試論土地增值稅的稅收籌劃

1、試論土地增值稅的稅收籌劃摘要：公式：房地產(chǎn)開發(fā)費用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X扣除比例（5%以內(nèi)），房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x扣除比例（10%以內(nèi)），例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價款為800萬元，開發(fā)成本為1,200萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為80萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃【摘要】稅收籌劃是指納稅人在稅收法規(guī)允許的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先安排和籌劃，達到減輕稅負(fù)，實現(xiàn)稅后收益最大化的目的。本文結(jié)合課堂教學(xué)案例，對土地增值稅的稅收籌劃作一定

2、的探討?！娟P(guān)鍵詞】土地增值稅；稅收籌劃；合法性；增值額一、稅收籌劃是納稅人生存和發(fā)展的必然選擇隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，市場競爭日趨激烈，企業(yè)要在激烈的競爭環(huán)境中立于不敗之地，并且有所發(fā)展，不僅要擴大生產(chǎn)規(guī)模，提高勞動生產(chǎn)率，增加收入，也要采用新技術(shù)、新工藝，對固定資產(chǎn)進行更新改造，減少原材料消耗，降低生產(chǎn)成本。在經(jīng)濟資源有限、生產(chǎn)力水平相對穩(wěn)定的條件下，收入的增長、生產(chǎn)成本的降低都有一定的限度。故通過稅收籌劃，降低稅收成本成為納稅人的必然選擇。土地增值稅是指對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。按增值額占扣除項目金額的比例確定30%60%的四級超率累進

3、稅率，按次征收。土地增值稅的籌劃要在稅法允許的大前提下，盡可能增加可扣除項目，降低增值率，并充分利用稅收優(yōu)惠政策，從降低計稅依據(jù)和適用稅率兩個角度出發(fā)進行籌劃。二、可以利用利息支出扣除降低計稅依據(jù)進行籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的過程中，一般都會發(fā)生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況扣除：1、凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5%

4、以內(nèi)計算扣除。公式：房地產(chǎn)開發(fā)費用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X扣除比例（5%以內(nèi)）2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費用一并計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X扣除比例（10%以內(nèi)）具體比例，由當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾唧w規(guī)定。這種規(guī)定就為納稅人籌劃提供了機會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，如果公式中的利息支出大于公式計算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明;如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機構(gòu)證明，

5、這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據(jù)減少。例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價款為800萬元，開發(fā)成本為1，200萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為80萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：用公式1計算：能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，則房地產(chǎn)開發(fā)費用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x扣除比例（5%以內(nèi)）=80+（800+1200）X5%=180（萬元），用公式2計算：假如沒有分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明，則開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成

6、本）X10%=（800+1200）X10%=200（萬元）判斷：這樣看來有利息分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，扣除反而少扣了20萬元，將造成多繳稅款;那就選擇第2種方法，不按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明，反而會多扣20萬。在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按企業(yè)會計準(zhǔn)則借款費用規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣除。三、合理利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅能享受的稅收優(yōu)惠進行籌劃稅法規(guī)定：納稅人建造、出售的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此，我們可以充分利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：（1

7、）容積率在1.0以上（2）單套面積在120平方米以下（各省市允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動比例不超上述標(biāo)準(zhǔn)的20%）（3）實際成交價低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下。20%這一臨界點的稅負(fù)效應(yīng)迤行籌劃。在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，千萬不要盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。四、對不同增值率的房產(chǎn)是否該合并計稅進行籌劃由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，如果對增值率不同的房地產(chǎn)并在一起核算，就有可能降低

8、高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)，因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，達到節(jié)稅的目的。例如，乙房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入800萬元，允許扣除的金額為600萬元;銷售B房產(chǎn)共取得收入700，允許扣除的項目金額為300萬元，對這兩處房產(chǎn)，公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好處呢？（1）分開核算時：A房產(chǎn)的增值率=（800-600）+600X100%=33.33%,適用稅的;應(yīng)納的土地增值稅為：（800-600）X30%

9、=60（萬元）；B房產(chǎn)的增值率=（700-300）+300X100%=133.33%,適用稅率0%;應(yīng)納的土地增值稅為：（700-300）X50%300X15%=155（萬元）；共繳納土地增值稅215萬元（60+155）（2）合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：800+700=1500（萬元）;允許扣除的金額：600+300=900（萬元）；增值率為：（1500-900）+900X100%=66.67%,適用稅率0%,扣除系數(shù)5%；應(yīng)納土地增值稅為：（1500-900）X40%900X5%=195（萬元）通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的，因為合并核算比分開核算節(jié)稅20萬元。從上例中我們可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。在實踐中必須具體測算后才能作出選擇。綜上所述，稅收籌劃應(yīng)該在合法的前提下進行，即稅收籌劃方