怎樣認(rèn)定買賣合同有效說(shuō)課講解

1、怎樣認(rèn)定買賣合同有效篇一：二手房買賣合同是否有效如何認(rèn)定 免費(fèi)法律咨詢就上法幫 二手房買賣合同是否有效如何認(rèn)定 根據(jù)我國(guó)稅法及相關(guān)的行政法規(guī)，未滿 5 年的房產(chǎn) 上市交易要全額征收營(yíng)業(yè)稅。因此，二手房買賣在一定條件下是需要繳交稅款的。對(duì) 于買賣雙方來(lái)說(shuō)，二手房買賣所需要交的稅種和數(shù)額是不一 樣。首先，買方需要繳納契稅、印花稅、工本費(fèi)。其次，賣方取得的收入需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育 費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅和印花稅。任何合同是 不是有效，需要從兩個(gè)方面考慮：第一，是不是符合法律的 規(guī)定 ;第二，是不是符合當(dāng)事人的特殊約定。 根據(jù)目前的法律規(guī)定，二手房買賣的一般流程是：當(dāng)事 人協(xié)商并簽訂

2、合同后，買方支付價(jià)款，賣方交付房屋，辦理 房屋過(guò)戶登記。因此，二手房買賣合同公證不是法律規(guī)定的 必須辦理的程序。但是，如果當(dāng)事人在二手房買賣合同中約定，只有辦理 二手房合同公證后合同才生效的，那么沒(méi)有公證的二手房買 賣合同就是無(wú)效的。本文來(lái)源：法幫（）篇二：買賣合同中欺詐如何認(rèn)定 買賣合同中欺詐如何認(rèn)定？ 房屋多次買賣未變更登記，如何認(rèn)定所有權(quán)？ 案情介紹： 原告：楊某，魏某，被告：劉某，鄭某。雙方簽定了 商 品房買賣合同 ，合同標(biāo)的的房屋總面積平方米，其中 39% 糧店所有， 03 年 6 月拍賣給彭某， （未辦理過(guò)戶手續(xù)） ；61% 李某所有， 03 年 4 月以萬(wàn)賣給李某（未辦過(guò)戶手續(xù)）

3、 ，10 年 元月李某以 80 萬(wàn)賣給本案被告（未辦理過(guò)戶手續(xù)） ，10 年 5 月被告以 96 萬(wàn)賣給原告，并簽定合同，協(xié)議中標(biāo)明了標(biāo)的 的產(chǎn)權(quán)證號(hào)、面積以及其他見(jiàn)房產(chǎn)證字樣；約定了合同標(biāo)的 的價(jià)款、付款方式、房屋辦理過(guò)戶時(shí)被告的協(xié)助義務(wù)以及違 約金 50 萬(wàn)。多次交易中，賣方均未通知共有人，房屋共有 人均未主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。后原告不能辦理過(guò)戶手續(xù)，以房屋 非被告所有、被告欺詐至原告重大誤解為由要求依法撤銷原 告與被告簽訂的商品房買賣合同 ，并依法責(zé)令二被告負(fù) 連帶責(zé)任返還已收取二原告購(gòu)房款 85 萬(wàn)元，并賠償原告經(jīng) 濟(jì)損失。被告辯稱，被告在簽定合同之前已將房產(chǎn)證復(fù)印件 交付原告，從房產(chǎn)證上可

4、以看出房屋系共有關(guān)系，原告審查 后才與被告簽訂合同，故被告不存在欺詐。庭審中，原、被 告均認(rèn)為該房市場(chǎng)價(jià)格約為 15 至 20 萬(wàn)元。分歧意見(jiàn)：在審理過(guò)程中存在兩種意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為，被告提供 的房產(chǎn)證復(fù)印件模糊，不能準(zhǔn)確辨認(rèn)房屋是否是共同共有， 原告斥 96 萬(wàn)巨資買價(jià)值只有 15 至 20 萬(wàn)的房屋，而且只是 房屋的 61%，于情于理，都超出了一個(gè)正常人的判斷，可認(rèn) 定為原告重大誤解，認(rèn)為他所買房屋系原告一個(gè)人所有。故 本案是可撤銷合同，應(yīng)支持原告訴訟請(qǐng)求。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，被告提供的房產(chǎn)證復(fù)印見(jiàn)雖然比較模 糊，但是還是可以看出共有人欄是有人名的，可以判斷出房 屋系共有的。原告斥巨資買房，應(yīng)

5、該謹(jǐn)慎，且合同簽定與付 款之間相隔三天， 原告完全可以到房產(chǎn)部門(mén)查詢。 可以推知， 原告應(yīng)是知道房屋是共有房屋，被告未欺詐，原告不存在重 大誤解。故本案合同系有效合同，應(yīng)駁回原告訴訟請(qǐng)求。評(píng)析 現(xiàn)如今存在大量的為了避稅，買房不變更登記，致房屋 經(jīng)多次買賣房產(chǎn)證上仍然是初始的所有人，如何看待此類合 同？如何認(rèn)定房屋所有權(quán)？本案中的房屋是按份共有， 其中 39%糧店所有， 61%李某 所有。按份共有人有權(quán)按份額處分共有房屋。 民法通則 第 78 條第 3 款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求 將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同 等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 ”如果房屋共有人

