資產評估知識點整理

1、第一章總論本章是資產評估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大。1 一般地說，資產評估是指通過對資產某一時點價值的估算2 資產評估的特點：現(xiàn)實性、市場性、預測性、公正性、咨詢性、執(zhí)行操作者不同。 當然，資產評估與會按資產能否獨立存目前不可確指的資產只有商譽。3 資產評估與會計計價的區(qū)別：發(fā)生的前提條件不同、目的不同計計價也是有聯(lián)系的，二者相輔相成。4 資產的價值是由資產所具有的獲利能力決定的。5 按資產存在的形態(tài)可以分為有形資產和無形資產。6 有形資產是指那些具有實體形態(tài)的資產，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產等。在可以分為可確指的資產和不可確指的資產。7 不可確指的

2、資產是指不能獨立于有形資產而單獨存在的資產，如商譽。目前不可確指的資產只有商譽。8 價值類型制約資產評估方法的選擇。主要價值類型有：市場價值。在用價值：在用價值是指特定資產在特定用途下對特定使用者的價值。投資價值：投資價值是指資產對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。9 資產評估的假設：繼續(xù)使用假設公開市場假設：公開市場是指發(fā)達與完善的市場條件。公開市場假設是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產在市場上可以公開買賣，不論資產的買者或賣者都希望得到資產最大最佳效用。清算（清償）假設10 資產評估的原則包括兩個層次的內容，即資產評估的工作原則和資產評估的經濟原則。資產評估的工作原則

3、：、獨立性原則、客觀性原則、科學性原則、專業(yè)性原則資產評估的經濟原則：貢獻原則、替代原則、預期原則11 資產評估基礎日一般的基準時點是日。第二章資產評估的基本方法要求掌握資產評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標的確定。第一節(jié)市場法市場法是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種評估方法。市場法應用的前提條件：需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產交易市場；被評估資產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數(shù)等資料是可以搜集的。運用市場法評估資產優(yōu)缺點市場法的優(yōu)缺點：市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點表現(xiàn)在：能

4、夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數(shù)據以及缺少判斷對比數(shù)據而難以應用；不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產的評估。通常適應于商業(yè)用房、通用設備等資產的評估。第二節(jié)成本法成本法及其適用的前提條件成本法是指在評估資產時按被評估資產的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。成本法運用的形式及其各項指標的估算：1 、基本公式可表述為：被評估資產評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟

5、性貶值2、運用成本法評估資產的步驟：確定被評估資產，并估算重置成本；確定被評估資產的使用年限；估算被評估資產的損耗或貶值；計算確定被評估資產的價值。（一）重置成本的估算復原重置成本與更新重置成本的異同。1、重置核算法2、物價指數(shù)法3、功能價值法4、規(guī)模經濟效益指數(shù)法（ 1）重置核算法是指按資產成本的構成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。重置成本=直接成本+間接成本（ 2）物價指數(shù)法物價指數(shù)法是在資產歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計算公式為：資產重置成本=資產歷史成本磴產評估時物價指數(shù)/資產購建時物價指

6、數(shù)或者為：資產重置成本=資產歷史成本X（1土物價變動指數(shù)）（ 3）功能價值法也稱生產能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，計算其每一單位生產能力價格或參照物與被評估資產生產能力的比例，據以估算被評估資產的重置成本。計算公式為：被評估資產重置成本=參照物重置成本峨評估資產年產量/參照物年產量4、規(guī)模經濟效益指數(shù)法（二）實體性貶值及其估算是指資產由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復費用法（三）功能性貶值及估算功能性貶值是由于資產的技術相對落后出現(xiàn)新的技術的資產而導致的一些貶值。（四）經濟性貶值及其估算是由于外部環(huán)境變化造

7、成資產的貶值。（五）成新率及其估算三種方法：觀察法、使用年限法、修復費用法。實體性貶值率也可以采用就三種法。第三節(jié)收益法一、收益法及其適用的前提條件收益法是通過估算被評估資產的未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。二：收益法應用的前提P47三、收益法中各項指標的確定（一）收益額收益額是未來預期收益。（二）折現(xiàn)率和資本化率1、無風險報酬率2、風險報酬率（財務風險、市場風險、管理風險）無風險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風險報酬率是根據社會行業(yè)平均收益水平確定。（三）收益期限四、運用收益法評估資產優(yōu)缺點（二）收益法的優(yōu)缺點1、收益法的優(yōu)點（ 1）能真實和較

