監(jiān)理大綱-保修階段的監(jiān)理方案

1、第十二章保修階段的監(jiān)理方案第一節(jié)竣工驗(yàn)收監(jiān)理工作方案一、竣工驗(yàn)收階段的監(jiān)理工作1、以施工圖的設(shè)計(jì)要求、國(guó)家施工及驗(yàn)收規(guī)范及合同規(guī)定的質(zhì)量要求以及國(guó)務(wù)院質(zhì)量管理?xiàng)l例、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案制度為標(biāo)準(zhǔn),對(duì)工程進(jìn)行工程驗(yàn)收。完成項(xiàng)目工程監(jiān)理質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，并協(xié)助業(yè)主督促完成竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。協(xié)助業(yè)主安排由政府、消防、衛(wèi)生防疫、人防、技術(shù)監(jiān)督局等各部門的各種驗(yàn)收，并與業(yè)主在場(chǎng)監(jiān)督及見(jiàn)證；2、時(shí)督促和檢查施工單位按國(guó)家建檔標(biāo)準(zhǔn)，收集整理本工程的技術(shù)檔案資料及竣工圖紙，并分別歸類。督促并檢查工程各方按照竣工驗(yàn)收備案制度整理組卷，經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主審核后提交報(bào)政府備案機(jī)關(guān)；3、在正式竣工驗(yàn)收前組織交工初驗(yàn)收工作，開(kāi)列工程上有

2、缺陷及未完成部份的清單，上報(bào)業(yè)主并督促施工單位及時(shí)整改、完善。施工單位整改、完善后，經(jīng)檢查合格，報(bào)業(yè)主組織最后竣工驗(yàn)收；4、監(jiān)理工程師經(jīng)審查、檢查認(rèn)為符合交工條件后，會(huì)同業(yè)主確認(rèn)以上檢查符合合同要求后，簽發(fā)交工證書。5、督促檢查施工單位辦理有關(guān)竣工資料交接工作。二、驗(yàn)收階段的主要監(jiān)理工作程序1、監(jiān)督竣工資料的編制(1)督促承包人在工程完工前盡快開(kāi)始竣工圖的繪制及竣工資料的編制工作；(2)匯總、反映、研究解決承包人在編制竣工資料過(guò)程中存在的問(wèn)題和提出的問(wèn)題；(3)按照竣工要求，檢查承包人完成竣工圖及竣工資料是否齊全真實(shí)，圖物相符。2、組織初驗(yàn)初步驗(yàn)收(1)承包人竣工文件編制完成后，應(yīng)交監(jiān)理工程師

3、審查，并向監(jiān)理工程師提出初步驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告；(2)監(jiān)理工程師審查竣工資料和驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，如資料基本齊全，由總監(jiān)簽字后交業(yè)主；(3)總監(jiān)召集初步驗(yàn)收會(huì)議，并到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初驗(yàn)，業(yè)主代表、承包人、設(shè)計(jì)代表均參加。初驗(yàn)通過(guò)后，向業(yè)主提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。3、竣工驗(yàn)收監(jiān)理工程師的主要工作有：(1)監(jiān)督落實(shí)初驗(yàn)中提出的問(wèn)題；(2)監(jiān)督承包人按合同規(guī)定的數(shù)量復(fù)制好竣工資料；(3)協(xié)調(diào)各方對(duì)工程質(zhì)量做出評(píng)價(jià)；(4)協(xié)助業(yè)主組織有關(guān)人員參加工程竣工驗(yàn)收；(5)由業(yè)主主持驗(yàn)收會(huì)議，做出施工評(píng)價(jià)；(6)協(xié)助業(yè)主上報(bào)工程質(zhì)量備案申請(qǐng)報(bào)告，最后向政府質(zhì)量監(jiān)督部辦理完成備案手續(xù)。4、竣工驗(yàn)收階段質(zhì)量控制表控制階段H制“、節(jié)控制