6、未通知其 他共有人而將其份額出售給第三人，其他共有人又愿意以同 等條件購(gòu)買的，那么，與第三人的買賣行為，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú) 效。本案中， 61%份額轉(zhuǎn)手至被告， 糧店的份額轉(zhuǎn)手于彭某。 在幾次交易中，均未通知共有人，而共有人也都未主張優(yōu)先 購(gòu)買權(quán)，且均未變更登記，買賣合同有效，未變更登記是物 權(quán)行為，并不影響債權(quán)行為的效力，只是未變更登記的不能 對(duì)抗善意第三人。故房屋的所有人應(yīng)該為彭某與被告共有， 被告有權(quán)處分其所有的份額，但共有人彭某有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 本案應(yīng)該將房屋共有人彭某追加為第三人參加訴訟，如 第彭某主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且同意以相同價(jià)格購(gòu)買房屋，主張 合同無(wú)效時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。如彭某不主張

7、優(yōu)先購(gòu) 買權(quán)，本案關(guān)鍵是認(rèn)定被告是否欺詐，原告是否重大誤解。 被告在簽定合同錢(qián)，已將房產(chǎn)證復(fù)印件給原告審查，原告在 審查后才與被告簽定合同。雖然復(fù)印件比較模糊，但可以看 出共有人欄上是有名字的，可以推斷出此房屋是共有的，故 原告以被告欺詐至原告重大誤解為由要求撤銷合同是不成 立的。篇三：買賣合同解釋 最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛 案件適用法律問(wèn)題的解釋 買賣合同的成立及效力 第一條 當(dāng)事人之間沒(méi)有書(shū)面合同，一方以送貨單、收 貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院 應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證 據(jù)，對(duì)買賣合同是否成立作出認(rèn)定。對(duì)賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書(shū)等函件

8、、憑證沒(méi)有記載債權(quán)人 名稱，買賣合同當(dāng)事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的， 人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。第二條 當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、 訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、 備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同， 一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同 違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民?院應(yīng)予支持。第三條 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所 有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán) 不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合 同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。第四條

9、人民法院在按照合同法的規(guī)定認(rèn)定電子交易合 同的成立及效力的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)適用電子簽名法的相關(guān)規(guī)定。 標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移第五條 標(biāo)的物為無(wú)需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品， 當(dāng)事人對(duì)交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的 規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付第六條根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒 絕接收多交部分標(biāo)的物的，可以代為保管多交部分標(biāo)的物。 買受人主張出賣人負(fù)擔(dān)代為保管期間的合理費(fèi)用的，人民法 院應(yīng)予支持。買受人主張出賣人承擔(dān)代為保管期間非因買受人故意 或者重大過(guò)失造成的損失的，人民法院應(yīng)予支持。第七條 合同法第一百三十六條規(guī)定的“提取標(biāo)的物單

10、 證以外的有關(guān)單證和資料”，主要應(yīng)當(dāng)包括保險(xiǎn)單、 保修單、 普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書(shū)、質(zhì) 量鑒定書(shū)、品質(zhì)檢驗(yàn)證書(shū)、產(chǎn)品進(jìn)出口檢疫書(shū)、原產(chǎn)地證明 書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、裝箱單等。第八條 出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證 明其已履行交付標(biāo)的物義務(wù)，買受人不認(rèn)可的，出賣人應(yīng)當(dāng) 提供其他證據(jù)證明交付標(biāo)的物的事實(shí)。合同約定或者當(dāng)事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑 證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)的，人民法院 應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。第九條 出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在 買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的， 應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理

11、：（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持;（二）均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人請(qǐng)求出賣 人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（三）均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合 同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民 法院應(yīng)予支持。第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng) 產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人 均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求出賣人履行辦理所有 權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（二）均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的 買受人請(qǐng)求出賣

12、人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院 應(yīng)予支持；（三）均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)， 依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物和 辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持;（四）出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買 受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求將標(biāo)的 物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項(xiàng)規(guī) 定的“標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)摹?，是指?biāo)的物由出賣人負(fù)責(zé)辦理 托運(yùn)，承運(yùn)人系獨(dú)立于買賣合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者的情 形。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，按照合同法第一百四十 五條的規(guī)定處理。第十

13、二條出賣人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運(yùn)送至買受人 指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買 受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第十三條 出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物， 在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未 告知買受人，買受人主張出賣人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng) 險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。第十四條 當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)沒(méi)有約定，標(biāo)的物為種類 物，出賣人未以裝運(yùn)單據(jù)、加蓋標(biāo)記、通知買受人等可識(shí)別 的方式清楚地將標(biāo)的物特定于買賣合同，買受人主張不負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、 滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。標(biāo)的物檢驗(yàn)第十五條 當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受 人簽收的送貨單、確認(rèn)單等

14、載明標(biāo)的物數(shù)量、 型號(hào)、規(guī)格的， 人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受 人已對(duì)數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻 的除外。第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標(biāo)的 物，出賣人和買受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與買受人和第三人 之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第 六十四條的規(guī)定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)為 標(biāo)的物的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。第十七條 人民法院具體認(rèn)定合同法第一百五十八條第 二款規(guī)定的“合理期間”時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合當(dāng)事人之間的交易性 質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習(xí)慣、標(biāo)的物的種類、數(shù)量、 性質(zhì)、安裝和使用情況、瑕疵的性質(zhì)、買受人應(yīng)盡的合理注 意義務(wù)

