寶龍商業(yè)(物業(yè))集團工程管理制度

1、工程管理制度第1節(jié)新項目前期介入1 前期介入工作內(nèi)容1.1 參與規(guī)劃設計房產(chǎn)技術(shù)條件及動線研討，掌握項目設計任務書、圖紙等資料1.2 參與機電設備安裝調(diào)試1.3 監(jiān)控小商戶及主力店裝修質(zhì)量1.4 協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)小商戶裝修銜接及配合2 建筑主體工程質(zhì)量監(jiān)控2.1 監(jiān)控施工單位是否按圖施工、偷工減料或擅自修改工程設計。2.2 監(jiān)控建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備檢的測檢驗，不合格的不得使用。2.3 是否存在質(zhì)量缺陷，協(xié)調(diào)項目公司和施工單位全面修復。3 機電設備的安裝及調(diào)試的質(zhì)量監(jiān)控3.1 收集設備的訂貨資料，并保留驗收單據(jù)，收集設備技術(shù)資料、使用說明書。3.2 高低壓、空調(diào)、消防、監(jiān)控等設備設施安裝位置是否

2、合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格。3.3 集水井、污水處理問、隔油池的功能設計、安裝質(zhì)量。3.4 在暖通設備安裝調(diào)試接管階段關(guān)注設備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求，如凝結(jié)水管材質(zhì)、管徑、坡度等。4 主力店及小商戶的裝修質(zhì)量監(jiān)控4.1 熟悉經(jīng)審核的主力店裝修圖紙。4.2 審核小商鋪裝修設計方案和施工圖紙，施工圖紙應包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細等。4.3 審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、施工許可證明、電工上崗證、如需動用電焊等特殊設備的需審核上崗證明。4.4 監(jiān)督裝修施工隊嚴格按照管理公

3、司審核后的施工方案和圖紙進行，裝修人員嚴格遵守本細則進行施工作業(yè)，并進行督導業(yè)戶。4.5 成品保護，監(jiān)督業(yè)戶的內(nèi)外裝修，保證原有建筑結(jié)構(gòu)及設備設施的正常功能及使用。5 協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)小商戶裝修銜接及配合5.1 密切關(guān)注步行街公共裝修進度，以協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)小商戶裝修時間、材料進場時間等。5.2 密切關(guān)注小商戶裝修用水用電，注意用水、用電安全。5.3 密切關(guān)注成品保護，必要時提出特殊要求，強制執(zhí)行。5.4 密切關(guān)注施工單位施工機具、設備是否符合安全使用規(guī)定，對違規(guī)操作現(xiàn)象提出批評，必要時可作清除出場處理。第2節(jié)項目的接管與驗收4.0 驗收前的接管4.1.4 新項目開業(yè)前30天，當?shù)氐禺a(chǎn)公司應將已完工的設施

4、、設備（變電站、水泵房等）委托當?shù)厣坦芄竟芾恚O備間應獨立封閉，當?shù)厣坦芄景才偶脊みM站值班，對此類設備進行管理。4.2.4 接管期間當?shù)厣坦芄緦υO備的安全、維護等不承擔責任，但對現(xiàn)場進出人員合理控制，避免無關(guān)人員進出，同時做好出入登記，相關(guān)制度應在人員進出容易看見的位置予以公示。對交叉施工、野蠻施工可能帶來的安全隱患及時提醒并有效溝通協(xié)調(diào)。4.3.4 當?shù)厣坦芄竟こ?、值班人員必須在地產(chǎn)公司、施工安裝單位工程師的指導下學習設備操作方法，但不可擅自單獨操作。詳細記錄調(diào)試時間、方法步驟、試運轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)及調(diào)試中發(fā)生的故障、問題等，作為設施設備的原始記錄進行存檔。4.4.4 接管期間，涉及重大安全的

5、操作如送電、斷電等操作由地產(chǎn)公司、安裝調(diào)試施工單位組織，商管公司做好記錄備案。5.0 正式接管和移交5.1.4 廣場開業(yè)后當?shù)厣坦芄九c當?shù)仨椖抗巨k理正式接管和移交手續(xù)。城市廣場開業(yè)前必備條件：5 開業(yè)前30城市廣場正式電全面完善開通；5 開業(yè)前20天天燃氣氣開通；5 開業(yè)前15天生活用水、排水設施、設備全面開通；5 開業(yè)前，消防系統(tǒng)通過整體驗收，各系統(tǒng)聯(lián)動正常。5.2.4 設備的清點與移交5 在收到地產(chǎn)公司發(fā)出移交商函后的第二個工作日，商管公司需組織人員在一個月內(nèi)熟悉移交資料，對照移交清單核對事物。交接前對所有設備仔細清點的基礎上分類統(tǒng)計，并按照圖紙資料核實，確保沒有漏項。同時書面回函地產(chǎn)

6、公司告知缺失的資料情況及帳、物不符的清單，地產(chǎn)公司應根據(jù)商管公司的回函，五個工作日內(nèi)書面提交整改完成時間計劃。如移交過程中，存在10犯上的賬、物不符，且移交資料不能滿足商管公司最基本資料需求（商管公司提供最基本資料需求目錄），影響設施設備運轉(zhuǎn)時，商管公司可以發(fā)出不予項目接收意見書，同時抄送商業(yè)集團，督促地產(chǎn)公司按時盡快整改。5 設備的清點及移交原則上由地產(chǎn)公司、施工單位、商管公司三方同時進行。5 主力店的設備交接由地產(chǎn)公司、施工單位、主力店、商管公司現(xiàn)場四方進行。移交時尚未完全完成調(diào)試但能滿足基本運行要求的設備，移交各方要在備注上對設備的完好狀況做出說明。55 所有的交接過程，由參與交接的各方

7、代表簽字確認。5.3.4 圖紙資料的交接5 圖紙資料包括竣工圖、設備說明書、設備技術(shù)資料、施工組織技術(shù)資料、施2.3.2工合同（施工合同可以刪節(jié)經(jīng)濟標的章節(jié)）等。圖紙要仔細核對，確保拿到的是最后的竣工圖版本及圖紙和現(xiàn)場的一致性。1.1 要分系統(tǒng)的整理資料并建立工程資料檔案，同時注意接收監(jiān)理單位保管的部分資料，避免疏漏。1.1 主力店相關(guān)的資料由地產(chǎn)公司移交到商管公司，商管公司存檔后，根據(jù)設備運行和維護的需要給主力店資料復印件。1.1 所有的交接過程，由參與交接的各方代表簽字確認。1 備品備件的交接2.2.1 對施工單位、項目公司提供的清單參照開箱清單、施工合同仔細核對，確保沒有疏漏。2.2.2

