2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法真題

1、2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考試真題一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）1 .【題干】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)難免會(huì)有誤差B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)的差異即為估價(jià)誤差C不應(yīng)采用一股物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)D.可通過嚴(yán)格履行估價(jià)程序來減小估價(jià)誤差【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一股是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。由于真實(shí)價(jià)值不可得知，出現(xiàn)了替代真實(shí)價(jià)值的兩種選擇，即實(shí)際成交價(jià)格和合

2、格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。參見教材P9?！究键c(diǎn)】2 .【題干】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)栗的說法，獵誤的是（）。A.估價(jià)結(jié)果是通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在完成估價(jià)之前應(yīng)征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見C估價(jià)結(jié)果可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同D.估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響【答案】B【解析】本題考查的是估價(jià)結(jié)果。不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見。參見教材P35?！究键c(diǎn)】3 .【題干】估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法，其主要原因是（）。A.估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià)B.各種估價(jià)方法都有一定

3、的局限性C各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)一性D.難以通過分析排除不適用的估價(jià)方法【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的持點(diǎn)。要求在估價(jià)中盡量采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法都有局限。參見教材P10?！究键c(diǎn)】4 .【題干】下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因索中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值因表的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】D【解析】本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格

4、上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P65?！究键c(diǎn)】5 .【題干】下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬子位置狀況描述的是（3A.估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場(chǎng)35公里B.估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道C估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南D.估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。參見教材P78?！究键c(diǎn)】6 .【題干】下列影響房地產(chǎn)供求變化的因表中，不會(huì)引起房地產(chǎn)需求量增加的是（）。A.消費(fèi)者的收入水平增加B.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平下降C該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升D.消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格上

5、漲【答案】C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)需求。一般地說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲了，對(duì)其需求就會(huì)減少。參見教材P86?！究键c(diǎn)】7 .【題干】購(gòu)買一套建筑面積為120,單價(jià)為18000元/的住宅，下列付款方式，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款項(xiàng)8 .于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠C于成交日期支付50萬(wàn)元，余款在第一年年末支付D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的濃押貸款支付【答案】D【解析】本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。選項(xiàng)D的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格是相等的，都是216無(wú)元。參見教材P113。【考點(diǎn)】8 .【題干】距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)

6、位優(yōu)劣最常見、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)，其中相對(duì)科字的距離指標(biāo)是（）。A.空間直線距離9 .交通線路距離C交通時(shí)間距離D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因索。經(jīng)濟(jì)距離是更科字但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。參見教材P132。【考點(diǎn)】10 【題干】下列影響一套住房?jī)r(jià)格的因索中，不屬于實(shí)物因索的是（）?！具x項(xiàng)】A.朝向B保溫C.隔音D.戶型【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因索。朝向是區(qū)位因索。參見教材P125。【考點(diǎn)】11 .【題干】關(guān)子房地產(chǎn)估價(jià)合法原則及其運(yùn)用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)對(duì)象狀況必須是

7、實(shí)際狀況C以公益為目的字校教學(xué)樓可以作為抵押評(píng)估對(duì)象D.估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判走的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格【答案】D【解析】本題考查的是合法原則。合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判走的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。參見教材P155。【考點(diǎn)】11.【題干】評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象的狀況匹Ig正確的是（）。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況C價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況【答案】B【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)才e別注意兩點(diǎn)：（i）價(jià)值時(shí)

8、點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。（2）估價(jià)對(duì)象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋證收部門向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。參見教材P162?！究键c(diǎn)】13.【題干】評(píng)估建筑面積為的住宅在2016年9月30日前市場(chǎng)價(jià)格,下列交易實(shí)例中最適合作為可比實(shí)例的是（）交易實(shí)例建筑面積（m2）用途成交價(jià)格（元/m2）成交日期區(qū)域交易情況A.甲B.乙C丙D.丁【答案】B【解析】本題考查的是?？杀葘?shí)例是類似房地產(chǎn)中真實(shí)成交且符合一走條件的，具體是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類似房地

9、產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。參見教材P173?！究键c(diǎn)】18.【題干】關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說法，正確的是（）。A.經(jīng)濟(jì)壽命主要由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定B.正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)子自然壽命C經(jīng)濟(jì)壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長(zhǎng)而經(jīng)濟(jì)壽命不變【答案】C【解析】本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命主要由市場(chǎng)決走，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的。參見教材P235?！究键c(diǎn)】19.【題干】房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于（）

