差異化公共租賃住房租金定價機制資料

1、差異化公共租賃住房租金定價機制差異化公共租賃住房租金定價機制近年來，由于房價高企和城鎮(zhèn)化進程加快，商品房價格與群眾 住房支付能力的差距日漸擴大，出現(xiàn)了大批既買不起商品房又游離于 住房保障體系之外的“夾心層”，住房保障的“短板”開始顯現(xiàn)。在 群眾住房危難時刻，黨中央、國務(wù)院審時度勢，在黨的十七大報告中 將“住有所居”與“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)”一 并提出，著力解決人民最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的住房問題。目前，各地公共租賃住房保障工作基本處于建設(shè)、交付、管理并 存期，作為住房保障的新生事物，其不論是在政策制定還是在具體實 踐上都需要不斷改進與完善，在建設(shè)和管理中也難免遇到一些難題，

2、其中租金定價合理與否，將直接決定住房困難群體的經(jīng)濟承受能力， 這事關(guān)公共租賃住房保障制度實施的成敗及公共租賃住房推行可持 續(xù)健康發(fā)展是否順利。租金定價是重要的民生問題，其不僅是制度性 難題，也是社會各界廣泛關(guān)注的焦點。杭州在發(fā)展公共租賃住房方面 走在了全國前列，其差異化租金定價模式值得各地借鑒。一、國內(nèi)公共租賃住房租金現(xiàn)狀全國各地都把公共租賃住房作為保障性安居工程建設(shè)重點，在土 地供應(yīng)、資金保障上都投入了大量資源。但近年來，部分城市出現(xiàn)了 大量公共租賃住房租不出去的現(xiàn)象，究其原因，除了房屋地段偏、交 通配套滯后外，租金高也是一個重要的棄租因素。對于公共租賃住房租金，大部分地區(qū)實行“政府主導(dǎo)，市

3、場運 作”，租金標(biāo)準(zhǔn)一般根據(jù)成本狀況按照低于市場租金的原則合理確 定，但在實際運營管理中，成本回收期較長且難以平衡成本，更談不 上微利。地方政府在公共租賃住房保障中的持續(xù)財政投入已捉襟見 肘，面對強烈的民生需求和日趨緊張的財政， 部分地區(qū)將陷入進退兩 難的尷尬局面。造成此僵局的主要成因有以下兩方面。（一）公共租賃住房租金含有政府提供公共產(chǎn)品的責(zé)任公共租賃住房作為社會公共產(chǎn)品，基本由公共財政支付，以彌補 市場機制不足， 解決“夾心層”住房困難問題， 體現(xiàn)政府提供公共產(chǎn) 品的責(zé)任。 如果租金向市場看齊， 低收入階層是否還有必要通過政府 提供的公共租賃住房解決住房問題？（二）公共租賃住房租金相對市場

4、租金的合理性 考慮到公共租賃住房的建設(shè)成本和后續(xù)運營管理， 以及各地政府 財政的發(fā)展，需要收取一定租金是可以理解的。但是如果嚴(yán)格按照 “政府主導(dǎo)，市場運作”，除土地行政劃撥外，租金就需要考慮建造 成本、資金利息、 后續(xù)管理費等，可以說各地公共租賃住房租金基本 與市場價持平或者高于市場價的現(xiàn)象。 而且，各地市場租金普遍存在 租售比倒掛，市場租金偏低，市場出租的住房主要以投資為主，看重 的是房屋的升值潛力而不是房租， 租金并不能反映真實出租價值， 總 體上與房價相比市場租金偏低，但與當(dāng)前居民承受能力相比還是偏 高。在此背景下公共租賃住房租金又略低于市場租金， 這將難以在短 期內(nèi)完全依靠租金回收建造

5、成本， 也不能吸引社會資金投資到保障房 建設(shè)。二、杭州公共租賃住房租金差異化定價模式分析2004 年開始，杭州探索實施外來務(wù)工人員和大學(xué)畢業(yè)生租賃型 公寓（簡稱“兩項公寓”） ，2009 年提出大力發(fā)展公共租賃住房 （2010 年將“兩項公寓”納入公共租賃住房管理） ，遵循“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一 規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、分級建設(shè)、社會參與、統(tǒng)一管理、市場運作”建管 原則，著力解決“兩個夾心層”住房難題， 全力打造無縫銜接的公共 租賃住房保障體系。目前，杭州通過收購、自建、配建等方式，已籌 建公共租賃住房 300余萬平方米 6 萬余套，已累計解決住房困難家庭 1.3 萬余戶?？偨Y(jié)歷年住房保障的實踐經(jīng)驗，為解決

