土地掛牌出讓工作程序word版本

1、精品文檔土地掛牌出讓工作程序1 國有土地使用權(quán)掛牌公開交易辦法第一條為了深化土地使用制度改革，加強(qiáng)廉政建設(shè)，規(guī)范我市土地使用權(quán)交易行為，建立公開、公平、公正的土地交易市場，結(jié)合我市實際，特制訂本辦法。第二條凡在本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)從事掛牌出讓國有土地使用權(quán)活動，適用本辦法本辦法所稱掛牌出讓是指由市人民政府土地行政主管部門（即掛牌人）組織實施，委托市地產(chǎn)交易市場具體負(fù)責(zé)，在規(guī)定的時間和地點公示地塊的基本情況、競買辦法等內(nèi)容，并接受競買人的競價申請，競買人在掛牌期限內(nèi)輪番報價，掛牌人按價高者得的原則確定受讓人的出讓國有土地使用權(quán)方式。第三條國有土地使用權(quán)出讓，除采用招標(biāo)、拍賣等方式外，具有下列情形

2、之一的，可采用掛牌公開交易方式出讓：（一）對舊城改造中，拆遷量大、競爭性弱的項目，經(jīng)規(guī)劃、土地、建設(shè)行政主管部門和舊城改造項目所在城區(qū)政府提出意見，報經(jīng)市人民政府審定采用掛牌方式出讓的；（二）大型綜合商場用地、四星級以上酒店用地、度假及高級娛樂設(shè)施用地；（三）市政府儲備的土地，在滿足城市功能布局要求所需配套基礎(chǔ)、公共建筑設(shè)施用地之外應(yīng)依法有償供應(yīng)的；（四）經(jīng)市人民政府認(rèn)定的可實行掛牌出讓的其他用地。第四條掛牌人應(yīng)當(dāng)至少在掛牌起始之日前30 日發(fā)布掛牌會告。 凡掛牌公開交易的地塊均需在市地產(chǎn)交易市場公示，地塊面積5000 平方米（ 7.5 畝）以上的，還需在當(dāng)?shù)匦侣劽浇樯瞎妗５谖鍡l掛牌公告必須

3、包括下列內(nèi)容：（一）出讓人名稱和地址；（二）擬出讓地塊的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求等；（三）競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法；（四）索取掛牌交易地塊有關(guān)文件的時間、地點及方式；（五）掛牌時間、地點和競價方式等；（六）確定受讓人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（七）履約保證金。（八）其他需要公告的事項。第六條掛牌出讓一般按以下程序進(jìn)行：（一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，掛牌人在市地產(chǎn)交易市場掛牌公告，公布掛牌的內(nèi)容；（二）競買人按規(guī)定將履約保證金匯入掛牌人指定的賬戶后，向掛牌人提交競買報價單、有效的營業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證明、授權(quán)委托書、保證金付款回執(zhí)等憑證材料申請競買；（三）掛牌人受

4、理競買人申請后，應(yīng)確定并告知競買人的申請?zhí)?，在競買人提交的競買報價單上加蓋專用章，在市地產(chǎn)交易市場的掛牌交易競價公示欄內(nèi)公布競買人的競買號、出價及出單時間等內(nèi)容競買人向掛牌人的受理窗口提交競買報價單并經(jīng)掛牌人蓋章后，即視為承諾， 不得以任何形2 式撤回競買報價單。競買人在掛牌交易申請時限內(nèi)，可以多次填寫競買報價單加價競買，但其加價的最低幅度，必須等于或高于具體掛牌交易地塊的加價幅度的規(guī)定 競買人每次填寫競買報價單的價格不得低于掛牌交易公示欄內(nèi)公布的報價和掛牌人已受理的競買報價單上載明的報價。精品文檔精品文檔（四）掛牌人及時公布當(dāng)前報價和競買人，更新顯示掛牌價格；（五）在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時

