房地產(chǎn)估價理論與方法-第5章-房地產(chǎn)估價原則

1、 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)估價原則概述房地產(chǎn)估價原則概述 一、房地產(chǎn)估價原則的含義（一、房地產(chǎn)估價原則的含義（了解了解）n定義：定義：房地產(chǎn)估價所應(yīng)依據(jù)的房地產(chǎn)估價所應(yīng)依據(jù)的法則法則或或標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)即為房地即為房地產(chǎn)估價原則。產(chǎn)估價原則。n理解：理解：遵循房地產(chǎn)價格形成和變動的遵循房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律客觀規(guī)律，通，通過對這些規(guī)律的認(rèn)識與掌握，運用過對這些規(guī)律的認(rèn)識與掌握，運用科學(xué)科學(xué)的估價的估價方法方法，把把客觀存在客觀存在的房地產(chǎn)價值或價格的房地產(chǎn)價值或價格“發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)” 或或“探測探測”出來。出來。 房地產(chǎn)估價原則主要有以下房地產(chǎn)估價原則主要有以下6項：項：n獨立、客觀、公正原則獨立、客觀

2、、公正原則n合法原則合法原則n價值時點原則價值時點原則n替代原則替代原則n最高最佳利用原則最高最佳利用原則n謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則基本原則基本原則特殊原則特殊原則普適技術(shù)原則普適技術(shù)原則技術(shù)原則技術(shù)原則二、房地產(chǎn)估價原則的作用（二、房地產(chǎn)估價原則的作用（熟悉熟悉） 可以使不同的房地產(chǎn)估價可以使不同的房地產(chǎn)估價師：師：n對于房地產(chǎn)估價的對于房地產(chǎn)估價的基本基本前提前提具有一致的認(rèn)識具有一致的認(rèn)識n對于同一估價對象在對于同一估價對象在同同一估價目的一估價目的和和同一估價同一估價時點時點具有價值趨于相同具有價值趨于相同或近似或近似待裝修改造的小洋房待裝修改造的小洋房 的抵押價值評估的抵押價值評估二、房地產(chǎn)

3、估價原則的作用（二、房地產(chǎn)估價原則的作用（熟悉熟悉） 可以使不同的房地產(chǎn)估價師：可以使不同的房地產(chǎn)估價師： 采用假設(shè)開發(fā)法時，充分考慮未來的風(fēng)險采用假設(shè)開發(fā)法時，充分考慮未來的風(fēng)險n將評估價值界定到一個合理的較小范圍內(nèi)將評估價值界定到一個合理的較小范圍內(nèi)n評估出一個更加精準(zhǔn)的價值評估出一個更加精準(zhǔn)的價值第二節(jié)第二節(jié) 獨立、客觀、公正原則（獨立、客觀、公正原則（掌握掌握） 房地產(chǎn)估價師應(yīng)站在中立的立場上：房地產(chǎn)估價師應(yīng)站在中立的立場上：n獨立獨立不應(yīng)受任何組織或者不應(yīng)受任何組織或者 個人的非法個人的非法 干預(yù)，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)干預(yù)，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和驗和 應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行

4、估價。應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價。n客觀客觀不應(yīng)帶著自己的好惡、情感和偏不應(yīng)帶著自己的好惡、情感和偏 見，完全從客觀實際出發(fā)，反映事見，完全從客觀實際出發(fā)，反映事 物的本來面目。物的本來面目。n公正公正在估價中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)在估價中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。當(dāng)事人中的任何一方。 第三節(jié)第三節(jié) 合法原則（合法原則（掌握掌握） 合法原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在合法原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在依法判定估價對象權(quán)依法判定估價對象權(quán)益狀況益狀況下的價值或價格下的價值或價格。 “ 法法”是廣義概念是廣義概念 ：n憲法和相關(guān)法律、行政法規(guī)；憲法和相關(guān)法律、行政法規(guī)；n估價對象所在地的