15、、檢驗(yàn)方法和難易程度、買受人或者檢驗(yàn)人所處的具 體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn) 行判斷。合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“兩年”是最長(zhǎng)的 合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時(shí)效中止、中斷 或者延長(zhǎng)的規(guī)定。第十八條 約定的檢驗(yàn)期間過(guò)短，依照標(biāo)的物的性質(zhì)和 交易習(xí)慣，買受人在檢驗(yàn)期間內(nèi)難以完成全面檢驗(yàn)的，人民 法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該期間為買受人對(duì)外觀瑕疵提出異議的期間， 并根據(jù)本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買受人對(duì)隱蔽瑕 疵提出異議的合理期間。約定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間短于法律、行政法規(guī) 規(guī)定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間的，人民法院應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證

16、期間為準(zhǔn)。第十九條 買受人在合理期間內(nèi)提出異議，出賣人以買 受人已經(jīng)支付價(jià)款、確認(rèn)欠款數(shù)額、使用標(biāo)的物等為由，主 張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約 定的除外。第二十條 合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗(yàn)期間、合 理期間、兩年期間經(jīng)過(guò)后，買受人主張標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì) 量不符合約定的，人民法院不予支持。出賣人自愿承擔(dān)違約責(zé)任后，又以上述期間經(jīng)過(guò)為由翻 悔的，人民法院不予支持。違約責(zé)任第二十一條 買受人依約保留部分價(jià)款作為質(zhì)量保證金， 出賣人在質(zhì)量保證期間未及時(shí)解決質(zhì)量問(wèn)題而影響標(biāo)的物 的價(jià)值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價(jià)款的，人民 法院不予支持。第二十二條 買受人在檢驗(yàn)期間、

17、質(zhì)量保證期間、合理 期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況 緊急，買受人自行或者通過(guò)第三人修理標(biāo)的物后，主張出賣 人負(fù)擔(dān)因此發(fā)生的合理費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。第二十三條 標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同 法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支 持。當(dāng)事人主張以符合約定的標(biāo)的物和實(shí)際交付的標(biāo)的物按交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算差價(jià)的，人民法院應(yīng)予支持。價(jià)款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價(jià)后多出部分價(jià)款的， 人民法院應(yīng)予支持。第二十四條 買賣合同對(duì)付款期限作出的變更，不影響 當(dāng)事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點(diǎn)應(yīng) 當(dāng)隨之變更。買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出

18、賣人接受價(jià) 款時(shí)未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民 法院不予支持。篇四：如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力 如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力 房屋合同糾紛是指房屋買賣過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛，包括售 房廣告引起的糾紛、認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價(jià)款 支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛、延期辦證的糾紛、懲 罰性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除 與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)、有關(guān)包銷的糾紛等。那么， 如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力？下面，法律直通車小編將 為您介紹相關(guān)法律知識(shí)。認(rèn)定合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定為依據(jù)。 合同法 第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的 合同無(wú)效。

19、一）國(guó)務(wù)院辦公廳 1999 年發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn) 讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知 ，不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn) 定合同無(wú)效的依據(jù)。（二）把土地管理法 第 62、63 條結(jié)合起來(lái)分析， 土 地管理法的立法本意是，禁止農(nóng)村集體土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn) 讓，但在農(nóng)村房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，其項(xiàng)下的宅基 地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不禁止，只是出賣之后不可再申請(qǐng)宅基地而 已。（三）所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中， 最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng) 村房屋的處分權(quán)予以限制，則很難稱之謂對(duì)其房屋享有所有 權(quán)了。（四）繼承法規(guī)定農(nóng)村房屋可以繼承，意味著農(nóng)村 房屋項(xiàng)下的宅基地也可以繼承。說(shuō)明現(xiàn)行法律并不

20、否定農(nóng)村 宅基地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地使用 權(quán)隨房一體的可繼承性，決定了其權(quán)利享受主體的可變性。 如果說(shuō)農(nóng)村宅基地使用權(quán)在原始取得階段是與集體經(jīng)濟(jì)組 織成員權(quán)利緊密相連的話，那么隨著一些法律事實(shí)的變化， 其權(quán)利享受主體的身份將不是一成不變的，而是可以發(fā)生變 動(dòng)的。說(shuō)明農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體限于本村集體經(jīng)濟(jì)組 織成員的規(guī)定，僅僅是原始取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)時(shí)對(duì)享受 主體的限制。（五）農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后，新的房屋所有權(quán)人同時(shí)成為宅 基地使用權(quán)的享有者，其法律意義僅在于特定位置、特定面 積的農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體發(fā)生了變動(dòng)。在權(quán)利屬性上， 沒(méi)有動(dòng)搖農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)。綜上所述，

21、根據(jù)法無(wú)明 文不為禁的原則，農(nóng)村房屋買賣合同有效。專業(yè)人士表示，處理房屋買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要 是城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法 、合同法、物權(quán)法、城市房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 、最高人民法院關(guān)于審理商品房買 賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋等相關(guān)規(guī)定。如 果您還想了解更多的法律知識(shí)，您可以上法律直通車，這里 有專業(yè)律師為您提供免費(fèi)咨詢。/fcls/fcmm/nongminfang/XX/0331/ 篇五：簽訂買賣合同時(shí)如何有效約定管轄法院 簽訂買賣合同時(shí)如何有效約定管轄法院？張國(guó)華企業(yè)對(duì)外簽訂買賣合同，經(jīng)常涉及“約定管轄” 。十 一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議通過(guò)的關(guān)于修改民事 訴訟

