以買賣合同擔(dān)保借貸合同的效力分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上“打架”的最高法公報(bào)案例以買賣合同擔(dān)保借貸合同的效力分析2014年第12期的最高人民法院公報(bào)登載了“朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案”，有分析認(rèn)為，該案通過“以房抵債”協(xié)議的特殊約定，規(guī)避物權(quán)法對(duì)“流押”的禁止，得到了最高法的認(rèn)可。但是，針對(duì)幾乎完全相同的案情和法律關(guān)系，最高法機(jī)關(guān)刊人民司法2014年第16期引用的“廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案”卻做出了截然相反的結(jié)論。一、案情簡(jiǎn)介與裁判摘要1、有效：最高法公報(bào)（2011）民提字第344號(hào)判決（以下稱“判決一”）2007年1月25日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂14份商品

2、房買賣合同，約定朱俊芳向嘉和泰公司購(gòu)買14套目標(biāo)商鋪，并于同日辦理了銷售備案登記手續(xù)，嘉和泰公司出具了相應(yīng)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)  票。2007年1月26日，雙方簽訂借款協(xié)議，約定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100萬元。嘉和泰公司自愿將其開發(fā)的目標(biāo)商鋪抵押給朱俊芳，抵押的方式為“和朱俊芳簽訂商品房買賣合同，并辦理備案手續(xù)，開具發(fā)  票”，“如到期償還借款，則將抵押手續(xù)（合同、發(fā)  票、收據(jù)）退回，到期不能償還，將以該抵押物抵頂借款，雙方互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)?！痹摻杩畹狡诤笪茨軆斶€，朱俊芳訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同有效，判令嘉和泰公司履行該商品房買賣合同。一二審法院均認(rèn)為“

3、借款協(xié)議”約定將到期不還的借款作為給付的房款，實(shí)際上是為已簽訂并正在履行的商品房買賣合同附加了解除條件，該合同意思表示真實(shí)，應(yīng)受保護(hù)，支持原告的訴請(qǐng)。抗訴機(jī)關(guān)與原再審法院認(rèn)為，雙方形成的是民間借貸法律關(guān)系，商品房買賣合同是借款合同的抵押擔(dān)保內(nèi)容，合同中“到期不能還款用抵押物抵頂借款，雙方之間互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的約定違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。最高法認(rèn)為：當(dāng)事人實(shí)際上是先后設(shè)立商品房買賣和民間借貸兩個(gè)法律關(guān)系，兩份協(xié)議屬并立又有聯(lián)系，即以簽訂商品房買賣合同的方式為之后的借款協(xié)議所借款項(xiàng)提供擔(dān)保，同時(shí)，借款協(xié)議為商品房買賣合同履行附設(shè)了解除條件，即借款到期借款人不能償還借款的，履行商品房買

4、賣合同。但是，兩份協(xié)議沒有約定，借款到期不能償還，朱俊芳直接通過前述的約定取得“抵押物”所有權(quán)，而必須通過履行商品房買賣合同實(shí)現(xiàn)；而通過簽訂商品房買賣合同的方式提供擔(dān)保并為商品房買賣合同設(shè)定解除條件，并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。故兩份合同均應(yīng)有效。2、無效：（2013）民提字第135號(hào)判決（以下稱判決二）2007年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣合同，涉及53間商品房，并約定了過戶、違約責(zé)任等問題。次日，雙方于房屋登記部門對(duì)合同辦理了備案登記。楊偉鵬向嘉美公司支付340萬元并收取61萬利息。后楊偉鵬訴請(qǐng)確認(rèn)該合同有效，判令被告交付房屋，被告嘉美公司答辯稱雙方當(dāng)事人之間不存在商品房

5、買賣合同關(guān)系，而是民間借貸關(guān)系，商品房買賣合同只是民間借貸中的擔(dān)保環(huán)節(jié)。一二審法院均支持了原告訴請(qǐng)。最高法再審認(rèn)為：結(jié)合雙方簽訂該合同的具體情況、楊偉鵬未能提供銷售不動(dòng)產(chǎn)*原件、不能說明支付款項(xiàng)性質(zhì)等事實(shí)，應(yīng)認(rèn)定雙方的真實(shí)意思表示是借款法律關(guān)系。雙方簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為為非典型擔(dān)保方式。既然屬于擔(dān)保，就應(yīng)適用物權(quán)法有關(guān)禁止流押的原則，也就是說在債權(quán)人實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)時(shí)，對(duì)設(shè)定的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以拍賣或者變賣的方式受償。最終最高法駁回了楊偉鵬要求交付的訴訟請(qǐng)求。二、爭(zhēng)議的實(shí)質(zhì)與搖擺的司法觀點(diǎn)首先，兩份結(jié)論相反的判決的爭(zhēng)議實(shí)質(zhì)在于：物權(quán)法第186條：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與

