2007年廣州賽拉維停車場項目可行性研究報告

1、賽拉維停車場項目可行性研究報告賽拉維停車場項目可行性研究報告天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司本報告基于本報告基于對廣州汽車消費及車位現(xiàn)狀的戰(zhàn)略性思考，對廣州汽車消費及車位現(xiàn)狀的戰(zhàn)略性思考，深入行業(yè)環(huán)節(jié)研究和匯集權威市場信息深入行業(yè)環(huán)節(jié)研究和匯集權威市場信息 ，對廣州車位市場進行深入實地調(diào)查基礎上形成。對廣州車位市場進行深入實地調(diào)查基礎上形成。5.賽拉維項目停車場可行性分析賽拉維項目停車場可行性分析2 . 廣 州 車 位 供 需 情 況 分 析廣 州 車 位 供 需 情 況 分 析3 . 廣 州 車 位 租 售 情 況 分 析廣 州 車 位 租 售 情 況 分 析4.員村板塊車位供應及租售現(xiàn)狀分析員村

2、板塊車位供應及租售現(xiàn)狀分析1 . 廣 州 汽 車 消 費 情 況 分 析廣 州 汽 車 消 費 情 況 分 析報告綱要報告綱要1.廣州汽車消費現(xiàn)狀分析廣州汽車消費現(xiàn)狀分析5.賽拉維項目停車場可行性分析賽拉維項目停車場可行性分析2 . 廣 州 車 位 供 需 情 況 分 析廣 州 車 位 供 需 情 況 分 析3 . 廣 州 車 位 租 售 情 況 分 析廣 州 車 位 租 售 情 況 分 析4.員村板塊車位供應及租售現(xiàn)狀分析員村板塊車位供應及租售現(xiàn)狀分析v 廣東省汽車擁有量居全國首位廣東省汽車擁有量居全國首位v目前廣東省家用小汽車擁有量全國第二，汽車私v人消費量占全國的三分之一，而以廣州為中心

3、的v珠三角是中國最大的轎車消費市場，占了全國的1v/4市場。v 廣州汽車保有量達廣州汽車保有量達88.588.5萬輛萬輛v廣州機動車數(shù)量近幾年呈快速增長勢頭，據(jù)權v威部門統(tǒng)計，廣州汽車保有量從1999年的34.8v萬輛已發(fā)展到目前的88.5萬輛。v 如今廣州機動車量已突破如今廣州機動車量已突破100100萬輛萬輛圖1：2005-2007年廣州汽車保有量情況 （萬（萬 輛輛) )廣州汽車消費情況廣州汽車消費情況廣州汽車消費高速增長廣州汽車消費高速增長資料來源：2007年1月28日廣州日報A2 及搜狐網(wǎng)v 家用汽車成汽車增長家用汽車成汽車增長“主力軍主力軍”v2005年廣州市機動車擁有量83.9%

4、為私人機動v車。其中42.3萬輛的私人小汽車是私家車增長的v主力軍。據(jù)有關部門預測，2006年私家車的數(shù)量v將突破50萬輛。2007年8月私家車的數(shù)量達70萬v廣州與北京、成都成為全國私家車擁有量最多的v三個城市。圖2：2004-2006年廣州私人小汽車保有量 單單位：萬位：萬輛輛廣州汽車消費情況廣州汽車消費情況私家車主導汽車消費市場私家車主導汽車消費市場資料來源：2007年8月6 新浪網(wǎng)圖3：廣州每百戶城市居民家用汽車擁有量 從2002-2006年五年間，廣州每百戶家庭汽車擁有量逐年遞增，2006年廣州城市居民家庭家用汽車擁有量已增至每百戶9.3輛。 每每百戶汽車擁有量達百戶汽車擁有量達9.