4、重點(diǎn)主要控制內(nèi)容控制依據(jù)工作要求竣工驗(yàn)收階段險(xiǎn)收資料整理審核資料，認(rèn)可質(zhì)量等級(jí)，簽發(fā)驗(yàn)收才艮告驗(yàn)收規(guī)范竣工資料辦理交工組織驗(yàn)收，提交竣工文件歸檔施工圖竣工資料5、協(xié)助業(yè)主完成的竣工資料和督促承包方完善的資料督促、檢查施工單位及時(shí)整理竣工程文件和驗(yàn)收資料，受理單位工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，提出監(jiān)理意見(jiàn)。各種資料應(yīng)與工程同步進(jìn)行，做到真實(shí)、準(zhǔn)確、整齊，內(nèi)容完善。根據(jù)現(xiàn)行城市檔案管理的要求，監(jiān)理應(yīng)對(duì)以下資料收集和整理進(jìn)行檢查。交工資料主要內(nèi)容序號(hào)資料名稱1設(shè)計(jì)紅線2經(jīng)審批的可行性研究才艮告、初步設(shè)計(jì)、施工圖及其他有關(guān)文件3招投標(biāo)文件4施工合同、監(jiān)理合同5建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證6圖紙會(huì)審紀(jì)要7

5、放線交接單、水準(zhǔn)成果表、方格網(wǎng)測(cè)量8施工組織設(shè)計(jì)、材料、機(jī)械、開(kāi)工報(bào)審表9設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單、經(jīng)濟(jì)簽證10地基基坑驗(yàn)梢記錄、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、中間檢查驗(yàn)收表11分部分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄、試驗(yàn)12地基處理工程質(zhì)量驗(yàn)收艮告13地基與基礎(chǔ)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告14主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收才跆15地基、主體質(zhì)量評(píng)估才艮告16竣工測(cè)量資料17竣工工程申請(qǐng)驗(yàn)收才艮告、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告18工程竣工圖19監(jiān)理工作總結(jié)20工程結(jié)算書第二節(jié)保修階段監(jiān)理程序和措施一、保修期的監(jiān)理程序1、在工程竣工前督促業(yè)主和承包商簽訂工程保修合同2、工程竣工后，組織召開(kāi)第一次工程保修工作會(huì)議，由監(jiān)理主持，業(yè)主、承包商、物業(yè)管理人員

6、參加，明確承包商的保修組織機(jī)構(gòu)和聯(lián)系人及通訊聯(lián)絡(luò)方式、保修放入工作程序。3、一般的工程質(zhì)量缺陷，業(yè)主或物業(yè)公司直接通知承包商保修人員進(jìn)行保修；當(dāng)雙方發(fā)生不同意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)通知監(jiān)理進(jìn)行檢查和調(diào)解。必要時(shí)監(jiān)可自主業(yè)主、承包商、設(shè)計(jì)人員（也可建議業(yè)主邀請(qǐng)質(zhì)量監(jiān)督站和具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)部門參加），共同分析質(zhì)量缺陷原因和責(zé)任，商討處理的方案。4、在質(zhì)量缺陷責(zé)任確定后，監(jiān)理工程師應(yīng)要求責(zé)任方提出缺陷的處理方案，審批并督促方案盡快實(shí)施。5、若缺陷處理方案不能得到及時(shí)實(shí)施，監(jiān)理工程師應(yīng)書面通知業(yè)主，并建議由其他承包商完成上述工作，其處理的費(fèi)用應(yīng)依據(jù)合同的有關(guān)規(guī)定處理。6、確認(rèn)缺陷修復(fù)質(zhì)量，對(duì)承包商（或另委托的第三

7、方）按保修合同規(guī)定進(jìn)行的缺陷修復(fù)，其修復(fù)質(zhì)量由監(jiān)理與業(yè)主方（必要時(shí)可邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)方參與）共同檢查簽認(rèn)。二、交工及缺陷責(zé)任期的監(jiān)理工作1、交工驗(yàn)收及交工證書合同范圍內(nèi)的全部工程或合同規(guī)定有不同交工期的部分單位工程完工后，施工單位向監(jiān)理辦提出書面交工申請(qǐng)報(bào)告（報(bào)告應(yīng)附有工程自檢、質(zhì)量自評(píng)等相關(guān)資料），同時(shí)抄送業(yè)主。監(jiān)理辦在14天內(nèi)對(duì)交工工程進(jìn)行全面檢查，確認(rèn)其主體工程已全部完工，工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格，交工資料齊全，符合維修鑒定質(zhì)量責(zé)任、督促維修維修工程質(zhì)量檢驗(yàn)保修責(zé)任期結(jié)束時(shí)檢驗(yàn)的檢驗(yàn)協(xié)助建設(shè)單位與施工單位辦理工程款結(jié)算協(xié)助建設(shè)單位與施工單位辦理終止合同手續(xù)做好工程保修監(jiān)理準(zhǔn)備工作。工程竣工定期進(jìn)行工程回