10、。A.無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減承租*益價(jià)值B.出租*益價(jià)值加承租*益價(jià)值C.無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減出租*益價(jià)值D.出租*益價(jià)值減承租*益價(jià)值【答案】A【解析】本題考查的是出租*益價(jià)值。出租*益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值，無(wú)租約限制價(jià)值=出租*益價(jià)值+承租*益價(jià)值，所以有租名W艮制價(jià)值=無(wú)租約限制價(jià)值-承租*益價(jià)值。參見教材P106。20 .【題干】運(yùn)用市場(chǎng)提取法求取的報(bào)酬率可能與估價(jià)對(duì)象未來收益風(fēng)險(xiǎn)不完全一致，其根本原因是（）。A.能夠獲得的交易實(shí)例數(shù)量較多B.所取得的報(bào)酬率是利用過去的數(shù)量求取的C利用試錯(cuò)法和內(nèi)插法求取報(bào)酬率時(shí)存在計(jì)算誤差D.可比實(shí)例采用了典型買者和賣者的期望報(bào)酬率并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整【答案】B【

11、解析】本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦巾過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。參見教材P250O【考點(diǎn)】21 .【題干】某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%,土地使用年限為30年，土地報(bào)財(cái)率為6%,該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元?！敬鸢浮緾【解析】本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物年收益額=建筑物現(xiàn)值X建筑物的資本化率=200X12%=24,那么土地的年收益額=60-24=36,土地的價(jià)值=36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x1-1/=495.53.合計(jì)，房地產(chǎn)價(jià)值=200+495.53=

12、695.53萬(wàn)元。參見教材P257?！究键c(diǎn)】24.【題干】通過房祖求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除（）。A.空置損失B.房產(chǎn)稅C房屋折舊費(fèi)D.房屋保險(xiǎn)費(fèi)【答案】C【解析】本題考查的是凈收益的測(cè)算。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。參見教材P238?！究键c(diǎn)】26.【題干】下列引起房地產(chǎn)貶值直的因索中，屬于功能折舊的是（）。A.寫字樓層高偏低B.廠房受酸雨腐蝕C住宅庫(kù)存量過大D.在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降【答案】A【解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無(wú)形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價(jià)值減損。

13、導(dǎo)致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科字技術(shù)進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念改變，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，建筑設(shè)計(jì)上的缺陷等。參見教材P296。29 .【題干】關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間關(guān)系的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期B.建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同C經(jīng)營(yíng)期可具體分為銷售期和運(yùn)營(yíng)期D.建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期不會(huì)重疊【答案】D【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在銷售（含預(yù)售）的情形下，建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期有重疊。參見教材P330O【考點(diǎn)】30 .【題干】當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價(jià)方法是（）。A.平均增減量去B.平均發(fā)

14、展速度法C移動(dòng)平均法D.指數(shù)修句法【答案】A【解析】本題考查的是平均增減量法。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見教材P349?！究键c(diǎn)】33 .【題干】在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因索的影響。這一估價(jià)假設(shè)屬于（）。A.未走事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)【答案】B【解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。背離事實(shí)假設(shè)，是指因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。例如，在國(guó)有土地上房屋證

15、收評(píng)估中，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值不考慮被證收房屋租賃、抵押、查封等因索的影響。參見教材P413?！究键c(diǎn)】34 .【題干】關(guān)子價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或?qū)鞡.價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決走的C價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致【答案】C【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一走與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。參見教材P162表5-1。35 .【題干】關(guān)于估價(jià)師聲明的說法，正確的是（）。A.估價(jià)師聲明是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明B.估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)勤勉盡責(zé)估價(jià)做出承諾和保證C未參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估

16、價(jià)師可以在估價(jià)師聲明上簽名D.估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果成立的條件作出提示和說明【答案】B【解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。估價(jià)師聲明應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)等的承諾和保證。參見教材P412?！究键c(diǎn)】二、多項(xiàng)選擇題1 .【題干】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)要素的說法，正確的有（）。A.估價(jià)目的取決于估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需求8 .估價(jià)對(duì)象由估價(jià)委托人和估價(jià)目的雙重決定C選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型選取D.估價(jià)原則應(yīng)根據(jù)價(jià)值類型和估價(jià)目的進(jìn)行選擇E估價(jià)程序是指完成估價(jià)項(xiàng)目所需要的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序，不得交叉或反復(fù)【答案】ABD

