房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度匯編

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究管理辦法為適應(yīng)公司發(fā)展需要，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤， 提高項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法。1 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的任務(wù) 可行性研究就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì) 致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對項(xiàng)目的綜 合效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以 及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可 靠的、科學(xué)的依據(jù)。2 可行性研究的步驟2.1

2、 籌備。可行性研究開始前的準(zhǔn)備工作包括提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究計(jì)劃和 工作大綱等。2.2 調(diào)查。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、 價(jià)格、競爭能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地 現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 提供準(zhǔn)確的資料。2.3 方案的選擇和優(yōu)化。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比 較和論證，會同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理方案。2.4 財(cái)務(wù)評價(jià)與不確定性分析。 對經(jīng)上述分析后所確定的

3、最佳方案， 在估算項(xiàng)目投資、 成本、價(jià)格、 收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)評價(jià)和不確定性分析。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能 力。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。2.5 編寫報(bào)告書。經(jīng)上述分析與評價(jià)，即可編寫詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案 和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策。3 可行性研究的內(nèi)容 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。主要應(yīng) 包括以下幾方面：3.1 項(xiàng)目概況。主要包括：3.1.1 項(xiàng)目名稱；3.1.2 項(xiàng)目的地理位置。包括項(xiàng)目所在地城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等；3.1.3

4、項(xiàng)目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí) 機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；3.1.4 項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。3.2 開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置3.2.1 土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。3.2.2 人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。3.2.3 調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類， 各種建筑物的數(shù)量及面積， 需要拆遷的建筑物種類、 數(shù)量和面積等。3.2.4 各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通訊 管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的

5、時(shí)間。3.2.5 其他地下、地上物現(xiàn)狀。 開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容， 包括水井、人防工程、 各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。3.2.6 如需要進(jìn)行拆遷的，要制定動遷計(jì)劃，確定安置方案。3.3 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定3.3.1 市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。3.3.2 市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。3.3.3 市場交易的數(shù)量與價(jià)格。3.3.4 服務(wù)對象分析、制定租售計(jì)劃。3.3.5 擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。3.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇3.4.1 市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路、和走 向，大型商業(yè)房開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)

6、要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。3.4.2 項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。3.4.3 建筑規(guī)劃方案選擇。 建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、 建筑面積、 層數(shù)、 層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。3.5 資源供給3.5.1 建筑材料的需用量、采購方式和供應(yīng)計(jì)劃。3.5.2 項(xiàng)目施工的組織計(jì)劃。3.5.3 項(xiàng)目施工期間的動力、水等供應(yīng)。3.5.4 項(xiàng)目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。3.6 項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究3.6.1 開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。3.6.2 管理人員的配備方案。3.6.3 人員培訓(xùn)計(jì)劃、年管理費(fèi)用估算。3

7、.7 開發(fā)建設(shè)計(jì)劃3.7.1 前期開發(fā)計(jì)劃。包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、 取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等系列工作計(jì)劃。3.7.2 工程建設(shè)計(jì)劃。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開工、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃 等。3.7.3 建設(shè)場地的布置。3.7.4 施工隊(duì)伍的選擇。3.8 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析3.8.1 項(xiàng)目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。3.8.2 項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定。3.8.3 開發(fā)成本估算。3.8.4 銷售成本、經(jīng)營成本估算。3.8.5 銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算。3.8.6 財(cái)務(wù)評估。運(yùn)用靜態(tài)和動

8、態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資 利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。3.8.7 風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面采用盈虧平衡分析、 敏感性分析、 概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析； 另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性 風(fēng)險(xiǎn)分析。3.8.8 項(xiàng)目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價(jià)。3.8.9 結(jié)論及建議 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議， 并推薦最佳方案。4 可行性研究報(bào)告的撰寫4.1 封面：要能反映評估項(xiàng)目的名稱、誰作的評估及可行性研究報(bào)告寫作時(shí)間。4.2

9、摘要：用簡潔的語言，介紹被評估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評估的 結(jié)論。文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過1000 字為宜。4.3 目錄4.4 正文：這是可行性研究報(bào)告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。一般包括： 項(xiàng)目總說明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方 案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項(xiàng)目經(jīng) 濟(jì)效益評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和結(jié)論與建議等十二個(gè)方面。4.5 附表：附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括：項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、項(xiàng)目投 資估算表

10、、投資計(jì)劃和資金籌措表、項(xiàng)目銷售計(jì)劃表、項(xiàng)目銷售收入測算表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來 源與運(yùn)用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。4.6 附圖：一般包括：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖等。5 市場分析與需求預(yù)測5.1 開發(fā)項(xiàng)目的市場調(diào)查內(nèi)容，可依項(xiàng)目的具體情況確定。一般應(yīng)進(jìn)行以下內(nèi)容的調(diào)查：5.1.1 社會經(jīng)濟(jì)狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項(xiàng)目所在地的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、 金融財(cái)稅政策、鼓勵(lì)投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素。5.1.2 房地產(chǎn)投資及同類物業(yè)市場調(diào)查。主要包括項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)投資開發(fā)態(tài)勢、開發(fā)量、價(jià)格 水平及潛在需求。如同類物業(yè)近年內(nèi)的市

11、場交易狀況、區(qū)域分布和價(jià)格水平。對明顯具有競爭性的項(xiàng)目 要有針對性地著重進(jìn)行研究分析。5.1.3 消費(fèi)者意愿調(diào)查。主要包括當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對項(xiàng)目設(shè)計(jì)的使用要求或?qū)σ验_發(fā)項(xiàng)目的評價(jià)、消費(fèi)者的購買動機(jī)、 購買能力及購買偏好等。5.1.4 物資供應(yīng)市場調(diào)查。主要包括當(dāng)?shù)刂饕牧?、設(shè)備供應(yīng)狀況、市場價(jià)格及有關(guān)物資信息。5.1.5 工程技術(shù)狀況調(diào)查。主要包括項(xiàng)目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當(dāng)?shù)乜刹捎眯虏牧?、?技術(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。5.1.6 物業(yè)管理狀況的調(diào)查。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、客戶對物 業(yè)收費(fèi)的承受能力等。5.2 市場調(diào)查方法應(yīng)機(jī)動靈活，力求準(zhǔn)確，一般可采取以下方法