5、39.3輛輛（單單位：位：輛輛）廣州汽車消費情況廣州汽車消費情況資料來源：廣州市統(tǒng)計局 廣州人均廣州人均GDPGDP已達已達1 1萬美元，領先全國各大中城市萬美元，領先全國各大中城市按現(xiàn)行匯率和戶籍人口計算，廣州市人均GDP2006年已超過1萬美元，人均GDP同比2005年預計增長14.4， 按世界銀行的衡量標準，人均GDP1萬美元是公認的從發(fā)展中狀態(tài)進入發(fā)達狀態(tài)的標志線。廣州汽車消費實力強勁廣州汽車消費實力強勁 廣州薪酬漲幅全國第二廣州薪酬漲幅全國第二 根據(jù)美世人力資源咨詢公司近日發(fā)布2006年中國大陸地區(qū)整體薪酬調(diào)研報告顯示，在城市排名中，上海以7.7%的平均薪酬漲幅位列城市之首；緊隨其后

6、的城市為廣州，平均增長為7.6%；北京排名第三，為7.2%。汽車消費潛力需求分析汽車消費潛力需求分析 廣州處于汽車普及率上升最快時期廣州處于汽車普及率上升最快時期根據(jù)美日歐國家長達60年的人均GDP水平與汽車普及率的統(tǒng)計分析，汽車擁有量隨著人均GDP水平的上升而上升。在人均 GDP1000美元時，美日歐汽車擁有量平均5-11人一輛，當達到3000美元時，平均2.5-5人一輛。也就是說，在人均GDP1000-3000美元期間是汽車普及率上升最快的第一個時期。 據(jù)政府有關部門數(shù)據(jù)顯示，2006年廣州市目前登記在案的合法摩托車約為25萬輛，2007年全面“禁摩”后，其中將有14萬原“摩托車族”考慮購

7、買私家汽車。50人打算在這兩個月內(nèi)就“出手”。 “后禁摩時代后禁摩時代”催生私家車購買熱潮催生私家車購買熱潮汽車消費潛力需求分析汽車消費潛力需求分析 1414萬萬“摩托車族摩托車族”考慮購買私家汽車考慮購買私家汽車2006年1-11月份廣州市登記入牌轎車在300500輛/天，而12月份至今年1月份，廣州市入牌轎車數(shù)量激增到1000輛/天左右，汽車消費熱潮還將持續(xù)。 近兩月廣州每天上牌近兩月廣州每天上牌10001000輛轎車輛轎車廣州市政府有關部門已明確表示，針對目前汽車量激增的局面，廣州將主要通過市場自行調(diào)控汽車消費，至少5年內(nèi)不會限制汽車上牌。 廣州至少五年內(nèi)不會限制汽車上牌廣州至少五年內(nèi)不

8、會限制汽車上牌 廣州已經(jīng)走入廣州已經(jīng)走入“汽車消費時代汽車消費時代”，居，居民收入增加、汽車消費門檻降低、民收入增加、汽車消費門檻降低、“禁禁摩摩”等因素拉動新一輪汽車消費熱潮；等因素拉動新一輪汽車消費熱潮； 隨著汽車保有量激增，廣州停車位不隨著汽車保有量激增，廣州停車位不足的問題將進一步激化。足的問題將進一步激化。小小 結(jié)結(jié)2.廣州車位供需情況分析廣州車位供需情況分析5.賽拉維項目停車場可行性分析賽拉維項目停車場可行性分析3 . 廣 州 車 位 租 售 情 況 分 析廣 州 車 位 租 售 情 況 分 析4.員村板塊車位供應及租售現(xiàn)狀分析員村板塊車位供應及租售現(xiàn)狀分析1 . 廣 州 汽 車

9、消 費 情 況 分 析廣 州 汽 車 消 費 情 況 分 析廣州現(xiàn)有經(jīng)營性停車場（公共停車場、配建對外停車場）2420家，標準泊位約28萬個，加上非經(jīng)營性的停車場（如住宅類停車場）總泊位數(shù)約40萬個，按照目前88.5萬輛汽車保有量計算，廣州車位絕對缺口達50即40萬個以上！ 車位供應現(xiàn)狀分析停車場供應不足，車位缺口巨大停車場供應不足，車位缺口巨大 市區(qū)總泊位僅約市區(qū)總泊位僅約4040萬個，車位供應緊張萬個，車位供應緊張住宅小區(qū)中，目前除了部分高檔住宅及別墅會以1：1甚至1：2配套車位外，大多只開發(fā)達到規(guī)劃要求的車位數(shù)(即0.2泊戶)，部分小區(qū)的戶數(shù)與車位比例更高達15：1；由于前期規(guī)劃落后，八

