對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的淺析和建議

1、對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的淺析和建議劉曉學(xué)號(hào)： 12450012062622013 年 5 月 18 日星期六摘要：人們的生活水平在進(jìn)步，對(duì)住房的需求也越大?？墒侨缃裰袊?guó)房?jī)r(jià)上漲的速度之快，卻是大家始料未及的。為什么上漲這么快？政府又會(huì)出臺(tái)什么政策來(lái)調(diào)控呢？關(guān)鍵字：內(nèi)需，炒房，外匯，政府，政策，開(kāi)發(fā)商，調(diào)控摘要1.-房?jī)r(jià)上漲的原因12.國(guó)家出臺(tái)的政策及調(diào)控方法- 22.1國(guó)家各個(gè)時(shí)期出臺(tái)的政策- 33.中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖房?jī)r(jià)上漲或成定局 -44.-我國(guó)政府為什要抵制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲55參考文獻(xiàn)1.1. 房?jī)r(jià)上漲的原因買房，這是許許多多外來(lái)人口到了大城市都有的夢(mèng)想。然而，這也就讓我們 不得不去面對(duì)

2、一個(gè)問(wèn)題，房?jī)r(jià)問(wèn)題。房?jī)r(jià)的飛速上漲，尤其是在深、滬、京這樣 的大城市。 因此，房?jī)r(jià)如今已成了一個(gè)涉及中國(guó)國(guó)計(jì)民生的問(wèn)題。 房?jī)r(jià)上漲是必 然的，隨著人們生活水平的提高， 收入的提高， 按照每個(gè)月的收入可以買一平方 米計(jì)算，房?jī)r(jià)會(huì)不斷的上漲。然而，房?jī)r(jià)為何會(huì)上漲的如此之快呢？我想，這是 有很多原因的，有內(nèi)在的因素，也有外界的因素。內(nèi)因：中國(guó)樓市的市場(chǎng)化運(yùn)作始于 19981998 年，當(dāng)時(shí)亞洲金融危機(jī)的余威正在影 響中國(guó)，而 19981998 年的中國(guó)又遭遇了長(zhǎng)江流域的大洪水，直接經(jīng)濟(jì)損失超過(guò) 25002500 億元；同時(shí)為了兌現(xiàn)中國(guó)政府 “人民幣不貶值” 的承諾，出口增長(zhǎng)率也出現(xiàn)下滑。 要扭轉(zhuǎn)局面

3、，啟動(dòng)內(nèi)需是唯一的選擇。外因：自從 9090 年代后期， 有人開(kāi)始了他們的炒房行為。 雖然政府很快地出臺(tái) 遏止樓市炒號(hào)炒樓的措施，但他們的行為還是帶來(lái)很大的影響。雖然這只是一部 分人的行為，不能影響整個(gè)中國(guó)的房市， 但會(huì)觸發(fā)后續(xù)資金。 包括國(guó)際游資的進(jìn) 入，從而快速抬高房地產(chǎn)價(jià)格。另外一個(gè)原因就是外匯的大量流入了。在 20062006 年初，中國(guó)的海外實(shí)際貨物進(jìn)出口價(jià)格遠(yuǎn)小于最終的結(jié)算價(jià)格， 這里面裹著大量 非貿(mào)易目的資金進(jìn)入中國(guó)。 這些資金數(shù)量龐大， 很大一部分都進(jìn)入了內(nèi)地各個(gè)方 面的投資中了，而在這些投資中，房地產(chǎn)又占了很大一個(gè)比例。2.2. 國(guó)家出臺(tái)的政策及調(diào)控方法2.12.1 國(guó)家各個(gè)