12、：5.2.1 積累資料。專人收集有關(guān)專業(yè)報(bào)刊、會議及政府協(xié)會活動等形成的文件、信息、年鑒統(tǒng)計(jì)資料，進(jìn)行整理鑒別5.2.2 走訪調(diào)查。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關(guān)信息咨詢服務(wù)部門，獲得開發(fā)項(xiàng)目功能、質(zhì)量、 價(jià)格及改進(jìn)提高的要求。5.2.3 征詢。通過對有關(guān)行政管理部門征詢或?qū)＜液兎绞健?.2.4 在深入調(diào)查充分分析收集資料基礎(chǔ)上，對開發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進(jìn)行科學(xué)分析，對開 發(fā)成本、市場售價(jià)、銷售對象、銷售進(jìn)度等作出客觀預(yù)測。6 地點(diǎn)選擇與地塊價(jià)值評價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)選擇和地塊評價(jià)是對可供選擇的地點(diǎn)和地塊的條件和價(jià)值進(jìn)行分析比較和 評價(jià)。分析評價(jià)內(nèi)容包括：6.1 擬定地點(diǎn)的水文、地形

13、、地質(zhì)條件等地理特征；6.2 擬定地點(diǎn)的市政配套、交通運(yùn)輸條件；6.3 擬訂范圍的拆遷情況；6.4 地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況；6.5 實(shí)際地價(jià)與地價(jià)潛在價(jià)值評價(jià)。7 資金籌措7.1 制定可靠或比較可靠的資金籌措計(jì)劃， 是開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基本條件， 是避免項(xiàng)目流產(chǎn) 或夭折的根本保證， 必須高度重視， 周密策劃。 凡在資金籌措無望的情況下， 不必開展深度可行性研究。7.2 資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析， 包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。 當(dāng)資金來源中包括預(yù)售收入時(shí)，應(yīng)有銷售收入計(jì)劃配合考慮。8 財(cái)務(wù)評價(jià)8.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。對

14、規(guī)模小、周期短的項(xiàng)目，可采用靜態(tài)法。 對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)采取動態(tài)法。8.2 靜態(tài)法是通過投資項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用之間的比較， 來計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的盈利和投資回報(bào)率數(shù) 值，以此計(jì)算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正?；貓?bào)率相比較，以分析評價(jià)其經(jīng)濟(jì)合理性。靜態(tài)法的評價(jià)指標(biāo) 有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。8.3 動態(tài)法財(cái)務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標(biāo)進(jìn)行。8.4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計(jì)的折現(xiàn)率ic,將項(xiàng)目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價(jià)指標(biāo)， 其值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表

15、計(jì)算求得。判別標(biāo)準(zhǔn)為FNPV0項(xiàng)目可行；FNPVV 0項(xiàng)目不可行。8.5 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率, 是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評價(jià)指標(biāo)。判別標(biāo)準(zhǔn)為：FIRR > ic即認(rèn)為盈利能力已滿足最低要求，項(xiàng)目可行；FIRRV ic 項(xiàng)目不可行。8.6 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（ FNPVR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率是項(xiàng)目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項(xiàng)目投資效益越好。8.7 動態(tài)投資回收期（ P't） 動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計(jì)算的投資回收期，可直接從財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表求得。本條所列財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)表達(dá)公式見附錄9 不確定性分析

16、9.1 項(xiàng)目評價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預(yù)測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素 對財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，以論證開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的 可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。9.2盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)（BED）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系。當(dāng)影響投資效果的 變化因素達(dá)到某一臨界值時(shí)，方案的收入與支出相平衡，此時(shí)方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈 利平衡點(diǎn)。9.3 敏感性分析是通過分析、預(yù)測項(xiàng)目主要因素（如成本、價(jià)格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時(shí)對 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。9.4 概率分析的

17、目的在于用概率研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)可能發(fā)生 的影響。一般是計(jì)算項(xiàng)目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，累計(jì)概率越大，說明項(xiàng)目 承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。10 可行性研究管理10.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報(bào)告，其深度要求可從實(shí)際出發(fā)或 領(lǐng)導(dǎo)決策要求確定。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項(xiàng)目，可委托專門咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目可行性研 究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，由房地產(chǎn)公司自行組織可行性研究。10.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，一般應(yīng)由公司總工程師總體負(fù)責(zé)，開發(fā)、銷售、財(cái)務(wù)部門 人員參與組成研究小組，開展工作。10.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

18、目可行性研究報(bào)告首頁應(yīng)加蓋開發(fā)公司印章，主扉頁應(yīng)署總經(jīng)理、總工程師及 研究人員姓名，末頁應(yīng)署報(bào)告執(zhí)筆人姓名。10.4 開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作，由公司組織并進(jìn)行初審，研究報(bào)告必須上報(bào)國華實(shí)業(yè)公司，并 由其主持論證審批。10.5 開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告及決策意見，不論實(shí)施與否，都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管理，妥善保存 備查。10.6 可行性研究報(bào)告屬單位的集體研究成果，對其有關(guān)經(jīng)營策略和經(jīng)濟(jì)對策研究要給予保密，凡 因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。10.7 開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進(jìn)行總結(jié)，予以跟蹤研究。對研究的方 法、測算、結(jié)論、建議等，對照市場實(shí)際，從中找出成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以

19、不斷提高可行性研究的科學(xué)水 平和定性、定量分析的準(zhǔn)確性。附錄： 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)表達(dá)公式1 靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)1.1 投資收益率（ R）投資收益率（R）二凈收益額十項(xiàng)目投資總額X 100%1.2 靜態(tài)投資回收期（ Pt）投資回收期（Pt）二累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)一 1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對值寧當(dāng)年 凈現(xiàn)金流量2 動態(tài)評價(jià)指標(biāo)2.1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）FNPV= E( CI-CO) t (1+ic) -t 式中：1) CI 現(xiàn)金流入量co現(xiàn)金流出量2) ( CI-CO)第t年的凈現(xiàn)金流量3) ic基準(zhǔn)收益率4 ) n 計(jì)算期2.2 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率( FIRR) E( CI-CO) t

