商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中需要注意的事項(xiàng)(一)

1、商業(yè)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)中需要注意的事項(xiàng)一近幾年來(lái),行業(yè)開(kāi)展迅速,SHOPPINGMAbL商業(yè)街、購(gòu)物村、購(gòu)物鎮(zhèn)等大型商業(yè)房地產(chǎn)如雨后春筍般涌現(xiàn)在國(guó)內(nèi)各個(gè)城市,規(guī)模有小到大,從單棟建筑形態(tài)開(kāi)展到群樓.雖然開(kāi)發(fā)形勢(shì)越來(lái)越熱,但此類工程在實(shí)際操作中也存在著大量問(wèn)題,工程中途停止或開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)困難的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生.商業(yè)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)不同于一般購(gòu)物中央或者住宅樓的開(kāi)發(fā),商業(yè)房地產(chǎn)工程無(wú)論業(yè)態(tài)定位,還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)特點(diǎn),商業(yè)屬性是工程開(kāi)發(fā)的根本點(diǎn),貫穿工程開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、籌劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié).下面總結(jié)了商業(yè)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)中需要注意的事項(xiàng).1、市場(chǎng)條件判斷房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)商需要在工程初期,首先對(duì)工

2、程擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷.該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)工程微觀角度的分析,僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)開(kāi)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)工程的可行性.和對(duì)該工程的定位有個(gè)宏觀的思考.由于商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比擬多,而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題：如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比擬低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實(shí)力,也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)工程.2、工程位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)工程的位置選擇問(wèn)題對(duì)于工程的成功將是決定性的.實(shí)際上,并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā),只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后,才可以做.商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn),對(duì)位

3、置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及.一個(gè)住宅社區(qū),一幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi),但商業(yè)房地產(chǎn)那么不同,所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化,會(huì)發(fā)生倍增,也會(huì)發(fā)生銳減.當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)工程的客流發(fā)生倍增的時(shí)候,工程所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題.針對(duì)不同的工程有不同確實(shí)定方案,房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析,也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址3、判斷可開(kāi)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)工程選址工作后,需要針對(duì)特定工程地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可開(kāi)展規(guī)模的可行性分析.將確定該工程的市場(chǎng)根底,周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產(chǎn)生的工程營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可開(kāi)

4、展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題.例：位于北京崇文門(mén)的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米,二期可出租面積達(dá)43000平方米,一期1998年投入運(yùn)營(yíng)后,生意興隆,但二期2000年開(kāi)業(yè)后,二期長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳,治理商開(kāi)始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因,但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營(yíng)狀況不良.直到最近,二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀.其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門(mén)地區(qū)在2000年尚缺乏以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè),這說(shuō)明房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的開(kāi)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確.該項(xiàng)工作屬于微觀判斷,很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是：以市場(chǎng)調(diào)查為根底,建立相關(guān)分析模型,測(cè)算出該工程地址

5、可能發(fā)生的客戶流量,依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷,可以測(cè)算出該工程可能的零售額,再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,即可以得出該工程地可開(kāi)展商業(yè)房地產(chǎn)工程的規(guī)模.不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)由于根底數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同,分析結(jié)果可能有很大的不同.比方,有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為根底信息,并在分析過(guò)程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè),該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn),但缺點(diǎn)也是很明顯的.某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)工程的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì),依靠其大量調(diào)查信息,建立全方位分析模型對(duì)工程的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷,假設(shè)較少,結(jié)論更具有時(shí)效性.個(gè)人認(rèn)

6、為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合.在做完市場(chǎng)咨詢及可承受開(kāi)展規(guī)模的研究后,需要依據(jù)工程特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)工程的客戶定位進(jìn)行階段性判斷.雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整.4、工程土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)工程市場(chǎng)前景及可開(kāi)展規(guī)模的分析后,將面臨工程土地取得及政府許可的問(wèn)題.土地取得指投資商根據(jù)與政府土地主管部門(mén)商定的價(jià)格從政府土地部門(mén)得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán).政府許可指向政府相關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)工程,并得到政府相應(yīng)方案委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等.工程土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：

7、1、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn).商業(yè)房地產(chǎn)工程對(duì)土地規(guī)模的要求：要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要,得夠用.2、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn).土地價(jià)格的上下將直接決定工程的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì).尤其在工程運(yùn)做初期,土地價(jià)格越低,前期資金壓力越小.5、工程定位細(xì)化徹底的,細(xì)致的研究分析工程的目標(biāo)客戶,市場(chǎng)定位,產(chǎn)品形式,特點(diǎn),啟動(dòng)策略,財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題.此步驟是工程成功與否的重要因素,如果定位出現(xiàn)偏差,那么工程沒(méi)有成功的可能.反復(fù)探討,反復(fù)修改定位,定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng).通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施,在取地的過(guò)程中修正工程定位,在工程定位過(guò)程中取地工作已開(kāi)始.6、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括工程的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等.其中,尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì),將決定商業(yè)房地產(chǎn)工程的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等.初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì),即在方案設(shè)計(jì)根底上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化.一般房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì),委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