資產(chǎn)評(píng)價(jià)成本法場(chǎng)法和收益法的比較

1、市場(chǎng)法，成本法，收益法的區(qū)別一、含義市場(chǎng)法，也稱現(xiàn)行市價(jià)法或市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出（交易）的類似資產(chǎn)的異同，將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。成本法，是指在被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)重谿成本的基礎(chǔ)上，扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。收益法，是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。比較：市場(chǎng)法的資料直接來(lái)源于市場(chǎng)，同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)業(yè)務(wù)估價(jià)，所以市場(chǎng)法的應(yīng)用，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與發(fā)展，資產(chǎn)的市場(chǎng)化程度密切相關(guān)運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的資料具有時(shí)效性。而成本法的資料是歷史資料，受時(shí)

2、間的限制不大。收益法則是通過(guò)估算未來(lái)預(yù)期收益來(lái)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。二、基本原理市場(chǎng)法，是按所選參照物的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)之間的差異并加以量化，以調(diào)整后的價(jià)格作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。成本法：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重輅成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值收益法，是通過(guò)預(yù)測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)收益并將其折現(xiàn)，以各年收益折現(xiàn)值之和作為資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。三、資產(chǎn)計(jì)價(jià)尺度市場(chǎng)法，是以市場(chǎng)價(jià)格作為資產(chǎn)評(píng)估的計(jì)價(jià)尺度。成本法，是以重谿成本作為資產(chǎn)評(píng)估的計(jì)價(jià)尺度。收益法，是以資產(chǎn)未來(lái)收益的折現(xiàn)值作為計(jì)價(jià)尺度。四、前提條件市場(chǎng)法：1、需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)；2、公開(kāi)市場(chǎng)上存在在功能、面臨的市場(chǎng)條件

3、上與被評(píng)估資產(chǎn)可比的資產(chǎn)及交易活動(dòng)（參照物），且參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不長(zhǎng)。參照物與被評(píng)估資產(chǎn)可比的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集到的。3、參照物的基本數(shù)量至少為3,參照物成產(chǎn)成交價(jià)格必須真實(shí)，參照物成交價(jià)應(yīng)是正常交易的結(jié)果，參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間大體可替代成本法：1、被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重谿全新資產(chǎn)具有可比性；2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上的，如復(fù)原重谿成本的計(jì)算、成新率的計(jì)算等，要求這些歷史資料可以收集；3、形成資產(chǎn)價(jià)值的各種損耗是必要的；4、被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復(fù)制的。被評(píng)估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且

4、在持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。收益法：1、被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量。要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營(yíng)收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。2、資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量。3、被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。五、適用范圍市場(chǎng)法，只適用于以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。只要滿足市場(chǎng)法的3個(gè)前提條件就可以運(yùn)用市場(chǎng)法。但下列情況不宜采用市場(chǎng)法：1）因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開(kāi)市場(chǎng)出售，以致沒(méi)有公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的資產(chǎn)，如專用機(jī)器設(shè)備，或無(wú)法重谿的特殊設(shè)備都不宜采用市場(chǎng)法；2）對(duì)于大多數(shù)無(wú)形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復(fù)性

5、等特點(diǎn)，所以其交易價(jià)格資料往往不對(duì)外公開(kāi)，評(píng)估人員無(wú)法收集其價(jià)格資料，因此不宜采用市場(chǎng)法。成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說(shuō),對(duì)于一切以資產(chǎn)重谿、補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用。具體而言，除單項(xiàng)資產(chǎn)和特殊用途資產(chǎn)外，對(duì)于那些不易計(jì)算未來(lái)收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場(chǎng)參照物的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)都可用此法進(jìn)行評(píng)估。收益法，一般適用于企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估，或者能夠預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或者無(wú)法重谿的特殊資產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營(yíng)、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨(dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)也可以應(yīng)用此法。六、優(yōu)缺點(diǎn)市場(chǎng)法：優(yōu)點(diǎn)1、原理簡(jiǎn)單、易于理解和掌握。也是

6、國(guó)際上公認(rèn)的三大基本評(píng)估方法之一；2、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)取得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格，更能反映市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)；3、評(píng)估結(jié)果易于被各方面接受和理解。缺點(diǎn)1、對(duì)市場(chǎng)環(huán)境要求較為嚴(yán)格，需要有公開(kāi)活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)；2、在進(jìn)行影響因素比較、差異調(diào)整時(shí)，往往受評(píng)估人員主觀因素的影響較大，這在一定程度上影響其評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性；3、該法只適用于以資產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)，不適用于專業(yè)機(jī)器設(shè)備和大部分無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。成本法：優(yōu)點(diǎn)1、能比較充分地考慮到資產(chǎn)的各種損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理；2、使用范圍廣泛；它除了適合于單項(xiàng)資產(chǎn)和具

7、有特定用途的專項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估外，對(duì)于那些不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益、無(wú)法重輅特殊資產(chǎn)及難以取得市場(chǎng)參照物的資產(chǎn)評(píng)估也可以使用此法。缺點(diǎn)1、計(jì)算復(fù)雜、工作量大；2、各種貶值，尤其是經(jīng)濟(jì)性貶值不易計(jì)算，難以把握，往往影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。收益法：優(yōu)點(diǎn)1、充分考慮了資產(chǎn)未來(lái)收益和貨幣時(shí)間價(jià)值，能真實(shí)準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值；2、資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的折現(xiàn)過(guò)程與投資過(guò)程相吻合，因此此法得到的評(píng)估結(jié)論易為買賣雙方所接受。缺點(diǎn)1、使用收益法往往受很多條件的限制，所以它的使用范圍比較小，通常適用于企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的評(píng)估；2、資產(chǎn)未來(lái)收益額及風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的預(yù)測(cè)難度較大，且易受主觀判斷和未來(lái)不

8、可預(yù)見(jiàn)因素的影響。七、應(yīng)用市場(chǎng)法：基本程序：1、明確評(píng)估對(duì)象2、進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查，尋找、選擇參照物3、差異調(diào)整（包括時(shí)間、地域、功能、成新率和交易情況）4、確定評(píng)估值評(píng)估方法：直接比較法：1）現(xiàn)行市價(jià)法2）市場(chǎng)折扣法3）功能價(jià)值類比法4）價(jià)格指數(shù)法5）成新率價(jià)格調(diào)整法類比調(diào)整法：1）市場(chǎng)售價(jià)類比法2）成本市價(jià)法3）市盈率乘數(shù)法4）成本法：評(píng)估方法：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重谿成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值重谿成本的估算方法：1）重谿核算法（購(gòu)買型和自建型）重輅成本=直接成本+間接成本2）價(jià)格指數(shù)法資產(chǎn)重谿成本=資產(chǎn)歷史成本x價(jià)格指數(shù)或=資產(chǎn)歷史成本x（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）3）功能系數(shù)法4）統(tǒng)計(jì)分析法實(shí)體性貶值的估算方法：1）觀察法（總體觀察法和加權(quán)