20、(1+FIRR) -t=0 式中符號代表意義同上式。2.3 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率( FNPVR)FPVR=FNPV - I 式中：1) FNPV財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2) I 投資現(xiàn)值2.4 動態(tài)投資回收期( p' t) E( CI-CO) t (1+ic) -t=0-1 +當(dāng)年累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的絕對值十動態(tài)投資回收期(P' t)=(累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表) 當(dāng)年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則1 總則 為加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法及 其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來濟(jì)南國華置業(yè)有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，制定本細(xì)則。2 項(xiàng)目開發(fā)管理2.1

21、項(xiàng)目選擇：由開發(fā)部配合實(shí)業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身 實(shí)力，考察選擇具有投資價(jià)值的開發(fā)項(xiàng)目。2.2 可行性研究：由開發(fā)部按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。2.3 投資決策： 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，結(jié)合公司自身情況，對是否投資開發(fā)該項(xiàng)目 做出決策。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實(shí)事求是、量力而行的原則。決定投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告報(bào)國 華實(shí)業(yè)公司審批。2.4 土地合同訂立：項(xiàng)目確定后，開發(fā)部應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議） ，如土 地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明 合同各方的責(zé)任，必要時(shí)可以

22、報(bào)有關(guān)部門鑒證或公證。2.5 計(jì)劃編制： 土地合同簽定后，項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)計(jì)劃書，明確辦理各項(xiàng)前 期手續(xù)、 規(guī)劃設(shè)計(jì)及論證、 施工圖設(shè)計(jì)及優(yōu)化、 施工監(jiān)理的委托、 施工隊(duì)伍的選擇及進(jìn)場等事項(xiàng)的時(shí)間、 人員安排、辦理步驟等。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計(jì)劃安 排。2.6 前期手續(xù)：開發(fā)部指導(dǎo)并會同項(xiàng)目公司相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)，主要有：2.6.1 向開發(fā)管理部門報(bào)批項(xiàng)目，申報(bào)開發(fā)經(jīng)營許可證。2.6.2 向計(jì)劃部門申報(bào)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。2.6.3 向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。2.6.4 向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點(diǎn)，辦

23、理建設(shè)用地許可證。2.6.5 如系舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請 有關(guān)部門驗(yàn)收。2.7 規(guī)劃設(shè)計(jì)：由工程部配合實(shí)業(yè)公司完成。 要貫徹充分利用土地、 完善使用功能、 利于房產(chǎn)銷售、 降低工程造價(jià)、美化周圍環(huán)境的原則。大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)宜采用招標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)單位。規(guī)劃設(shè)計(jì)完 成后，向規(guī)劃部門報(bào)批，開發(fā)部組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.8 現(xiàn)場施工準(zhǔn)備2.8.1 工程部負(fù)責(zé)委托測量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。2.8.2 工程部組織實(shí)施項(xiàng)目（場地）的“三通一平” ，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場，必要時(shí)爭取辦理“七 通一平”。2.9 委托

24、工程施工監(jiān)理： 所有開發(fā)項(xiàng)目原則上都要委托施工監(jiān)理。 宜采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式選擇工 程監(jiān)理單位； 應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、 權(quán)限、與公司工程部的職責(zé)分工， 并應(yīng)有與對監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督、 管理、獎(jiǎng)罰相對應(yīng)的合同、經(jīng)濟(jì)、行政管理措施或辦法。工程部負(fù)責(zé)組織委托監(jiān)理。2.10 編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)：項(xiàng)目具備開工條件時(shí)，總工程師組織工程部編制項(xiàng)目施工組織總 設(shè)計(jì)，明確單項(xiàng)工程開工順序、施工隊(duì)伍及資金的調(diào)度、各單項(xiàng)（或單位）工程開工時(shí)間、設(shè)備及材料的采購準(zhǔn)備及時(shí)間、質(zhì)量控制計(jì)劃、場地的利用及安排等。2.11 施工隊(duì)伍選擇：項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)確定后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)按計(jì)劃組織選擇施工隊(duì)伍。具體操作 方式見工程招標(biāo)管

25、理規(guī)定。施工隊(duì)伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同。2.12 開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報(bào)建、開工報(bào)告、施 工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。2.13 自購工程用設(shè)備、材料的招標(biāo)與供貨：工程開工前，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙及開發(fā)項(xiàng)目 定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。相關(guān)部門（或工程部門）根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總 設(shè)計(jì)的時(shí)間安排選擇供貨商，一般采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。供貨商確定后，公司應(yīng)與其簽訂 正式的供貨合同。2.14 施工管理：工程部負(fù)責(zé)施工管理。管理內(nèi)容主要包括：2.14.1 組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)；2.

26、14.2 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場的特殊困難；2.14.3 督促施工單位按合同要求完成施工進(jìn)度，實(shí)事求是地對工程進(jìn)度做出簽證；2.14.4 清點(diǎn)、驗(yàn)收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗(yàn)，檢查材料合格證；2.14.5 督促施工單位做好分部、分項(xiàng)工程的自檢、互檢工作，組織進(jìn)行隱蔽工程的驗(yàn)收，嚴(yán)格控 制工程質(zhì)量；2.14.6 及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映， 妥善處理；2.14.7 協(xié)調(diào)解決兩個(gè)以上施工單位的施工交叉關(guān)系；2.14.8 督促施工單位進(jìn)行工程維修。委托監(jiān)理公司進(jìn)行施工監(jiān)理的項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照委托監(jiān)理合同 、工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則對以上施 工管

27、理工作進(jìn)行分工，避免與公司工程部工作交叉，并按委托監(jiān)理合同 、工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則對監(jiān) 理單位進(jìn)行日常監(jiān)督。2.15 工程造價(jià)預(yù)測及預(yù)算： 項(xiàng)目定位前， 經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合開發(fā)部對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證； 項(xiàng)目定位后， 經(jīng)濟(jì)部應(yīng)配合實(shí)業(yè)公司做項(xiàng)目投資估算；正式設(shè)計(jì)施工圖出來后，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)做設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算。經(jīng)濟(jì)部 應(yīng)視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項(xiàng)目投資、工程成本的依據(jù)或目標(biāo)。2.16 工程款撥付：項(xiàng)目公司根據(jù)工程進(jìn)度，編制開發(fā)項(xiàng)目的季度、月度用款計(jì)劃，交財(cái)務(wù)部組織 資金。施工單位按合同提報(bào)工程付款計(jì)劃后，由經(jīng)濟(jì)部進(jìn)行審核，并配合財(cái)務(wù)部撥款。2.17 竣工驗(yàn)收：2.17.1 開發(fā)項(xiàng)目（單項(xiàng)工程）

