土地估價方法適用范圍及原則

1、估價方法市場法收益法剩余法基準地價系數(shù)修正法成本法（土地估價方法）適用范圍從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)，交易案例甚少或無交易案例的地區(qū)則不適用。從評估目的和評估結(jié)果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，還可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后在開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價；僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估適用于有收益或有價；現(xiàn)有房地產(chǎn)中地潛在收益（收益性）價的單獨評估的土地、建筑物或是房地產(chǎn)的估價特別適用于土地出讓底價、土地抵押價格、課稅地價和國有企業(yè)兼并等行為中的土地資產(chǎn)評估。完成基準地

2、價評估的城鎮(zhèn)中的土地估價由于土地的價格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本逼近法有時可能會與市場產(chǎn)生偏差。故采用成本逼近法估價有一定的限制，一股成本逼近法適用范圍：1.新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價；2.土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū)，無法用市場比較法估價時采用；3.工業(yè)用地估價，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外；4,既無收益又無交易情況的學校、公園及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的估價。估價方法原則合法原則、供需原則、價值主導原則替代原則合法原則、供需原則、價值主導原則預(yù)期收益原則合法原則、供需原則、價值主導原則最有效利用原則、預(yù)期收益原則合法原則、供需原則、價值主導原則替

3、代原則合法原則、供需原則、價值主導原則報酬遞增遞減原則（抵押評估，審慎原則；出讓價值評估，公開市場原則1、合法原則土地估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等幾個方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。2、供需原則土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。3、價值主導原則土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對土地價格產(chǎn)生影響的主要因素。4、替代原則土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或

4、類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。5、最有效利用原則土地估價應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提估價。土地的權(quán)利、經(jīng)濟用途和利用程度是多方面的。不同的權(quán)利形態(tài)及不同的用途下，土地的價值不同；同一用途不同利用程度下土地價值也不同。只有當土地利用在當時當?shù)靥幱谧钣行Ю脿顟B(tài)時，其土地價值才最大。以土地的最大價值進行土地資源配置，有利于土地資源的最有效利用。6、預(yù)期收益原則遵循預(yù)期收益原則是指土地估價應(yīng)以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準。預(yù)測的未來收益必須是客觀的、合理的，是在正常的市場狀況，經(jīng)營管理水平下的土地純收益。7、報酬遞增遞減原則是指土地估價要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。8、審慎原則在評估中確定相關(guān)參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果時，應(yīng)分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展狀況，以及存在的風險。9、公開市場原則評估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場上可實現(xiàn)。10、多種方法相結(jié)合的原則隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料