拆遷安置房買賣糾紛復(fù)習(xí)過程

1、拆遷安置房買賣糾紛（一）明法天下 2017-08-29 20:52最近江寧區(qū)大量拆遷安置房陸續(xù)發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證， 比如天景山、殷巷新寓、太平 花苑、橫嶺新寓、東虹花苑、潭橋小區(qū)等等。面對突如其來的不動產(chǎn)權(quán)證，買家本來應(yīng)該開心才對，畢竟住了這么多年的房子， 終于合法了?？墒牵斮I家滿心歡喜去找賣家過戶的時候，卻發(fā)現(xiàn)，賣家似乎另 有所想。賣家，當初在賣拆遷安置房的時候，可能根本也沒有想到會發(fā)證，面對 突飛猛漲的房價，心中難免有失衡。這個時候就爆發(fā)了矛盾，買家要過戶，賣家 要收房或者加錢?？此茻o法調(diào)和的矛盾，該如何解決才能避免不傷和氣有能把損 失控制在最小范疇。問題一：什么是拆遷安置房，能買賣嗎? 答

2、：所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、 土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆 遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋 的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商 品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對外出 售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別， 這樣的安置房可以買賣。問題二：什么是小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房？答：小產(chǎn)權(quán)房是什么意思，通俗點的說就是，由國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋即為大產(chǎn)權(quán) 房，不是由國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋即為小產(chǎn)權(quán)房?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念， 而是人們在社會實踐中形成的一種約定

3、俗成的稱謂。通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”， 也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些 村集體組織或者開發(fā)商打著新 農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房 屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“ 商品房”。中國實行二元制結(jié)構(gòu)，即國有土地 所有制和集體土地所有制。根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村宅 基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣 行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法 手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，它是指

4、已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭 出售的住房。經(jīng)濟適用住房的銷售對象是指具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口（含符合當?shù)?安置條件的軍隊人員）的無房或住房未達標的中低收入家庭，其中優(yōu)先出售給低 收入家庭的無房或住房困難戶。在南京經(jīng)濟適用住房管理辦法有限制規(guī)定，南京 經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。在購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上 市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的， 由政府按照原價格并考慮 折舊和物價水平等因素進行回購。問題三：拆遷安置房買賣是否受法律保護？答：拆遷安置房買賣合同系買賣雙方自愿訂立且不違反法律規(guī)定，合法有效，對當事

5、人具有法律約束力。根據(jù)中華人民共和國合同法，依法成立的合同，自成立時生效，對雙方當事 人具有法律約束力。問題四：拆遷安置房賣家拒絕過戶，要求給予不菲的過戶好處費，該怎么辦？答：買賣合同是買賣雙方協(xié)商一致形成的，如果不違背法律規(guī)定，那么約定的條 款就是合法有效的。買家在支付了相應(yīng)的對價后，一旦賣家具備了過戶的條件， 就應(yīng)當按照合同約定履行過戶手續(xù)。 至于過戶好處費，如果買賣雙方協(xié)商一致那 么給予適當?shù)暮锰庂M也可取，如果費用過高，那么買家完全可以拒絕，從而通過 法律程序來維護自己的合法權(quán)益。問題五：如何理解、適用“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的法律 規(guī)定?答：城市房地產(chǎn)管理法第三十七條

6、第六項規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。對于違反這一規(guī)定而進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同效力問題，實踐中掌握得并不一致。有的認為轉(zhuǎn)讓行為有效，其理由在于，這條規(guī)定是基于行政管 理的目的而規(guī)定的，在理論上屬于取締規(guī)定，并不能否認轉(zhuǎn)讓合同的效力。有的 認為轉(zhuǎn)讓行為無效，其理由在于，既然法律是這樣規(guī)定的，就應(yīng)該嚴格遵守。轉(zhuǎn) 讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)， 轉(zhuǎn)讓合同的效力不能一概認定為無效。 根 據(jù)合同法第五十一條的規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓行為屬于無權(quán)處分，其效力也應(yīng)當是 待定的：如果出賣人以后辦理了權(quán)屬登記手續(xù)，即其以后取得了處分權(quán)，貝U轉(zhuǎn)讓 行為的效力由待定狀態(tài)轉(zhuǎn)為有效狀態(tài)； 若出賣人以后無法取得處分

