房地產(chǎn)企業(yè)審計方案

1、房地產(chǎn)企業(yè)審計方案（一）審計重點、難點及應(yīng)對策略1. 收入的確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在滿足竣工備案、交付業(yè)主使用、辦理產(chǎn)權(quán)證時即需 確認(rèn)收入，但由于稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)實行預(yù)售時按較低毛利率計算預(yù)繳所得稅，待結(jié) 轉(zhuǎn)收入時進(jìn)行匯算清繳，故導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)為緩交稅款而故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。此時， 審計時應(yīng)重點檢查銷售合同確定房屋交付時間且登錄政府房產(chǎn)部門網(wǎng)站查看小區(qū)公示情況， 必要時需進(jìn)入現(xiàn)場實地查看是否有業(yè)主實際人住等，確保被審計單位確認(rèn)收入時間正確。 另外，由于目前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的車位不具有辦理產(chǎn)權(quán)條件，故開發(fā)企業(yè)在車位 完工后銷售車位使用權(quán)，而這部分業(yè)務(wù)實際上屬于出租收入，但很多企業(yè)長期掛

2、賬其他應(yīng) 付款，導(dǎo)致少結(jié)轉(zhuǎn)收入并漏繳稅款，對此部分業(yè)務(wù)，審計時應(yīng)重點審計規(guī)劃批復(fù)上車位情 況并結(jié)合賬上其他應(yīng)付款展開審計，以確認(rèn)企業(yè)是否有租金未確認(rèn)收入問題。2. 成本的結(jié)轉(zhuǎn)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品周期較長，成本歸集對象較為復(fù)雜，完工產(chǎn)品 確定及結(jié)轉(zhuǎn)與其他企業(yè)截然不同， 正確的審計房產(chǎn)企業(yè)成本在不同核算之間分?jǐn)偸欠裾_、 完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_、已銷產(chǎn)品與未銷產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_，不僅 牽涉到企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的正確性，而且也直接影響到存貨余額的正確性。第一，應(yīng)根據(jù)企業(yè) 開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、預(yù)付賬款、預(yù)收賬款等賬簿反映的成本歸集對象與企業(yè)提供的國有 土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有

3、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工 程施工許可證、商品房預(yù)售證、 開發(fā)產(chǎn)品竣工備案材料等進(jìn)行核對， 以檢查其相互匹配性； 第二，根據(jù)企業(yè)提供資料，通過詢問財務(wù)人員、現(xiàn)場檢查等方式確認(rèn)企業(yè)已結(jié)轉(zhuǎn)成本是否 真實完工；第三，要求企業(yè)提供銷售臺賬、銷售合同及已完工產(chǎn)品未售情況，核查企業(yè)所 有已銷及未銷產(chǎn)品樓盤、房號、面積等資料：第四，核查開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā)成本科目，根據(jù) 企業(yè)所提供資料，檢查企業(yè)成本在不同歸集對象之間分?jǐn)偸欠裾_，是選用占地面積法、 建筑面積法還是其他分?jǐn)偡椒ú⑹欠褚恢毖赜茫旱谖?，檢查主營業(yè)務(wù)成本及存貨科目，重 點關(guān)注企業(yè)是否區(qū)分已銷產(chǎn)品及未銷產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確。3. 資金的往來

4、情況。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，房屋預(yù)售后產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流， 而此時房屋建設(shè)尚處于施工前期階段，后續(xù)尚需大量的資金投入，但開發(fā)商此時由于擁有大量的現(xiàn)金余額，常常會以股東借款的形式將此部分資金借出用于其他項目。為項目的后 續(xù)建設(shè)留下一定的資金隱患。審計時應(yīng)重點檢查企業(yè)的現(xiàn)金流情況，對大額的股東借款進(jìn) 行跟蹤審計，檢查其手續(xù)是否健全、合法，是否有同意借款的股東會決議，借款的期限、 利率等是否有規(guī)定，如會計年度末未歸還，企業(yè)是否向稅務(wù)部門申報利息稅金。最重要的 是確定股東的還款來源，以確保企業(yè)資金安全以及后續(xù)工程順利完工。4. 預(yù)收賬款的審計。房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)的特殊性，銷售與結(jié)轉(zhuǎn)收入的間隔時間

5、較 長，很多企業(yè)為調(diào)節(jié)利潤，往往在會計年度末將不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù) 收入，虛增當(dāng)年利潤，在下一個會計年度轉(zhuǎn)回，隨意的調(diào)節(jié)企業(yè)各年度的利潤。審計時應(yīng) 重點關(guān)注預(yù)收賬款科目的發(fā)生額及余額，對結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款重點檢查其是對應(yīng)的房屋 竣工備案情況、交付使命情況，確保其結(jié)轉(zhuǎn)收入的正確性。5. 應(yīng)收賬款審計。企業(yè)房屋交付后，未交清購房款會記入應(yīng)收賬款科目，如企業(yè)存有 大量應(yīng)收賬款余額，應(yīng)進(jìn)行重點審計。重點審計應(yīng)賬賬款清單中所列購房合同，必要時可 對購房業(yè)主進(jìn)行詢證，以證明是否為真實有效的客戶以及客戶產(chǎn)生違約的可能性。6. 代建及配套工程的審計。企業(yè)在與政府簽訂土地出讓合同時，合同中一般會