8、 為防止備品備件的流失，地產(chǎn)公司在設備開箱過程前應及時通知商管公司，在開箱過程中及時留下影像圖片資料，交接工作及早進行，設備安裝調(diào)試后期就要催促施工單位組織交接。2.2.3 工程施工完畢后要對剩余的工程材料統(tǒng)一清點，完成交接后辦理入庫手續(xù)。2.2.4 所有的交接過程，由參與交接的各方代表簽字確認。3 能源計量的交接確認3.2 當?shù)厣坦芄靖鶕?jù)當?shù)氐禺a(chǎn)公司要求的時間節(jié)點，對廣場的能耗計量共同確認，雙方約定能源計量分界時間，分界時間之前的能源費由項目公司承擔，分界時間之后的能源費由商管公司負責收（催）繳，各使用單位承擔。3.3 若各種計量表的安裝達到計量條件，能源計量分界時間最早為廣場開業(yè)時間，分

9、界時間之后仍需完善的施工及調(diào)試產(chǎn)生的能源費用仍由項目公司承擔。3.4 當?shù)厣坦茉趶V場開業(yè)即設施設備運行60天，必須對運行數(shù)據(jù)集中分析，若能源總表與分表計量出現(xiàn)較大偏差，差額部分費用由地產(chǎn)公司承擔。4 房屋本體驗收內(nèi)容與標準4.2 主體結(jié)構(gòu)4.1.1外墻無明顯裂紋，不滲水4.1.2屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、據(jù)溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。4.3 公共樓面地面4.3.1 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。4.4 天臺4.4.1 天溝、落水口暢通完好。4.4.2 隔

10、熱層、防水層完好。4.4.3 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。4.4.4 屋面避雷設施連接牢固。4.5 樓梯、扶手4.5.1 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。4.5.2 樓梯無裂縫、無表皮剝落。4.6 房屋分戶驗收內(nèi)容與標準4.6.1 衛(wèi)生間、廚房、外陽臺衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，無明顯積水、倒泛水和滲漏現(xiàn)象。衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢。給水設施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無

11、損。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應分設，地漏，排污管接口，檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。衛(wèi)生潔器、櫥柜、龍頭等器具完好，操作正常。廚房排煙道、通風道設置合理，有足夠的截面積，無堵塞物。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。4.6.2 棚面、墻面、樓地面頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。墻面抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬，無空鼓開裂現(xiàn)象。墻面塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。墻面油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。地面面層與基層粘結(jié)牢固、無空鼓、無裂

12、縫、無脫皮和起砂現(xiàn)象，面層平整、水平，陰角平直。地面木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴密、牢固。飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。4.6.3 門、窗門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確，無翹曲變形。門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活。玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷。油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形。高檔裝飾門裝飾完整。4.6.4 電氣系統(tǒng)照明燈具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全、完好無損、反應靈敏、接觸良好、發(fā)光正常。開關(guān)安裝牢固、開關(guān)

13、靈活、接觸良好。電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常，平直美觀，使用正常。氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管，采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于IMQ/KVo4.6.5 智能化系統(tǒng)窗磁門磁報警靈敏。緊急按鈕靈活。可視對講圖像聲音清晰。4.6.6 配套系統(tǒng)有線電視已開通，收視良好。門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實、面漆完好均勻，無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符、工作正常。4.7 公共設施設備接管驗收內(nèi)容

14、與標準4.7.1 給排水系統(tǒng)給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標識清楚、設備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。護坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固。下水、雨水通暢無滲漏，屋面排水通暢無積水。水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏。地下室中低于室外地面的衛(wèi)生器具和地漏的排水管，不應與上部排水管連接，應設置集水坑用污水泵排出。沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。管道應安裝牢固，控制部件啟動關(guān)閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫，防腐措施必須符合GBJ24加要求。4.7.2 供配電系統(tǒng)變配電設備型號、數(shù)量與移交清

15、單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好、設備表面油漆完好、無損傷。發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標識清楚，設備表面油漆完好無損傷、設備安裝牢固、機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。供配電系統(tǒng)無超負荷現(xiàn)象，接頭連接牢固，有足夠的接觸面積，無過熱現(xiàn)象。電氣聯(lián)動正確。配電箱、柜、橋架的接地應良好，并符合規(guī)范。強、弱電豎井應獨立，強電、弱電要走各自的豎井，過線孔應封閉，豎井的走線齊整并綁扎牢固。電纜穿墻孔封堵良好，無滲漏現(xiàn)象。電纜溝內(nèi)電纜鋪設平整，無積水和雜物。4.7.3 暖通系統(tǒng)各種儀器、儀表齊全精確，安全裝置靈敏、可靠，控制閥門開關(guān)靈

16、活.排煙閥、送風閥、風檔板安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密。管道的管架、支架、吊架應牢固。設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。4.7.4 中央空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設計指標、配置齊全、標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好、無損傷，設備的振動防護和消音措施齊全。冷卻塔的水平衡，冷卻水排放正常。4.7.5 電梯系統(tǒng)電梯設備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證電梯能準確地啟動運行，選層、平層、停層準確。機房內(nèi)有承重吊環(huán)和限重標識，鋼絲繩上有明顯的平層線，盤車板手，手輪齊全，機房標識清楚、表面光潔平整、明亮鋼絲繩干凈、無死彎

17、和松股斷絲現(xiàn)象。電梯電源專用并與機房照明電源分開，每臺電梯均設置能切斷該電梯最大負荷電流的主開關(guān)。梯門開啟順暢，無刮阻現(xiàn)象。電梯的各種安全保護開關(guān)動作靈敏可靠。4.7.6 消防系統(tǒng)消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。消防箱標識清楚、玻璃完好。消防設施配件齊全。消防管安裝牢固、標識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。消防用電設備主、備電源的自動轉(zhuǎn)換裝置試驗正常?；馂膱缶刂破骱拖缆?lián)動控制設備聯(lián)動功能正確。對火災探測器和手動報警按鈕進行模擬火災響應和故障信號檢驗，功能均正常。室內(nèi)消火栓出水壓力符合現(xiàn)行國家有關(guān)設計