28、竣工后，先由公司工程部組織初驗(yàn)，初驗(yàn)合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申 請驗(yàn)收。2.17.2 成片開發(fā)項(xiàng)目竣工后，工程部組織初驗(yàn)，然后報(bào)當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。2.17.3 開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，工程部將工程項(xiàng)目資料綜合整理后按規(guī)定時(shí)間向城建檔案館報(bào)送。2.18 工程造價(jià)決算：工程竣工后，由經(jīng)濟(jì)部審核施工單位提報(bào)的工程竣工造價(jià)結(jié)算（必要時(shí)，可委 托審計(jì)事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)） ，工程部配合，并與施工單位辦理工程造價(jià)結(jié)算手續(xù)。財(cái)務(wù)部依據(jù)確認(rèn)的工程 造價(jià)結(jié)算編制工程竣工財(cái)務(wù)決算，對項(xiàng)目工程投資進(jìn)行竣工清點(diǎn)。2.19 技術(shù)檔案管理：綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應(yīng)辦法進(jìn)行管理。主要是：2.19.1 收集、保管開發(fā)

29、項(xiàng)目的原始資料，包括立項(xiàng)批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗(yàn)收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報(bào)告等等。2.19.2 收集開發(fā)項(xiàng)目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質(zhì)勘察 報(bào)告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、材料化驗(yàn)與試驗(yàn)報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收單、設(shè)計(jì) 變更記錄、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量事故處理報(bào)告、竣工決算書等。3 房產(chǎn)銷售管理3.1 對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售工作應(yīng)提前介入。在可行性研究階段，開發(fā)部就項(xiàng)目的銷售前景、 預(yù) 期售價(jià)提出意見，并對項(xiàng)目進(jìn)行市場定位即確定項(xiàng)目的主要銷售對象。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，開發(fā)部應(yīng)根據(jù) 市場定位和掌握的市場信息，對項(xiàng)目

30、的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等提出相應(yīng)的意見。3.2 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)一經(jīng)批準(zhǔn)，開發(fā)部應(yīng)會同相關(guān)部門編制銷售計(jì)劃，包括銷售策略、銷售方式、 平均售價(jià)、銷售進(jìn)度等，制訂詳細(xì)的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細(xì)價(jià)格，定出底價(jià)，報(bào)公司主 要領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。3.3 開發(fā)項(xiàng)目開工前后， 開發(fā)部應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)， 領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。 為促進(jìn)銷售， 有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。3.4 開發(fā)部應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報(bào)紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作 售樓說明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。3.5 銷售開始后，應(yīng)隨著項(xiàng)目

31、建設(shè)進(jìn)度并根據(jù)市場反應(yīng)、銷售情況對售房價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。3.6 商品房的銷售，除預(yù)售時(shí)或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況需要予 以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。3.7 銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容：3.7.1 所售房產(chǎn)的位置、面積、標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施、交付時(shí)間；3.7.2 房產(chǎn)單位售價(jià)、總價(jià)款、付款方式和定金；3.7.3 合同雙方的權(quán)利和義務(wù)；3.7.4 違約責(zé)任和懲處方式；3.7.5 爭議解決辦法及其他約定的條款。3.8 任何購房業(yè)主若未按合同約定付清房款， 一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用， 違者對責(zé)任人就所 造成的損失給予處罰。3.9 開發(fā)項(xiàng)目通過竣

32、工驗(yàn)收后，開發(fā)部應(yīng)為購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。3.10 房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由開發(fā)部、財(cái)務(wù)部共同寫出開發(fā)項(xiàng)目投資效益總結(jié)報(bào)告，上報(bào)公司領(lǐng) 導(dǎo)。同時(shí)，開發(fā)部還應(yīng)配合財(cái)務(wù)部編制開發(fā)項(xiàng)目決算報(bào)告，對項(xiàng)目收益情況加以認(rèn)真分析。3.11 公司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)， 用于對外租賃，獲得長期的租金收益。4 物業(yè)管理4.1 開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行房產(chǎn)銷售之前， 公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況選定物業(yè)管理單位， 由其承擔(dān)項(xiàng)目建成后 的管理。任何開發(fā)項(xiàng)目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù)，也可委托非公司控股的物業(yè)管 理公司進(jìn)行管理。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。4.2 物業(yè)

33、管理公司對項(xiàng)目驗(yàn)收接管后，負(fù)責(zé)所管理項(xiàng)目的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施 的日常管理和維護(hù)維修，并可按實(shí)際情況相應(yīng)負(fù)責(zé)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù)，還可為居民（用 戶）提供其他無償或有償?shù)姆?wù)。4.3 工程竣工后，在工程保修期間， 物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題， 應(yīng)及時(shí)向公司工程部反映， 由工程部責(zé)成施工單位及時(shí)修繕；或自行修繕，并會同相關(guān)部門按實(shí)扣除施工單位保修金。4.4 物業(yè)管理公司按業(yè)主須知規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。4.5 開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達(dá)到一定規(guī)模， 應(yīng)成立業(yè)主委員會， 由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的委托 事宜。5 附則5.1 本制度自正式頒布之日實(shí)施。工地例會

34、制度1 目的 完善工程管理制度，加強(qiáng)對在建工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資控制的管理，提高工作效率，加強(qiáng)建設(shè)單 位、監(jiān)理單位、施工單位等有關(guān)方面的協(xié)調(diào)及聯(lián)系，切實(shí)解決工程建設(shè)中實(shí)際存在的問題。2 工程例會的組織2.1 工程例會為定期會議，每次例會時(shí)間由各項(xiàng)目部自定。2.2 工程例會主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。2.3 工程例會參加人員包括項(xiàng)目公司經(jīng)理、 駐項(xiàng)目公司各專業(yè)技術(shù)人員、 施工單位和監(jiān)理單位相關(guān) 人員。2.4 項(xiàng)目公司應(yīng)提前與監(jiān)理單位進(jìn)行溝通， 當(dāng)預(yù)計(jì)要有重大問題決策時(shí)， 需請示公司總經(jīng)理或總工 參加。2.5 會議的時(shí)間變更或取消由工程例會主持人決定。2.6 會議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記錄

