商品房銷售培訓(xùn)問題5563

1、商品房銷售培訓(xùn)問題55-6355 如何申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款？各商業(yè)銀行提供的商業(yè)性個(gè)人住房貸款程序大體類似， 下面以建行北京分行提供的個(gè)人住房貸款為例，說明如何申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款。依照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定， 申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款必需具有以下六個(gè)條件：有北京市戶口或有合法的居住身份證件，如身份證，戶口薄，軍人證、暫住證等；必需有穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)收入；已經(jīng)簽定了合法有效的購買、建造、大修等合同、協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件等；不低于所購買房款 20%以上的首付款；能夠提供擔(dān)保；與銀行簽定合作協(xié)議。56 福利分房如何做抵押貸款？若是您成立了公積金購買福利房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。 申請(qǐng)貸款時(shí)需提供售房單位的售

2、房方案、方案批復(fù)文件及與售房單位簽定售房合同。57 個(gè)人住房貸款要注意點(diǎn)啥？第一、對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估，以此確信購房的首期付款金額和比例。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的內(nèi)容包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部份。 后者又涵蓋了有價(jià)證券、 現(xiàn)有住房置換等。第二、對(duì)家庭以后的收入及支出作合理的預(yù)期。 這包括收入預(yù)期和以后大額支出的預(yù)期。前者要考慮的因素包括年齡、專業(yè)、學(xué)歷、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景乃至宏觀進(jìn)展趨勢等。一樣來講，年輕、高學(xué)歷、專業(yè)前景好、單位效益好的家庭成員收入預(yù)期較高。個(gè)體經(jīng)營者和規(guī)模較小的私營業(yè)主應(yīng)該對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期， 謹(jǐn)慎制定貸款及還款打算。后者要考慮的因素包括成婚、生育、健康、求學(xué)、出國和購買其

3、他大額消費(fèi)品等。若是您的家庭預(yù)期有較大的支出，這將會(huì)減弱您的還款能力。第三、學(xué)會(huì)計(jì)算自己的還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。還款能力的計(jì)算方式是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額。 在計(jì)算時(shí)要考慮到收入和支出的可能轉(zhuǎn)變。第四、學(xué)會(huì)計(jì)算自己的可貸額度。借款人的可貸額度可用如此的公式計(jì)算：可貸額度借款人的月還款能力除以相應(yīng)貸款年限的每萬元貸款的與月還款額 ×10000 元。第五、組合貸款的最優(yōu)組合原那么。 公積金貸款盡可能多， 商業(yè)貸款盡可能少。因?yàn)楣e金貸款的利率遠(yuǎn)比商業(yè)性貸款要優(yōu)惠。第六、首期付款的寬松原那么。 首期付款不能把手頭的現(xiàn)金用完， 而應(yīng)該留有一筆相當(dāng)?shù)馁Y

4、金用于住房裝修和更新家具、家電等室內(nèi)用品。58 貸款自己辦仍是找代理？a、自己辦貸款省錢、費(fèi)時(shí)刻若是不走冤枉路的話，辦理貸款跑個(gè)五六趟一樣就能夠完成了 ( 組合貸款因?yàn)樯婕暗焦e金貸款和商業(yè)貸款兩項(xiàng)，要麻煩一些 ) 。但因?yàn)橘J款所需的材料較多，如身份證、戶口本、各類發(fā)票、證明文件等，買房人往往會(huì)因?yàn)椴牧蠋Р蝗茉┩髀贰Ａ硗?，表格的填寫也較麻煩，各銀行要求不一樣，比如收入證明一欄有的要蓋財(cái)務(wù)章、有的要蓋公章，問不清楚就得一切重來。盡管各銀行都有咨詢，但常常占線。因此，買房人實(shí)際辦貸款時(shí)，就不只是五六趟的理想狀態(tài)了。b、找代理辦貸款花錢買方便。 目前可代辦貸款的機(jī)構(gòu)很多， 收費(fèi)各不相同， 但效勞成