5、地方性法規(guī)；估價對象所在地的地方性法規(guī)；n締結(jié)或者參加的相關(guān)國際條約；締結(jié)或者參加的相關(guān)國際條約；n國務(wù)院及其各部門頒發(fā)的相關(guān)決定、命令、部門規(guī)章和政策及技術(shù)規(guī)國務(wù)院及其各部門頒發(fā)的相關(guān)決定、命令、部門規(guī)章和政策及技術(shù)規(guī)范；范；n最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋；最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋；n估價對象所在地的地方政府規(guī)章和政策，估價對象所在地的地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象的以及估價對象的土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓合同、房屋租賃合同房屋租賃合同等。等。遵循理由：遵循理由：房地產(chǎn)價值實質(zhì)上是房房地產(chǎn)價值實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價值地產(chǎn)權(quán)益的價值n理論上，任何

6、權(quán)利狀況理論上，任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估的房地產(chǎn)都可以成為估價對象價對象n依法判定的權(quán)益包括依依法判定的權(quán)益包括依法判定的權(quán)利類型及歸法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等屬，以及使用、處分等權(quán)利。權(quán)利。遵守合法原則應(yīng)做到下列幾點：遵守合法原則應(yīng)做到下列幾點： (1)(1)依法判定的權(quán)利類型及歸屬依法判定的權(quán)利類型及歸屬一般應(yīng)以房地一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。n房屋權(quán)屬證書：房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋房屋權(quán)屬證書：房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證三種。他項權(quán)證三種。n土地

7、權(quán)屬證書有：國有土地使用證、集體土地所有證、土地權(quán)屬證書有：國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權(quán)利證明書四種。集體土地使用證、土地他項權(quán)利證明書四種。n縣級以上房產(chǎn)管理和土地管理共同工作可能頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)縣級以上房產(chǎn)管理和土地管理共同工作可能頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證和房地產(chǎn)他項權(quán)證書有房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證和房地產(chǎn)他項權(quán)證三種。證三種。 (2)(2)依法判定的使用權(quán)利依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以，應(yīng)以使用管使用管制制( (如城市規(guī)劃、土地用途管制等如城市規(guī)劃、土地用途管制等) )為依據(jù)為依據(jù)。n城市規(guī)劃城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、

8、規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容積率等，對該宗土地進(jìn)行估價建筑密度、容積率等，對該宗土地進(jìn)行估價應(yīng)當(dāng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。應(yīng)當(dāng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。n規(guī)定為居住用途，雖從該宗土地的坐落位置、規(guī)定為居住用途，雖從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合作為商業(yè)用途，應(yīng)當(dāng)以周圍環(huán)境來看適合作為商業(yè)用途，應(yīng)當(dāng)以居居住用途住用途為前提來估價。為前提來估價。n或申請變更為商業(yè)用途或容積率等并且或申請變更為商業(yè)用途或容積率等并且獲得獲得批準(zhǔn)批準(zhǔn)后才能按照批準(zhǔn)后的條件估價后才能按照批準(zhǔn)后的條件估價 (3)(3)在依法判定的處分權(quán)利在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以方面，應(yīng)以法法律、法規(guī)、政策

9、或者合同律、法規(guī)、政策或者合同( (如土地使用權(quán)出讓如土地使用權(quán)出讓合同合同) )等允許的處分方式為依據(jù)。等允許的處分方式為依據(jù)。 （4）依法判定的其他權(quán)益法律規(guī)定法律規(guī)定宅基地及其上宅基地及其上住宅不得抵押住宅不得抵押委托人要求評估抵押價值評估價值=0 (4)(4)在依法判定在依法判定的的其他權(quán)益其他權(quán)益方面，評估出的價值方面，評估出的價值應(yīng)當(dāng)符合國家的應(yīng)當(dāng)符合國家的價格政策價格政策。 評估評估政府定價政府定價或或政府指導(dǎo)價政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵守政府定價或政府指導(dǎo)價。守政府定價或政府指導(dǎo)價。q新建的經(jīng)濟適用住房的價格新建的經(jīng)濟適用住房的價格符合國家規(guī)定的經(jīng)濟適用住符合國