6、因租金高導(dǎo)致棄 租問題， 2012年 4月，杭州出臺杭州市區(qū)公共租賃住房租金管理 暫行辦法（杭價服 201212 號）（以下簡稱租金辦法 ）、關(guān)于杭 州市區(qū)公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)的通知 （杭價服 201213 號）（以下 簡稱租金通知），根據(jù)土地等級不同實行差別化租金，改變過去租 金“一刀切”的不合理做法， 并對租金實行動態(tài)管理， 每兩年調(diào)整一 次。（一）公共租賃住房租金定價機制1. 公共租賃住房租金定價原則 杭州公共租賃住房租金實行市場定價原則。 租金綜合考慮項目建 設(shè)、運營和管理成本，按照略低于同地段、同類型住房的市場租金水 平確定。市場定價可直接影響租賃和購房需求， 其也是政府經(jīng)濟租賃 市

7、場和抑制房價上漲的調(diào)控工具。2. 公共租賃住房租金定價模式的調(diào)整 杭州在“兩項公寓”和公共租賃住房保障初期， 房源分布較為集 中，僅為試點，租金實行“一刀切”定價模式，不分地段優(yōu)劣，一律 為每月每平方米 13 元，對低困家庭實行租金減半。但隨著公共租賃 住房籌建方式的多元化，項目日益增多，地塊分布全市，同時保障打 破“戶籍限制”后，原有“一刀切”的租金模式難以滿足實際需要， 也有失公平。為此，自 2012 年開始，杭州根據(jù)土地等級制定了新的 租金政策， 租金定價由“一刀切”向“差別化”轉(zhuǎn)變， 即按照土地等 級不同實行差別化租金定價， 不同地段的租金存在差異， 從每月每平 方米36元10.50元

8、不等，地段越好，租金越高，這種做法充分體 現(xiàn)了公平性。租金平均水平為同類地段市場租金的 70%。據(jù)統(tǒng)計，自 實施差異化租金以來， 選房入住率平均在 92%以上，棄租率明顯下降。（二）公共租賃住房租金定價相關(guān)配套措施1. 租金減免優(yōu)惠制度 根據(jù)租金辦法和租金通知規(guī)定，保障家庭只要持有民政 部門核發(fā)的有效期內(nèi)的杭州市低收入家庭認(rèn)定證明（住房保障專 用），根據(jù)土地等級就可享受 30% 50%租金減免優(yōu)惠。土地等級高， 減免幅度??；土地等級差，減免幅度大。用租金減免的經(jīng)濟杠桿，引 導(dǎo)更多住房困難群體選擇相應(yīng)等級的公共租賃住房，減少棄租現(xiàn)象。杭州為實施公共租賃住房與廉租住房保障并軌管理， 對已不符合 廉

9、租住房保障但仍符合公共租賃住房保障的住房困難家庭， 在首個租 賃期（3 年）由實施租金減免的優(yōu)惠政策，公共租賃住房租金參照直 管公房租金標(biāo)準(zhǔn)繳納，以資助剛脫困家庭改善生活質(zhì)量。2.租金動態(tài)調(diào)整機制杭州公共租賃住房租金實行動態(tài)管理， 每兩年調(diào)整一次。 物價管 理部門委托專業(yè)估價機構(gòu)， 測定公共租賃住房項目所在區(qū)域的市場租 金，根據(jù)土地等級，定期對租金進行調(diào)整，確保租金水平在同類地段 市場租金的 70%上下浮動，避免租金長期過低或過高，防止滋生尋租 空間或產(chǎn)生棄租現(xiàn)象。根據(jù)租金辦法和租金通知規(guī)定，遇租 金調(diào)整時， 在合同期內(nèi)實行“租金孰低”原則， 即公共租賃住房合同 期限內(nèi)租金標(biāo)準(zhǔn)提高時， 承租人

10、仍按原合同確定的租金標(biāo)準(zhǔn)繳納至租 賃期滿；租賃合同期限內(nèi)租金標(biāo)準(zhǔn)降低時， 次月起承租人按降低后的 租金標(biāo)準(zhǔn)繳納。3. 租金便于租后管理的設(shè)計 杭州公共租賃住房小區(qū)物業(yè)實行公開招標(biāo)， 但物業(yè)管理費原則上 不實行“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”。 為了吸引和鼓勵優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與保障性 住房小區(qū)物業(yè)管理，租金通知規(guī)定“承租人繳納租金后，不再繳 納物業(yè)服務(wù)費和電梯、 增壓水泵等能耗費”， 即租金定價中包含物業(yè) 費和電梯、 增壓水泵等能耗費， 這意味著參與管理的物業(yè)企業(yè)只要服 務(wù)管理到位，就可以 100%的收費率收取物業(yè)服務(wù)費（一般小區(qū)物業(yè) 費平均收費率在 85%左右），即節(jié)省了收費的人力成本， 又獲得了 15% 左右