6、抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！奔此^的“禁止流押（質(zhì)）”和生活經(jīng)驗(yàn)里的“作死”。實(shí)踐中，一般處于優(yōu)勢(shì)地位的抵（質(zhì)）押權(quán)人，為了避免物權(quán)法對(duì)流押的禁止性規(guī)定，會(huì)采取某些變通的做法。兩份判決里通過另一份買賣合同擔(dān)保借款合同，其與標(biāo)準(zhǔn)意義的“流押（質(zhì)）”的區(qū)別在于：債權(quán)人并非約定債務(wù)到期不能償還時(shí)直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)行為（取得所有權(quán)），而是約定債務(wù)不能償還時(shí)發(fā)生其他的原因行為（如本案的商品房買賣合同），其他的原因行為不是取得物權(quán)的直接原因。用通俗的話解釋，錢如果還不上，不是直接拿走你的房子，而是要履行一份新合同，雖然這份新合同可以讓我拿走你的房子。其次，訂立商品房買賣合同以擔(dān)保

7、借款合同的方式在房地產(chǎn)開發(fā)融資中并不少見，學(xué)者如楊立新教授稱之為“后讓與擔(dān)?！薄Ｅ袥Q一關(guān)注債務(wù)未能履行時(shí)，債權(quán)人并不能直接獲得物的所有權(quán)，只是依據(jù)合同取得債權(quán)，物權(quán)效力的發(fā)生與否依賴于合同履行情況，故不屬于流押（質(zhì)）條款，并獨(dú)辟蹊徑地從附解除條件的合同角度予以解釋；判決二強(qiáng)調(diào)“禁止流押（質(zhì)）”是物權(quán)法的原則性規(guī)定，對(duì)非典型擔(dān)保亦應(yīng)適用，該做法變相實(shí)現(xiàn)了流押，自應(yīng)認(rèn)定為無效。作為統(tǒng)一裁判尺度標(biāo)桿的最高法，“神仙”打架，自然令司法實(shí)務(wù)工作者“小鬼遭殃”。雖然判決一為最高法公報(bào)案例，但判決二亦為人民司法、民事審判與指導(dǎo)等權(quán)威刊物刊載，且做出時(shí)間晚于判決一（2013年做出），合議庭成員包括最高法民一庭

8、庭長(zhǎng)張勇健法官與民一庭審判長(zhǎng)韓玫法官，亦具有相當(dāng)權(quán)威性。兩份具參考價(jià)值的判決相互矛盾，應(yīng)如何把握其中的裁判規(guī)則？三、以房屋買賣合同擔(dān)保借貸合同應(yīng)無效1、非典型擔(dān)保的擔(dān)保物。兩份判決的交易模式在實(shí)踐中沒有統(tǒng)一的稱呼，但兩份判決都承認(rèn)商品房買賣合同實(shí)際上是借款協(xié)議的擔(dān)保（“雙方當(dāng)事人實(shí)際是用之前簽訂的商品房買賣合同為之后簽訂的借款協(xié)議提供擔(dān)?！?見判決一）。首先，以另一份合同為債權(quán)提供擔(dān)保，無疑不屬于“成文法有明確規(guī)定、法律適用清晰、擔(dān)保效力易于確定、擔(dān)保權(quán)利義務(wù)穩(wěn)定”的典型擔(dān)保方式。厘清這種非典型擔(dān)保的擔(dān)保物和擔(dān)保作用如何實(shí)現(xiàn)，是必須的。其次，回顧最高法判決一，其之所以認(rèn)定商品房買賣合同不是“流

9、押（質(zhì)）協(xié)議”，潛藏的法理實(shí)際上是將擔(dān)保的標(biāo)的物視為合同債權(quán)因?yàn)閾?dān)保物是債權(quán)，債務(wù)到期并不直接變動(dòng)物權(quán)，而是獲得對(duì)債務(wù)人的合同債權(quán)，這種非典型擔(dān)保并非以物權(quán)為擔(dān)保物的“物?！保匀徊恍杩紤]流押禁止。然而，從實(shí)質(zhì)上看，對(duì)借貸合同發(fā)生擔(dān)保作用的是商品房買賣合同的標(biāo)的物，而不是該合同的債權(quán)。楊立新教授將這種所謂的“后讓與擔(dān)?！卑l(fā)生擔(dān)保作用的鏈條概括為“行使買賣合同債權(quán)交付買賣標(biāo)的物即房屋房屋價(jià)值抵償債務(wù)消滅借貸債務(wù)”（判決一中“將以該抵押物抵頂借款，雙方互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)”反映了這一點(diǎn)），可見實(shí)質(zhì)上商品房買賣合同發(fā)生擔(dān)保作用的不是債權(quán)，而是債權(quán)即買賣合同的標(biāo)的物房屋。被擔(dān)保的標(biāo)的是貸款人的借款債權(quán)

