4沖刺串講班講義

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)第一章房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險【考情分析】【】第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式和利弊第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險第四節(jié)風(fēng)險與投資組合第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資1.投資的分類（四種分類）（金融財經(jīng)工程類全網(wǎng)資料年份單項選擇題多項選擇題題計算題合計2017 年3 題 3 分2 題 4 分1 題 1 分6 題 8 分2016 年4 題 4 分1 題 2 分1 題 1 分6 題 7 分2015 年4 題 4 分1 題 2 分2 題 2 分7 題 8 分2014 年3 題 3 分2 題 4 分1 題 1 分6 題 8 分2013 年3 題 3 分1 題 2

2、 分1 題 1 分5 題 6 分2012 年3 題 3 分2 題 4 分1 題 1 分6 題 8 分2011 年3 題 3 分1 題 2 分1 題 1 分5 題 6 分2010 年4 題 4 分1 題 2 分2 題 2 分7 題 8 分2009 年4 題 4 分1 題 2 分2 題 2 分7 題 8 分2008 年4 題 4 分1 題 2 分2 題 2 分7 題 8 分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)2.投資的特性（四特性）投資是一種行為投資具有時間性（犧牲即期消費獲得將來消費）投資目的是獲取投資具有風(fēng)險性3.房地產(chǎn)投資的分類（三種分類）4.不同投資主體的投資目的顯著差異5

3、.居住物業(yè)投資（金融財經(jīng)工程類全網(wǎng)資料內(nèi)涵主要類型特點投資主體投資目的投資和非機構(gòu)·效益·環(huán)境效益企業(yè)和個人·效益房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)6.商業(yè)物業(yè)投資7.工業(yè)物業(yè)投資（金融財經(jīng)工程類全網(wǎng)資料內(nèi)涵主要類型特點為人類生產(chǎn)活動提供空間工業(yè)廠房倉儲用房高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房 研究與發(fā)展用房1. 可開發(fā)銷售，也可開發(fā)持有出租經(jīng)營2. 重工業(yè)廠房設(shè)計特殊，不容易轉(zhuǎn)手3. 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與研發(fā)用房適應(yīng)性較強4. 輕工業(yè)廠房介于兩者之間內(nèi)涵主要類型特點指能出租經(jīng)營,為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)寫字樓零售商業(yè)用房出租公寓1. 開發(fā)出售的模式越來越缺乏

4、生命力，而開發(fā)持有或整體出售給機構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營模式成為趨勢2. 多來自經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，適合長期投資 水平與投資者管理物業(yè)的能力密切相關(guān)3. 物業(yè)涉及資金量大，常在機構(gòu)投資者之間進行4. 位置對此類物業(yè)有特殊的重要性供人們生活居住的房地產(chǎn)公共住房·廉租住房(低收入家庭出租)·適用住房(低收入家庭出售)·限價商品住等收入家庭出售）·公共租賃住等收入家庭出租)商品住房普通住宅高檔住宅公寓別墅自用或出租，投資風(fēng)險小房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)8.酒店和休閑設(shè)施投資9.特殊物業(yè)投資10.房地產(chǎn)投資的特性（8 大特點）（金融財經(jīng)

5、工程類全網(wǎng)資料序號特性1區(qū)位選擇異常重要房地產(chǎn)的不可移動性，決定了其區(qū)位的重要性區(qū)位包括具置和宏觀區(qū)位（決定其水平和升值潛力）2適于進行長期投資土地毀損，物具有耐久性，所以適合作為長期投資3需要適時的更新改造投資投資者通過及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，或更新改造，使之適合市場的需求，才能在競爭中處于有利的地位 如寫字樓增加網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)、購物中心環(huán)境、增加商品展示空間、公寓內(nèi)增加等4易產(chǎn)生價值風(fēng) 險（價值難以）異質(zhì)性使每宗房地產(chǎn)的價值不可能一致，對其市場價值和投資價值的是的由于投資者眼光、能力和經(jīng)驗的不同，導(dǎo)致相同市場價值的房地產(chǎn)有著因人而異的投資價值內(nèi)涵種類特點指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到 特殊