35、人員整理形成例會紀(jì)要 ，并于會后第二天發(fā)給與會人員。2.7 與會人員參加例會時(shí)需簽到，收到例會紀(jì)要后需簽收。2.8 監(jiān)理單位每月要出一份監(jiān)理月報(bào)發(fā)至各與會單位，項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)將監(jiān)理月報(bào)傳遞到 濟(jì)南公司，供公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。2.9 項(xiàng)目公司人員應(yīng)將每一份監(jiān)理月報(bào) 、例會紀(jì)要登記、備案。3 工程例會會議程序3.1 施工單位施工人員對本周工程進(jìn)度以及下周工程進(jìn)度的安排進(jìn)行匯報(bào)， 提出對本周工程施工中 所遇到的設(shè)計(jì)、施工、 材料供應(yīng)等各方面存在的問題， 并對下道工序的施工方法、進(jìn)度、安排進(jìn)行說明。3.2 項(xiàng)目公司經(jīng)理、各專業(yè)技術(shù)人員，對施工單位提出的問題進(jìn)行答復(fù)。監(jiān)理公司對本周施工監(jiān)理 過程中的施工質(zhì)量、

36、進(jìn)度、材料供應(yīng)、投資控制、安全生產(chǎn)情況進(jìn)行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的 問題，提出相應(yīng)控制措施。項(xiàng)目經(jīng)理對各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進(jìn)行協(xié) 調(diào)。3.3 其他與會人員進(jìn)行會議發(fā)言。3.4 例會主持人對會議進(jìn)行總結(jié)。 并對各與會人員提出的主要問題通過討論做出結(jié)論， 對本周工程 建設(shè)概況進(jìn)行總結(jié)，并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。3.5 每月最后一個(gè)例會，除以上會議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計(jì)劃與實(shí)際完成進(jìn)行對比， 查找原因，落實(shí)責(zé)任，并將下月工程建設(shè)的安排列入該會議的議程。4 工程例會落實(shí)4.1 工程例會紀(jì)要是過去一周工程建設(shè)的集體檢討和全面總結(jié)，對在建工程具有指導(dǎo)意義。

37、4.2 監(jiān)理單位及駐項(xiàng)目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應(yīng)把例會紀(jì)要所提出的施工、材料供應(yīng)、 投 資控制以及各工種、各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān)理的一項(xiàng)具體工作內(nèi)容，并對各種問題的解決情況作 監(jiān)理記錄，并在下次的例會上對上述問題的解決情況做出匯報(bào)。4.3 總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應(yīng)督促各施工單位在工程建設(shè)中嚴(yán)格遵守工程例會對工程建設(shè) 中發(fā)生的問題所做出的結(jié)論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會上，匯報(bào)上次例會紀(jì)要中 有關(guān)問題及處理情況和有關(guān)結(jié)論的落實(shí)情況。施工圖管理制度1 目的 施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所 必需，并為最終的竣工結(jié)算

38、打下基礎(chǔ)。2 施工圖紙管理內(nèi)容：2.1 接到設(shè)計(jì)單位送來的圖紙應(yīng)立即整理，編號和分發(fā)。2.2 完整的施工圖應(yīng)包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、通 風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報(bào)警、安防等） 、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、 通用圖、設(shè)計(jì)說明書等。2.3 施工圖紙的數(shù)量應(yīng)在 20 套，包括精裝本 4 套，平裝 16 套。3 施工圖紙的管理程序 :3.1 圖紙的整理。收到圖紙后，核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進(jìn)行分類、編號、登記。3.2 圖紙的分發(fā)。3.2.1 項(xiàng)目公司申報(bào)開工證及進(jìn)行工程招標(biāo)、消防報(bào)審、設(shè)計(jì)審查各一套。3.2.2 公司存檔 2

39、 套，總工 1 套，工程部、經(jīng)濟(jì)部各 1套。3.2.3 工地現(xiàn)場 2 套。3.2.4 施工單位 4套（為其保留 4套作為繪制繪制竣工圖使用） ，監(jiān)理公司 1套。3.2.5 分發(fā)登記：分發(fā)時(shí)間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。3.3 圖紙的保管，由駐項(xiàng)目公司工程技術(shù)人員保管。3.4 圖紙的收回、作廢，對因設(shè)計(jì)變更而作廢的圖紙應(yīng)及時(shí)收回、登記，并加蓋作廢章。4 竣工圖紙的管理細(xì)則 :4.1 工程竣工驗(yàn)收后一般在 30 天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖，由施工單位負(fù)責(zé)繪制。4.2 一般少量的局部變更可在原圖上更改。4.3 對局部更改（變更量大于 4.2 條者）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。4.4 對改動較大的部分要重新繪

40、制。4.5 竣工圖一般應(yīng)繪制 4 套，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。4.6 監(jiān)理公司審核后加蓋審核章上交駐項(xiàng)目公司技術(shù)人員。施工圖審學(xué)制度1 目的為使工程設(shè)計(jì)符合開發(fā)經(jīng)營的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其他等） ，減少設(shè)計(jì)誤差，明確設(shè) 計(jì)要求，促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行。2 施工圖審學(xué)組織 ：2.1 一般性項(xiàng)目的圖紙審學(xué)由工程部組織進(jìn)行， 對小區(qū)或超過一定規(guī)模以及重點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)由公司總工 程師組織審學(xué)。2.2 開發(fā)公司參加審學(xué)人員構(gòu)成：項(xiàng)目公司、工程部、經(jīng)濟(jì)部、開發(fā)部相關(guān)人員。2.3 施工單位確定后，施工單位、監(jiān)理單位也應(yīng)組織審學(xué)。2.4 審學(xué)圖紙要做認(rèn)真記錄，并分類整理形成審學(xué)圖紙意見書 ，送達(dá)設(shè)計(jì)單位以