8、準確地反映企業(yè)資本化的價值；（ 2）與投資決策相結合，應用此法評估的資產價值易為買賣雙方所接受。2、收益法的缺點（ 1）預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；（ 2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。第四節(jié)資產評估方法的比較和選擇資產評估方法選擇應考慮的因素：1 、資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型相適應。2、資產評估方法必須與評估對象相適應。3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據和信息資料的制約。第三章機器設備評估歷年考題中，每年都考計算題。然后扣減其各種貶值來估測機器設備評估值的方法。第三節(jié)機器設備評估的成本法機器設備評

9、估的成本法是指通過估算機器設備的重置成本，成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值機器設備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值、機器設備重置成本的估算四種方法P68-80、機器設備的實體性貶值及其估算（一）實體性貶值與成新率的估算1 、運用使用年限法估算機器設備成新率2、運用觀測分析法估算機器設備成新率3、運用修復費用法估算機器設備的成新率第四章房地產評估第一節(jié)房地產評估概述5）保值增值趨房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；勢。第二節(jié)土地使用權評估的特點土地資產的特性：1 、自然特性

10、：（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。（3）土地使用價值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性。2、經濟特性：（1）用途多樣性。（2）經濟地理位置的可變性。（3）可壟斷性。土地資產價格體系：土地資產的價格類型：2 、基準地價：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來的；（2）它是區(qū)域內的平均價格；（3）它的價格是按經濟用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價。2、標定地價：是在市、縣政府根據需要評估的正常土地市場中，在正常經營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內的價格。土地資產價格特點：3 、土地價格不是土地價值的貨

11、幣表現(xiàn)，其價格不由生產成本決定2、土地價格主要由土地的需求決定3、土地價格具有明顯的區(qū)域性4、土地價格的上漲性影響地產價格的因素：（一）一般因素：1、行政因素2、社會因素3、經濟因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產市場產生一定的影響。（二）區(qū)域因素：3、影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素：（1）交通便捷度。（2）基礎設施完善度。（3）產業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他因素。土地使用權評估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）變動原則：一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結

12、果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻原則第四節(jié)土地使用權評估的方法市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：一般地，采用市場法至少應選用三個或三個以上的比較案例，經過上述評定估算過程，至少應得到三個或三個以上的初步評估結果。經過處理得出一個評估結果。建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。建筑物評估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則第五章無形資產評估無形資產指沒有事物形態(tài)的資產

13、，但是為特定的主體所擁有，并能夠長期發(fā)揮效用的一種資源。無形資產的特點：1、無形資產具有非流動性，并且有效期較長。2、無形資產沒有物質實體，但未來收益較大無形資產單獨不能獲得收益，它必須附著于有形資產。無形資產的分類：無形資產種類很多，可以按不同標準進行分類。1、按企業(yè)取得無形資產的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資產和外購的無形資產。3、2、按有無法律保護，可以分為法定無形資產和收益性無形資產。專利權、商標權等均受到國家有關法律的保護，稱為法定無形資產；無法律保護的無形資產，如專有技術等稱為收益性無形資產。3、按可辨識程度，可以分為可確指無形資產和不可確指無形資產。凡是那些具有專門名

14、稱，可單獨地取得、轉讓或出售的無形資產，稱為可確指的無形資產，無形資產包括商標權、版權、計算機軟件等。不可確指主要指商譽。每一項無形資產，一般都有一定的使用期限。使用期限的長短，主要取決于損耗程度。無形資產有效期限是其存在的前提。無形資產具有超額收益能力的時間是真正的無形資產有效期限。無形資產功能特性：1、附著性。2、共益性。3、積累性。4、替代性。專利權是國家專利機關依法批準的發(fā)明人或其權利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內享有的占權或專有權。商標權是商標注冊后，商標所有者依法享有的權益，它受到法律保障，未注冊商標不受法律保護。商譽通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值

15、。特征：1、商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)的可確指資產分開出售。2、商譽是多項因素作用形成的結果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計價。3、商譽本身不是一項單獨的、能產生收益的無形資產，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產價值之和的價值。4、商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值。第六章流動資產評估第一節(jié)流動資產評估的特點一、流動資產的內容及其特點流動資產是指可以在一年內或者超過一年的一個營業(yè)周期內變現(xiàn)或者運用的資產，包括現(xiàn)金及各種存款、應收及預付款項、短期投資等。流動資產的特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，周轉速度快。第二，變現(xiàn)能力強。各種形態(tài)的流動資產都可以在較短的時間內出售和變賣，具