6、 的房地產(chǎn)·加油站·飛機場·車站·橋梁·碼頭·公路1. 這類房地產(chǎn)少，多屬長期投資2. 靠經(jīng)營活動回收投資并獲利內(nèi)涵主要類型特點為商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體 活動提供空間的投資·酒店·休閑度假中心·康體中心·賽馬場·球場1. 本質(zhì)上屬于商業(yè)物業(yè)投資2. 運營管理很重要，所以在開發(fā)階段未來運營管理的團隊就會介入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)11.兩個12.自然與的關(guān)系一般自然要比長（有空置的情況）可以通過對進行更新改造，延長其自然，從而獲得幾個房地產(chǎn)投資

7、追求項目全周期利益最大化第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式和利弊1.房地產(chǎn)投資的分類（2+3）2.房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資（金融財經(jīng)工程類全網(wǎng)資料分類內(nèi)涵子分類直接投資投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或 過程，參與有關(guān)管理工作開發(fā)投資買土地置業(yè)投資買已建成的房地產(chǎn)間接投資投資者將資金投入有價證 券，不需要直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作投資房地產(chǎn)股票或債券股票+債券投資房地產(chǎn)基金住房抵押支持抵押支持概念概念開始時間終止時間壽命地上物對房地產(chǎn)價值持續(xù)產(chǎn)生貢獻的時間周期（即凈大于零的持續(xù)時間） 從地上物竣工之日開始出租經(jīng)營收入大于運營費用 自然壽命從地上物竣工之日開始到 物的主 構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安

8、全使用為止的持續(xù)時間5變現(xiàn)性差（性差）由于房地產(chǎn)異質(zhì)性、價值量大，市場分散、信息備等，導(dǎo)致房地產(chǎn)在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差6易受政策影響房地產(chǎn)容易受到宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響7依賴專業(yè)管理開發(fā)、經(jīng)營等各環(huán)節(jié)均需專業(yè)技術(shù)與服務(wù)房地產(chǎn)投資狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公8存在效益外溢和轉(zhuǎn)移用設(shè)施和環(huán)境變化的影響如地鐵的建設(shè)引起周邊樓盤價格上漲，小區(qū)旁建造紙廠使房產(chǎn)跌價等典型案例房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)3.機構(gòu)投資者的置業(yè)投資選擇4.房地產(chǎn)投資的利與弊（四利三弊）第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險1.風(fēng)險的相關(guān)概念風(fēng)險未來獲得預(yù)期可能性的大小 風(fēng)險實際超出預(yù)期，增加部分稱風(fēng)

9、險（金融財經(jīng)工程類全網(wǎng)資料項目內(nèi)容四利相對較高的水平（高于儲蓄、股票、債券）易獲得金融機構(gòu)的支持（房地產(chǎn)是可靠的抵押物）能抵消通貨膨脹的影響（房地產(chǎn)年價格增漲率超過年通貨膨脹率）提高投資者的資信等級（擁有房地產(chǎn)是實力的最好證明）三弊投資數(shù)額巨大投資回收期較長 需要專門的知識和經(jīng)驗機構(gòu)投資者類型置業(yè)投資對象投資特點缺乏投資經(jīng)驗又具有低風(fēng)險偏好的投資者黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè) 價格高 水平低 風(fēng)險小具備投資管理經(jīng)驗的投資者處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè) 初始價值和初始水平低 增值潛力大 大類型內(nèi)涵性質(zhì)開發(fā)投資從取得土地使用權(quán)開始搞開發(fā)建設(shè)通過轉(zhuǎn)讓獲得開發(fā)利潤屬于中短期投資形成市場上的增量供給

10、置業(yè)投資買已建成的房地產(chǎn)出租或者獲利可以是增量房地產(chǎn)（新房），也可以是存量房地產(chǎn)（舊房） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo) 風(fēng)險損失實際低于預(yù)期2.風(fēng)險的度量3.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的內(nèi)涵（四方面）投入資金的安全性期望的可靠性投資項目的變現(xiàn)性資產(chǎn)管理的復(fù)雜性4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類（9+6）（金融財經(jīng)工程類全網(wǎng)資料系統(tǒng)風(fēng)險（9 個）個別風(fēng)險（6 個）內(nèi)涵·又稱不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險·對所有項目均產(chǎn)生影響·投資者無法，也無法通過投資組合來分散、抵消·僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響·投資者可以種類·通貨膨脹風(fēng)險·市場供