5、間，掛牌人按本法第八條的辦法確定買受人，當(dāng)場宣布交易結(jié)果。（六）市人民政府土地行政主管部門與受讓人簽署掛牌公開交易成交確認(rèn)書；（七）簽署掛牌公開交易成交確認(rèn)書后三個工作日內(nèi)，市人民政府土地行政主管部門與受讓人簽訂 國有土地使用權(quán)出讓合同；受讓人按規(guī)定期限付清地價款后，到城市規(guī)劃行政主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可登記，到土地行政主管部門依法辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。第七條掛牌時間至少為10 個工作日， 在掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。第八條掛牌人按以下辦法確定受讓人：公開掛牌交易時限屆滿之日，掛牌人結(jié)合競買人登記表、競買報價單，按下列規(guī)定確定受讓人：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一

6、個競買人報價，且報價高于掛牌交易底價并符合其他條件的，則確定成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個以上競買人報價的，允許多次競價，土地使用權(quán)由價高者獲得，報價相同的，由先提交報價單者獲得；（三） 在規(guī)定的掛牌期限內(nèi)沒有競買人或所有競買人的報價均低于掛牌交易底價，則取消該地塊掛牌交易，或調(diào)整最低交易價，按本辦法重新掛牌交易。第九條掛牌最低交易價格由市土地行政主管部門依據(jù)地價評估結(jié)果、結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策、地價政策等綜合因素確定。第十條未能受讓土地使用權(quán)的競買人，其履約保證金由掛牌人在報價截止日期后三個工作日內(nèi)如數(shù)退回，受讓人的保證金可在交納最后一期土地交易價款時沖抵受讓人拒不簽署掛牌公開交易成交確認(rèn)書或逾期

7、不簽訂南寧市國有土地使用權(quán)出讓合同的，掛牌人不予退還履約保證金。第十一條掛牌活動結(jié)束后， 掛牌人應(yīng)當(dāng)在10 個工作日內(nèi)將掛牌交易結(jié)果在市地產(chǎn)交易市場或媒介上公布( 受讓人要求對其身份保密的除外)。第十二條競買人有下列情形之一的，在兩年內(nèi)不得參與土地使用權(quán)的競買活動：（一）有違法用地行為正在處理過程的；（二）受讓國有土地使用權(quán)尚未付清地價款或使用劃撥國有土地尚未結(jié)清劃撥費的；（三） 有閑置土地尚未開發(fā)的；（四）有其他違反土地出讓、租賃等合同約定行為的；3 第十三條受讓人有提供虛假文件隱瞞事實或通過行賄、惡意串通等非法手段競得土地的違反法律、 法規(guī)行為的， 掛牌人有權(quán)解除合同， 收回土地使用權(quán)，

8、不予退還履約保證金，造成損失的， 責(zé)任方應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 責(zé)任方在兩年內(nèi)不得參與土地使用權(quán)的競買活動。第十四條 土地行政主管部門工作人員在掛牌競價活動中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。第十五條以掛牌方式租賃、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，參照本辦法執(zhí)行。第十六條市轄縣的國有土地使用權(quán)掛牌出讓，可參照本辦法執(zhí)行。第十七條本辦法具體應(yīng)用問題由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。第十八條本辦法自 2002 年 6 月 1 日起施行。土地掛牌出讓工作程序1、制訂工作方案：制訂掛牌前期工作方案報交易中心領(lǐng)導(dǎo)和國土局領(lǐng)導(dǎo)審定。2、編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地

9、塊材料編制、印刷拍賣文件。3、發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前 20 天在指定媒體上發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。精品文檔精品文檔4、出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定的時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。5、組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘、答疑。6、受理競買申請：在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）、 “競買報價員”授權(quán)委托書、 身份證復(fù)印件辦理競買申請，并繳納競買保證金。7、審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)

10、、誠信記錄等進(jìn)行審查，對符合條件的，發(fā)給競買人資格確認(rèn)通知書，通知其參加掛牌活動。8、掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。在報價截止后，如果還有競買人報價，可以填寫競價申請書，并通過傳真的形式將競價申請書傳真到掛牌文件規(guī)定的地點。4 9 、揭牌：在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止日次日，按照掛牌文件規(guī)定確定是否成交,并確定競得人。 競得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書， 繳納定金。 同時 , 對需要現(xiàn)場競價的掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，并與競得人簽訂成交確認(rèn)書，繳納定金和傭金。10、公布成交結(jié)果：掛牌活動結(jié)束后10 個工作日內(nèi)