5、效大體一致：貸款人大體不用跑腿，頂多到銀行去一次，就能夠順利取得貸款。值得注意的是，一樣代辦機(jī)構(gòu)的收費(fèi)都只是效勞費(fèi)， 如“康正”所收的效勞費(fèi)， 只是上門協(xié)助貸款人填寫申請(qǐng)表和貸款有關(guān)合同、 遞送貸款資料、 協(xié)助辦理抵押物審核評(píng)估、協(xié)助辦理保險(xiǎn)手續(xù)等，與貸款有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用，如律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等還需自己另交；“廣盛”的二手房貸款收費(fèi)效勞范圍是核查生意兩邊的身份、買方的資信調(diào)查、二手房產(chǎn)權(quán)的調(diào)查、代辦評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、抵押記錄、過戶手續(xù)、出具律師意見等，效勞費(fèi)中除含公證費(fèi)、律師費(fèi)外，評(píng)估、過戶、保險(xiǎn)等費(fèi)用需貸款人自己交。59 當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)發(fā)生意外時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人該如何辦？抵押人占管的房地

6、產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情形告知抵押權(quán)人，并應(yīng)采取方法避免損失的擴(kuò)大。 由于不可抗力等自然緣故造成抵押物損毀、 滅失的，抵押人不負(fù)有責(zé)任，但抵押人因此取得補(bǔ)償金、保險(xiǎn)金的，抵押權(quán)人有權(quán)在補(bǔ)償金、保險(xiǎn)金的數(shù)額之內(nèi)要求提供擔(dān)保。 由于抵押人本身的故意或過失造成抵押物損毀、滅失的，抵押人有義務(wù)從頭提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。 不管在何種情形下，抵押房地產(chǎn)的殘余價(jià)值仍作為債權(quán)的擔(dān)保。在用房地產(chǎn)抵押貸款期間，維持抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，關(guān)于抵押權(quán)人( 貸款銀行 ) 來講尤其重要。這是因?yàn)楫?dāng)債務(wù)人不能按期歸還貸款時(shí)，貸款銀行需要將抵押的房地產(chǎn)予以變賣，從變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 若是抵押的房地產(chǎn)發(fā)生

7、損毀、滅失，變賣該房地產(chǎn)所取得的價(jià)款將可能無法歸還債務(wù)人所欠的借款。 因此當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時(shí)，抵押權(quán)人要采取必然的方法，來保障它的利益：(1) 若是是由于抵押人的行為，使抵押房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，那么抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為， 并有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值， 或提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。(2) 若是抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)的損毀、 滅失無過錯(cuò)的， 即抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失是由于第三人的緣故或不可抗力的緣故 ( 如地震、洪水等 ) 造成的，那么抵押權(quán)人能夠在抵押人因損害而取得的補(bǔ)償范圍內(nèi)要求提供新的擔(dān)保， 抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部份，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。60 是所有的房地產(chǎn)都能

8、夠抵押嗎？關(guān)于哪些房地產(chǎn)能夠設(shè)定抵押， 哪些房地產(chǎn)依法不能夠抵押， 在中華人民共和國擔(dān)保法和有關(guān)的法律中都有明確的規(guī)定，具體內(nèi)容如下：能夠設(shè)定抵押的房地產(chǎn)， 包括通過出讓方式取得的土地利用權(quán)、 依法取得的衡宇所有權(quán)和土地利用權(quán)、預(yù)售商品房、在建工程。具體又能夠分為：(1) 依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓 ( 補(bǔ)交地價(jià) ) 方式取得的國有土地利用權(quán)；(2) 公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；(3) 依法取得的預(yù)售商品房；(4) 依法有權(quán)處分的國有土地利用權(quán)和衡宇及地上定著物；(5) 依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地利用權(quán)。依法不能