4、時(shí)期出臺(tái)的政策19981998 年 7 7 月 3 3 日，隨著“國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”的公布實(shí)施，福利分房取消，中國(guó)住房制度改革拉開(kāi)大幕。據(jù)統(tǒng) 計(jì)，每100100 元的房地產(chǎn)需求（或建筑業(yè)的產(chǎn)出）可以帶動(dòng) 3434 元的機(jī)械設(shè)備制造業(yè) 需求、3333 元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、1919 元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè) 需求、1919 元的化學(xué)工業(yè)需求、1717 元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、1717 元的采 掘業(yè)需求，以及 1010 元的住房裝修支出。19981998 年至 20032003 年全國(guó)商品住房每平方 米的價(jià)格只增加了 343343 元，20

5、032003 年的房?jī)r(jià)大約是普通家庭收入的 4-54-5 倍，比較符 合家庭承受能力。但是，20022002 年下半年開(kāi)始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭(zhēng)。這一年，國(guó)家九部委發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)，針對(duì)局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、 土地供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題，從土 地供應(yīng)、金融信貸、住房結(jié)構(gòu)等方面強(qiáng)調(diào)要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。于是在 20032003 年 6 6 月 5 5 日印發(fā)了中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的 通知（121121 號(hào)文件），意在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，通過(guò)“管貸款”的方式，以期 達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。但是 2003

6、2003 年的“非典”使前兩個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng)下滑到 6.7%6.7%。于是，在 121121 號(hào)文件頒布僅僅 2 2 個(gè)月后，由建設(shè)部起草的關(guān) 于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 出臺(tái)，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國(guó)國(guó)民經(jīng) 濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。3.3.中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖房?jī)r(jià)上漲或成定局：限購(gòu)令在短期內(nèi)不會(huì)取消 樓市定調(diào)實(shí)為“外緊內(nèi)松”到了年根，整個(gè)中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)都傳言著限購(gòu)即將放松，而且本月底，已執(zhí)行限購(gòu)令的 4646 個(gè)城市中，將會(huì)有 1010 個(gè)城市的限購(gòu)令截至 1212 月 3131 日到期，調(diào)控 政策是將繼續(xù)奏效發(fā)揮作用還是點(diǎn)到為止？日前有媒體報(bào)道稱住建部相關(guān)人士 透露，住建部已知會(huì)地

7、方政府，到期之后須對(duì)限購(gòu)令有效期進(jìn)行延續(xù)。而從近期 國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的表態(tài)以及佛山、成都兩地意欲放寬限購(gòu)政策均被叫停， 加之樓市調(diào) 控成果并未得到鞏固等多方面因素來(lái)看，政策松綁的可能性微乎其微。限購(gòu)令年底到期后肯定還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行幾乎已經(jīng)成為各方的共識(shí)，因?yàn)槟壳罢{(diào)控政策還不具備放松的條件，一旦限購(gòu)放松，各地房?jī)r(jià)很可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，屆時(shí)兩年來(lái)的調(diào)控成果將毀于一旦。專家表示：“即便限購(gòu)令取消，對(duì)房產(chǎn)稅的 推行也會(huì)接棒。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士解讀了本次大會(huì)的精神：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”， 其實(shí)就是對(duì)社會(huì)各界表明態(tài)度一一調(diào)控措施不能動(dòng)。簡(jiǎn)而言之，明年將會(huì)是調(diào)控 政策的真空年，新的政策難以出臺(tái)，老的政策難以延續(xù)

8、。此次中央經(jīng)濟(jì)工作給 20132013 年的樓市定了調(diào)，這個(gè)基調(diào)就是外緊內(nèi)松。表面上看限購(gòu)還會(huì)繼續(xù)，甚至 在一線城市會(huì)更加嚴(yán)格，但實(shí)際上在其他方面已經(jīng)開(kāi)始悄悄的松綁， 比如信貸的 放松。當(dāng)然房產(chǎn)稅會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大試點(diǎn)，但也僅僅為試點(diǎn)而已。關(guān)于一線城市的房?jī)r(jià) 問(wèn)題，上漲的壓力其實(shí)各位高層們也心知肚明。調(diào)控目的不在于打壓房?jī)r(jià)調(diào)控還會(huì)有“下文”接下來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)堅(jiān)持以抑制投機(jī)、投資性需求為主線，但市場(chǎng)正常需 求如首套房、改善型需求等，還是會(huì)受到保護(hù)。那么可以判斷，“限購(gòu)令”、“限 貸令”暫時(shí)不會(huì)退出，同時(shí)國(guó)家會(huì)加大對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)管力度。國(guó)家發(fā)改委負(fù)責(zé)人也 表示，要完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管辦法，研究商品住房領(lǐng)域反暴