17、E【解析】本題考查的是估價(jià)目的。在估價(jià)中選取股價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選取?！究键c(diǎn)】三、判斷題2 .【題干】房屋被征用為臨時(shí)安置用房，半年后返還時(shí)發(fā)現(xiàn)局部毀損，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房屋價(jià)值的補(bǔ)償。（）【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償?！究键c(diǎn)】3 .【題干】某宗建筑用地紅線內(nèi)的給水、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該宗土地的實(shí)物因素。（）【選項(xiàng)】A.AB

18、.B【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。如果是該房地產(chǎn)內(nèi)部（用地紅線內(nèi)）的配套設(shè)施，則應(yīng)屬于該房地產(chǎn)的實(shí)物因素。【考點(diǎn)】4 .【題干】房地產(chǎn)投?；馂?zāi)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常不應(yīng)包含不可能損毀的土地價(jià)值。（）【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】A【解析】本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）。【考點(diǎn)】5 .【題干】在賣方市場(chǎng)下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，

19、通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。（）【選項(xiàng)】A.AB.B【答案】B【解析】本題考查的是稅收制度政策。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降?！究键c(diǎn)】6 .【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)同時(shí)遵循獨(dú)立、客觀、公共原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，替代原則，最高最佳利用原則。（）【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)評(píng)估原則的含義。市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，替代原則，最高最利用原則?！究键c(diǎn)】7 .【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。（）【答案】B【解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)

20、整的含義。市場(chǎng)狀況調(diào)整也成為交易日期調(diào)整?！究键c(diǎn)】8 .【題干】比較法估價(jià)中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)查，是把可比實(shí)例在其成交日期的自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。（）【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其自身下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格?！究键c(diǎn)】10 .【題干】有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價(jià)。（）【答案】A【解析】本題考查的是有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)?！究键c(diǎn)】11 .【題干】運(yùn)用分解

21、法求取建筑物折舊時(shí)，只存在不可修復(fù)的功能落后折舊，不存在可修復(fù)的功能落后折舊。（）【答案】B【解析】本題考查的是分解法。將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目?jī)深悺！究键c(diǎn)】12 .【題干】在假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。（）【答案】B【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法。但在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

22、?！究键c(diǎn)】13 .【題干】運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，可對(duì)過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)計(jì)算，權(quán)重應(yīng)根據(jù)各期發(fā)展速度的大小，由小到大來確定。（）【答案】B【解析】本題考查的是平均發(fā)展速度法。由于越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的發(fā)展速度對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計(jì)算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)格更接近或符合實(shí)際。至于在預(yù)測(cè)時(shí)究竟應(yīng)采用哪種權(quán)重予以加權(quán)，一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程和趨勢(shì)以及房地產(chǎn)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)來判斷確定?！究键c(diǎn)】14 .【題干】基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。（）【答案】A【解

23、析】本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。【考點(diǎn)】15 .【題干】在界定估價(jià)對(duì)象的范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。（）【答案】A【解析】本題考查的是估價(jià)對(duì)象的確定。在界定估價(jià)對(duì)象的范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)同一標(biāo)的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價(jià)目的下，估價(jià)對(duì)象的范圍可能應(yīng)有所不同。【考點(diǎn)】問答題（一）某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值。

24、注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%,擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法。請(qǐng)問：1 .【題干】假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種？本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提？【答案】假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有3種：（1）估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；（2）估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；（3）估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。本次估價(jià)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。2 .【題干】在各種不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法的

25、測(cè)算主要有哪些差另IJ?【答案】在不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的主要差別包括：（1）預(yù)測(cè)出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期就是正常的后續(xù)建設(shè)期；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期發(fā)生變化。（2）后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會(huì)產(chǎn)生新的“前期費(fèi)用”，在估價(jià)后續(xù)開發(fā)的必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分的“前期費(fèi)用”。(3)測(cè)算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于

26、被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。(二)甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測(cè)算，并于2015年6月15日出具評(píng)估報(bào)告，其中載明估價(jià)報(bào)告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項(xiàng)因故延期，于2016年9月20日重新啟動(dòng)。由于原估價(jià)報(bào)告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改原估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、報(bào)告出具日期及報(bào)告使用期限，保留原估價(jià)結(jié)果后出具新的評(píng)估報(bào)告。請(qǐng)問：1 .【題干】房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求叫簡(jiǎn)述理由?！敬鸢浮糠康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告不能滿足甲公司的上述要求。原估價(jià)報(bào)告使用期限已過，不能直接使用原估價(jià)報(bào)告，超過使用期限的，需要重新進(jìn)行估價(jià)、并出具新的估價(jià)報(bào)告。2 .【題干】針對(duì)本案情況，在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作？對(duì)原估價(jià)報(bào)