10、成舊小區(qū)停車位基本為零 。 部分小區(qū)戶數(shù)與車位比例達部分小區(qū)戶數(shù)與車位比例達151151圖4：廣州汽車數(shù)量與車位供應對比 （單單位：位：輛輛）據(jù)有關部門統(tǒng)計，廣州總體車位增速僅為4，與私家車17的增長對比懸殊，車位缺口還將進一步擴大。 車位供應增長僅車位供應增長僅4 4資料來源：2006-07-15 南方日報 車位供應現(xiàn)狀分析車位供應現(xiàn)狀分析廣州五成以上汽車廣州五成以上汽車“無家可歸無家可歸”車位供應現(xiàn)狀分析車位供應現(xiàn)狀分析大量外地汽車加劇車位緊缺局勢大量外地汽車加劇車位緊缺局勢廣州是華南地區(qū)商貿(mào)中心，繁忙商貿(mào)交流、旅游活動帶來大量外地汽車在廣州停留，從而進一步加劇了廣州車位緊張的局面 。未來

11、車位供需分析未來車位供需分析近近80公共車位隨時被取消公共車位隨時被取消老城區(qū)公共停車場的3.5萬個泊位中，工地類停車場比例達到79.8，共27930個泊位；路邊停車場則占11.6，共4091個泊位；這些泊位由于地產(chǎn)項目的征用和政府部門整治力度的加強隨時都可能被取消，即現(xiàn)有永久性公共停車場僅約3000個泊位。宏城車場目前他們正積極爭取與廣州市體育局合作，開發(fā)、建設天河體育中心大型地下停車場，該停車場將可提供8000個停車位，建成后將可緩解天河中心區(qū)停車難問題。未來車位供需分析未來車位供需分析市政規(guī)劃車位有如市政規(guī)劃車位有如“杯水車薪杯水車薪” 天河體育中心停車場：天河體育中心停車場：80008

12、000個泊位個泊位按照廣州城市規(guī)劃，四年內(nèi)，將在北京路、上下九、康王路、農(nóng)林下路等繁華地區(qū)將陸續(xù)新添37個停車場，總共8500個永久泊位。 老城區(qū)老城區(qū)3737個停車場：個停車場：85008500個泊位個泊位體育中心停車場農(nóng)林下路停車場北京路停車場上下九停車場分析：相對全市40萬的車位缺口，16500個泊位遠遠不能緩解未來的停車需求，隨著汽車數(shù)量的高速增長，車位緊張局面將無法扭轉(zhuǎn)。 廣州汽車消費增長明顯快于車位增廣州汽車消費增長明顯快于車位增長，車位緊張的情況未來幾年將會更長，車位緊張的情況未來幾年將會更為突出；為突出； 政府通過政策調(diào)控規(guī)劃停車場短時政府通過政策調(diào)控規(guī)劃停車場短時難以緩解車位

13、緊張局勢。難以緩解車位緊張局勢。小小 結(jié)結(jié)3.廣州車位租售情況分析廣州車位租售情況分析5.賽拉維項目停車場可行性分析賽拉維項目停車場可行性分析2 . 廣 州 車 位 供 需 情 況 分 析廣 州 車 位 供 需 情 況 分 析4.員村板塊車位供應及租售現(xiàn)狀分析員村板塊車位供應及租售現(xiàn)狀分析1 . 廣 州 汽 車 消 費 情 況 分 析廣 州 汽 車 消 費 情 況 分 析兩年內(nèi)價格飆升2173元/總體來看，近幾年廣州車位價格隨著房價上漲而逐年上升，2004年的車位價格僅為4361元/平方米（按建筑面積計），截至2006年10月，車位價格已飆升到6534元/平方米，增長迅速。說明：車位單價按車位