18、規(guī)范，在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵和消火栓處操作啟泵按鈕，其控制功能、信號均正常。自動噴淋系統(tǒng)，應在符合自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范，在消防控制室內(nèi)操作啟、停泵，水流批示器、信號閥、壓力開關(guān)、電動閥、電磁閥的控制功能、信號均正常。氣體、泡沫、干粉等滅火系統(tǒng)，對其進行手動啟動和緊急切斷聯(lián)動，試驗控制功能、信號均正常。對與固定滅火設備聯(lián)動控制的其它設備動作（包括關(guān)閉防火門窗、停止空調(diào)風機、關(guān)閉防火閥等）進行聯(lián)動抽驗。其控制功能、信號均正常。防煙排煙風系統(tǒng)，通風空調(diào)和防排煙設備的閥門的聯(lián)動測試，報警聯(lián)動啟動、消防控制室的直接啟停、現(xiàn)場手動啟動聯(lián)動防煙排煙風機；報警聯(lián)動停、消防控制室遠程停通風空調(diào)送風；報警

19、聯(lián)動開啟、消防控制室開啟、現(xiàn)場手動開啟防排煙門；上述控制功能、信號均正常消防電梯的手動控制和聯(lián)動控制功能檢驗，非消防電梯的聯(lián)動返回首層功能檢驗，其控制功能、信號均正常。火災應急廣播設備的檢驗：在消防控制室的選層廣播；共用的揚聲器強行切換試驗；備用擴音機控制功能試驗。上述控制功能正常，語音清晰。消防專用電話的檢驗：消防控制室與所設的對講電話分機的通話試驗；消防控制室的外線電話與“119”的通話試驗。上述功能正常，語音清晰。應急照明、可燃氣體、切斷非消防電源及其他消防控制設備的檢驗：功能、信號均正常。4.7.7 道路系統(tǒng)路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常且滿足節(jié)能；燈柱安裝牢固、油漆完好。路

20、面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角；交通標識線、路牌清楚完好。踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。4.7.8 停車場系統(tǒng)停車場地面平整、照明充足、標識清楚、安全設施良好、排水設施良好。單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設施良好。車場道閘安裝牢固、開啟靈活、標識清楚、完好無損。4.7.9 保安、清潔、綠化設施保安崗亭安裝牢固、配件齊全、標識清晰、完好無損。綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株、無大面積雜草；綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方

21、便。4.3.10其它配套設施樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標識清楚。信報箱安裝牢固、完好無損、標識清楚、表面平整光潔雕塑、小品牢固、完好、安全。招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。5小商鋪裝修管理與驗收1.1 商管公司在項目開業(yè)前110天，組織有條件即將進場裝修的商戶進行裝修交底交流會議；1.2 當?shù)氐禺a(chǎn)公司在項目開業(yè)前100天，完成餐飲類商鋪工程，達到商鋪交付條件，與當?shù)厣坦苻k理場地移交，便于商戶進駐裝修；1.3 當?shù)仨椖抗驹陧椖块_業(yè)前45天,將零售類商鋪達到交鋪條件的商鋪正式移交場地給當?shù)厣坦芄荆?.4 如商鋪移交后，商鋪仍有未完成的施工項目，當?shù)厣坦芄竟こ倘藛T與地產(chǎn)公司所派專人

22、共同列出未完工項目消項清單，并由地產(chǎn)公司安排施工隊在規(guī)定時間內(nèi)完成消項清單內(nèi)容。1.5 商管公司于開業(yè)后15天牽頭組織對商戶的二次裝修進行驗收，并使商戶確認所提供的房產(chǎn)技術(shù)條件滿足租賃合同要求。第3節(jié)工程問題的完善整改1 .廣場開業(yè)75天內(nèi)，當?shù)厣坦芄颈仨毘浞植檎?、收集整理工程質(zhì)量問題，并依據(jù)日后實際運行條件預見性做出合理推斷并拍照留存資料。2 .在收集整理基礎上組織項目公司、施工單位到現(xiàn)場核實、簽字確認，廣場開業(yè)三個月內(nèi)形成書面報告上報商業(yè)集團，并抄報建設中心。3 .對所有工程遺留問題進行分類：施工質(zhì)量問題、規(guī)劃設計問題、物業(yè)優(yōu)化需求。3.1 屬規(guī)劃設計中未涉及、成本預算中未考慮的項目，但

23、經(jīng)過寶龍城市廣場經(jīng)營六個月，影響經(jīng)營或?qū)汖埑鞘袕V場品質(zhì)的項目，由當?shù)厣坦芄緯數(shù)氐禺a(chǎn)公司形成“工程質(zhì)量問題處理報告”，闡明情況，明確整改方案及費用測算，上報商業(yè)集團營運中心及成本中心、建設中心、設計中心，同時報主管項目副總裁及商業(yè)集團總經(jīng)理，30日內(nèi)得到批復后報集團財務部，由集團財務部專項撥款，當?shù)氐禺a(chǎn)公司負責整改實施，或地產(chǎn)公司委托商管公司負責整改實施。3.2 屬物業(yè)優(yōu)化需求項目，即廣場開業(yè)后發(fā)現(xiàn)即物業(yè)條件不能滿足日常經(jīng)常需要，或影響正常經(jīng)營的，闡明原因及費用測算，在年度資本性支出計劃中申報，參照資本性支出管理制度。3.3 屬施工單位施工質(zhì)量問題的適用以下條款：3.3.1 正式接管驗收時

24、，當?shù)厣坦芄緫c地產(chǎn)公司共同確認遺留問題，列出項目遺留問題清單及整改計劃，報集團建設中心及商業(yè)集團營運中心備案。3.3.2 開業(yè)6個月后，集團建設中心、商業(yè)集團營運中心與當?shù)氐禺a(chǎn)公司、當?shù)厣坦芄竟餐凸こ踢z留問題整改情況作出評價，并形成書面的工程遺留問題整改評價報告。當?shù)氐禺a(chǎn)公司可以授權(quán)當?shù)厣坦芄救珯?quán)管理工程質(zhì)量問題處理工作。工程質(zhì)保金的支付首先經(jīng)當?shù)厣坦芄緦徟狻Ｈ缡┕挝煌粏栴}維修三次后仍未解決，當?shù)厣坦芄究稍跁嫱ㄖ數(shù)氐禺a(chǎn)公司和責任施工單位的前提下，另行委托其他單位處理，相關(guān)費用從質(zhì)保金中扣除，如質(zhì)保金不足，欠缺金額由責任施工單位承擔。為了提高問題的解決效率，當?shù)氐禺a(chǎn)公司