10、，而貸款人基于買賣合同又對(duì)借款人享有債權(quán)，不可能存在貸款人用自己的一個(gè)債權(quán)擔(dān)保自己另一個(gè)債權(quán)的情況。楊立新教授便主張，買賣合同作為借貸擔(dān)保時(shí)，是“物的擔(dān)?！保瑢儆凇胺堑湫蛽?dān)保物權(quán)”。2、以房屋買賣合同擔(dān)保借貸合同有違“禁止流押（質(zhì)）”的規(guī)定誠(chéng)然，非典型擔(dān)保并不必然缺乏合法性，關(guān)鍵在于，案涉的非典型擔(dān)保合同是否有違法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。在房屋買賣合同擔(dān)保借貸合同這種交易模式下，擔(dān)保物實(shí)際上是物權(quán)，物權(quán)法“禁止流押（質(zhì)）”的原則自然應(yīng)一并適用于這種非典型的物的擔(dān)保。禁止流押（質(zhì)）旨在防止債權(quán)人利用優(yōu)勢(shì)地位損害債務(wù)人的利益，造成對(duì)抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平。在本案交易模式下，債權(quán)人通過房地產(chǎn)買賣合同

11、在債務(wù)到期之前就固定了擔(dān)保物的價(jià)值，且由于預(yù)售登記的存在，債務(wù)人不可能另行通過交易途徑實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物的市場(chǎng)價(jià)值，房地產(chǎn)買賣合同事實(shí)上達(dá)到了“流押（質(zhì)）”契約的效果，有違強(qiáng)制性規(guī)定。最高法判決二強(qiáng)調(diào)“既然屬于擔(dān)保，應(yīng)遵循物權(quán)法有關(guān)禁止流質(zhì)的原則”與本文的思路是同一的。事實(shí)上，在判決一的思路下，不僅不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，所有的流押契約都可以通過另行簽訂買賣合同的方式獲得合法性，這無疑“架空”了物權(quán)法“禁止流押（質(zhì)）”的規(guī)定。3、認(rèn)定這種擔(dān)保模式有效突破了“物權(quán)法定”原則本案的交易模式中，擔(dān)保權(quán)的作用發(fā)揮根本上還是要通過不動(dòng)產(chǎn)即商品房來實(shí)現(xiàn)。需要指出的是，兩份判決的案情中，商品房買賣合同都在行政機(jī)關(guān)辦理了備案登記

12、，盡管備案登記的有無不會(huì)影響到合同的效力，但基于物權(quán)法和城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，買賣合同預(yù)告登記之后可以取得對(duì)抗第三人的效力，債務(wù)人在債務(wù)到期之前將商品房賣給第三人將無法辦理所有權(quán)變更登記。即，盡管只是合同擔(dān)保，但債權(quán)人可以結(jié)合行政管理手段，避免標(biāo)的物被轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)擔(dān)保物權(quán)的效果。這種“準(zhǔn)擔(dān)保物權(quán)”有違物權(quán)法定這一物權(quán)法的基本原則，即便是支持這種“后讓與擔(dān)保物權(quán)”的學(xué)者如楊立新教授，也只認(rèn)為這種擔(dān)保物權(quán)屬于“習(xí)慣法”，最高法判決一直接認(rèn)定買賣合同有效，判決繼續(xù)履行買賣合同，有待商榷。4、其他的司法判決支持買賣合同無效的認(rèn)定首先，主張以房屋買賣合同擔(dān)保借貸合同應(yīng)無效雖是本文的一家之言，但是，

13、這種觀點(diǎn)并非沒有司法觀點(diǎn)和判例佐證。除了最高法自身做出的判決二外，人民法院報(bào)選刊的重慶五中院“張桌瑋訴怡豪公司商品房銷售合同糾紛案”體現(xiàn)了相同的司法觀點(diǎn)；更為直接的是江蘇高院2013年關(guān)于審理民間借貸糾紛案件的會(huì)議紀(jì)要第3條第3項(xiàng)規(guī)定：“當(dāng)事人之間以借貸為目的簽訂房屋買賣合同作為擔(dān)保的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方名為房屋買賣實(shí)為民間借貸關(guān)系。出借人以房屋買賣關(guān)系提起訴訟，請(qǐng)求履行房屋買賣合同并辦理房屋過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明按照民間借貸關(guān)系變更訴訟請(qǐng)求；出借人堅(jiān)持不予變更的，人民法院應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求?！逼浯危艘徊蕉?，即便考慮到意思自治和債權(quán)與物權(quán)的兩分，認(rèn)定合同有效，也應(yīng)該調(diào)整買賣合同條款，避免達(dá)到實(shí)際上的“流質(zhì)”效果。正在征求意見的最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定的處理就是很好的途徑，其第25條規(guī)