6、要求企 業(yè)進(jìn)行一些配套設(shè)施或代建工程建設(shè)等。稅法要求此類工程產(chǎn)權(quán)如未明確表示無償轉(zhuǎn)讓政 府或為業(yè)主使用，應(yīng)按公允價值視同銷售確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，而大多企業(yè)只是將此類工 程直接進(jìn)行成本，逃避稅收，應(yīng)進(jìn)行重點審計。（二）、具體科目審計方案一）、收入、成本審計詳見本參選文件“（一） 審計重點、難點及應(yīng)對策略”有關(guān)收入及成本審計策略二）債權(quán)審計1、檢查、分析被審計單位期末往來款項的形成原因、款項性質(zhì)；2、結(jié)合被審計單位與債權(quán)債務(wù)單位的對賬單據(jù)、結(jié)算資料、合同檢查被審計單位往來款項的真實性和完整性；3、對長期掛賬的往來款項進(jìn)行分析，明確掛賬原因，結(jié)合訴訟時效、債務(wù)單位經(jīng)營情 況、過去還款情況分析債權(quán)可收

7、回性，對于收回的可能性較小的款項進(jìn)行提示，并考慮減 值準(zhǔn)備計提的恰當(dāng)性；4、對員工借款結(jié)合被審計單位員工借款管理相關(guān)辦法、備用金管理相關(guān)辦法、費用報 銷管理相關(guān)辦法，檢查并分析掛賬的合理性；5、必要時對主要債權(quán)進(jìn)行函證，取得債權(quán)單位確認(rèn)資料。二）、實物資產(chǎn)審計1、檢查固定資產(chǎn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是否規(guī)定；檢查資產(chǎn)折舊政策是否符合規(guī)定；檢查固定資產(chǎn) 后續(xù)支出的會計處理是否符合規(guī)定；檢查固定資產(chǎn)分類是否正確。2、檢查相關(guān)資產(chǎn)是否辦理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬關(guān)系是否清晰；檢查固定資產(chǎn)是否用于 抵押或為他人作抵押擔(dān)保。3、對重要資產(chǎn)進(jìn)行清點，確保公司賬面資產(chǎn)與實物、卡片賬一致；4、在清點過程中關(guān)注資產(chǎn)使用狀態(tài)，檢查是否

8、有已損毀未及報損資產(chǎn)、是否存在已無 法使用但未作處理資產(chǎn)，是否存在已損壞但未申報的資產(chǎn)；5、對被審計單位尚未出售或者自持的開發(fā)產(chǎn)品，結(jié)合物業(yè)開發(fā)過程中的各項成本、費 用的真實性進(jìn)行檢查，重點檢查物業(yè)開發(fā)過程中各項成本、費用歸集情況，各項成本、費 用在各物業(yè)之間的分配是否理，重點檢查各項成本、費用在商業(yè)物業(yè)和配套設(shè)施、公共建 設(shè)間的分配情況，地上建筑與地下車位間的成本、費用分配情況，可售物業(yè)與不可售部分 分?jǐn)偡峙淝闆r；6、檢查尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品使用情況， 用于對外出租的開發(fā)產(chǎn)品結(jié)合租賃合同了解租 賃收入的收取情況；三）、貨幣資金、有價證券的審計1、檢查被審計單位銀行對賬單、開銷戶清單、有價證券買

9、賣臺賬，檢查是否與被審計 單位賬務(wù)記錄一致；2、對公司庫存現(xiàn)金、有價證券進(jìn)行現(xiàn)場盤點，對無法實施盤點的進(jìn)行包括函證等在內(nèi) 的替代程序；四）、稅費審計1、檢查物業(yè)開發(fā)過程中土地增值稅的清算繳納情況， 檢查開發(fā)項目是否滿足土地增值 稅匯算清繳條件，檢查被審計單位是否辦理土地增值稅匯算清繳，對于尚未辦理匯算清繳 的結(jié)合物業(yè)銷售情況、物業(yè)開發(fā)過程中成本、費用情況測算計提土地增值稅；2、檢查物業(yè)銷售、持有過程中流轉(zhuǎn)稅的申報繳納情況，檢查被審計單位是否按照稅收 法規(guī)按歸預(yù)繳相關(guān)增值稅、營業(yè)稅，是否及時匯算清繳項目增值稅、營業(yè)稅以及相應(yīng)的附 加稅；3、檢查物業(yè)開發(fā)過程中、物業(yè)自持過程中土地使用稅、房產(chǎn)稅的申

10、報繳納情況；4、檢查被審計單位企業(yè)所得稅匯算清繳情況；五）、員工薪酬審計1、結(jié)合被審計單位員工安置方案、 人員情況以及原有人員分流情況對被審計單位吸收 合并前員工費用計提的完整性、恰當(dāng)性進(jìn)行檢查；2、根據(jù)被審計單位提供員工安置方案、員工對方案的意見情況統(tǒng)計表，檢查員工安置 費用的計提情況；3、檢查員工正常工資、社保、公積金的計提發(fā)放情況；六）、其他債務(wù)審計1、結(jié)合被審計單位與債務(wù)單位的對賬單據(jù)、結(jié)算資料、合同檢查被審計單位對外負(fù)債的真實性和完整性；2、結(jié)合被審計單位物業(yè)開發(fā)過程中土地增值稅的清理情況，特別是項目開發(fā)成本、費 用的結(jié)算情況，結(jié)合與主要施工單位工程決算、送審、驗收資料，檢查公司項目開發(fā)過程 中負(fù)債的完整性；3、必要時對主要債務(wù)進(jìn)行函證，取得債務(wù)單位確認(rèn)資料；4、結(jié)合被審計單位征信報告、借款合同、檢查被審計單位金融負(fù)債的完整性；七）、對外投資審計1、檢查對外投資的真實性、合法合規(guī)性；2、檢查被投資資產(chǎn)的狀態(tài)，檢查被投