9、夠抵押的房地產(chǎn)有：(1) 權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；(2) 已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；(3) 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；(4) 列為文物愛惜的古建筑、有重要紀(jì)念意義的建筑物；(5) 被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全方法的房地產(chǎn)；(6) 未依法記錄領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；(7) 未經(jīng)中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；(8) 行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；(9) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地利用權(quán)，但法律許諾抵押的除外。以房地產(chǎn)設(shè)定的抵押時(shí)，要注意以下問題：(1) 以依法取得的國有土地上的衡宇抵押的，該衡宇占用范圍內(nèi)

10、的國有土地利用權(quán)同時(shí)抵押。 以出讓方式取得的國有土地利用權(quán)能夠抵押， 劃撥土地應(yīng)當(dāng)與國有土地上的衡宇同時(shí)抵押。(2) 鄉(xiāng)( 鎮(zhèn)) 、村企業(yè)的土地利用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng) ( 鎮(zhèn) ) 、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的， 其占用范圍內(nèi)的土地利用權(quán)同時(shí)抵押。 集體土地的利用權(quán)在一樣情形下是不許諾設(shè)定抵押的， 只有在以下兩種情形下才許諾設(shè)定抵押： 一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、 荒丘、荒灘等荒地的土地利用權(quán)； 二是以鄉(xiāng) ( 鎮(zhèn)) 、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的， 其占用范圍內(nèi)的土地利用權(quán)同時(shí)抵押。(3) 為按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押人要書面通知其他共有人，抵押的設(shè)定只能以抵押人所占有的那

11、個(gè)份額為限。 若是要以一起所有的房地產(chǎn)來設(shè)按時(shí)，那么必需取得全部共有人的書面同意，這時(shí)抵押人為所有共有人。(4) 外商投資企業(yè)和股分制企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，必需通過企業(yè)董事會(huì)或聯(lián)合治理機(jī)構(gòu)的書面批準(zhǔn)， 這種抵押所設(shè)定的抵押期不該超過企業(yè)的營業(yè)期限和土地的利用年限。61 房地產(chǎn)抵押的合同應(yīng)當(dāng)具有哪些條款？以房地產(chǎn)設(shè)定抵押， 抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽定的抵押合同。 依照我國有關(guān)的法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)具有以下條款：(1) 抵押當(dāng)事人的自然情形；(2) 抵押物的座落、類型、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)值、衡宇所有權(quán)屬、土地利用權(quán)屬及權(quán)證編號(hào)；(3) 被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額；(4) 債務(wù)人履行債務(wù)的期限

12、；(5) 抵押擔(dān)保的范圍；(6) 抵押物的占管人、占管方式和責(zé)任，意外毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；(7) 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)的方式；(8) 爭議的解決方式；(9) 抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。62 房地產(chǎn)抵押貸款的利息計(jì)算和本金歸還方式有哪幾種？房地產(chǎn)抵押貸款依照利息計(jì)算和本金歸還方式的不同，能夠分為以下幾種：(1) 漸進(jìn)式抵押貸款 這種貸款是在歸還期依照借貸人的收益水平規(guī)定合理的、 不等的歸還額， 或每次還款額相同但還款的時(shí)刻距離慢慢變小。算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸兩邊協(xié)商確信。計(jì)(2) 遞減式還款抵押貸款這是指先固定每一個(gè)還款期所需歸還的本金，然后以日息計(jì)算每期應(yīng)付的利息。 例如在第

13、二個(gè)還款期時(shí)， 從總貸款額中扣除已還的本金， 以此作基數(shù)來計(jì)算本期應(yīng)付的利息。 因此，貸款人應(yīng)付本息逐期接踵減少。(3) 定息抵押貸款這是指金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，在整個(gè)還款期限內(nèi)固定抵押貸款利率的做法。這種抵押貸款方式。對(duì)借貸人來講，益處是能夠準(zhǔn)確地測算出他在以后的一段時(shí)刻內(nèi)的支出， 但要承擔(dān)比目前市場利率還要高的抵押利率。 這是因?yàn)橥ǔ＝鹑跈C(jī)構(gòu)為了減少風(fēng)險(xiǎn)， 并非固定整個(gè)還款期的利率，只固定一段時(shí)刻的利率水平。(4) 從頭協(xié)議利率抵押貸款或轉(zhuǎn)動(dòng)抵押貸款這是指抵押貸款在還款期限內(nèi)每隔 3 年、4 年或 5 年，許諾兩邊從頭協(xié)議抵押利率。有些金融機(jī)構(gòu)將這種抵押形式與漸進(jìn)式抵押貸款相結(jié)合