22、法的決定 ，對(duì)“約定管轄”進(jìn)一步作出明確規(guī)定。我 們應(yīng)注重理解和運(yùn)用，適當(dāng)約定較為便利、合適的法院打官 司，以節(jié)省訴訟成本，達(dá)到訴訟目的?！凹s定管轄”須符合法定規(guī)則。筆者在多年的法制服務(wù) 活動(dòng)中， 發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)想方設(shè)法、 費(fèi)盡口舌爭(zhēng)取到管轄條款， 卻因約定欠妥而得不到法院認(rèn)可，到頭來(lái)空忙一場(chǎng)，還因管 轄異議，被人為拖延訴訟，貽誤時(shí)機(jī)，實(shí)在可惜。請(qǐng)看以下案例： 案例一：某不銹鋼制品公司與山東的某貿(mào)易公司簽訂供 銷合同一份，約定不銹鋼制品公司向貿(mào)易公司供應(yīng)不銹鋼緊 固件。 為保障貨款回籠， 不銹鋼制品公司提議寫(xiě)出約定： “如 發(fā)生糾紛， 由不違約方所在地的人民法院解決。 ”合同簽訂、 送出 30

23、多萬(wàn)元貨后，貿(mào)易公司遲遲不付款。為此，不銹鋼 制品公司向本市法院起訴。但訴狀送達(dá)被告時(shí)，貿(mào)易公司卻 提出管轄權(quán)異議。法院經(jīng)審查認(rèn)為，在審理前無(wú)法判定誰(shuí)才 是合同約定的“不違約方” 。裁定將案件移送到被告即山東 貿(mào)易公司所在地法院處理。案例二：趙某經(jīng)朋友介紹認(rèn)識(shí)了在上海辦公司的沈某， 兩人一見(jiàn)如故。當(dāng)趙某拿出以往格式合同打算給對(duì)方簽字時(shí)， 沈某仔細(xì)看過(guò)提出補(bǔ)充條款： “如發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決； 協(xié)商不成，則交由乙方（指沈某公司）所在地法院裁定” 。 趙某為了公平，要求把條款改為“交由甲方（指甲方工廠） 或乙方所在地法院管轄” ，終于達(dá)成協(xié)議。簽約后，趙某按 時(shí)送貨到對(duì)方公司，可左等右要就是追不到

24、貨款，則一紙?jiān)V 狀送給本市人民法院。立案庭法官看后告訴他，由于約定的 管轄條款無(wú)效，須到對(duì)方所在地法院起訴。案例三：原告某金屬材料有限公司與南通某貿(mào)易有限公 司簽訂鋼材買賣合同，雙方約定：如發(fā)生爭(zhēng)議協(xié)商不成，則向 xx 市中級(jí)人民法院提起訴訟。因該案標(biāo)的額不超過(guò) 95 萬(wàn) 元，屬基層法院管轄范圍，承辦法官查明事實(shí)后，將該案 依法移送。那么，究竟應(yīng)如何有效地約定管轄法院呢？歸納起來(lái)， 應(yīng)把握“五個(gè)只能和不能”及“兩個(gè)不得” 。一是只能約定一審法院，不能約定二審法院。根據(jù)我國(guó) 法律規(guī)定，一審法院確定后，二審法院則按照級(jí)別管轄的規(guī) 定當(dāng)然確定。一審判決、裁定后當(dāng)事人上訴的，只能上訴至 一審法院的上級(jí)

25、法院，而不得向其他法院上訴。二是只能約定有聯(lián)系的法院，不能約定無(wú)聯(lián)系的法院。 根據(jù)我國(guó)新民事訴訟法第 34 條規(guī)定，合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán) 益糾紛的當(dāng)事人可以選擇的管轄法院，包括被告住所地、合 同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭(zhēng) 議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，超出該范圍任意選擇 的，不具有法律效力。三是只能約定一個(gè)法院，不能約定多個(gè)法院。所選擇的 管轄法院必須確定、唯一。按最高人民法院關(guān)于適用民事 訴訟法若干問(wèn)題的意見(jiàn)第 24 條規(guī)定，雙方當(dāng)事人選擇兩 個(gè)以上人民法院管轄的，選擇管轄的協(xié)議無(wú)效。案例二中的 管轄法院條款之所以無(wú)效，是因?yàn)橼w某約定的法院既有原告 所在地又有被告所

26、在地，不符合明確、唯一的要求。再例如 在合同中約定由“甲方住所地法院和乙方住所地法院管轄” 也應(yīng)認(rèn)定是約定了兩個(gè)以上法院管轄，該約定無(wú)效。四是只能明確約定，不能模糊約定。當(dāng)事人選擇管轄法 院必須是明確的。如有的公司約定“在甲方所在地按照合同 法處理”。其本意是在甲方所在地法院訴訟，但是“按照合 同法處理”的方式有多種。對(duì)方提出管轄異議后，法院認(rèn)定 異議有效，則裁定移送管轄。其實(shí)，該公司完全可以約定發(fā) 生爭(zhēng)議“向甲方所在地人民法院起訴。 ”五是只能以書(shū)面約定為準(zhǔn)，不能以口頭約定為憑。約定 管轄法院是要式行為，我國(guó)民事訴訟法規(guī)定，協(xié)議管轄必須 以書(shū)面形式，可以是合同中的協(xié)議管轄條款，也可以是在訴