25、可以撥付2萬元給當?shù)厣坦芄?，成立小額維修備用基金，小額維修基金用于施工單位怠于維修或維修質(zhì)量達不到要求時，商管公司啟動小額維修基金進行代工，地工維修同時報地產(chǎn)公司，地產(chǎn)公司應及時將施工單位扣款補充進入小額維修基金，確保維修基金的周轉(zhuǎn)。3.3.33.3.4 在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務的，由當?shù)厣坦芄景l(fā)函給施工單位，同時抄報當?shù)氐禺a(chǎn)公司出面協(xié)調(diào)，要求其進場維修，如施工單位經(jīng)兩次發(fā)函催促仍不履行維保責任的，7日內(nèi)由地方商管公司負責估算維保金額向施工單位致函（抄報項目公司），并以聯(lián)絡單的形式上報集團建設中心備案，同時抄報集團財務部和商業(yè)集團營運中心，由集團財務部直接代扣施工單位相應維

26、保款，撥付到當?shù)厣坦芄荆數(shù)厣坦芄景粗贫葘ι鲜鼍S保項目做招投標選定施工單位完成維修。3.4 解決遺留問題方案，要針對具體工程問題充分論證，找到最佳的，徹底的、節(jié)約的解決方案第4節(jié)設備運行管理6 崗位設置6.3 人員配置原則：量入為出，滿足設施設備運行管理的需要，不突破定編定崗人員總費用。6.4 根據(jù)設備狀況、運行維護需要設置強電、弱電、暖通等維修工種。技術(shù)崗位的人員配置，按實際情況增減。6.5 各地商管公司應建立工程值班管理制度，明確規(guī)定工程人員值班安排、責任范圍和值守要求。7 設施設備巡視、檢查、操作、運行7.3 各地商管公司應根據(jù)寶龍城市廣場運營需要，對各類公共設施設備的運行（開啟、關(guān)

27、閉）時間和控制標準進行系統(tǒng)規(guī)定，形成本公司的設施設備運行方案，并上報集團商管公司備案。7.4 設施設備運行方案必須符合公司的各項服務承諾，與租賃合同、銷售合同、物業(yè)管理合同、業(yè)戶服務手冊、業(yè)戶管理公約等文件保持一致。7.5 各地商管公司設施設備運行管理必須嚴格執(zhí)行商業(yè)集團的統(tǒng)一規(guī)定，商業(yè)集團沒有統(tǒng)一規(guī)定的，由各地項目公司根據(jù)自身情況具體制訂，需制訂書面文件進行規(guī)范設施設備運行活動包括，但不限于：7.5.1 各類運行設備的操作規(guī)程（開啟、關(guān)閉步驟及安全注意事項）；7.5.2 各類設備運行期間的巡視（抄表）要求；7.5.3 重要設施設備區(qū)域（機房、配電房）的安全管理規(guī)定等。7.6 設施設備操作人員

28、必須并做好設備操作和運行巡視記錄，并由工程主管級人員檢查確認。7.7 設備維修工必須嚴格按照設備系統(tǒng)規(guī)定的時間、路線、巡檢內(nèi)容和要求進行巡視檢查。7.8 發(fā)現(xiàn)設備運行不穩(wěn)定時應加強巡檢和監(jiān)控，并及時報告設備主管。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、溫度、振動、泄露等又不能迅速排除的，應立即報告設備主管，并采取適當?shù)姆雷o措施，防止事故發(fā)生或擴大。7.9 發(fā)現(xiàn)設備指示儀表（電流表、電壓表、壓力表、溫度表等）有缺陷，發(fā)現(xiàn)設備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應及時調(diào)整或更換，確保設備在良好的狀態(tài)下運行。7.10 發(fā)現(xiàn)設施設備重大安全隱患，設備主管應及時上報，由主管總經(jīng)理召集各相關(guān)專業(yè)人員進行確認

29、會診，解決隱患。8 設施設備的檢測、試驗8.3 對特種設備和檢測設備應按規(guī)定進行定期試驗、檢測，并由相關(guān)部門出具測試、試驗報告；8.4 對非強制檢測的各類儀器、儀表、溫度計、計量工具等，應按企業(yè)最高計量標準定期進行檢定、校正。8.5 對所有在用檢測設備、檢測儀器應帶有校準表示，標明檢定日期和有效期。9 設施設備運行數(shù)據(jù)分析9.3 設施設備維護人員應按規(guī)定對各系統(tǒng)設備的運行數(shù)據(jù)按時統(tǒng)計并保存，每年要對各種數(shù)據(jù)進行匯總分析，并評估各系統(tǒng)的能效和可靠性。9.4 設施設備維護人員應根據(jù)設備的操作手冊和運行規(guī)范設置適當?shù)脑O備運行參數(shù)，保證設備良好運行。9.5 設施設備維護人員應及時掌握設備所處環(huán)境的溫度

30、、濕度等參數(shù)，并根據(jù)設備的運行要求適時調(diào)整環(huán)境的溫度、濕度等。10 緊急故障的處理各地商管公司必須建立停電、停水、電梯困人、給排水、鍋爐、制冷等事故工程應急預案。10.3 各地商管公司針對所有應急預案組織培訓工程技工，確保緊急事故發(fā)生后能按預先制定的應急預案快速、正確的實施搶險處理。10.4 緊急事故發(fā)生后，各地商管公司要通過電話立即上報商業(yè)集團領(lǐng)導，同時做出書面詳細報告。商業(yè)集團根據(jù)事故的嚴重程度協(xié)助處理，特別嚴重的事故在第一時間派員到現(xiàn)場協(xié)助。10.5 屬保險責任范圍的，立即向保險公司報案，同時展開搶險及善后工作，必須對緊急事故搶險、及搶險完成的現(xiàn)場拍照取證。10.6 緊急事故發(fā)生后，部分

31、設備設施的功能修復期間，應該采取臨時應急措施，保障商戶的正常經(jīng)營。第5節(jié)維護保養(yǎng)5.1 設施設備日常保養(yǎng)和預防性維護總體要求。5 對設施設備的預防性保養(yǎng)要求進行系統(tǒng)的識別和規(guī)定，所有需要進行預防性保養(yǎng)的設施設備必須分別制訂保養(yǎng)規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。5 商業(yè)集團已統(tǒng)一規(guī)定的，遵照執(zhí)行，或制訂更嚴格的保養(yǎng)規(guī)定；沒有統(tǒng)一規(guī)定的，由各地商管公司自行制訂。5 設施設備預防性保養(yǎng)分為日常例行保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)，保養(yǎng)規(guī)程必須具體明確保養(yǎng)項目（內(nèi)容）、保養(yǎng)周期、保養(yǎng)方法（較復雜的保養(yǎng)操作才需要）等內(nèi)容。5 針對周期較長（一個月以上，不含一個月）的保養(yǎng)項目，當?shù)厣坦芄颈仨氃诿磕?月25日前完成制訂年度維護保養(yǎng)計劃