41、備解決答復(fù)。3 圖紙審學(xué)內(nèi)容 ：3.1 施工圖設(shè)計(jì)是否符合設(shè)計(jì)委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面的要求。3.2 與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對照，是否有不符之處。3.3 圖紙本身是否存在錯(cuò)、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。3.4 配套工程是否完善。3.5 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實(shí)施性困難。4 圖紙審學(xué)程序 ：4.1 按圖紙種類應(yīng)流先總圖，再基本圖紙，最后是詳圖。4.2 按專業(yè)分，應(yīng)先建筑，再結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。施工圖設(shè)計(jì)交底制度1 目的為全面貫徹設(shè)計(jì)要求， 使參加施工的各單位人員思路一致， 最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤， 同時(shí)， 也

42、為解答審學(xué)圖紙意見書中所提的問題。2 施工圖設(shè)計(jì)交底的組織2.1 設(shè)計(jì)單位參加人員：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設(shè)計(jì)人。2.2 施工單位參加人員：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、各專業(yè)施工員、預(yù)算員。2.3 開發(fā)公司參加人員：工程部、經(jīng)濟(jì)部技術(shù)人員。2.4 監(jiān)理公司參加人員：項(xiàng)目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價(jià)師、記錄人員。2.5 由項(xiàng)目總監(jiān)工程師或總監(jiān)代表負(fù)責(zé)組織、主持。2.6 參加人員在圖紙會審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。3 施工圖設(shè)計(jì)交底的基本內(nèi)容 ：3.1 設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意圖與構(gòu)思，建筑構(gòu)造要求，特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。3.2 結(jié)構(gòu)方案的實(shí)施要求，關(guān)鍵

43、結(jié)構(gòu)部位的施工要求。3.3 設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求，技術(shù)參數(shù)的核對。3.4 對各專業(yè)間穿插施工的要求。3.5 采用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。3.6 其他需提出和交待的內(nèi)容。4 施工圖設(shè)計(jì)交底的基本程序 ：4.1 確定施工單位、監(jiān)理單位后，并各單位人員配備齊全且已全部到位。4.2 先由設(shè)計(jì)單位對審學(xué)圖紙意見書中所提問題統(tǒng)一解答。4.3 按各專業(yè)分組進(jìn)行，做到相互學(xué)習(xí)，有問有答，最后進(jìn)行專業(yè)間配合問題解答。4.4 設(shè)計(jì)、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負(fù)責(zé)人發(fā)言，由總監(jiān)進(jìn)行總結(jié)。施工現(xiàn)場臨時(shí)水電使用管理規(guī)定1 目的 施工用臨時(shí)水電的正確使用與計(jì)量，對保證工程施工正常進(jìn)行，工程竣工決算

44、水電費(fèi)的計(jì)量有著非 常重要的意義。2 適用范圍 本規(guī)定適用于各項(xiàng)目公司工程管理中施工現(xiàn)場內(nèi)所有的施工單位的臨時(shí)用水、 用電及水電設(shè)施的使 用、管理、計(jì)量。3 規(guī)定的內(nèi)容3.1 項(xiàng)目公司及開發(fā)部應(yīng)將工地所在地的市政配套手續(xù)辦妥，技術(shù)資料搜集齊全。3.2 工程技術(shù)人員根據(jù)工地所在地的市政配套現(xiàn)狀資料并參考各施工單位報(bào)審的施工組織計(jì)劃書 中所提出的臨時(shí)水電需求總量，計(jì)算出本項(xiàng)目的臨時(shí)水、電的總負(fù)荷（包括水表的型號、數(shù)量、排水管 道的直徑等；變壓器的容量、電壓等） ，形成書面資料報(bào)項(xiàng)目公司經(jīng)理批準(zhǔn)，并配合項(xiàng)目公司市政人員 作好臨時(shí)水、電的接入工作。3.3 如果情況允許，應(yīng)該將施工用臨時(shí)水電的接入與工程

45、完工后的正式用水、電同時(shí)考慮， 以避免 二次浪費(fèi)。3.4 臨時(shí)水、電接入后應(yīng)根據(jù)工地現(xiàn)場實(shí)際情況， 配合監(jiān)理工程師繪制整個(gè)工地的臨時(shí)水、 電分配 圖。3.5 各施工單位之間出現(xiàn)水、電需求矛盾時(shí)，應(yīng)督促監(jiān)理工程師進(jìn)行協(xié)調(diào)，并優(yōu)先考慮工程人員生 活、安全的需要、及重點(diǎn)工程的正常進(jìn)行。3.6 在施工單位進(jìn)入、撤出工地現(xiàn)場時(shí)，相關(guān)工程技術(shù)人員組織監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人員對施 工用水表的表號、數(shù)字、型號及電表的型號、表號、數(shù)字、互感器的倍數(shù)等參數(shù)記錄并三方簽字認(rèn)可， 項(xiàng)目公司設(shè)立專門檔桉，工地有專人負(fù)責(zé)。3.7 工地臨時(shí)水電負(fù)責(zé)人員， 應(yīng)根據(jù)工程所在地的實(shí)際情況定期檢查各施工單位的臨時(shí)水電使用情 況，

46、將水表、電表的數(shù)字記錄三方簽字認(rèn)可后轉(zhuǎn)交到項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)人員。3.8 各施工單位在各自施工場地內(nèi)的臨時(shí)水電使用、管理在監(jiān)理單位、開發(fā)單位的監(jiān)督下進(jìn)行， 并 對其安全性負(fù)全部責(zé)任。3.9 各施工單位變更水表、電表時(shí)及變更使用位置時(shí)，應(yīng)報(bào)監(jiān)理單位、開發(fā)單位批準(zhǔn)后方能進(jìn)行。3.10 臨時(shí)水電的使用應(yīng)遵守當(dāng)?shù)匦袠I(yè)部門的內(nèi)部規(guī)定。 分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理制度1 目的 對分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收進(jìn)行管理控制， 確保經(jīng)過驗(yàn)收后的工程質(zhì)量達(dá)到規(guī)范及設(shè)計(jì)要求。2 適用范圍 適用于各項(xiàng)目分部分項(xiàng)、隱蔽工程的驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收。3 職責(zé)范圍 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行工程量、工程質(zhì)量、技術(shù)資料的驗(yàn)收。