14、建筑面積計算，車位建筑面積一般為35-50之間，而實用面積為1012左右。廣州市宣布從2007年1月開始全面“禁摩”后，2006年12月廣州車位均價隨即飆到8547元/平方米，（如按實用面積為50計，達17094元/），比11月(6438元/平方米)狂漲了2109元/平方米，漲幅超過三成。 價格走高成為趨勢價格走高成為趨勢車位價格現(xiàn)狀分析車位價格現(xiàn)狀分析2006年底再攀新高，達17094元/區(qū)域區(qū)域20042004年（元年（元/ /）20052005年（元年（元/ /）20062006年（元年（元/ /）全 市8722836813068越秀區(qū)95461277817586荔灣區(qū)987268661

15、0542海珠區(qū)121941053414822天河區(qū)101081022213088白云區(qū)9302995611630黃埔區(qū)620470129804番禺區(qū)5046620410322花都區(qū)689063368758數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源：廣州房管局源：廣州房管局表1：2004-2006年廣州車位售價情況（按照車位實用面積計算）車位價格現(xiàn)狀分析車位價格現(xiàn)狀分析由于土地資源稀缺，加上老城區(qū)龐大的汽車數(shù)量，老城區(qū)車位供應相比其他區(qū)域緊張，車位價格水平一直為全市最高，2006年110月份越秀區(qū)車位均價高達8793元/平方米遠遠高于全市車位售價水平，少數(shù)車位總價更高達40萬元。 車位價格現(xiàn)狀分析車位價格現(xiàn)狀分析 中心區(qū)車

16、位緊張，價格高企中心區(qū)車位緊張，價格高企 老城區(qū)車位稀缺，售價最高老城區(qū)車位稀缺，售價最高由于中心商務區(qū)寫字樓密集，商務頻繁，車位需求也很大。如珠江新城、天河北、環(huán)市東、濱江東等區(qū)域的車位價格也在1530萬元/個左右；此外，高檔豪宅小區(qū)也因良好的地段優(yōu)勢和高檔物業(yè)管理水平而售價頗高。 中心中心商務區(qū)巨大停車需求拉升售價商務區(qū)巨大停車需求拉升售價區(qū)區(qū) 域域車位售價水平車位售價水平售價舉例售價舉例老城區(qū)：越秀區(qū)、荔灣區(qū)等商務區(qū)（珠江新城、天河北）豪宅區(qū)：濱江東一線江景豪宅等2040萬元個東湖御苑 42-48萬中信公寓0萬左右東山雅筑萬左右南國花園23-26萬星匯園 30-38萬富力銀禧花園 21萬

17、左右一般市中心小區(qū)：白云區(qū)、海珠區(qū)、天河東等1220萬元個駿景花園15萬左右君林天下 15萬左右遠郊小區(qū)（番禺區(qū)、花都區(qū)、黃埔等）812萬元個麗江花園10萬左右金碧御水山莊12萬左右車位價格現(xiàn)狀分析車位價格現(xiàn)狀分析 廣州市各區(qū)域車位售價水平廣州市各區(qū)域車位售價水平以上為之前的銷售情況，許多以銷售完畢以上為之前的銷售情況，許多以銷售完畢 根據(jù)從2004年11月15日開始實行的廣州市住宅小區(qū)停車場停放保管服務收費標準的有關規(guī)定，停在露天車位的小車保管服務費最高限價是150元月，停在室內(nèi)車位的保管服務費最高限價是400元月。車位租賃情況車位租賃情況車位類型月保收費標準（元/月）商場、賓館酒店、娛樂場