9、利規(guī)定。雖然出臺(tái)諸 如陜西版“限利令”的可能性不是很大，但之前一直存在的“限價(jià)令”還有可能 在某些房?jī)r(jià)高漲區(qū)域出現(xiàn)。調(diào)控的目的并不在于打壓房?jī)r(jià)，而是保證市場(chǎng)的健康 發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)從住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控兩個(gè)方面來(lái)定調(diào)住房 政策，說(shuō)明近幾年以來(lái)堅(jiān)持的住房政策方向是正確的。但是，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然客觀存在，房地產(chǎn)調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期。因此經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控 不動(dòng)搖，說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行還有下文” 于我國(guó)房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 1.11.1基于市場(chǎng)供給的分析根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品價(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，從根本上說(shuō), , 房?jī)r(jià)是由房地產(chǎn)供給和需求決定的。土地價(jià)格是房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)成本，影

10、響和制約著房地產(chǎn)供給，根據(jù)供求關(guān)系理論，土地價(jià)格由土地供給和需求決定。在我國(guó)土 地屬于國(guó)有，土地供給由土地劃撥和土地出讓的規(guī)模決定，近年來(lái)房地產(chǎn)用地的有 限供給, ,使得土地供給小于房地產(chǎn)日益繁榮帶來(lái)的規(guī)模不斷擴(kuò)大的土地需求，從而導(dǎo)致住宅用地價(jià)格持續(xù)上漲，也決定了房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行。各地方政府土地財(cái)政”是引發(fā)地價(jià)持續(xù)上漲并最終導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的重要原因，很多地方政府財(cái)政收入主要依靠出讓土地使用權(quán)取得。近 1010 年來(lái), ,全國(guó)地方政府國(guó)有土地有償使用收入快速 增長(zhǎng)，占地方財(cái)政收入比重不斷攀升。有資料顯示，20102010 年全國(guó)地方政府土地有償 使用收入達(dá)到2.912.91 萬(wàn)億元, ,相當(dāng)于同期全國(guó)

11、地方財(cái)政總收入的 71.68%71.68%。同時(shí)，高 房?jī)r(jià)也帶動(dòng)地價(jià)不斷上漲，地價(jià)與房?jī)r(jià)相互作用和影響、交替上漲。不同地區(qū)的 同一種商品存在價(jià)格差異時(shí)會(huì)產(chǎn)生套利機(jī)會(huì)，可以通過(guò)低買高賣的跨地區(qū)交易活 動(dòng)獲取收益。4.4.我國(guó)政府為什要抵制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲:遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲僅僅是一種糊弄老百姓姿態(tài)，別報(bào)有任何幻想不從根本上解決中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的主體性問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題解決不了除非國(guó)家規(guī)定按 人頭每人只能有幾十平方米住房，剩余一律充公，否則房?jī)r(jià)不可能改變走勢(shì)。當(dāng) 然改變統(tǒng)計(jì)口徑也能達(dá)到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的，比如把北京定向的經(jīng)濟(jì)適用住房也增加到房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)口徑里。不會(huì)影響社會(huì)安定，倒是影響政府、開(kāi)發(fā)商在社會(huì)的口