7、權(quán)，則轉(zhuǎn)讓行 為的效力才從待定狀態(tài)轉(zhuǎn)為無效狀態(tài)。 與會代表還認為，適用該規(guī)定時，具體可 分三種情形處理。第一，基于生效裁判而取得的場合，因這種取得方式是法定主 義的取得方式，公開作出、宣布的生效裁判客觀上已經(jīng)起到了公示的作用。因此，自裁判生效之日起，取得人已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，雖未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證 書即將房屋又出售給他人的，無論是處分行為還是負擔(dān)行為（買賣合同）的效力 都不會受到影響，都應(yīng)當是有效的。基于這種轉(zhuǎn)讓行為，雖然需要補辦有關(guān)登記 手續(xù)，但買受人對房屋所享有的權(quán)利已毋庸置疑。 第二，因繼承或建造而取得房 屋，應(yīng)進行物權(quán)公示，即依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，在此之前不能謂取得人已取得 了所有

8、權(quán)，故其將房屋又出賣于他人的，實為無權(quán)處分行為，買賣合同的效力應(yīng) 當是待定的，尚需根據(jù)以后的情況最終確定其是有效的還是無效的。但有觀點認為，這種情形與出賣他人之物不同，如果取得人提供充分證據(jù)其是事實上的權(quán)利 人，可以認定轉(zhuǎn)讓合同有效，并判決出賣人必須先將房屋登記于自己名下， 再過 戶登記于買受人名下。第三，經(jīng)過審查，若出賣人能夠依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書但 故意拖延辦理的，可以認為出賣人嗣后（即買賣合同訂立后）是能夠取得處分權(quán) 的，因此買賣合同的效力應(yīng)當由待定狀態(tài)轉(zhuǎn)為有效， 對出賣人的無效主張不予支 持。問題六：關(guān)于不動產(chǎn)登記公信力制度的保護范圍？答：不動產(chǎn)登記具有權(quán)利正確性推定的作用和社會公信力。

9、 不動產(chǎn)登記簿上登記 的不動產(chǎn)權(quán)利狀況推定為實際的權(quán)利狀況，即使是登記的權(quán)利狀況于實際的權(quán)利 狀況不一致，法律仍保護善意的第三人對登記簿所公示的權(quán)利狀況的信賴。善意的第三人可以取得相應(yīng)的不動產(chǎn)的權(quán)利。 但在買受人取得不動產(chǎn)權(quán)利之前，第三 人主張對該房屋享有所有權(quán)，并主張該買賣合同無效，如果審查結(jié)果認為第三人 確為真正的所有權(quán)人，如何保護買受人？該房屋買賣合同能否繼續(xù)履行？ 一種意 見認為，不動產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因為相信登記記載的權(quán)利而與權(quán)利人從 事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項交易應(yīng)當受到保護。從法律規(guī)定來看，房屋既然登記在出賣人的名下，那么他就有處分權(quán)，因此買賣合同是有效的；從價值導(dǎo)向來 看