11、，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定場所、媒體公布，并退還競買保證金。11、簽訂出讓合同：競得人于簽訂成交確認(rèn)書之日起10 日內(nèi)與出讓人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。土地招拍掛工作流程一、取得控制性詳細(xì)規(guī)劃、用地座標(biāo)圖；二、依據(jù)上述資料報城市規(guī)劃局出具規(guī)劃技術(shù)要點；三、依據(jù)規(guī)劃技術(shù)要點、舊城辦批準(zhǔn)文件、區(qū)政府簽訂的協(xié)議書、用地座標(biāo)圖報國土資源局土地利用科；四、經(jīng)土地利用科依據(jù)上述資料擬稿報市政府批準(zhǔn)；五、市政府批準(zhǔn)后返土地利用科委托進(jìn)行土地評估，出具土地評估報告；六、國土資源局有關(guān)科室依據(jù)土地評估報告結(jié)果研究確定掛牌底價；七、土地利用科委托土地交易中心進(jìn)行掛牌工作，掛牌公告及報名時間

12、為一個月。買方需提供資料清單一、競買申請書；二、營業(yè)執(zhí)照；三、資質(zhì)證書；四、法人身份證；五、組織機(jī)構(gòu)代碼證；六、委托書及受托人身份證；七、保證金進(jìn)帳單。5成交后需交納費用一、交易費（成交額的百分之一）；二、印花稅（成交額的萬分之五）；三、土地契稅（成交額的百分之四）；四、交納土地登記費、工本費；土地拍賣的一般程序及準(zhǔn)備精品文檔精品文檔土地拍賣，即土地使用權(quán)拍賣，也稱“土地競賣”。指在商品經(jīng)濟(jì)中，通過公開競爭出價而定價買賣土地所有權(quán)或使用權(quán)的一種方式。一、土地大政1988 年 4 月，第七屆全國人大根據(jù)我國改革開放的形勢及深圳特區(qū)的實踐，修改了憲法有關(guān)條款，規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓

13、”；同年12 月依照憲法修正案修改了中華人民共和國土地管理法，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”，“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。1990 年 5 月 19 日，國務(wù)院頒布施行了中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。條例規(guī)定：國有土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行。拍賣的具體程序和步驟由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 2004年 4 月，國土資源部、國家監(jiān)察部聯(lián)合頒發(fā)關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知。該通知規(guī)定，2004 年 8月 31 日是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有土地不得再協(xié)議出讓。同

14、時規(guī)定，已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商，如果尚未付足土地出讓金的，必須在8 月 31 日前補(bǔ)交齊全。補(bǔ)交后方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓，否則國家收回土地，納入國家土地儲備體系。二、基本程序6 1、獲知土地出讓公告；出讓人應(yīng)當(dāng)至少在拍賣開始日前30 日發(fā)布公告，公布拍賣出讓宗地的基本情況和拍賣的時間、地點。招標(biāo)拍賣掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；（三）投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；（四）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；（五）招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等；（六）確定

15、中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（七）投標(biāo)、競買保證金；（八）其他需要公告的事項。2、索取土地出讓文件；招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件主要包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、 標(biāo)書或者競買申請書、報價單、成交確認(rèn)書、 國有土地使用權(quán)出讓合同文本。3、市場調(diào)研，獲取土地及房地產(chǎn)市場相關(guān)信息；4、報名及繳納競買保證金；報名所需資料：報名表、法人代碼證書、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書及身份證、資質(zhì)證書等。5、競價；根據(jù)土地出讓的方式、競買人數(shù)等確定競價的策略。6、辦理成交確認(rèn)手續(xù)，簽定土地成交確認(rèn)書。土地成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時間、

16、地點、價款，以及簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 的時間、 地點等內(nèi)容。 成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。7、中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時間，與出讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ( 一般為 15 天內(nèi) )，并支付相當(dāng)于地價總額的10的定金；8、受讓人依照 國有土地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。7 三、現(xiàn)場程序1、主持人點算競買人；精品文檔精品文檔2、主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要