12、碑，我們會(huì)把房?jī)r(jià) 一直上漲的原因歸咎給他們。 可能, ,大部分人買不起房子，沒(méi)法過(guò)房?jī)r(jià)關(guān)系老百 姓的切身利益，是草根們最關(guān)心的大事老百姓希望房?jī)r(jià)下跌而且越快越好，下跌 越多越好，但是盡管你怨聲載道、盡管你怒發(fā)沖冠、盡管你通娘罵老子房?jī)r(jià)卻依 然如故穩(wěn)如泰山。其實(shí)，房?jī)r(jià)的上漲和下跌實(shí)際上有兩股力量在博弈，一種力量迫使房?jī)r(jià)下跌，一種力量極力往上托舉，下面略作分析：一、房?jī)r(jià)下跌的障礙。1 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商希望上漲。因此，他們將不擇手段、變換花招、竭盡全力來(lái)穩(wěn) 住房?jī)r(jià)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。2 2、銀行希望房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)上漲了，銀行貸給開(kāi)發(fā)商 的貸款不僅可以收回還有豐厚的利潤(rùn)。3 3、炒房者（包括大大小小的機(jī)構(gòu)

13、和個(gè)人） 希望房?jī)r(jià)上漲。和炒股一樣，房?jī)r(jià)漲了，升值了才能賺錢。4 4、買了房的人希望房?jī)r(jià)上漲。買了房的人一般都是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，這些人都是大大小小的有錢人， 房?jī)r(jià)漲了，他的財(cái)產(chǎn)就升值了，還要喜不自禁地慶幸自己的當(dāng)時(shí)決策的何等英明。房?jī)r(jià)下跌，他的財(cái)產(chǎn)就貶值。就是看見(jiàn)別人買便宜房子，覺(jué)得自己買虧了。5 5、政府、尤其是地方政府希望房?jī)r(jià)上漲。政府拍賣土地賺了錢，也是造成房?jī)r(jià)上漲 的重要因素，房?jī)r(jià)下跌，政府拍賣土地賺錢就少了。再有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是地方政 府 GDPGDP 發(fā)展的重要條件，房?jī)r(jià)下跌將影響地方政府 GDPGDP 的指標(biāo)。還有，如果房 價(jià)下跌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還不了銀行貸款，銀行的帳將變成呆賬、死賬

14、，弄不好又 是一個(gè)“次貸危機(jī)”。二、房?jī)r(jià)下跌的因素。1 1、現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是炒高的，價(jià)格和價(jià)值相背離，肯 定要回規(guī)價(jià)值，房?jī)r(jià)肯定要降下來(lái)。2 2、房?jī)r(jià)高的老百姓買不起，房地產(chǎn)商不會(huì) 自己都留著自己用，拖一天他多付銀行一天高利。3 3、如果老百姓將積蓄都用在買房上去了，當(dāng)了房奴，再消費(fèi)就有困難，不能拉動(dòng)消費(fèi)就必然影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展，國(guó)家是不愿意看到的。4 4、國(guó)家以民為本，老百姓沒(méi)房住，買不起，會(huì)影 響社會(huì)安定國(guó)家會(huì)不管？ 5 5、有錢人基本上都有房了，還有多少有錢人想買房自 己??？現(xiàn)在住房已是相對(duì)過(guò)剩。6 6、從發(fā)展來(lái)看，今后住房肯定過(guò)剩，大家想一 想，現(xiàn)在基本都是獨(dú)生子女，有的父母都為子女買了