32、，列明設施設備名稱、保養(yǎng)項目、時間安排（具體到旬）、費用預算等，并上報商業(yè)集團營運中心備案。5 所有設施設備的預防性保養(yǎng)均應按規(guī)定格式形成記錄，并經(jīng)當?shù)厣坦芄竟こ探?jīng)理檢查確認。5 各地商管公司應建立設備預防性保養(yǎng)和運行保障所必需的備品備件一覽表，明確規(guī)定備品備件種類、規(guī)格、最低庫存數(shù)量等，并對備品備件保存狀況進行定期檢查。6.1 各主要系統(tǒng)設施設備維護保養(yǎng)要點6 高低壓配電系統(tǒng)：每月至少對電柜外觀清潔一次；每半年對直流屏緊固除塵一次；每年對配電柜停電檢查，并進行除塵、緊固一次；每兩年對配電柜進行高壓試驗（至少必須含繼電器保護試驗、絕緣測試）；每月在用電高峰期間至少對管轄區(qū)域配電房出線頭、電井

33、、橋架電纜測溫一次。6 中央空調(diào)系統(tǒng)：主機4000小時進行一級保養(yǎng)，8000小時進行二級保養(yǎng)，12000小時進行三級保養(yǎng)；每兩年視開機時間和油質(zhì)情況考慮換油；冷卻塔、水泵每年冬季停機加油一次；每年冬季前管道外觀除銹上漆保養(yǎng)一次；風機盤管翅片每年至少清洗一次；冷凍水過濾器每年至少清洗一次；水處理每月投藥至少一次、清洗冷卻塔一次、清潔冷卻塔及周邊環(huán)境一次，冷卻塔外觀沒有明顯水垢，塔內(nèi)沒有郁積殘渣、不長青苔。6 給排水系統(tǒng)：每班次對水泵、電源雙投柜內(nèi)的計量電度表、水泵變頻控制柜、水箱的水位巡視一次；夜班對浮球閥檢查一次；每周對水泵、電源雙投柜、變頻控制柜進行清潔除塵一次；每周對水泵房衛(wèi)生清潔一次；每

34、年第一季度對電機軸承加油一次；每班對污水泵、污水泵控制箱、止回閥巡視一次；每月對污水坑情況進行檢查一次；特殊天氣時每小時對地下室排水情況進行檢查；每季度對污水泵控制箱緊固，除塵一次；每月對止回閥檢查，并清理雜物一次；每月對天面雨排口清理雜物一次；每次下大雨后須對天面雨排口清理。6 供暖系統(tǒng)：鍋爐系統(tǒng)必須外委維保，獨立氣體滅火系統(tǒng)每年度必須檢測；預作用噴淋系統(tǒng)并入水消系統(tǒng)外部維保。6 照明系統(tǒng)（含應急照明系統(tǒng)）：每周巡檢管轄區(qū)域燈具損壞情況，同步安排更換；每季度抽樣檢測各區(qū)域的照度指標，低于最初值25%以上時安排更換燈具；每季度測試EPS應急照明放電時間，及時更換失效蓄電池。6 屋面建筑及設施設

35、施設備：每季度檢查屋面建筑、防水情況，及時修補完善；每年季風來臨前對屋面廣告牌及支架緊固情況檢測一次，季風季節(jié)每周巡檢一次；屋面所有管道設施每年視老化情況至少安排除銹上漆一次，日常目視沒有明顯生銹現(xiàn)象；屋面有鋼結(jié)構(gòu)建（構(gòu)）筑物按相關(guān)規(guī)范定期安排探傷檢測。6 消防系統(tǒng)：聯(lián)動報警控制系統(tǒng)主機必須外委維保；消防系統(tǒng)檢測遵從國家和地方相關(guān)法規(guī)要求；管網(wǎng)閥門、電機、排風口翻板每半年潤滑保養(yǎng)一次；消防風機、防火閥每年進行外觀保養(yǎng)一次；每叁年對消防泵房設備、室內(nèi)管網(wǎng)進行外觀除銹上漆保養(yǎng)一次。6 視頻監(jiān)控系統(tǒng)：每月對硬盤錄像機、降溫風扇等進行除塵清潔一次；每月對各弱電井內(nèi)控制箱進行緊固、清潔一次；每季度擦拭攝

36、像頭防塵罩一次，并檢查室外攝像系統(tǒng)的防風、防雨、防塵罩的密封性。6 停車場管理系統(tǒng)：每月測試一次卡機、道閘的機械性能；每季度對道閘進行加油保養(yǎng)；每季度對系統(tǒng)主機進行數(shù)據(jù)維護，清理數(shù)據(jù)冗余、無效、丟失卡片。6 背景音樂和消防廣播系統(tǒng)：每月進行一次的消防廣播強切試驗，每月對場內(nèi)的音控器、喇叭進行檢查一次；每月對背景音樂各區(qū)域的聲音音量、音質(zhì)調(diào)整一次。每季度對機柜內(nèi)設備進行除塵清潔一次。6 電梯系統(tǒng)：所有電梯外委維保（原則上一般由原生產(chǎn)廠負責），外包單位每半個月進行1次維保，相鄰兩次維保不少于10天，維修技工現(xiàn)場跟蹤；電梯井道、底坑由維保單位須每月清潔一次；年檢到期前一個月向技術(shù)監(jiān)督局申報下年度年檢

37、。7.1 建（構(gòu)）筑物和設施設備的大修、中修7 按照相關(guān)建筑規(guī)范的要求對建（構(gòu)）筑物（如屋面防水、鋼結(jié)構(gòu)等），以及使用情況、檢測結(jié)果提出建構(gòu)筑物大中修計劃，并組織實施。7 按照設施設備生產(chǎn)廠、行業(yè)規(guī)范的要求，結(jié)合使用情況、檢測結(jié)果對機電設施設備提出大、中修計劃，并組織實施。7 大、中修計劃應在每年1月25日前完成年度維保計劃時一同制定，并報商業(yè)集團營運中心審批。8.1 建（構(gòu)）筑物和設施設備更新改造（含新建、改建、擴建）8 設施設備運行效果不能滿足城市廣場營運要求或服務承諾內(nèi)容時，工程部應提出退出運行、更新改造或報廢，包括（不限于）：8 已超過規(guī)定使用年限，設施設備運行效果達不到規(guī)定要求且不能