17、求和其他有關(guān)事項；3、主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；4、主持人報出起叫價；5、競買人舉牌應(yīng)價或者報價；拍賣主持人可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。6 、主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；7、主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；8、主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。9 、出讓人與競得人簽訂土地成交確認(rèn)書，按土地成交確認(rèn)書規(guī)定的時間與出讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。四、準(zhǔn)備工作基本工作階段分為組織班子、配備人員、制定計劃、市場調(diào)研、周密的測算等等。準(zhǔn)備性工作一般分為基礎(chǔ)

18、性工作和專案性工作。1、了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅男星槿纾航?jīng)營性用地是否都已歸到土地一級市場上供應(yīng)? 全年的供地計劃及規(guī)模、當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量及人均收入水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、現(xiàn)有住房水平及質(zhì)量、人口的機(jī)械增長速度、房價提高的空間及可能性等2、了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌龉芾淼幕菊叱匦枇私鈬矣嘘P(guān)土地及土地市場管理政策外，還必須了解當(dāng)?shù)貙ν恋厥袌龉芾碛心男┮?guī)定和政策等。3、了解相關(guān)稅費的收取標(biāo)準(zhǔn)、適用條件 基礎(chǔ)設(shè)施配套、水、電、氣增容費、人防、教育、車位等；4、了解土地公開出讓文件中對土地的規(guī)劃條件及土地的使用條件的規(guī)定條件的內(nèi)涵、突破的可能性、 交付土地的時間、 付款的進(jìn)度、 從購買土地到開工之間可用于準(zhǔn)備工作的時

19、間等8 5、了解各部門的辦事周期及效率涉及那些部門、要做那些事情、辦事的先后順序有否規(guī)定、完成一件事情需要多少時間等6、了解市場需求及市場行情當(dāng)?shù)厣唐贩抗┬锠顩r、市民對商品房的需求標(biāo)準(zhǔn)和要求、不同收入階層對商品房價格所能承受的心理價位、二手房市場狀況等。7、了解競價的基本規(guī)定政府發(fā)布公告的時間、接收競買報名時間、報價時間、土地出讓的方式、對報名報價的規(guī)定、報價的方式等8、選擇合適的土地估價方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在決定購買一幅土地之前，首先要對該幅土地的市場價格進(jìn)行預(yù)測，根據(jù)一定的方法評估土地價格。土地價格的評估方法一般采用剩余法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等，或利用組合方法。五、獲取土地使

20、用證1. 土地登記是依法規(guī)范房地產(chǎn)市場、土地市場秩序的重要環(huán)節(jié)，是確認(rèn)并保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)的重要措施。 每一宗地都有主， 每發(fā)生一次交易都要辦理一次變更登記， 政府通過土地登記，審核房地產(chǎn)交易、土地市場交易的合法性、規(guī)范性，依法辦理土地登記手續(xù)等，可以實現(xiàn)政府對房地產(chǎn)市場有效地監(jiān)督和管理。2、所需資料辦理國有土地使用證一般需要以下主要材料：1) 申請書、法人代碼證書、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明書及身份證、代理人身份證及委托書等；2) 土地成交確認(rèn)書精品文檔精品文檔3）出讓合同及附圖4）出讓金交費憑證5)土地交接地確認(rèn)書等。3、辦證程序 :土地登記申請地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊登記核發(fā)土地證書。國有土地使用權(quán)掛牌出讓程序及流程圖一、適用范圍（一）政府出讓經(jīng)營性房地產(chǎn)項目和其他具有競投性的項目用地；（二）原經(jīng)劃撥，因改變土地用途、使用條件等用于經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的土地；二、申請人需提交的資料9 （一）政府批復(fù)；（二）掛牌出讓申請；（三）收回土地使用權(quán)協(xié)議書；（四）測量藍(lán)圖及電子文件；（五）國有土地使用證；（六）其他所需資料。三、辦理程序（一）、前期工作1、由市國土資源和房屋管理局土地儲備開發(fā)中心辦理收回國有土地使用權(quán)手續(xù)；2、市測繪隊出具收回地塊的1：500 地形圖；3、市城市規(guī)劃局出具收回地塊的規(guī)劃設(shè)計要點；4、市土地房產(chǎn)評估所評估擬掛牌地塊的地價并出具評估報告；5、市國土資源和