15、房，今后房子是多了還是少 了？所以買房要慎之又慎；7 7、還有的單位開(kāi)始自己建房，不買商品房，買房人 又少了一部分。8 8 現(xiàn)在是通貨膨脹時(shí)期，弄不好經(jīng)濟(jì)蕭條不會(huì)太遠(yuǎn)。三、房?jī)r(jià)下跌的條件。一是看政府的宏觀調(diào)控力度：如果政府不希望經(jīng)濟(jì)發(fā) 展過(guò)熱過(guò)快，必然要采取抑制措施來(lái)加以限制。二是看政府能否解決 GDPGDP 的調(diào)控問(wèn) 題。政府現(xiàn)在既不想經(jīng)濟(jì)增漲過(guò)快又不想過(guò)慢，既不想房?jī)r(jià)太高老百姓買不起帶來(lái) 的蕭條又擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌影響 GDPGDP，更擔(dān)心出現(xiàn)“次貸危機(jī)”。為解決這些問(wèn)題，政 府可能要適當(dāng)控制房?jī)r(jià)上漲，另可能多建經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和廉租房來(lái)調(diào)控。三是看政府 是不是真正為老百姓著想。如果是真正為老百姓著想

16、，就應(yīng)該采取有效措施讓暴利 的房?jī)r(jià)、讓炒房者炒高了的房?jī)r(jià)、讓價(jià)格嚴(yán)重脫離價(jià)值的房?jī)r(jià)回歸到理性價(jià)格上來(lái)。四是最重要的一點(diǎn)就是看我們老百姓的耐力。如果我們堅(jiān)持在今年不買房，不去投資冤枉錢，不去在高位接最后一棒，遲一年享受新房，還要經(jīng)的起誘惑和謠言的考驗(yàn)，最后的勝利不會(huì)是炒房者。未來(lái)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)仍難以改變從長(zhǎng)期來(lái)看，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展和高速城市化的進(jìn)程中，房?jī)r(jià)下跌的可能性 不大，住房?jī)r(jià)格的上漲將可能是一個(gè)常態(tài)。對(duì)此，我們應(yīng)予以高度注意。首先，從市場(chǎng)需求來(lái)看，居民源源不斷的住房需求是房?jī)r(jià)上行的源動(dòng)力。住 房制度改革已實(shí)施 1010 年時(shí)間，買房成為消費(fèi)者的唯一選擇。雖然我國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育政策已有多年

17、， 但是人口壓力真正減輕至少要在 20302030 年以后。 自 19981998 年以來(lái)， 我國(guó)每年以超過(guò) 2 2 個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)城市化， 據(jù)估 計(jì)，在 2022020 0年以前，我國(guó)的城市化率都將保持較快的增長(zhǎng)。大量人口進(jìn)城居住和就 業(yè)，將形成巨大的住房需求。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的趨勢(shì)來(lái)看，居民消費(fèi)的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，這將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)的總量其次，從住房建設(shè)成本來(lái)看，由于我國(guó)目前正處在重化工業(yè)化、城市化和消 費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)階段，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重于重工業(yè)化，對(duì)鋼鐵、水泥、建材等等能源、原 材料需求較大，而國(guó)際市場(chǎng)初級(jí)產(chǎn)品也處于價(jià)格上漲階段，這樣就導(dǎo)

18、致了能源、 原材料價(jià)格漲勢(shì)較猛。房地產(chǎn)業(yè)是耗費(fèi)能源、原材料較多的產(chǎn)業(yè)部門，生產(chǎn)成本增大，必然導(dǎo)致價(jià) 格的提高。從土地價(jià)格來(lái)看，土地的有限性以及因?yàn)槌鞘谢?、工業(yè)化的加速對(duì)建設(shè)用地 的增加，決定了土地增值的必然趨勢(shì)，土地作為成本推動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的因素將長(zhǎng)期 存在。據(jù)對(duì)全國(guó) 3232 個(gè)主要城市的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，地價(jià)因素占商品房成本的23%23%，有些城市低一些，有些城市則高于這一水平。這就是說(shuō)房?jī)r(jià)的將近 1/31/3 是由土地價(jià)格決定的。隨著土地獲取難度和獲取成 本的增加，住房?jī)r(jià)格上行不可避免。另外，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，根據(jù)世界銀行的研究，住宅需求與人均GDPGDP 有著密切的聯(lián)系。當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均 GDPGDP 在 1000-40001000-4000 美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人 均 GDGDP P進(jìn)入