38、修復；8 因意外災害或事故使設備損壞嚴重；8 出現(xiàn)重大安全隱患，繼續(xù)使用將會引起事故危險，8 因廣場運營需要需進行的新建、改建、擴建等。8 更新改造后的設施設備投入運行前，工程部組織有關(guān)人員評價其技術(shù)特點和安全操作要求，必要時，修訂或重新編制相應的運行、操作和維護保養(yǎng)規(guī)程。第6節(jié)能源管理能源消耗控制各地商管公司每日統(tǒng)計廣場電、水、油、氣等能源數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)以月、季度、年進行匯總。各地商管公司負擔費用部分，要分區(qū)域、分系統(tǒng)計量，每日統(tǒng)計電、水、油、氣等能源數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)以月、季度、年進行匯總。各地商管公司根據(jù)能源費數(shù)據(jù)，做出月度、年度同期對比圖，做出能源使用分析。依據(jù)上一年用電、水、氣、油、等能

39、源、資源消耗實際情況，于每年的1月20日前制定本年度能源、資源節(jié)約目標以及實施計劃表，控制本年度能源消耗。設備效能評估空調(diào)系統(tǒng)效能評估夏季制冷期間，連續(xù)觀察空調(diào)各區(qū)域的溫度、濕度情況，尋找可能的供冷不足或過冷區(qū)域，及時調(diào)整。冬季供暖期間，連續(xù)觀察采暖區(qū)域的溫度，尋找可能的供熱不足或過熱區(qū)域，及時調(diào)整。夏季制冷期間觀察記錄各空調(diào)主機的最大負荷量。2.1.4夏季制冷期間觀察空調(diào)末端與主機的匹配情況根據(jù)觀察和記錄的結(jié)果，對廣場空調(diào)方案、設備選型（含冷熱源設備大小、選型）進行適宜性評價。根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)對比，評估空調(diào)系統(tǒng)設備的效率下降是否仍處于正常狀態(tài)，為是否需要大、中修提供參考意見。配電系統(tǒng)效能評估記

40、錄各業(yè)態(tài)供電區(qū)域面積、營運時間段、簽約負荷指標、峰值負荷發(fā)生和持續(xù)時間段；記錄各變電所變壓器裝機容量、變壓器最大、最小、平均負荷率；全面記錄商業(yè)部分的用電情況（含設備安裝容量、峰值負荷及持續(xù)時間、月用電量、營業(yè)時間等）基于以上的數(shù)據(jù)分析，對廣場配電系統(tǒng)的方案、選型進行適宜性評價，同時評估配電系統(tǒng)是否能滿足未來一定時期內(nèi)的使用要求。數(shù)據(jù)分析與節(jié)能改造數(shù)據(jù)分析：對空調(diào)系統(tǒng)主機、冷卻水、冷凍水、新風系統(tǒng)在不同外部溫度、濕度環(huán)境下，參照人體舒適度標準，進行綜合調(diào)節(jié)，記錄數(shù)據(jù)，分析、提出在不同季節(jié)下的最佳節(jié)能運彳丁方0在按熱表計量的城市管網(wǎng)供熱的廣場和采用天然氣鍋爐供熱的廣場，要對廣場不同區(qū)域、業(yè)態(tài)如：

41、停車場、首層、影院、KTV等的不同需求進行細分，進行綜合調(diào)節(jié)，記錄數(shù)據(jù)，分析、提出在不同外部溫度、不同業(yè)態(tài)下的最佳節(jié)能運行方案。要對各功能區(qū)域及整體能耗按單位面積平均消耗量進行核算與連續(xù)跟蹤，對比不同年份同期的消耗量，為日常管理、節(jié)能技改等提供數(shù)據(jù)支持。3.2.1新材料、新技術(shù)的應用：工程部要密切跟蹤國內(nèi)外節(jié)能減排等技術(shù)革新情況，結(jié)合廣場設備實際運行特點，穩(wěn)步推進新材料、新技術(shù)在廣場的應用，最大限度節(jié)能減排，社會、企業(yè)雙重受益。大力推廣變頻技術(shù)在中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯中的應用。大力推廣新型高效光源在寶龍城市廣場中的應用。節(jié)能改造方案的制定收集整理系統(tǒng)內(nèi)外各種節(jié)能改造方案，定期組織論證，方案成熟后在

42、系統(tǒng)內(nèi)逐步推廣應用。各地商管公司每季度組織一次節(jié)能技術(shù)改造建議活動，由申請人書面提出上報商業(yè)集團營運中心，書面材料需列明技改方案、資金預算、節(jié)能效果、回收期限。審批通過后,由當?shù)厣坦芄竟こ滩繀f(xié)助申請人制定出具體試驗方案,試驗方案內(nèi)容包括：項目名稱、項目負責人、試驗方法和條件、試驗完成時間、估計試驗費用、故障解決預案。改造完成后，測試節(jié)能效果，做出節(jié)能改造效果評估。第7節(jié)設備間管理高低壓配電問對需要出入配電室的人員進行嚴格管控。停送電由值班運行電工進行操作,非值班運行電工禁止操作。值班運行電工應按規(guī)定對配電裝置定時巡查，做好巡查記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能即時處理的問題，要及時上報主管領(lǐng)導。各

43、線路操作開關(guān)應設明顯標志，檢修停電拉閘必須懸掛標識牌。供電線路嚴禁超載供電，配電房內(nèi)禁止亂拉、亂接線路。嚴禁違規(guī)操作，操作及檢修時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套等。保持良好的室內(nèi)照明和通風，墻上應配掛溫度計，室內(nèi)溫度應控制在38c以下。配電房每日清掃二次，保持室內(nèi)清潔、干凈，無雜物，無蜘蛛網(wǎng)，無積水。好防護措施，防止小動物進入配電房。配電房內(nèi)配備滅火器材，并保護完好及使用方便。發(fā)電機房發(fā)電機房的管理要遵守配電房管理的所有規(guī)定。保持發(fā)電機處于良好狀態(tài)，24小時隨時可以應急啟動。定期啟動發(fā)動機進行測試，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。確保油料儲備處于正常水平，使用后及時補充。按相關(guān)規(guī)程對發(fā)電機房專用