16、有較強的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對外支付和償還債務的重要保證。存貸、賬面數(shù)。對于銀行存款等貨幣資產，應以清查核實后的實有額做為評估值。第三，形態(tài)多樣化。二、流動資產評估的特點1、流動資產評估是單項評估。2、。3、，。4、，。必須選取準流動資產評估的基準時間。一般在會計期末即要認真進行資產清查，同時又要分清主次，掌握重點流動資產周轉速度快，變現(xiàn)能力強。無需考慮功能性貶值。、一份準確的被評估資產清單是正確估價資產的基礎資料，被評估資產的清單應以實存數(shù)量為依據，而不是第三節(jié)債權類及貨幣類流動資產評估一、應收賬款及預付賬款的評估一般應從兩方面進行：一是清查核實應收賬款數(shù)額；二是判斷估計可能的壞賬損失。應收賬款

17、評估值確定的基本公式為：應收賬款評估值=應收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預計壞賬損失預計壞賬損失的方法兩個：壞賬估計法、賬齡分析法二、應收票據的評估應收票據可采取下列兩種方法：1、按本金加利息確定。計算公式為：應收票據評估值=本金X（1+利息率刈寸間）2、按貼現(xiàn)值評估值=到期值-貼現(xiàn)息三、待攤費用：是指企業(yè)中已經支付或發(fā)生，但應由本月和以后各個月份負擔的費用。第七章長期投資及其他資產評估長期投資是指不準備在一年內變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。債券是政府、企業(yè)和銀行等債務人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權人承諾于指定日期還本付息的有價證券。上市債券的評估：在正常情況下，上

18、市債券的現(xiàn)行市場價格可以作為它的評估值，一般是以評估基準日的收盤價確定評估值。非上市債券的評估：采有收益法進行。上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在股票市場上自由交易的股票。其計算公式為：上市股票評估值=股票股數(shù)X評估基準日該股票收盤價第八章企業(yè)價值評估一、企業(yè)價值評估的具體范圍是指評估人員具體實施評估的資產范圍，變即有效資產范圍，資產重組是形成和界定企業(yè)價值評估具體范圍的重要途徑。二、企業(yè)價值評估中的財務分析（一）企業(yè)償債能力償債能力分析一般可以通過下列指標來進行：1、流動比率。流動比率越高，短期的償債能力越強。經驗值：2:12、速動比率。是用來評估企業(yè)在不依靠出售存貨情況下所具有的迅速償債能

19、力的指標。經驗值：1:13、資產負債率。資產負債率又稱舉債經營比率，是用以衡量企業(yè)利用債權人提供資金進行經營活動的能力。(二)企業(yè)運營能力通常可采用如下指標考察。1、存貨周轉率。(1)存貨周轉次數(shù)。(2)存貨周轉天數(shù)。2、應收賬款周轉率。是用以評估應收賬款變現(xiàn)速度和管理效率的指標。通常用應收賬款周轉次數(shù)和應收賬款周轉天數(shù)表示。(三)企業(yè)盈利能力1、投資報酬率。反映企業(yè)每元投資所能帶來的利潤。主要有(1)資產報酬率(資產利潤率)。企業(yè)一定時期內實現(xiàn)利潤與資產總額的比率。(2)凈資產利潤率。稅后利潤與凈資產之間的比例。比例越大，說明收益越強。2、銷售利潤率。指利潤占銷售收入的比率。(1)銷售毛利率

20、。指銷售收入扣除銷售成本后的余額與銷售收入的比率。(2)銷售凈利率。是指稅后利潤占銷售收的比率。3、每股利潤。也稱每股收益或每股盈余。4、每股股利5、市盈率三、資產其礎法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產價值的評估方法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權益或企業(yè)證券價值的一種常用評估方法。企業(yè)預期收益的預測必須以企業(yè)未來進行正常經營為基礎并考慮業(yè)已產生或潛在的有利因素和不利因素。第九章資產評估報告第一節(jié)資產評估報告的作用一、資產評估報告的類型1、按資產評估對象劃分，可分為單項資產評估報告和整體資產評估報告2、按資產評估工作的內容可分為正常評估報告、評估復核報告和評估咨詢報告3、評估生效日根據目的和作用不同，可分為追溯性報告、現(xiàn)值性報告和預期性評估報告二、資產評估報告的作用1、它為被委托評估的資產提供作價意見2、是反映和體現(xiàn)資產評估工作情況，明確委托方及有關方面責任的依據。這體現(xiàn)了評估機構的工作成果。它是有償服務。3、對資產評估報告進行審核，是管理部門完善資產評估管理的重要手段。4、是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。計算應用：1、收益法的應用：第一，企業(yè)價值評估：教材P50,例2-8;P239,例5-13;P307,例8-1第二，