10、家規(guī)定的經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成和對利潤率的限定房價格構(gòu)成和對利潤率的限定q農(nóng)地征收農(nóng)地征收符合國家有關(guān)農(nóng)地征收補償?shù)姆?、法?guī)和政符合國家有關(guān)農(nóng)地征收補償?shù)姆?、法?guī)和政策策q城市房屋征收拆遷估價城市房屋征收拆遷估價符合國家有關(guān)城市房屋征收拆遷符合國家有關(guān)城市房屋征收拆遷補償?shù)姆?、法?guī)和政策補償?shù)姆?、法?guī)和政策q房改售房的價格房改售房的價格符合政府有關(guān)該價格測算的要求符合政府有關(guān)該價格測算的要求下面以房地產(chǎn)抵押為例，說明合法原則的具下面以房地產(chǎn)抵押為例，說明合法原則的具體應(yīng)用體應(yīng)用法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能作為以抵法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能作為以抵押為估價目的

11、的估價對象，或者說這類房地產(chǎn)沒有抵押價押為估價目的的估價對象，或者說這類房地產(chǎn)沒有抵押價值，或者委托人要求評估其抵押價值的話，其抵押價值應(yīng)值，或者委托人要求評估其抵押價值的話，其抵押價值應(yīng)當(dāng)評估為零。當(dāng)評估為零。中華人民共和國擔(dān)保法中華人民共和國擔(dān)保法第第3737條規(guī)定：條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不下列財產(chǎn)不得抵押：得抵押：土地所有權(quán)；土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第項、第三十六條第三款規(guī)權(quán)，但本法第三十四條第項、第三十六條第三款規(guī)定的除外；定的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會學(xué)校、

12、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；依法不得抵押的其他財產(chǎn)。依法不得抵押的其他財產(chǎn)?！?” 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第第8 8條規(guī)定：條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護的建筑物和有重

13、要紀(jì)念意義的其它建筑列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物；物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、扣押，監(jiān)管或者以其他形式限制的房地被依法查封、扣押，監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；產(chǎn)；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應(yīng)作為以抵押為其抵押價值時應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應(yīng)作為以抵押為估價目的的估價對象，沒有抵押價值，或者委托人要求評估價目的的估價對象，沒有抵押價值，或者委托人要求評估其抵押價

14、值的話，其抵押價值應(yīng)當(dāng)評估為零。估其抵押價值的話，其抵押價值應(yīng)當(dāng)評估為零。n例如，例如，中華人民共和國房地產(chǎn)管理法中華人民共和國房地產(chǎn)管理法第第3838條規(guī)定：條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的完成開發(fā)投資總額的25%25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，

15、形以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！痹u估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不包含土地使用權(quán)出讓金。抵押價值時，不包含土地使用權(quán)出讓金。評估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房評估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除拖欠工程款后的余額部分才是地產(chǎn)的價值扣除拖欠工程款后的余額部分才是其抵押價值。其抵押價值。評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地評估再次抵押的房地產(chǎn)

16、的抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是其產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價值。抵押價值。n 在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。策。n具體來說，評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循具體來說，評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價或政府指導(dǎo)價。政府定價或政府指導(dǎo)價。n例如，房改售房的價格，要符合政府有關(guān)該價格測算的要例如，房改售房的價格，要符合政府有關(guān)該價格測算的要求；新建的經(jīng)濟適用住房的價格，要符合國家規(guī)定的價格求；新建的經(jīng)濟適用住房的價格，要符合國家規(guī)定的價格構(gòu)成和對利潤率的限定；農(nóng)地征

17、用和城市房屋拆遷估價，構(gòu)成和對利潤率的限定；農(nóng)地征用和城市房屋拆遷估價，要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補償?shù)姆?、行要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補償?shù)姆?、行政法?guī)。政法規(guī)。城市房屋拆遷估價中合法原則的應(yīng)用：城市房屋拆遷估價中合法原則的應(yīng)用： 對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。 房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以以房屋登記簿為準(zhǔn)。證明房屋登記簿確有錯誤外，

18、以以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。處理結(jié)果進(jìn)行評估。第四節(jié)第四節(jié) 估價時點原則（掌握）估價時點原則（掌握）n估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的的某個特定時間某個特定時間的價值或價格。的價值或價格。 n價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)著一個時間。價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)著一個時間。n影響房地產(chǎn)價格的因素不斷變化影響房地產(chǎn)價格的因素不斷變化房地產(chǎn)市場不斷變房地產(chǎn)市場不斷變化；貨幣的購買力也不斷變化化；貨幣的購買力也不