8、訪、檢查，通過(guò)合同條件要求，現(xiàn)場(chǎng)清理完畢，能夠正常使用，提出質(zhì)量評(píng)定意見(jiàn)可同意交工，報(bào)業(yè)主辦理交工驗(yàn)收。業(yè)主應(yīng)在接到交工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告后的21天內(nèi)組織交工驗(yàn)收事宜。由交通主管部門的質(zhì)量監(jiān)督單位主持，邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位、養(yǎng)護(hù)接管單位和相關(guān)部門參加，組成交工檢查小組，監(jiān)理工程師參加，施工單位列席。同時(shí)施工單位應(yīng)提供現(xiàn)場(chǎng)檢查所需要的人力和儀器設(shè)備及資料，按照交通部公路工程竣工驗(yàn)收辦法對(duì)工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查和質(zhì)量評(píng)定。檢查小組應(yīng)寫出檢查報(bào)告，對(duì)合格的工程，監(jiān)理辦應(yīng)在驗(yàn)收后14天內(nèi)向施工單位簽發(fā)工程交工證書。在檢查中發(fā)現(xiàn)的工程缺陷要進(jìn)行分析，確定這些缺陷可立即修復(fù)或已被修復(fù)，或作為剩余工作量。對(duì)尚未修復(fù)和質(zhì)量不

9、合格的工程均作為剩余工作量，在7天內(nèi)向施工單位發(fā)出不予驗(yàn)收的指令，要求施工單位重新修復(fù)或在缺陷責(zé)任期內(nèi)完成。2、缺陷責(zé)任期的監(jiān)理工作自工程實(shí)際竣工并簽發(fā)工程交工證書這日起至缺陷責(zé)任期終止日為缺陷責(zé)任期，缺陷責(zé)任期主要監(jiān)理工作如下(1)檢查施工單位剩余工程計(jì)劃及實(shí)施情況，并視工程具體情況對(duì)剩余工程計(jì)劃進(jìn)行必要的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)缺陷責(zé)任期的進(jìn)度目標(biāo)；(2)經(jīng)常檢查缺陷工程的修復(fù)情況和質(zhì)量，經(jīng)檢測(cè)檢驗(yàn)合格證者簽發(fā)中間交工證書.對(duì)檢查不合格或缺陷工程，監(jiān)理工程師應(yīng)指示施工單位進(jìn)行再次修復(fù)，直到達(dá)到合格要求為止；(3)經(jīng)監(jiān)理工程師確認(rèn)屬非施工單位責(zé)任造成的工程缺陷，其修復(fù)費(fèi)用先由施工單位提出估算，經(jīng)監(jiān)理工程師

10、審定后，簽發(fā)追加費(fèi)用證明報(bào)業(yè)主.如是施工單位的責(zé)任造成的工程缺陷，一切費(fèi)用均由施工單位自負(fù)；(4)督促施工單位除負(fù)責(zé)缺陷工程修復(fù)所需的材料、設(shè)備和臨建工程以外，還應(yīng)清理現(xiàn)場(chǎng)，保持整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)和工程的整潔；(5)督促施工單位按照合同規(guī)定完成交工資料；(6)在缺陷責(zé)任滿后14天內(nèi)，審查施工單位提出的終止缺陷責(zé)任申請(qǐng)，監(jiān)理工程師確認(rèn)施工單位按合同規(guī)定及監(jiān)理工程師批示的剩余工程量均已完成，經(jīng)質(zhì)量檢驗(yàn)合格后交工，且資料齊全，已具備簽發(fā)工程缺陷責(zé)任終止證書的必要條件后，成立由業(yè)主、監(jiān)理工程師參加的缺陷責(zé)任期工程檢查小組。需要時(shí)邀請(qǐng)質(zhì)檢、養(yǎng)護(hù)部門參加，施工單位列席并為檢查小組的工作及生活安排提供服務(wù)；(7)檢查