44、滅火系統(tǒng)維護保養(yǎng)。消防水泵房、穩(wěn)壓水箱間和生活水泵房值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏，并做好巡查記錄。每天檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時水泵壓力指示。泵房每周由分管負責人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔，無灰塵、地面無積水。鑰匙由值班人員管理，透氣管應用紗布包扎，以防雜物掉入水池。水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。保證水泵房的通風、照明。按國家和地方規(guī)范對生活水箱定期清洗和檢測。電梯機房每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房溫度不超過40Co保證機房照明良好，

45、滅火器和盤車工具掛于顯眼處。故障或停電困人救援方法和各種警示牌應清晰并掛于顯眼處。機房門窗應完好并上鎖，未經(jīng)允許，禁止外人進入。按規(guī)定定期對機房內(nèi)設施和設備進行維修保養(yǎng)。空調(diào)機房和鍋爐房對需要出入配電室的人員進行嚴格管控（包括：機房、冷凍泵房、風機房等），機房日常加鎖。機房除適當放置相關(guān)工具和制冷、鍋爐物品外，嚴禁存放易燃易爆等危險品。空調(diào)機組、鍋爐實行定人、定崗負責維修保養(yǎng)，按安全技術(shù)規(guī)程、保養(yǎng)規(guī)程進行操作，做好日常、月、季保養(yǎng)工作。保證維修、保養(yǎng)質(zhì)量，確保重點設備經(jīng)常和于良好狀態(tài)，并記入檔案。空調(diào)、鍋爐機開、停必須由專業(yè)操作人員操作，其他人員不得操作。掛檢修牌。未掛牌造成事故，追究操作人員

46、責任。值班人員必須嚴守崗位，服從指揮、嚴守操作規(guī)程，不得擅離職守。必須填寫運行記錄：設備開、停時間，停臺檢修原因、時間，恢復正常狀態(tài)時間，并在記錄上簽名機房、機組的清潔衛(wèi)生工作，由操作人員牽頭及維修保養(yǎng)人員共同負責。消控中心和弱電機房監(jiān)控中心實行專人輪班全天值班制度，值班員應嚴格遵守值班崗位職責，嚴格執(zhí)行交接班制度，不得隨意離開監(jiān)控中心。嚴禁非當值人員在監(jiān)控中心內(nèi)逗留，公司其他部門員工，非公司人員需要進入監(jiān)控中心，按照規(guī)定進行登記。監(jiān)控中心的電話屬專用報警聯(lián)系電話,任何人不得占用。監(jiān)控中心值班員隨時與總服務臺、值班商管員保持聯(lián)系，認真處理顧客服務和其他安防事宜。出現(xiàn)報警信號，監(jiān)控中心值班員必須

47、立即核查報警信息，通知現(xiàn)場商管員協(xié)助處置。值班員應及時完成值班和交接班記錄，保持監(jiān)控中心內(nèi)清潔衛(wèi)生。值班員應做好監(jiān)控中心有關(guān)設施設備的日常清潔、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時報告工程部進行維修。監(jiān)控中心內(nèi)應配備足夠數(shù)量的應配置手持滅火器、消防板手、消防斧、消防頭盔、防煙罩等消防器材。嚴禁在監(jiān)控中心會客，及從事與工作無關(guān)的事情。值班室內(nèi)嚴禁吸煙，杜絕一切火種，嚴禁存放易燃、易爆等危險品。管道井、樓層配電問所有管道井、樓層配電間日常要求鎖閉，禁止無關(guān)人員出入。所有管道井、樓層配電問要求定期巡視。保持管道井、樓層配電間清潔衛(wèi)生，不得堆放無關(guān)雜物。配電房相關(guān)規(guī)定同時適用于樓層配電問。污水處理問所有污水處理間日常要

48、求鎖閉，禁止無關(guān)人員出入。所有污水處理問要求每天巡視，主要關(guān)注主、備用污水泵是否啟動、停止正常;是否處于自動運行狀態(tài)；污水池內(nèi)雜物堆積情況。定期對污水間消殺處理，防止蚊、蠅孳生。保持污水問通風、相對密閉，防止異味流竄到其它區(qū)域。第8節(jié)裝修管理裝修申請的受理、審批熟悉司審核的主力店二次裝修圖紙。審核小商鋪裝修設計方案和施工圖紙，施工圖紙應包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細等。審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、施工許可證明、電工上崗證、如需動用電焊等特殊設備的需審核上崗證明。裝修材料的進場控制對所有進

49、場材料進行質(zhì)量檢查，不符合標準的材料，堅決不允許進場和使用；對裝修材料的進場時間、路線進行規(guī)范，保證裝修進度，不能對商業(yè)運營造成影響。裝修的現(xiàn)場管理商鋪裝修過程中,巡視和檢查業(yè)戶裝修施工，協(xié)助業(yè)戶順利完成裝修施工。了解裝修進度、裝修項目是否超出申報范圍、控制現(xiàn)場對經(jīng)營環(huán)境影響，是否擅自改動原有系統(tǒng)（空調(diào)、對講、水、電、消防等）、作業(yè)安全及違章施工等；指導、監(jiān)控對原有系統(tǒng)進行的改動；現(xiàn)場防火措施、施工人員出入證件、環(huán)境污染（衛(wèi)生、噪音、刺激性氣味）、施工時間、人員物資出入控制等。檢查中違章作業(yè)及其它不符合管理規(guī)定的情況，及時整改。裝修的安全、質(zhì)量控制監(jiān)督裝修施工隊嚴格按照當?shù)厣坦芄緦徍撕蟮氖┕?/p>

50、方案和圖紙進行，裝修人員嚴格遵守各專業(yè)操作規(guī)程，并進行督導業(yè)戶。成品保護，監(jiān)督業(yè)戶的內(nèi)外裝修，保證原有建筑結(jié)構(gòu)及設備設施的正常功能及使用。業(yè)戶裝修完畢后,工程部應進行現(xiàn)場驗收。根據(jù)裝修申請及相關(guān)圖紙資料逐項檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量、違反約定的問題，要求業(yè)戶進行整改。第9節(jié)客戶維修服務維修服務接待基本要求二十四小時受理客戶報修接待。報修接待人員和設備維修工按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩戴胸卡，儀容儀表整潔端莊。接待業(yè)戶時應態(tài)度和藹，用語規(guī)范，耐心熱情。維修服務時限十五分鐘內(nèi)報修到現(xiàn)場，如未能按時到場需提前與報修人電話聯(lián)系，并明確到場維修時間；水電急修項目當日修復；一般維修項目兩日內(nèi)修復；較大維修項目預約修理，盡快