27、訟前達(dá)成的選擇管轄的協(xié)議。如果合同中未約定管轄法院， 僅口頭達(dá)成協(xié)議，即使對(duì)方予以認(rèn)可，在沒(méi)有簽訂書(shū)面約定 管轄協(xié)議的情況下，該口頭約定仍不能采用?！皟蓚€(gè)不得”，即約定管轄不得違反民事訴訟法對(duì)級(jí)別 管轄和專屬管轄的規(guī)定。法院對(duì)于級(jí)別管轄是有硬性規(guī)定的。 某案件按性質(zhì)或者標(biāo)的額應(yīng)當(dāng)由基層人民法院管轄的，如果 選擇由中級(jí)或者高級(jí)人民法院管轄，這種約定就無(wú)效。案例 三就屬這種情況。我們應(yīng)按其訴訟標(biāo)的額選擇相應(yīng)的人 民法院管轄。至于專屬管轄，是指法律強(qiáng)制規(guī)定某類案件只 能由特定法院管轄，其它法院無(wú)權(quán)管轄，也不允許當(dāng)事人協(xié) 議變更管轄。與其他法定管轄相比，專屬管轄具有優(yōu)先性、 排他性與強(qiáng)制性。如因不動(dòng)產(chǎn)

28、、港口作業(yè)、繼承遺產(chǎn)發(fā)生的 糾紛，都屬于專屬管轄的范圍，還有涉外專屬管轄案件，都 不得通過(guò)約定管轄而更改。當(dāng)然，依法約定管轄法院，避免約定無(wú)效，這僅是基本 前提。要使管轄約定既利于自己維護(hù)合法權(quán)益，又能使對(duì)方 接受，還有不少策略、技巧有待探討掌握。篇六：買賣合同司法解釋最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn) 題的解釋為正確審理買賣合同糾紛案件，根據(jù)中華人民共和國(guó) 民法通則、中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)物 權(quán)法、中華人民共和國(guó)民事訴訟法等法律的規(guī)定，結(jié)合 審判實(shí)踐，制定本解釋。一、買賣合同的成立及效力第一條 當(dāng)事人之間沒(méi)有書(shū)面合同，一方以送貨單、收 貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買

29、賣合同關(guān)系的，人民法院 應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證 據(jù)，對(duì)買賣合同是否成立作出認(rèn)定。對(duì)賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書(shū)等函件、憑證沒(méi)有記載債權(quán)人 名稱，買賣合同當(dāng)事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的， 人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。第二條當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、 備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同， 一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同 違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹?院應(yīng)予支持。第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所 有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所

30、有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán) 不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合 同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。第四條人民法院在按照合同法的規(guī)定認(rèn)定電子交易合同的成立及效力的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)適用電子簽名法的相關(guān)規(guī)定。二、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移第五條 標(biāo)的物為無(wú)需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品， 當(dāng)事人對(duì)交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的 規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán) 利憑證即為交付。第六條根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒 絕接收多交部分標(biāo)的物的，可以代為保管多交部分標(biāo)的物。 買受人主張出賣人負(fù)擔(dān)代為保管期間的合理費(fèi)用的，人民法 院應(yīng)予支持。買受人

31、主張出賣人承擔(dān)代為保管期間非因買受人故意或者重大過(guò)失造成的損失的，人民法院應(yīng)予支持第七條 合同法第一百三十六條規(guī)定的“提取標(biāo)的物單 證以外的有關(guān)單證和資料” ，主要應(yīng)當(dāng)包括保險(xiǎn)單、 保修單、 普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書(shū)、質(zhì) 量鑒定書(shū)、品質(zhì)檢驗(yàn)證書(shū)、產(chǎn)品進(jìn)出口檢疫書(shū)、原產(chǎn)地證明 書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、裝箱單等。第八條 出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證 明其已履行交付標(biāo)的物義務(wù)，買受人不認(rèn)可的，出賣人應(yīng)當(dāng) 提供其他證據(jù)證明交付標(biāo)的物的事實(shí)。合同約定或者當(dāng)事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑 證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)的，人民法院 應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除

32、外。第九條 出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在 買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的， 應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：（ 一 ） 先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移 的，人民法院應(yīng)予支持；（ 二 ） 均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人請(qǐng)求出賣人 履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（ 三 ） 均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同 的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法 院應(yīng)予支持。第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng) 產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人 均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：（ 一

33、） 先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求出賣人履行辦理所有 權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（ 二 ） 均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買 受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng) 予支持；（ 三 ） 均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依 法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦 理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（ 四 ） 出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受 人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求將標(biāo)的物 所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。三、標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)第十一條 合同法第一百四十一條第二款第 （ 一）項(xiàng)規(guī)