14、加以運(yùn)用， 吸取二者各自的優(yōu)勢。 利用漸進(jìn)式抵押貸款能夠減少初期歸還金額， 能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用從頭協(xié)議利率抵押貸款能夠使貸款人在利率上升后將損失轉(zhuǎn)移給借貸人。 但有時(shí)會(huì)給借貸人造成雙重不利的阻礙， 即一方面利率上升增加了借貸人的還款負(fù)擔(dān)， 另一方面漸進(jìn)式抵押貸款又有打算地增加了借貸人的還款額。另外，還有比例升值貸款，增快還本抵押和可調(diào)整利率抵押貸款等形式。63 購房寶典：怎么驗(yàn)收精裝修房每一年年末都是樓盤交鑰匙的頂峰期， 隨著精裝修樓盤數(shù)量的慢慢增加， 購買精裝住宅的消費(fèi)者也隨之增加， 很多讀者來電詢問對(duì)精裝房的裝修項(xiàng)目如何驗(yàn)收？達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)才算合格？- 驗(yàn)收精裝房依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)

15、北京市建裝協(xié)家裝委員會(huì)工程質(zhì)量部主任金錚告知記者，目前，北京裝飾行業(yè)利用的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：一個(gè)是北京市家庭裝飾工程室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ( 本版將陸續(xù)刊登 ) ，另一個(gè)是高級(jí)裝飾工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，利用哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要看購房合同里是如何簽定的，以合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。- 哪些裝修項(xiàng)目應(yīng)注意驗(yàn)收因?yàn)楸狈綒夂虻木壒剩?一些裝修項(xiàng)目在驗(yàn)收時(shí)可能會(huì)或多或少地存在一些因?yàn)闅夂蚓壒十a(chǎn)生的問題，因此，專家建議第一把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上：檢查廚房洗手間的上下水管道。 看排水管道排水是不是順暢， 上水管是不是存在滲漏現(xiàn)象，能夠把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度。對(duì)馬桶的下水檢查那么需反復(fù)多次地進(jìn)行

16、排水實(shí)驗(yàn)，看看排水成效。檢查配電線路。 打開所有的燈具開關(guān)， 看燈具是不是都亮。 若是條件許諾還應(yīng)該用萬用表檢查插座是不是有電， 用機(jī)檢查線路是不是有信號(hào)， 用天線檢查工具檢查電視天線的信號(hào)。檢查木工制品和油漆工制品。 這一步比較復(fù)雜， 簡單地說， 應(yīng)該檢查木制品是不是變形， 接縫處開裂現(xiàn)象是不是嚴(yán)峻， 五金件安裝是不是端正牢固， 油漆是不是存在流淌現(xiàn)象， 墻壁涂料是不是顯現(xiàn)大范圍開裂現(xiàn)象， 這些大體上能夠靠咱們的眼睛去觀看。查驗(yàn)墻地磚的空鼓問題。 檢查廚房洗手間和其他部位的墻地磚的空鼓，用一個(gè)小橡皮槌隨意地敲敲瓷磚、地磚就能夠夠了，若是空鼓率超過 3%，說明存在質(zhì)量問題 ( 空鼓率是指 100 塊瓷磚地磚當(dāng)中存在多少空鼓的，它的空鼓率確實(shí)是多少)。檢查細(xì)節(jié)。對(duì)一些邊邊角角的地址做認(rèn)真檢查， 如洗手間門口是不是有擋水條，窗子是不是會(huì)存在雨水流入， 開關(guān)插座面板是不是存在劃痕， 浴室五金安裝位置是不是合理等等。