47、4 管理控制程序4.1 隱蔽工程驗(yàn)收必須在下一工序前進(jìn)行， 由項(xiàng)目經(jīng)理委托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理公司對隱蔽工程 進(jìn)行驗(yàn)收，并作好監(jiān)控記錄。對隱蔽工程中不符合設(shè)計(jì)要求或施工規(guī)范規(guī)定的部分，項(xiàng)目公司會同監(jiān)理 公司以書面形式通知施工單位，限期整改，處理符合要求后，再進(jìn)行驗(yàn)收。隱蔽工程中的重要部位整改 時(shí)應(yīng)攝影（拍照）備查。4.2 對于重要的分部、分項(xiàng)工程，各專業(yè)工程師會同監(jiān)理工程師按照施工規(guī)范驗(yàn)收。其他項(xiàng)目進(jìn)行 不定期抽檢，對抽檢不合格項(xiàng)作出處理意見及抽檢記錄。4.3 竣工驗(yàn)收4.3.1 工程完工、竣工資料整理完畢后施工單位組織人員進(jìn)行全面自檢，并填報(bào)竣工驗(yàn)收報(bào)告送交 監(jiān)理公司審核。4.3.2 項(xiàng)目公

48、司經(jīng)理收到監(jiān)理公司送交的竣工驗(yàn)收報(bào)告后 2 日內(nèi)通知監(jiān)理公司組織驗(yàn)收。4.3.3 監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關(guān)人員根據(jù)建筑、安裝工程質(zhì)量驗(yàn) 收評定標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)范對工程進(jìn)行全面檢查，并由監(jiān)理公司填發(fā)質(zhì)量處理通知單 ，督促施工單位 在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)整改完畢，并及時(shí)進(jìn)行復(fù)檢。4.3.4 項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審查竣工工程質(zhì)量等級核驗(yàn)表 。4.3.5 監(jiān)理公司、施工單位對竣工資料進(jìn)行全面檢查合格后，由施工單位報(bào)送質(zhì)量監(jiān)督站，等待竣 工驗(yàn)收。4.3.6 對質(zhì)量監(jiān)督站所提出的問題由監(jiān)理公司填發(fā)質(zhì)量問題處理通知單 ，督促施工單位限期整 改完畢，并報(bào)送整改報(bào)告，直至通過竣工驗(yàn)收。工程交接驗(yàn)收管理

49、制度1 目的 為使工程質(zhì)量、使用功能符合開發(fā)要求，方便物業(yè)管理，減少與業(yè)主之間的糾紛，明確開發(fā)單位與 施工單位之間的責(zé)任及物業(yè)與開發(fā)單位之間的管理界限，特制定此制度。2 適用范圍 公司開發(fā)的所有項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收后的交接驗(yàn)收過程。3 內(nèi)容3.1 交接驗(yàn)收的依據(jù)3.1.1 工程發(fā)包合同；3.1.2 施工圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工驗(yàn)收資料；3.1.3 國家現(xiàn)行施工規(guī)范；3.1.4 質(zhì)量監(jiān)督站的驗(yàn)收意見；3.1.5 委托物業(yè)管理合同；3.1.6 銷售合同、業(yè)主入住手冊；3.1.7 國家有關(guān)其他規(guī)定。3.2 交接驗(yàn)收的組織3.2.1 在質(zhì)量監(jiān)督站最后一次整改報(bào)告批復(fù)后。3.2.2 由項(xiàng)目公司經(jīng)理組織、安排。3.

50、2.3 參加人包括開發(fā)部、工程部、銷售部、經(jīng)濟(jì)部、 、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人員。3.2.4 項(xiàng)目公司指定專人進(jìn)行記錄，完成后請相關(guān)責(zé)任人在原始記錄上簽字，并于三天內(nèi)將整理記 錄發(fā)于各參與單位。3.3 交接驗(yàn)收的程序3.3.1 開發(fā)部、銷售部的側(cè)重點(diǎn)在于工程的使用功能、標(biāo)準(zhǔn)是否符合要求。3.3.2 工程部主要以工程施工質(zhì)量、工程的完整性為重點(diǎn)。3.3.3 物業(yè)公司的驗(yàn)收重點(diǎn)除工程質(zhì)量外，更要著重于檢修的方便、設(shè)備的運(yùn)行、技術(shù)資料的完整 等。3.3.4 按照專業(yè)分組進(jìn)行驗(yàn)收，一般劃分為土建（含建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾等） 、設(shè)備（含給排水、采 暖、通風(fēng)、空調(diào)等）、電氣（含變配電、動力電、照明電

51、、消防、通訊、安防等） 。3.3.5 每天（或每單位工程）驗(yàn)收完畢后，各組進(jìn)行分組整理交給記錄人員統(tǒng)一匯總。3.3.6 屬于施工單位質(zhì)量問題的，要求監(jiān)理公司針對匯總情況下達(dá)整改通知，限期完成。3.3.7 屬于開發(fā)單位自行安排的項(xiàng)目，項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)要求工程部、經(jīng)濟(jì)部督促完善。3.3.8 各方整改完畢后，經(jīng)驗(yàn)收通過后由項(xiàng)目公司經(jīng)理簽字，交由物業(yè)公司管理。 工程施工控制程序1 目的 通過對工程施工控制，確保工程施工的順利進(jìn)行，保證工程建設(shè)的進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。2 適用范圍 適用于所有項(xiàng)目的單位、分部、分項(xiàng)工程各施工階段的控制管理。3 內(nèi)容3.1 項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃的總控制， 并負(fù)