34、定 的“標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)摹?，是指標(biāo)的物由出賣人負(fù)責(zé)辦理托 運(yùn)，承運(yùn)人系獨(dú)立于買賣合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者的情形。 標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，按照合同法第一百四十五條 的規(guī)定處理。第十二條 出賣人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運(yùn)送至買受人 指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買 受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第十三條 出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物， 在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未 告知買受人，買受人主張出賣人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng) 險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。第十四條 當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)沒(méi)有約定，標(biāo)的物為種類 物，出賣人未以裝運(yùn)單據(jù)、加蓋標(biāo)記、通知買受人等可

35、識(shí)別 的方式清楚地將標(biāo)的物特定于買賣合同，買受人主張不負(fù)擔(dān) 標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。四、標(biāo)的物檢驗(yàn)第十五條 當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受 人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、 型號(hào)、規(guī)格的， 人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受 人已對(duì)數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻 的除外。第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標(biāo)的 物，出賣人和買受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與買受人和第三人 之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第 六十四條的規(guī)定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)為 標(biāo)的物的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。第十七條 人民法院具體認(rèn)定合

36、同法第一百五十八條第 二款規(guī)定的“合理期間”時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合當(dāng)事人之間的交易性 質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習(xí)慣、標(biāo)的物的種類、數(shù)量、 性質(zhì)、安裝和使用情況、瑕疵的性質(zhì)、買受人應(yīng)盡的合理注 意義務(wù)、檢驗(yàn)方法和難易程度、買受人或者檢驗(yàn)人所處的具 體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn) 行判斷。合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“兩年”是最 長(zhǎng)的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時(shí)效中止、 中斷或者延長(zhǎng)的規(guī)定。第十八條 約定的檢驗(yàn)期間過(guò)短，依照標(biāo)的物的性質(zhì)和 交易習(xí)慣，買受人在檢驗(yàn)期間內(nèi)難以完成全面檢驗(yàn)的，人民 法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該期間為買受人對(duì)外觀瑕疵提出異議的期間， 并根據(jù)本解釋第十七條

37、第一款的規(guī)定確定買受人對(duì)隱蔽瑕 疵提出異議的合理期間。約定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間短于法律、行政法規(guī) 規(guī)定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間的，人民法院應(yīng)當(dāng)以法律、 行政法規(guī)規(guī)定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間為準(zhǔn)。第十九條 買受人在合理期間內(nèi)提出異議，出賣人以買 受人已經(jīng)支付價(jià)款、確認(rèn)欠款數(shù)額、使用標(biāo)的物等為由，主 張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約 定的除外。第二十條 合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗(yàn)期間、合 理期間、兩年期間經(jīng)過(guò)后，買受人主張標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì) 量不符合約定的，人民法院不予支持。出賣人自愿承擔(dān)違約責(zé)任后，又以上述期間經(jīng)過(guò)為由翻 悔的，人民法院不予支持。五、違約責(zé)任第二

38、十一條 買受人依約保留部分價(jià)款作為質(zhì)量保證金， 出賣人在質(zhì)量保證期間未及時(shí)解決質(zhì)量問(wèn)題而影響標(biāo)的物 的價(jià)值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價(jià)款的，人民 法院不予支持。第二十二條 買受人在檢驗(yàn)期間、質(zhì)量保證期間、合理 期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況 緊急，買受人自行或者通過(guò)第三人修理標(biāo)的物后，主張出賣 人負(fù)擔(dān)因此發(fā)生的合理費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。第二十三條 標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同 法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支 持。當(dāng)事人主張以符合約定的標(biāo)的物和實(shí)際交付的標(biāo)的物按 交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算差價(jià)的，人民法院應(yīng)予支持。價(jià)款已經(jīng)支付，買受人主張

39、返還減價(jià)后多出部分價(jià)款的， 人民法院應(yīng)予支持。第二十四條 買賣合同對(duì)付款期限作出的變更，不影響 當(dāng)事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點(diǎn)應(yīng) 當(dāng)隨之變更。買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價(jià) 款時(shí)未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民 法院不予支持。買賣合同約定逾期付款違約金，但對(duì)賬單、還款協(xié)議等 未涉及逾期付款責(zé)任，出賣人根據(jù)對(duì)賬單、還款協(xié)議等主張 欠款時(shí)請(qǐng)求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應(yīng) 予支持，但對(duì)賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利 息數(shù)額或者已經(jīng)變更買賣合同中關(guān)于本金、利息等約定內(nèi)容 的除外。買賣合同沒(méi)有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)

40、 算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的， 人民法院可以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率 為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。第二十五條 出賣人沒(méi)有履行或者不當(dāng)履行從給付義務(wù)， 致使買受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人 民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第九十四條第 （ 四）項(xiàng)的規(guī)定，予以支 持。第二十六條 買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼 續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金 過(guò)分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一 十四條第二款的規(guī)定處理。第二十七條 買賣合同當(dāng)事人一方以對(duì)方違約為由主張 支付違約金，對(duì)方以合同不成立、合同未生效、合同無(wú)效或

41、者不構(gòu)成違約等為由進(jìn)行免責(zé)抗辯而未主張調(diào)整過(guò)高的違 約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)就法院若不支持免責(zé)抗辯，當(dāng)事人是 否需要主張調(diào)整違約金進(jìn)行釋明。一審法院認(rèn)為免責(zé)抗辯成立且未予釋明，二審法院認(rèn)為 應(yīng)當(dāng)判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約 造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法 院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約 造成的損失。第二十九條 買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失， 對(duì)方主張賠償可得利益損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的 主張，依據(jù)合同法第一百一三條、第一百一九條、本解 釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。第三十條