18、所、寫字樓停車場1500小區(qū)室內(nèi)停車場400廣州市停車場停放保管服務收費標準 20042004年起年起政府對停車場收費限價政府對停車場收費限價 雖然政府對停車場收費標準進行限價，但由于沒有對二手車位轉(zhuǎn)租價格限定，轉(zhuǎn)租價格仍由市場決定，由于車位緊張，車位轉(zhuǎn)租租金水平在4001000元/月，少數(shù)車位緊張的豪宅甚至可租到2000元/月。 二手轉(zhuǎn)租市場活躍，最高可租二手轉(zhuǎn)租市場活躍，最高可租20002000元元/ /月以上月以上 汽車數(shù)量快速增長導致車位緊缺，汽車數(shù)量快速增長導致車位緊缺，車位價格不斷攀升；車位價格不斷攀升； 政府對車位月保限價促使多數(shù)小區(qū)政府對車位月保限價促使多數(shù)小區(qū)車位只售不租，使

19、車位交易和投資進車位只售不租，使車位交易和投資進一步活躍。一步活躍。小小 結(jié)結(jié)4.員村板塊車位供應及租售現(xiàn)狀分析員村板塊車位供應及租售現(xiàn)狀分析5.賽拉維項目停車場可行性分析賽拉維項目停車場可行性分析2 . 廣 州 車 位 供 需 情 況 分 析廣 州 車 位 供 需 情 況 分 析3 . 廣 州 車 位 租 售 情 況 分 析廣 州 車 位 租 售 情 況 分 析1 . 廣 州 汽 車 消 費 情 況 分 析廣 州 汽 車 消 費 情 況 分 析區(qū)域車位需求分析區(qū)域車位需求分析 賽拉維項目地處廣州中央商務中心以及天河區(qū)政府旁，屬于城市中心后花園-員村居住板塊,周邊聚集龐大的住宅群，包括珠江新城

20、CLD員村板塊天河公園板塊等，這些具有強大消費實力的高級管理人員、私企老板、生意人多選擇在該區(qū)域內(nèi)購房置業(yè)，是汽車、車位最大的消費群體。 三大板塊聚集廣州最龐大汽車消費群三大板塊聚集廣州最龐大汽車消費群珠江新城CLD員村板塊天河公園板塊 員村板塊作為廣州中央商務區(qū)、豪宅區(qū)的后花園區(qū)域，聚集了眾多高級寫字樓、豪宅小區(qū)。由于樓盤本身的素質(zhì)、入住率、住客的消費能力、車輛的擁有量都比較高，因此區(qū)內(nèi)住戶對車位的需求巨大。 員村板塊區(qū)域蘊藏大量具潛力的消費力買家員村板塊區(qū)域蘊藏大量具潛力的消費力買家區(qū)域車位需求分析區(qū)域車位需求分析由于本區(qū)域擁有大量住宅小區(qū)樓群，多數(shù)住宅小區(qū)為高層建筑，容積率高，人口密度大

21、，車位供應明顯不足。 龐大住宅小區(qū)群龐大住宅小區(qū)群, ,車位配套供應不足車位配套供應不足車位供應分析車位供應分析 員村板塊車位供應相對滯后員村板塊車位供應相對滯后附近缺少停車場，遠不能滿足本區(qū)域日常購物休閑出行停車需求，多數(shù)購物超市不得不開辟門前有限的空地作為臨時停車位。 公共停車場車位供應有限公共停車場車位供應有限 本區(qū)域車位售價多數(shù)在10-15萬之間，10-12萬加位的車位交易量最多。停車場月保多數(shù)按政府限價規(guī)定為400元/月。 車位交投活躍，售價高企車位交投活躍，售價高企車位租售情況車位租售情況從周邊中介公司提供的租售信息顯示，本區(qū)域車位交易成交量大，各中介每月平均交易量在1520個之間

22、，且成交速度快，2006年10月份以來，各中介代理車位交易量明顯上漲，顯示本區(qū)域隨著“禁摩”后汽車擁有量的激增而需求更為強勁。 二手車位交易量大，成交迅速二手車位交易量大，成交迅速 車位價格堅挺，多數(shù)在車位價格堅挺，多數(shù)在1010萬元萬元/ /個以上個以上賽拉維周邊小區(qū)車位租售情況車位租售及供應情況車位租售及供應情況樓盤名稱樓盤名稱車位數(shù)量車位數(shù)量住宅數(shù)量住宅數(shù)量所占比例所占比例月月 租租 金金車車 位位 售售 價價康盛華庭康盛華庭76個90套84%400元/月18萬/個海景花園海景花園500個1100套45%450元/月售完東璟花園東璟花園286個668套42%400元/月現(xiàn)在只賣不租，最低