11、的收費率機會收益，可用以彌補不實行“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”帶來的損 失。在利于物業(yè)企業(yè)發(fā)展和便于后續(xù)管理的租金定價設(shè)計模式下， 杭 州公共租賃住房吸引了具有國家一級資質(zhì)的南都物業(yè)公司參與管理， 目前管理情況較好。4. 租金過渡利于退出機制的實施 杭州對公共租賃住房設(shè)立了較為嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機制， 自取消 公共租賃住房資格之日起， 承租人最多有 3個月的過渡期， 過渡期內(nèi) 租金不變，如超過期限，必須按標(biāo)準(zhǔn)租金的 3 倍繳納租金。從實踐看， 過渡期租金的人性化設(shè)計，有利于實施退出機制。同時，過渡期外 3 倍租金的懲罰機制，可以防止“老賴”不退房。5. 租金可用公積金全額繳納 杭州不斷完善住房公積金使用功能，明

12、確公共租賃住房承租家 庭，可申請?zhí)崛∽》抗e金賬戶內(nèi)的存儲余額， 按月用于支付房屋租 金。目前，已實現(xiàn)住房公積金支付系統(tǒng)與公共租賃住房租金收繳系統(tǒng) 的完全對接，申請程序簡便。 一方面住房公積金繳租減輕了承租家庭 的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，另一方面充分發(fā)揮了公積金破解“住房難”的作用。6. 商業(yè)配套平衡成本的微利模式 杭州公共租賃住房建設(shè)運營管理中， 不過度依賴公共租賃住房租 金回收成本，但在建設(shè)公共租賃住房小區(qū)時，除稅收優(yōu)惠政策外，還 應(yīng)適當(dāng)擴大商業(yè)配套用房的比例， 且產(chǎn)權(quán)屬于公共租賃住房管理機構(gòu) 或社會投資主體。 與公共租賃住房租金相比， 小區(qū)配套的商業(yè)用房完 全可按市場租賃運作， 這不僅可以保證公共租賃

13、住房小區(qū)項目獲取長 期穩(wěn)定的收益，還能用以貼補平衡公共租賃住房項目建設(shè)成本和后續(xù) 管理租金收支差額。 通過“商業(yè)配套平衡成本”的微利模式， 已成功 吸引多家企業(yè)、 社會團體等社會投資主體參與到公共租賃住房建設(shè)管 理中，據(jù)不完全統(tǒng)計，社會資金建設(shè)公共租賃住房約 70 萬平方米， 約占杭州“十二五”公共租賃住房規(guī)劃供應(yīng)量的 25%。三、完善公共租賃住房租金定價政策的幾點建議 （一）租金水平與貨幣補貼水平相協(xié)調(diào) 大部地區(qū)公共租賃住房保障初期實行“實物為主、貨幣為輔”， 中后期轉(zhuǎn)變?yōu)椤柏泿艦橹鳌?實物為輔”。保障形式重心的轉(zhuǎn)變，就要 求各地在制定租金水平時， 盡量做到實物租金水平與貨幣補貼水平相 協(xié)調(diào)

14、，一般實物租金與市場租金兩者間差額可參考作為貨幣補貼水平 的基數(shù)，各地可根據(jù)租賃市場的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)上下浮動。否則，貨幣補貼 水平過高、有利可圖，實物保障家庭就會棄租轉(zhuǎn)而申請貨幣補貼保障， 造成大量房源空置，導(dǎo)致貨幣補貼的財政支付壓力增加。相反，貨幣 補貼水平過低， 保障家庭就會放棄貨幣補貼轉(zhuǎn)而申請實物保障， 造成 政府供地日趨緊張，財政投資日益增加。（二）完善不同戶型間的租金差異 按照集約供地和保障基本需求原則， 公共租賃住房單套面積控制 在 60 平方米以下，戶型分成套和非成套。各地普遍存在同地段或同 小區(qū)成套住房和非成套住房租金同一水平的現(xiàn)象， 有失公平， 導(dǎo)致了 大部分非成套房屋的空置及合租成套住房的棄租現(xiàn)象。 為了鼓勵單身 的大