42、買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì) 方對(duì)損失的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償 額的，人民法院應(yīng)予支持。第三十一條 買賣合同當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利 益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法 院應(yīng)予支持。第三十二條 合同約定減輕或者免除出賣人對(duì)標(biāo)的物的 瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但出賣人故意或者因重大過(guò)失不告知買受人 標(biāo)的物的瑕疵，出賣人主張依約減輕或者免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任 的，人民法院不予支持。第三十三條 買受人在締約時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物 質(zhì)量存在瑕疵，主張出賣人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院 不予支持，但買受人在締約時(shí)不知道該瑕疵會(huì)導(dǎo)致標(biāo)的物的 基本效用顯著降低的除外。六、

43、所有權(quán)保留第三十四條 買賣合同當(dāng)事人主張合同法第一百三十四 條關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院 不予支持。第三十五條 當(dāng)事人約定所有權(quán)保留，在標(biāo)的物所有權(quán) 轉(zhuǎn)移前，買受人有下列情形之一，對(duì)出賣人造成損害，出賣 人主張取回標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持：（ 一 ） 未按約定支付價(jià)款的；（ 二 ） 未按約定完成特定條件的；（ 三 ） 將標(biāo)的物出賣、出質(zhì)或者作出其他不當(dāng)處分的。 取回的標(biāo)的物價(jià)值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損 失的，人民法院應(yīng)予支持。第三十六條 買受人已經(jīng)支付標(biāo) 的物總價(jià)款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標(biāo)的物的， 人民法院不予支持。在本解釋第三十五條第一款第 （

44、三） 項(xiàng)情形下，第三人依 據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標(biāo)的物所有權(quán) 或者其他物權(quán)，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支 持。第三十七條 出賣人取回標(biāo)的物后，買受人在雙方約定 的或者出賣人指定的回贖期間內(nèi)，消除出賣人取回標(biāo)的物的 事由，主張回贖標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持。買受人在回贖期間內(nèi)沒(méi)有回贖標(biāo)的物的，出賣人可以另 行出賣標(biāo)的物。篇七：法碩 （非法學(xué) ）考研案例分析：農(nóng)村房屋買賣合同 的效力如何認(rèn)定法碩（非法學(xué)）考研案例分析：農(nóng)村房屋買賣合同的效 力如何認(rèn)定凱程考研整理如下，供同學(xué)們參考，如果有考研報(bào)考 的問(wèn)題，可以咨詢凱程老師 qq： 法碩案例分析：農(nóng)村房屋 買賣合同的效力如何

45、認(rèn)定， 以下是參考分析， 旨在為備考 XX 年法碩的考生提供答題思路。案情 被告肖某系城口縣龍?zhí)镟l(xiāng)衛(wèi)星村村民，因當(dāng)年被納入城 口縣高山移民戶安置，被告肖某于 XX 年 3 月 3 日與原告曹 某之女桂某簽訂一份農(nóng)房買賣協(xié)議 ，被告肖某以 10700 元的價(jià)格購(gòu)買原告曹某位于城口縣葛城街道東方紅一村的 房屋一棟，原告之女桂某收取購(gòu)房款 10700 元并交付房屋。 該協(xié)議由被告肖某與曹某之女簽字，原告曹某雖未在該協(xié)議 上簽字，但事實(shí)認(rèn)可該協(xié)議的內(nèi)容系曹某之女代表曹某與被 告肖某簽訂。XX年，因涉訴房屋被納入拆遷范圍被征用。城 口縣人民政府與肖某簽訂 農(nóng)房拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū) 及農(nóng) 房拆遷自建安置補(bǔ)助

46、協(xié)議書(shū) ，約定由縣政府補(bǔ)償肖某安置 費(fèi)元，另有 4000 元的提前拆遷獎(jiǎng)勵(lì)，共計(jì)約 23 萬(wàn)元，另有120 平米對(duì)等安置房。隨后，曹某向法院起訴，認(rèn)為與肖某 簽訂的房屋買賣協(xié)議違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，要求確認(rèn)該 房屋買賣協(xié)議無(wú)效。 爭(zhēng)議該案農(nóng)村房屋能否買賣，對(duì)此問(wèn)題存在兩種意見(jiàn)： 第一種意見(jiàn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣事關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán) 的轉(zhuǎn)讓，而我國(guó)法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng) 村房屋不能買賣，應(yīng)認(rèn)定該合同為無(wú)效合同。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村 宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、 法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相 關(guān)政策也無(wú)禁止向

47、本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋 的規(guī)定。因此，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。 評(píng)析筆者同意第二種意見(jiàn)，理由如下：第一、本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的原告 與非為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣協(xié)議 是否有效，即該協(xié)議是否具有中華人民共和國(guó)合同法第 五十二條第（ 五 ） 項(xiàng)所規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情 形在審判實(shí)踐中，處理農(nóng)村房屋買賣合同的效力問(wèn)題，有效 或無(wú)效兩種觀點(diǎn)均有司法判例的支持。宅基地屬于農(nóng)民集體 所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理，宅基地使 用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，其主體只能是農(nóng)村 集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員。由于房屋是建筑在土地上的，為土 地