19、斷變化房地產(chǎn)價格也是不斷房地產(chǎn)價格也是不斷變化的。變化的。n隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化建筑建筑物陳舊過時物陳舊過時 結(jié)論：同一宗房地產(chǎn)在不同的時間往往會有不同的結(jié)論：同一宗房地產(chǎn)在不同的時間往往會有不同的價值。價值。確立估價時點原則的意義：確立估價時點原則的意義：n估價時點除了說明估價時點除了說明評估價值對應(yīng)的時間評估價值對應(yīng)的時間，還是，還是評估評估估價對象價值的時間界限估價對象價值的時間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價標(biāo)準(zhǔn)等的的法律、法規(guī)、稅收政策、估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變發(fā)布、變更、實施日期更、

20、實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后因此，在估價時究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時，應(yīng)根據(jù)估價時點來確定。時，應(yīng)根據(jù)估價時點來確定。n運用運用比較法比較法評估房地產(chǎn)價值時，如果選取的評估房地產(chǎn)價值時，如果選取的可比實可比實例成交日期與估價時點不同例成交日期與估價時點不同, 就需要把可比實例在其就需要把可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格估價時點時的價格。估價時點估價時點估價對象狀況估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場狀況過去（回顧性估過去（回顧性估價）價）過去過去 （復(fù)核）（

21、復(fù)核）過去過去現(xiàn)在現(xiàn)在過去過去 （災(zāi)害賠（災(zāi)害賠償）償）現(xiàn)在現(xiàn)在 現(xiàn)在（在建工程）現(xiàn)在（在建工程）未來未來 (期房期房)未來（預(yù)測性估未來（預(yù)測性估價）價）未來未來 (市場預(yù)測市場預(yù)測)未來未來永遠(yuǎn)是時點的市場永遠(yuǎn)是時點的市場 第五節(jié)第五節(jié) 替代原則（替代原則（熟悉熟悉）n遵循替代原則，是指土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似遵循替代原則，是指土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場價格為依據(jù)，地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離居有替代性質(zhì)的土地正常價估價結(jié)果不得明顯偏離居有替代性質(zhì)的土地正常價格。格。n土地價格水平是受具有相同性質(zhì)的替代性土地的價土地價格

22、水平是受具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格的影響牽制。格的影響牽制。n土地價格水平是由最了解市場行情的買賣雙方將交土地價格水平是由最了解市場行情的買賣雙方將交易案例比較后確定的。易案例比較后確定的。n土地價格可以通過比較地塊的條件及使用價值來確土地價格可以通過比較地塊的條件及使用價值來確定。定。第六節(jié)第六節(jié) 最高最佳使用原則（掌握）最高最佳使用原則（掌握）最高最佳使用是指：最高最佳使用是指：n法律上允許法律上允許n技術(shù)上可能技術(shù)上可能n經(jīng)濟上可行經(jīng)濟上可行 n經(jīng)過充分合理的論證，估經(jīng)過充分合理的論證，估價對象的價對象的價值達(dá)到最大化價值達(dá)到最大化的一種最可能的使用的一種最可能的使用 最高最佳使用必

23、須同時最高最佳使用必須同時滿足以下滿足以下4個條件：個條件： 法律上許可法律上許可 技術(shù)上可能技術(shù)上可能 經(jīng)濟上可行經(jīng)濟上可行 價值最大化價值最大化 定義：要求估價結(jié)果是在對象最高最佳使用下的價格定義：要求估價結(jié)果是在對象最高最佳使用下的價格最高最佳使用具體包括：最高最佳使用具體包括：n最佳用途（或最佳用途組合）最佳用途（或最佳用途組合）n最佳規(guī)模最佳規(guī)模n最佳集約度最佳集約度n最佳檔次最佳檔次以下四條是遞進(jìn)的：n 法律上的許可性法律上的許可性對于對于每一種潛在的每一種潛在的使用使用方式是否為方式是否為法律所允許法律所允許。n 技術(shù)上的可能性技術(shù)上的可能性對于法律所允許的對于法律所允許的每一每