11、求風(fēng)險·現(xiàn)金流風(fēng)險·未來運營費用風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)5.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險【重點難點】如何規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險 以固定人承擔(dān)的風(fēng)險方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的力風(fēng)險越大，實際上承擔(dān)了本應(yīng)由承租投資者通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低率來降低風(fēng)險對實際率的影響程度（調(diào)高）（金融財經(jīng)工程類全網(wǎng)資料序號風(fēng)險名稱內(nèi)涵3周期風(fēng)險·房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險·房地產(chǎn)市場周期波動分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、與、四個階段·美地產(chǎn)市場周期為 1820 年· 房地產(chǎn)市場周期為 78 年· 房地產(chǎn)市場周期為

12、 7 年4變現(xiàn)風(fēng)險指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險（跳樓價的損失）序號風(fēng)險名稱內(nèi)涵1通貨膨脹風(fēng)險（力風(fēng)險，錢不值錢了） 力降低給投資者帶來的風(fēng)險其實質(zhì)是通貨膨脹導(dǎo)致未來的價值下降2市場供求風(fēng)險供求關(guān)系的變化會造成房地產(chǎn)價格的波動與水平的變化房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個市場環(huán)境條件變化的影響要大得多·周期風(fēng)險·變現(xiàn)風(fēng)險·利率風(fēng)險·匯率風(fēng)險·政策風(fēng)險·政治風(fēng)險·或然損失風(fēng)險·價值風(fēng)險·機會成本風(fēng)險·時間風(fēng)險·持有期風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2

13、018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)【重點難點】利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸，抑制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價格下降6.房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險（6 類）（金融財經(jīng)工程類全網(wǎng)資料序號風(fēng)險名稱內(nèi)涵1現(xiàn)金流風(fēng)險項目的實際現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險（收入低了）2未來運營費用風(fēng)險物業(yè)實際運營費用超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險（費用高了3價值風(fēng)險即使 和運營費用都不發(fā)生變化， 價值也會隨著 率的變化而變化。（ 不變，但由于折現(xiàn)率或 率變化， 價值變化了）4機會成本風(fēng)險也稱比較風(fēng)險，投資該項目而失去了投資其它項目的機會，失去了相應(yīng)的可能5時間

14、風(fēng)險（時機與時間）房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè) 時機的選擇以及 過程所需要時間的長短等6持有期風(fēng)險（持有時間）與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險，周期越長，持有期風(fēng)險越大序號風(fēng)險名稱內(nèi)涵6匯率風(fēng)險指主體在持有或運用外匯的活動中，因匯率變動而蒙受損失的可能性在境內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程中使用了外幣資金（融資）境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)去投資7政策風(fēng)險8政治風(fēng)險9或然損失風(fēng)險指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失可以通過保險將風(fēng)險部分轉(zhuǎn)移給保險公司，也可以通過租

15、約將部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租人5利率風(fēng)險·利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響·可采用固定利率來抵御該風(fēng)險，實質(zhì)上是把利率風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)7.風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響第四節(jié) 風(fēng)險與投資組合1.投資組合理論2.市場風(fēng)險系數(shù)及預(yù)期投資率資產(chǎn)預(yù)期率無風(fēng)險資產(chǎn)率市場風(fēng)險系數(shù)×（平均率無風(fēng)險資產(chǎn)率）無風(fēng)險率一般為國債的率或存款利率3.市場風(fēng)險系數(shù)當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期率市場的整體平均率時，市場風(fēng)險系數(shù)14.資產(chǎn)定價模型一個投資的預(yù)期率等于市場上無風(fēng)險投資項目的率再加上投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)乘以該項目的市場整體平均率與無風(fēng)險投資項目率之差。（金融財經(jīng)工程類全網(wǎng)資料項目內(nèi)容主要論點不要把雞蛋放在一個籃子里原理在相同的宏觀環(huán)境下，不同投資項目的及風(fēng)險不同。把適當(dāng)?shù)捻椖拷M合起來，可以減小風(fēng)險目的·固定的預(yù)期率下風(fēng)險最小