48、的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì) 組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，農(nóng)村村民 轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。但是法律法規(guī)只是規(guī)定了禁 止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，并未否定農(nóng)村房屋買賣合同的效 力。第二、對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國(guó) 雖無(wú)法律、 法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定， 但國(guó)務(wù)院辦公廳在 1999 年關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地通知中明確規(guī) 定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民 在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證 ;XX 年 11 月，國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn) 又進(jìn)一步規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居

49、民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn) 居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。這些雖 然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)我國(guó)民法通則第六條民 事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策 的規(guī)定， 可見(jiàn)規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋。 但在本案中， 原告并不是城鎮(zhèn)居民，而是宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織之外的 農(nóng)村居民。并未在行政法規(guī)規(guī)定的禁止性規(guī)定之列，況且我 國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng) 濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)及國(guó)家相關(guān)政策并 無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因 此，就不應(yīng)、在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí) 去用禁止農(nóng)村宅基地使用

50、權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定農(nóng)村房屋買 賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。只 要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效 合同。同時(shí)，被告肖某符合當(dāng)?shù)氐胤秸仓酶呱揭泼竦恼?策。第三、應(yīng)堅(jiān)持在法律規(guī)定的前提下盡力尊重當(dāng)事人之間 的意思自治、維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用。近年來(lái)，房屋出賣方在違規(guī)出 賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤?無(wú)效，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。因此如確認(rèn)此類合同無(wú)效，將 嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基，違反誠(chéng)實(shí) 信用的賣房者獲益，而遵守誠(chéng)實(shí)信用的買房者卻蒙受損失。 因此，在實(shí)踐中要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人利益影 響，尤其出賣人因土地升值或拆遷

51、、補(bǔ)償所獲利益，以及買 受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格差異受到的損失，來(lái)確認(rèn)房屋 買賣合同效力。對(duì)于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償利益，而 惡意主張合同無(wú)效的情形，應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有效。審理 應(yīng)當(dāng)要以有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為為指導(dǎo)， 起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果，以實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。 凱程法碩優(yōu)勢(shì)：凱程法碩輔導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，每年都有大量學(xué)員考取北大、 清華、人大、中國(guó)政法、貿(mào)大、中財(cái)、北師大、中央民族大 學(xué)、社科院、北京青年政治學(xué)院等院校，在凱程官方站有他 們的經(jīng)驗(yàn)談視頻，同學(xué)們可以查看，相信他們的經(jīng)驗(yàn)對(duì)每位 同學(xué)都有很大的幫助。 對(duì)法碩參考書(shū)、 就業(yè)、擇校、

52、分?jǐn)?shù)線、 備考指導(dǎo)等不清楚的同學(xué)，可以查看凱程的官方站，可以聯(lián) 系咨詢老師，為同學(xué)們?cè)敿?xì)解答。凱程法碩成功學(xué)員經(jīng)驗(yàn)談視頻： 很多機(jī)構(gòu)說(shuō)自己考了多少人，亮出來(lái)多少經(jīng)驗(yàn)談，但是 幾乎沒(méi)有機(jī)構(gòu)把自己學(xué)員的經(jīng)驗(yàn)談視頻亮出來(lái)，凱程有實(shí)力 把凱程學(xué)員部分學(xué)員視頻經(jīng)驗(yàn)談亮出來(lái)，體現(xiàn)凱程的絕對(duì)優(yōu) 勢(shì)。詳細(xì)請(qǐng)查看凱程官方站法碩欄目。凱程簡(jiǎn)介：凱程考研以 " 專業(yè)、負(fù)責(zé)、創(chuàng)新、分享 "的辦學(xué)理念，突 出" 高命中率、強(qiáng)時(shí)效性、全面一條龍服務(wù) "的特色，成為考 研學(xué)子選擇專業(yè)課輔導(dǎo)的首選。 11 年來(lái)已有千余位考生在凱 程的幫助下順利考取北大、清華、人大、北師大、中傳等全 國(guó)

53、著名高校，引發(fā)業(yè)界強(qiáng)烈關(guān)注。凱程考研成立于 XX 年， 國(guó)內(nèi)首家全日制集訓(xùn)機(jī)構(gòu)考研，一直致力于高端全日制輔導(dǎo)， 由李海洋教授、張?chǎng)谓淌?、盧營(yíng)教授、王洋教授、索玉柱教 授等一批高級(jí)考研教研隊(duì)伍組成，為學(xué)員全程高質(zhì)量授課、 答疑、測(cè)試、督導(dǎo)、報(bào)考指導(dǎo)、方法指導(dǎo)、聯(lián)系導(dǎo)師、復(fù)試等全方位的考研服務(wù)。篇八：買賣合同糾紛司法解釋最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn) 題的解釋最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律 問(wèn)題的解釋已于 XX 年 3 月 31 日由最高人民法院審判委員 會(huì)第1545次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自XX年7月1日起施行。二O二年五月十日法釋 XX8 號(hào)最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律 問(wèn)題的解釋（XX 年 3 月 31 日最高人民法院審判委員會(huì)第 1545 次 會(huì)議通過(guò)）為正確審理買賣合同糾紛案件，根據(jù)中華人民共和 國(guó)民法通則 、中華人民共和國(guó)合同法 、中華人民共和國(guó) 物權(quán)法、中華人民共和國(guó)民事訴訟法等法律的規(guī)定，結(jié) 合審判實(shí)踐，制