23、價.萬/個珠江太陽城珠江太陽城一期142個出售（約20個只租）約400套25%40元/月售價為28-29萬/個都市蘭亭都市蘭亭300個1300套23%400元/月現(xiàn)在只賣不租，價格15-18萬/個東方新世界東方新世界600個1042套57%400元/月只租不售翠湖山莊翠湖山莊1100個1600套69%400元/月1.5萬/個華江花園華江花園約200個700套29%400元/月現(xiàn)在只租不賣,價格10萬/個雋園雋園728套暫不售，按小時收費，2.5元/時 4個小時以上按日計，為6元/天賽拉維居民車位租售調(diào)查情況賽拉維居民車位租售調(diào)查情況序號序號姓名姓名車型號車型號每月停車費用每月停車費用接受價位（

24、元）接受價位（元）1鐘生曙光SUV400元/月23萬左右2曾生別克400元/月18-20萬3雷生TIDA400元/月18萬4李小姐TIDA400元/月20萬5羅生現(xiàn)代尹蘭特300元/月18萬6沈生別克400元/月20萬以下7石生海馬免費停在公司（但可接受小區(qū)400元/月）15萬左右8陳生日產(chǎn)免費停在公司 15萬左右9婁小姐大眾400元/月18萬左右10張生大眾400元/月16萬左右11甘生北京現(xiàn)代400元/月10-15萬12何生經(jīng)濟型小車400元/月13-15萬13黎生三菱400元/月20萬以下14宋小姐天籟400元/月10萬15萬生東風日產(chǎn)400元/月15-16萬（超20萬絕不考慮）v 具調(diào)

25、查項目周邊的樓盤車位銷售及租售情況均價為萬左右v 具賽拉維居民民意抽查，車主接受價格在萬.綜合項目自身條件、地理位置、發(fā)展前景建議項目車位售價在萬。5.賽拉維項目停車場可行性分析賽拉維項目停車場可行性分析2 . 廣 州 車 位 供 需 情 況 分 析廣 州 車 位 供 需 情 況 分 析3 . 廣 州 車 位 租 售 情 況 分 析廣 州 車 位 租 售 情 況 分 析4.員村板塊車位供應及租售現(xiàn)狀分析員村板塊車位供應及租售現(xiàn)狀分析1 . 廣 州 汽 車 消 費 情 況 分 析廣 州 汽 車 消 費 情 況 分 析 市場可行性分析市場可行性分析廣州汽車保有量增速與車位供應增速矛盾不斷加深，市場

26、對車位的需求將繼續(xù)飆升。本項目位于CBD后花園員村板塊，市場潛力巨大，開發(fā)前景十分看好。 但鑒于當前車位緊缺、價格看漲的市場背景，加上未來34年政府規(guī)劃眾多大型市政停車場的相繼推出，建議盡快規(guī)劃建設本項目推出市場。項目停車場停放情況項目停車場停放情況項目車位需求情況項目車位需求情況根據(jù)銷售現(xiàn)場反映，小區(qū)每天有大約200臺左右車出入停車場；以上圖片為項目負三層停車場在晚上7點8點半時段的停車情況，都基本出現(xiàn)爆滿情況，可以看出小區(qū)內(nèi)的車位需求是極大的。 經(jīng)濟可行性分析經(jīng)濟可行性分析基于本區(qū)域的車位供求現(xiàn)狀和對未來市場的研判，預計車位價格將持續(xù)上漲，本項目售價在2008年將可維持在23萬元/個之間。本項目規(guī)劃2層停車場，共有數(shù)量在680個左右；同時由于出租回報率較低，建議采取“只售不租”的辦法，如此，則可實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益最大化。 預計今年正式出臺的物