24、一種使用方式種使用方式，在，在技術(shù)上技術(shù)上是否是否能夠?qū)崿F(xiàn)能夠?qū)崿F(xiàn)，包括，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。求。n經(jīng)濟上的可行性經(jīng)濟上的可行性。對于法律上允許、技術(shù)上對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟可行可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟可行性檢驗。性檢驗。收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用的使用方式才具有經(jīng)濟可行性。方式才具有經(jīng)濟可行性。n價值是否達(dá)到最大化價值是否達(dá)到最大化。在在所有具有經(jīng)濟可行所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式性的使用方式中，能夠使中，能夠使估價對象的價值達(dá)估價對象的價值達(dá)到最大化的使用方式到最

25、大化的使用方式，才是最高最佳的使用，才是最高最佳的使用方式。方式。最高最佳使用原則的經(jīng)濟學(xué)原理最高最佳使用原則的經(jīng)濟學(xué)原理：n收益遞增遞減原理收益遞增遞減原理確定估價對象的最佳集約確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。度和最佳規(guī)模。n均衡原理均衡原理以估價對象的以估價對象的內(nèi)部各構(gòu)成要素內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。 確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模 n適合原理適合原理是以是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用來判定估價對

26、象是否為最高最佳使用 確定估價對象的最佳用途。確定估價對象的最佳用途。收益遞增遞減原理揭示兩種投入產(chǎn)出關(guān)系收益遞增遞減原理揭示兩種投入產(chǎn)出關(guān)系; ;n 其一：收益遞減規(guī)律其一：收益遞減規(guī)律( (也稱為邊際收益遞減原也稱為邊際收益遞減原理理) )在一種投入量變動而其他投入量固定在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系 。n表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但

27、當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，達(dá)到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。邊際收益遞減規(guī)律邊際收益遞減規(guī)律n在技術(shù)給定和生產(chǎn)的其他要素投入不變的情況在技術(shù)給定和生產(chǎn)的其他要素投入不變的情況下，連續(xù)增加某種可變投入使其邊際產(chǎn)量增加下，連續(xù)增加某種可變投入使其邊際產(chǎn)量增加到某一點，超過該點后，增加可變投入會使其到某一點，超過該點后，增加可變投入會使其邊際產(chǎn)量減少。邊際產(chǎn)量減少。n原因：不變投入和可變投入的組合比例變化原因：不變投入和可變投入的組合比例變化提高房地產(chǎn)開發(fā)面積：提高房地產(chǎn)開發(fā)面積：投資

28、開發(fā)（萬平方米）總效用（FNPV)邊際效用0016060211050315040418030520020621010721008200-10圖示：總效用（上）、邊際收益（下）變動規(guī)律圖示：總效用（上）、邊際收益（下）變動規(guī)律62432165473216547其二：規(guī)模收益其二：規(guī)模收益( (也稱為規(guī)模報酬規(guī)律也稱為規(guī)模報酬規(guī)律) )所有的投入所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。揭示：假定以相同的比例來增加所有的投入量揭示：假定以相同的比例來增加所有的投入量(即規(guī)模即規(guī)模的變化的變化), 則產(chǎn)出量的變化有以下則產(chǎn)出量的變化有以下3種可能種可能n 產(chǎn)出量的增加

29、比例大于投入量的增加比例，這種情產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為況被稱為規(guī)模收益遞增規(guī)模收益遞增；n產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為況被稱為規(guī)模收益不變規(guī)模收益不變；n產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為況被稱為規(guī)模收益遞減規(guī)模收益遞減。 規(guī)模收益遞增規(guī)模收益遞增規(guī)模收益不變規(guī)模收益不變規(guī)模收益遞減規(guī)模收益遞減擴大擴大規(guī)模規(guī)模三個產(chǎn)量之間的關(guān)系：三個產(chǎn)量之間的關(guān)系：n總產(chǎn)量與邊際產(chǎn)量總產(chǎn)量與邊際產(chǎn)量n總產(chǎn)量與平均產(chǎn)量總產(chǎn)量與平均產(chǎn)量n邊際產(chǎn)量與平均產(chǎn)量