52、責(zé)施工過程的總體協(xié)調(diào)及重大變更的下發(fā) 實(shí)施，負(fù)責(zé)審批監(jiān)理公司提交的項(xiàng)目監(jiān)理實(shí)施細(xì)則或項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃。3.2 各專業(yè)技術(shù)人員做到熟悉圖紙，參與圖紙審學(xué)、技術(shù)交底，負(fù)責(zé)現(xiàn)場協(xié)調(diào)，巡視工地，監(jiān)視測 量監(jiān)理公司的工作情況，保存有關(guān)記錄，作好技術(shù)資料管理、移交工作。4 控制程序4.1 工程施工準(zhǔn)備階段的工作4.1.1 工程部審查監(jiān)理單位的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理實(shí)施細(xì)則。4.1.2 監(jiān)理公司在開工前審核施工單位提供的施工組織設(shè)計(jì)， 并由監(jiān)理工程師簽署審核意見后轉(zhuǎn)交到 項(xiàng)目公司審核，項(xiàng)目公司審核的重點(diǎn)：4.1.2.1 施工計(jì)劃安排是否符合要求；4.1.2.2 施工部署、施工方法是否切實(shí)可行；4.1.2.3

53、施工平面布置的合理性；4.1.2.4 質(zhì)量管理組織措施是否能夠保證質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；4.1.2.5 冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進(jìn)行；4.1.2.6 對工程安全方面的薄弱環(huán)節(jié)所采取的措施是否能夠滿足施工安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；4.1.2.7 工程成品保護(hù)措施是否滿足驗(yàn)收要求。4.1.3 由工程部組織開發(fā)部、經(jīng)濟(jì)部、 、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位進(jìn)行圖紙會審和技術(shù)交底， 執(zhí)行圖紙審學(xué)制度 、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)交底制度 。4.1.4 由項(xiàng)目公司組織現(xiàn)場技術(shù)人員進(jìn)行施工現(xiàn)場的有關(guān)準(zhǔn)備工作，向施工單位提供施工場地的地 下、地上管網(wǎng)線路資料，并將水準(zhǔn)點(diǎn)與坐標(biāo)控制點(diǎn)以書面形式交施工單位，并現(xiàn)場交驗(yàn)。4.1.5

54、項(xiàng)目公司組織現(xiàn)場技術(shù)人員、監(jiān)理單位、施工單位召開開工會議。會議對開工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備 工作進(jìn)行檢查，確定施工聯(lián)絡(luò)方式，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。4.2 工程施工進(jìn)度控制4.2.1 工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進(jìn)度計(jì)劃、分項(xiàng)工程工期安排是否符合總工期控制 目標(biāo)、施工總平面圖是否存在影響工程進(jìn)度和現(xiàn)場文明、安全施工的因素，對審核中發(fā)現(xiàn)的問題由監(jiān)理 單位督促施工單位進(jìn)行整改。對不4.2.2 項(xiàng)目公司組織監(jiān)理單位審核施工單位的材料設(shè)備的采購計(jì)劃與施工進(jìn)度計(jì)劃的同步性， 能滿足要求的計(jì)劃進(jìn)行修正。4.2.3 由工程部組織監(jiān)理單位對施工單位的勞動力進(jìn)場情況、施工機(jī)械配置情況、周轉(zhuǎn)性工具材料 的進(jìn)場情況進(jìn)行監(jiān)

55、督檢查，確保滿足施工進(jìn)度計(jì)劃的需要。4.3 工程施工質(zhì)量控制4.3.1 工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙施工，并符合國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；對重 要分項(xiàng)工程要督促施工單位制訂切實(shí)可行的施工方案，并監(jiān)督實(shí)施。4.3.2 工程部監(jiān)視測量監(jiān)理公司及施工單位，確保使用經(jīng)檢驗(yàn)合格的材料、構(gòu)件及設(shè)備。4.3.3 工程部督促監(jiān)理單位做好施工中的質(zhì)量檢查，并與監(jiān)理單位一起檢查施工單位對質(zhì)量問題的 處理情況。發(fā)生質(zhì)量事故時(shí)，由監(jiān)理單位組織進(jìn)行調(diào)查處理。4.3.4 工程部組織施工管理人員進(jìn)行現(xiàn)場巡視，及時(shí)處理施工中存在的質(zhì)量問題，并做好記錄。4.3.5 在每周的工程例會上，由監(jiān)理單位對工程施工質(zhì)量情況進(jìn)行

56、總結(jié)，提出存在的問題，研究制 訂措施，并監(jiān)督實(shí)施。4.3.6 工程部對工程施工過程中的設(shè)計(jì)變更，執(zhí)行公司規(guī)定。4.3.7 工程部督促施工、監(jiān)理單位及時(shí)報(bào)送有關(guān)工程建設(shè)的各種文件資料，由項(xiàng)目公司資料員做好 檔案文件的收集、整理、移交等工作。4.3.8 對關(guān)鍵的設(shè)備安裝和施工工序，由工程部進(jìn)行重點(diǎn)控制，加強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度，采取有效的 措施，對各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施連續(xù)的監(jiān)控。4.4 工程施工投資控制4.5 工程施工安全控制4.5.1 項(xiàng)目公司組織工程部監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位是否建立、健全與現(xiàn)場安全文明施工有關(guān)的 規(guī)章制度。4.5.2 監(jiān)理單位組織施工單位每周進(jìn)行一次工地安全檢查。記錄檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，并以

57、監(jiān)理通知 的形式下發(fā)施工單位，責(zé)令限期整改。4.5.3 項(xiàng)目公司組織對發(fā)生的安全事故，進(jìn)行調(diào)查處理。4.6 工程驗(yàn)收控制4.6.1 工程部依據(jù)分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理制度的規(guī)定，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位 進(jìn)行分項(xiàng)、分部、單位工程及竣工驗(yàn)收工作，未經(jīng)驗(yàn)收，施工單位不得進(jìn)入下一道工序施工。4.6.2 工程部組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及時(shí)到質(zhì)檢部門辦理階段性驗(yàn)收和工程竣工驗(yàn)收。5 記錄5.1 施工組織方案審查記錄工程變更控制程序1 目的 是工程日常管理中一項(xiàng)重要的工作，是通過遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項(xiàng)目總 16投資和單位成本控制在工程預(yù)算或工程合同造價(jià)的目標(biāo)范圍內(nèi)，使項(xiàng)目利潤最大化。2 內(nèi)容2.1 建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位都可以提出工程變更。2.2 工程變更包括：2.2.1 設(shè)計(jì)變更