11、小組應(yīng)審查施工單位的終止缺陷責(zé)任期申請(qǐng)報(bào)告，對(duì)工程進(jìn)行最終的整體檢驗(yàn)，審查交工資料，對(duì)缺陷責(zé)任期的工作進(jìn)行評(píng)價(jià)，同時(shí)對(duì)工程作出最終評(píng)價(jià)。確認(rèn)缺陷責(zé)任期的工作已達(dá)到合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)件和要求后，提出檢查報(bào)告報(bào)頭業(yè)主，抄送施工單位；(8)監(jiān)理工程師根據(jù)業(yè)主批準(zhǔn)的檢查報(bào)告，向施工單位簽發(fā)缺陷責(zé)任終止證書，證書的簽字人為業(yè)主、監(jiān)理工程師和施工單位代表；(9)缺陷責(zé)任期內(nèi)監(jiān)理工程師應(yīng)充分利用保留金作為控制手段，使工程缺陷的修復(fù)得以正常進(jìn)行。在缺陷責(zé)任期滿，簽發(fā)缺陷責(zé)任終止證書后的14天內(nèi)，監(jiān)理工程師應(yīng)開(kāi)出保留金退還證書，將保留金退還施工單位；(10)缺陷責(zé)任終止證書發(fā)出的28天內(nèi)，施工單位向監(jiān)理工程師提交最后

12、結(jié)賬，監(jiān)理工程師在收到結(jié)賬14天內(nèi)，簽發(fā)一份最后支付證書，報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)，并抄送施工單位。業(yè)主在收到最后支付證書后28天天內(nèi)通知銀行給施工單位付款。監(jiān)理工作結(jié)束并退出服務(wù)。三、保修的監(jiān)理措施1、工程交付后建立保修業(yè)務(wù)檔案，建立公司、項(xiàng)目經(jīng)理部、工程保修施工作業(yè)隊(duì)組成的三級(jí)保修服務(wù)組織機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目經(jīng)理部保修小組成員由工程經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)好、處理問(wèn)題能力強(qiáng)、工作認(rèn)真的原項(xiàng)目經(jīng)理部的施工管理人員及作業(yè)人員組成。做好各項(xiàng)保修工作。2、保修小組在接到業(yè)主維修要求后，立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)與業(yè)主商定處理。3、技術(shù)質(zhì)量部將對(duì)保修工作進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，工程部進(jìn)行過(guò)程監(jiān)督、質(zhì)量控制，物資設(shè)備部及時(shí)供應(yīng)保修工作所需用的材料、機(jī)械、工具

13、，全力以赴組織維修工作，做到令業(yè)主滿意。4、若業(yè)主對(duì)我公司的維修服務(wù)、維修速度、維修結(jié)果等方面不滿意或?qū)ξ夜镜墓ぷ饔薪ㄗh，可以：填寫意見(jiàn)反饋卡或打公司工程部電話。我單位將認(rèn)真對(duì)待、落實(shí)整改，到達(dá)業(yè)主滿意。5、保修實(shí)施時(shí)認(rèn)真做好成品及環(huán)境衛(wèi)生的保護(hù)工作，做到工完場(chǎng)清，使業(yè)主滿意。6、對(duì)生命財(cái)產(chǎn)有危險(xiǎn)的緊急突發(fā)事件（如停電、水管爆裂等）立即處理。7、一般質(zhì)量問(wèn)題，保修工作將在24小時(shí)內(nèi)完成，較大的質(zhì)量問(wèn)題，保修工作將在37個(gè)工作日內(nèi)完成。8、建筑安裝工程如在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，由使用單位發(fā)現(xiàn)的，通知我項(xiàng)目經(jīng)理部派駐現(xiàn)場(chǎng)保修負(fù)責(zé)人組織維修。9、在保修期間，項(xiàng)目經(jīng)理部保修小組將充分聽(tīng)取建設(shè)單位的

14、意見(jiàn)。對(duì)建設(shè)單位提出的質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)真分析、研究、制定維修方案。對(duì)屋面、衛(wèi)生間、地下室防水等容易跑、冒、滴、漏及電器元件易損壞的部位，準(zhǔn)備好配料和材料，隨時(shí)發(fā)生問(wèn)題，隨時(shí)進(jìn)行解決，確保維修質(zhì)量。保修實(shí)施時(shí)認(rèn)真做好成品及環(huán)境衛(wèi)生的保護(hù)工作，做到工完場(chǎng)清。10、公司技術(shù)質(zhì)量部對(duì)保修工作進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，制定保修技術(shù)措施。公司工程部門監(jiān)督保修隊(duì)伍，并做好保修的驗(yàn)收工作。公司物資部門負(fù)責(zé)供應(yīng)保修中所需用的材料、機(jī)械、工具。如建設(shè)單位提出的保修要求與施工合同規(guī)定有出入時(shí)，公司工程部和經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)處理解釋，并做到使建設(shè)單位滿意。11、保修記錄。維修工作完畢后，維修人員要認(rèn)真填寫建筑工程回訪單并做好維修記錄。第三節(jié)