30、邊際產(chǎn)量與平均產(chǎn)量MP=0，TPmaxAPTPMPQL 均衡原理均衡原理是以估價對象的是以估價對象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。來判定估價對象是否為最高最佳使用。它也可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最它也可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。佳規(guī)模。建筑物與土地的組合建筑物與土地的組合n規(guī)模過大或過小規(guī)模過大或過小n檔次過高或過低檔次過高或過低n則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)該房地產(chǎn)該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價

31、值。的價值。 【例例5-2 】某建筑物的建筑面積某建筑物的建筑面積5000m2, 坐落的土地面積為坐落的土地面積為2000m2，土地價格，土地價格1500元元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為建價格為1600元元/m2, 市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元元/m2。試計算該建筑物的現(xiàn)值。（特別提示：計算房地產(chǎn)的價。試計算該建筑物的現(xiàn)值。（特別提示：計算房地產(chǎn)的價值時要用正常房地產(chǎn)市場價格，而不能用房地產(chǎn)的個別價格。）值時要用正常房地產(chǎn)市場價格，而不能用房地產(chǎn)的個別價格。） 【解解】該建筑物的現(xiàn)值計算如下該建筑物的現(xiàn)

32、值計算如下:該建筑物的現(xiàn)價該建筑物的現(xiàn)價(18005000-15002000)/5000 1200(元元/m2)由上述計算結(jié)果可見，該建筑物的實際價值為由上述計算結(jié)果可見，該建筑物的實際價值為1200元元/m2, 比比其重建價格其重建價格1600元元/m2 低低400元元/m2 。n例題的缺陷：建筑物的重建價格應(yīng)為建筑物在例題的缺陷：建筑物的重建價格應(yīng)為建筑物在估價時點的現(xiàn)值。估價時點的現(xiàn)值。n問題：應(yīng)該問題：應(yīng)該提高提高建筑物的檔次還是建筑物的檔次還是降低降低建筑物建筑物的檔次呢？的檔次呢？ 適合原理適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)n適合原理加上均衡原

33、理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價對象與其適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用為最高最佳使用品牌服裝店商店品牌服裝店商店開在哪里？開在哪里？零售商店集中區(qū)零售商店集中區(qū)名品街名品街金街金街居住區(qū)居住區(qū)如何確定最高最佳使用？如何確定最高最佳使用？ 技術(shù)路線！技術(shù)路線！n(1)(1)保持現(xiàn)狀前提保持現(xiàn)狀前提n(2)(2)裝飾裝修改造前提裝飾裝修改造前提n(3)(3)改變用途前提改變用途前提n(4)(4)重新開發(fā)前提重新開發(fā)前提n(5)(5)上述情形的

34、某種組合上述情形的某種組合估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，提做下列之一的判斷和選擇， (1)(1)維持現(xiàn)狀前提維持現(xiàn)狀前提認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有房地應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)狀的條件是：產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)狀的條件是：現(xiàn)有房地產(chǎn)價值現(xiàn)有房地產(chǎn)價值 ( ( 新房地產(chǎn)價值將現(xiàn)有房地產(chǎn)新房地產(chǎn)價值將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)所必要的費用改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)所必要的費用 ) )以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保

35、留的條件是以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是: : 現(xiàn)有房地產(chǎn)價值現(xiàn)有房地產(chǎn)價值 ( ( 新房地產(chǎn)價值拆除現(xiàn)有建筑新房地產(chǎn)價值拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費用建造新建筑物所必要的費用物所必要的費用建造新建筑物所必要的費用 ) ) (2)(2)更新更新改造前提改造前提 經(jīng)分析、判斷，以及更新改造再予以利用最為合理的，經(jīng)分析、判斷，以及更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價。應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價。更新改造的前提條件是：更新改造的前提條件是：n 更新改造后更新改造后的房地產(chǎn)價值的房地產(chǎn)價值 更新改造的必要支出及應(yīng)得更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤利潤 現(xiàn)狀房地產(chǎn)價值現(xiàn)狀房地產(chǎn)

36、價值 裝飾裝修改造的條件是：裝飾裝修改造的條件是：n裝飾裝修裝飾裝修后的房地產(chǎn)價值后的房地產(chǎn)價值 裝飾裝修所必要的費用裝飾裝修所必要的費用 現(xiàn)現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價值狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價值 (3)(3)改變用途前提改變用途前提 認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以改變用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。用為前提進(jìn)行估價。 應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：n新用途下的房地產(chǎn)價值改變用途的必新用途下的房地產(chǎn)價值改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤要支出及應(yīng)得利潤 現(xiàn)有房地產(chǎn)價值現(xiàn)有房地產(chǎn)價值 (4)(4)