51、修復；維修服務要求照明設備完好率在99犯上；設備完好率在98%Z上；維修及時率在98%Z上；維修質(zhì)量合格率在90犯上；業(yè)戶綜合滿意率在90犯上；維修服務回訪率達100%維修項目完成后，應于72小時內(nèi)選擇報修人方便時段回訪；房屋滲水維修項目，應在維修后的第一個雨天后回訪；維修回訪可采用電話聯(lián)系方式或短信聯(lián)系方式；對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，應及時預約整改；有償服務收費收費項目必須事先聲明收費標準，施工完畢，收費金額由業(yè)戶簽字確認；由于維修質(zhì)量原因，導致重復維修，不再另行收費；住宅業(yè)戶的報修按以上規(guī)定執(zhí)行第10節(jié)供應商管理供方范圍公司日常運營涉及的供方包括（不限于）：物料供方，包括各類物料供應商、機具（器

52、材）供應商、防護用品供應商、辦公用品供應商、日常耗材供應商等。服務供方，如市場調(diào)查公司、廣告發(fā)布公司、清潔保潔公司、外墻清洗公司、綠化養(yǎng)護公司、綠化租擺公司、垃圾清運公司、中央空調(diào)維護保養(yǎng)公司、電梯維護保養(yǎng)公司、水處理公司、“四害”消殺服務公司、智能安防系統(tǒng)維修保養(yǎng)公司、建筑消防設施功能檢測維修保養(yǎng)公司、生活水箱清洗單位、排水系統(tǒng)清掏公司、工程施工維護公司、柴油發(fā)電機組維護保養(yǎng)單位、供配電高壓檢測單位、防雷裝置檢測單位、辦公設備維修公司等。合格供方的選擇評價各部門根據(jù)物料采購和服務分包需求，業(yè)務經(jīng)辦人負責組織進行供方調(diào)查及初選評價工作，收集必要的供方信息資料，填寫供方基本信息審查表。初選的供方

53、基本要求應包括：應是工商部門注冊、具有法人資格的經(jīng)濟實體；技術(shù)能力基本滿足公司要求，有良好的質(zhì)量保證能力；具備行業(yè)必要的資質(zhì)條件；交付、服務和價格基本滿足公司要求。業(yè)務經(jīng)辦人將供方基本信息審查表及相關(guān)證明文件復印件提交本部門經(jīng)理審查。業(yè)務經(jīng)辦部門經(jīng)理負責根據(jù)采購物料或分包服務的重要性，以及已掌握信息的充分性，決定是否需要進行現(xiàn)場考察，并提交公司分管領(lǐng)導審核簽署。決定不需要進行現(xiàn)場考察的，由業(yè)務經(jīng)辦人直接依據(jù)供方評價準則進行評分，達到合格供方分數(shù)的填寫供方合格評定審批表，經(jīng)本部門經(jīng)理審核簽署后，連同供方基本信息審查表及相關(guān)證明資料提交公司分管領(lǐng)導審核、總經(jīng)理批準。決定需要進行現(xiàn)場考察的，由業(yè)務經(jīng)

54、辦部門經(jīng)理負責指派考察人員，供方現(xiàn)場考察人員應至少包括2名來自不同部門的人員。對物料供方及代理商應著重于生產(chǎn)工廠或經(jīng)營場所的考察，對提供現(xiàn)場服務的分包方應著重于服務項目現(xiàn)場的考察?？疾旖Y(jié)束后經(jīng)辦部門人員負責填寫供方現(xiàn)場考察記錄表，并由參加考察的人員簽名。供方現(xiàn)場考察記錄表經(jīng)公司分管領(lǐng)導簽署同意后，業(yè)務經(jīng)辦人負責根據(jù)供方評價準則進行綜合價分，并連同供方基本信息審查表、供方現(xiàn)場考察記錄表及相關(guān)證明資料提交公司分管領(lǐng)導審核、總經(jīng)理批準。經(jīng)批準的合格供方由業(yè)務經(jīng)辦部門列入合格供方清單，上報集團商管公司審查，批準后作為物料采購和業(yè)務分包的選擇依據(jù)。合格供方日常管理供方在物料供應或提供服務的過程中，使用部

55、門和業(yè)務經(jīng)辦部門發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問題或服務不能滿足要求時，應及時督促供方進行改進，必要時應以書面的糾正預防措施報告的形式向供方提出改進要求。對整改效果不能達到公司要求的供方，經(jīng)總經(jīng)理批準后，取消其合格供方資格。各業(yè)務部門應每年度至少進行一次供方的監(jiān)督評估，依據(jù)供方評價準則對供方過去一年或合同期的表現(xiàn)進行綜合評價，填寫供方年度復評審批表，提出監(jiān)督評估結(jié)論。供方監(jiān)督評估結(jié)論包括：保持合格供方資格；限期整改，視整改效果決定；取消合格供方資格。對供方的監(jiān)督評估由業(yè)務經(jīng)辦部門主持，必須有使用部門分管副總、財務部副總（或經(jīng)理）、行政部經(jīng)理參加，并簽署意見。對整改進行跟蹤，如仍達不到要求的應取消其合格供方資格。

56、供方年度復評審批表經(jīng)公司分管領(lǐng)導審核、總經(jīng)理批準后，各業(yè)務經(jīng)辦部門負責及進更新合格供方清單。合格供方清單發(fā)生異動后，應及時進行調(diào)整，選擇新的合格供方。支持文件供方評價準則供方基本信息審查表供方現(xiàn)場考察記錄表供方合格評定審批表合格供方清單供方年度復評審批表分包方的監(jiān)督與評審分包方監(jiān)督與評審職責部門分包方監(jiān)督與評審的經(jīng)辦為業(yè)務經(jīng)辦部門。業(yè)務相關(guān)部門（使用部門）、行政部、財務部作為參與部門介入分包方監(jiān)督與評審工作。各業(yè)務相關(guān)部門必須對供方的履約過程表現(xiàn)進行階段性的監(jiān)督和評審，做好供方的履約評估記錄。付款評審：在合同執(zhí)行期間，由業(yè)務經(jīng)辦部門指定人員會同經(jīng)辦部門經(jīng)理、財務部負責人、相關(guān)部門分管副總、經(jīng)辦部門分管副總在付款前每月對分包方進行工作評