10、，既然要保護交易安全，就應(yīng)當繼續(xù)履行合同。至于實際權(quán)利人，可通過向出 賣人主張返還不當?shù)美姆绞降玫骄葷?。另一種意見認為，不動產(chǎn)登記的公信力 制度要求在出賣人與買受人之間已經(jīng)完成了物權(quán)轉(zhuǎn)移。也就是說，在出賣人與買受人之間尚未完成物權(quán)轉(zhuǎn)移時，若經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原來出賣人并非真正的權(quán)利人， 就無權(quán)處分該房屋，轉(zhuǎn)讓合同效力待定。既然真正的物權(quán)人主張權(quán)利，說明其對 出賣人的處分行為持否認態(tài)度，是不追認的，該買賣合同為無效合同，因此也無 繼續(xù)履行的可能與必要。至于買受人的保護問題，可以通過追究出賣人的締約過 失責(zé)任、責(zé)令其賠償買受人的信賴利益損失予以解決。問題七：關(guān)于“一房兩賣”糾紛中確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的原則

11、。答：“一房兩賣”的問題，只要不動產(chǎn)權(quán)利登記在出賣人名下，不論其出賣了幾 次，幾個買賣合同都是有效的。若出賣人與后一買受人惡意串通， 損害前一買受 人利益的，則后一買賣合同應(yīng)當確認為無效合同，由前一買受人取得房屋的所有 權(quán)；若出賣人的后一出賣行為具備撤銷權(quán)行使條件的，則前一買受人也可以行使債權(quán)人的撤銷權(quán)，以保全其得以向出賣人主張的房屋交付請求權(quán)。 在數(shù)個買賣合 同均有效的前提下，出賣人“一房兩賣”甚至多賣的，若數(shù)個買受人均未辦理產(chǎn) 權(quán)過戶登記手續(xù)，當其都要求實際履行合同、交付房屋時，如何處理？根據(jù)什么 原則確定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬？一種意見認為， 應(yīng)當結(jié)合一定的事實因素或者一定的 社會政策來判斷：如

12、果數(shù)個買受人中，已經(jīng)有人占有了該房屋并進行了裝修添附， 那么可以決定由占有的買受人取得房屋的所有權(quán)。 這是經(jīng)濟效益原則的體現(xiàn)。如 果買受人都沒有實際占有房屋的，那么應(yīng)由第一個訂立買賣合同的買受人取得所有權(quán)。這是誠實信用原則的體現(xiàn)。另一種意見認為，到底由誰取得房屋的所有權(quán), 應(yīng)當由出賣人決定，即由出賣人選擇向誰交付。這是意思自由原則的要求與體現(xiàn), 而且出賣人作出的這一選擇，是以其將向其他未被選擇的買受人承擔(dān)違約責(zé)任為 代價的，因此，對出賣人的這一選擇，沒有理由不予尊重。這一原則，可以概括 為出賣人自由選擇交付原則。問題八：關(guān)于處理夫妻共有房屋買賣糾紛的價值取向 答：夫妻如何行使財產(chǎn)權(quán)利，不僅關(guān)系

13、到夫妻本人的利益，而且關(guān)系到與夫妻發(fā) 生種種民事交往的第三人的利益。夫妻一方與他人訂立買賣合同出賣共有房產(chǎn)， 另一方卻主張買賣合同無效，在保護夫妻另一方與交易相對人的合法權(quán)益之間， 民事法官應(yīng)當如何取舍？這確是審判實踐中一個難題。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一）第十七條第二項規(guī)定：夫或 妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商， 取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的， 另一方不得以不 同意或不知道為由對抗善意第三人。但適用該規(guī)定時，誰應(yīng)當對該“理由”承擔(dān) 舉證責(zé)任？對該“理由”的舉證責(zé)任，應(yīng)當由買受人來承擔(dān)，因為該“理由”是 構(gòu)成其善意信賴的客觀基礎(chǔ)，而買受人既然應(yīng)當對其善意的信賴承擔(dān)舉證責(zé)任， 當然應(yīng)當對其據(jù)以信賴的客觀基礎(chǔ)即該“理由”承擔(dān)舉證責(zé)任，只有如此才能證 明其信賴是善意的，這樣才可以獲得保護。這一點與夫妻之間約定財產(chǎn)制對外效 力的證明責(zé)任不同。司法解釋對后者采取的