37、重新開發(fā)前提重新開發(fā)前提認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開發(fā)再予以使用最認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開發(fā)再予以使用最為有利時，應(yīng)以重新開發(fā)再予以使用為前提進(jìn)行估為有利時，應(yīng)以重新開發(fā)再予以使用為前提進(jìn)行估價。價。 對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行重新開發(fā)的條件是：對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行重新開發(fā)的條件是：n重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值重新開發(fā)所必要的重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值重新開發(fā)所必要的費用費用 現(xiàn)有房地產(chǎn)價值現(xiàn)有房地產(chǎn)價值 以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以拆除的條件以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以拆除的條件是：是：n( 新房地產(chǎn)價值拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費用建新房地產(chǎn)價值拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費用建造新建筑物所必要的費用

38、造新建筑物所必要的費用) 現(xiàn)有房地產(chǎn)價值現(xiàn)有房地產(chǎn)價值 (5)(5)其他情況其他情況 采用上述前提的組合或其他特殊利采用上述前提的組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價。如改變用途與更新改用前提進(jìn)行估價。如改變用途與更新改造的組合。造的組合。 第七節(jié)第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則（熟悉）謹(jǐn)慎原則（熟悉）n謹(jǐn)慎原則是評估謹(jǐn)慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)當(dāng)遵守的一項時應(yīng)當(dāng)遵守的一項原則，它要求在存在原則，它要求在存在不確定性因素不確定性因素的情況下作出估的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎：價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎：q充分估計充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受

39、到的可能受到的限制限制q充分估計未來可能發(fā)生的充分估計未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失風(fēng)險和損失q不高估不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價市場價值值q不低估不低估房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款知悉的法定優(yōu)先受償款遵循謹(jǐn)慎原則的理由遵循謹(jǐn)慎原則的理由：n需要處分抵押物的時點與抵押估價時點一般相需要處分抵押物的時點與抵押估價時點一般相隔隔較長時間較長時間，市場的不確定性市場的不確定性，屆時抵押物的，屆時抵押物的價值有可能下跌。價值有可能下跌。n而且抵押擔(dān)保的而且抵押擔(dān)保的范圍范圍包括主債權(quán)及利息、違約包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用

40、。金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。n注意：抵押價值未考慮短期處分的影響注意：抵押價值未考慮短期處分的影響 房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見針對不同的估價針對不同的估價方法，提出了遵守謹(jǐn)慎原則的下列要求：方法，提出了遵守謹(jǐn)慎原則的下列要求： （1 1） 在運用在運用比較法比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查看。的實地查看。（2 2） 在運用在運用成本法成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費

41、稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。 （3 3）在運用）在運用收益法收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。（4 4）在運用）在運用假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤歷年真題歷年真題1 1、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為50005000萬元，假定萬元，假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價值為對該房地產(chǎn)

42、進(jìn)行重新裝修后的價值為65006500萬元，裝修費用萬元，裝修費用為為800800萬元，裝修期為萬元，裝修期為1 1年，裝修費用均勻投入，裝修期間年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金損失現(xiàn)值為租金損失現(xiàn)值為500500萬元；如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途萬元；如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價值為的改造，改造后的價值為80008000萬元，改造費用為萬元，改造費用為160160萬元，萬元，改造期為改造期為1 1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為現(xiàn)值為500500萬元；折現(xiàn)率均為萬元；折現(xiàn)率均為10%10%，該地區(qū)不適合拆除重建，該地區(qū)不適合拆除重建，根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最佳利用應(yīng)是根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最佳利用應(yīng)是( B )( B )。A A維持現(xiàn)狀維持現(xiàn)狀 B B改變用途改變用途 C C重新裝修重新裝修 D D重新開發(fā)重新開發(fā)2 2、運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹(jǐn)慎原則要求，、運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動在估計房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應(yīng)采用時，應(yīng)采用( B )( B )的估計值。的估計值。 A