15、保修階段的回訪工作以及保修驗(yàn)收回訪是設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備材料供應(yīng)單位，在建設(shè)項(xiàng)目投入使用開(kāi)始后的一定期限內(nèi)（例如一年左右的時(shí)間內(nèi)），了解項(xiàng)目的使用情況和設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量及設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，以及用戶對(duì)維修方面的要求。通過(guò)回訪，根據(jù)用戶的意見(jiàn)，并針對(duì)需要處理的問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位、施工單位和設(shè)備材料供應(yīng)單位保修期內(nèi)予以保修。一、回訪的主要內(nèi)容在保修期，施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位向用戶進(jìn)行回訪。其主要內(nèi)容為：1、聽(tīng)取用戶對(duì)項(xiàng)目的使用情況和意見(jiàn)。2、查詢或調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)因自已的原因造成的問(wèn)題。3、進(jìn)行原因分析和確認(rèn)。4、商討進(jìn)行返修的事項(xiàng)。5、填寫回訪卡。二、回訪的方式回訪的方式一般有三種：1、季節(jié)性回訪大多數(shù)是在

16、雨季回訪屋面、墻面的防水情況，擋墻位移等。2、技術(shù)性回訪主要了解在工程施工過(guò)程中所采用的新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備等技術(shù)性能和使用后的效果。3、保修期結(jié)束前的回訪這種回訪一般是在保修即將屆滿之前進(jìn)行的，以促使用戶注意項(xiàng)目的使用和維護(hù)。三、保修及驗(yàn)收設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行保修的做法，一般包括以下三個(gè)步驟：1、發(fā)送保修證書在工程竣工驗(yàn)收的同時(shí)，施工單位應(yīng)向用戶發(fā)送工程保修證書保修證書一般的主要內(nèi)容包括：工程簡(jiǎn)況、房屋使用管理要求、保修范圍和內(nèi)容、保修時(shí)間、保修說(shuō)明、保修情況記錄等。2、檢查和修理在保修期內(nèi)，項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題影響使用，用戶可以口頭或書面方式通知施工單位和有

17、關(guān)保修部門，說(shuō)明情況，要求派人前往檢查修理。施工單位和有關(guān)保修部門必須盡快地派人前往檢查，并會(huì)同用戶和監(jiān)理工程師共同作鑒定，提出修理方案，并盡快地組織人力、物力進(jìn)行修理。3、驗(yàn)收在發(fā)生問(wèn)題的部位或項(xiàng)目返修完畢后，要在保修證書的“保修記錄”欄內(nèi)做好記錄，并經(jīng)用戶和監(jiān)理工程師驗(yàn)收簽字。四、保修費(fèi)用的處理建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，雖然通過(guò)了交工前的各種檢驗(yàn)，但仍可能存在質(zhì)量問(wèn)題或隱患，直到使用過(guò)程中能逐步暴露出來(lái)。為了使項(xiàng)目達(dá)到最佳的使用狀態(tài)，降低生產(chǎn)運(yùn)行費(fèi)用，發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益，監(jiān)理工程師應(yīng)督促設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備材料供應(yīng)單位認(rèn)真做好回訪與保修工作，加強(qiáng)項(xiàng)目回訪與保修期間的投資控制。由于建筑工程情況比較復(fù)雜，不像其他商品那樣單一性強(qiáng)，有些問(wèn)題往往是由于多種原因造成的。因此，監(jiān)理工程師在費(fèi)用的處理上必須根據(jù)造成問(wèn)題的原因以及具體的返修內(nèi)容，與有關(guān)單位共同商定處理辦法。一般來(lái)說(shuō)有以下幾種情況1、若為設(shè)計(jì)原因造成的問(wèn)題，則應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)。原設(shè)計(jì)單位或業(yè)主委托新的設(shè)計(jì)單位修改設(shè)計(jì)方案，業(yè)主向施工單位提出新的委托，由施工