月重慶渝北回興板塊房地產(chǎn)市調(diào)報告

1、市調(diào)報告市調(diào)時間：2011年7月市調(diào)內(nèi)容：本月重慶樓市的整體市場情況、回興周邊區(qū)域市場動態(tài)和分析一、 本月重慶樓市情況分析七月進入傳統(tǒng)的樓市淡季，自限購、限貸、信貸緊縮等一系列樓市調(diào)控政策實施以來，有效地抑制了部分購房需求，樓市庫存量持續(xù)大幅攀升。 本月樓市年內(nèi)第三次加息，進一步扼殺了購房者的購買信心。本月重慶樓市整體成交量環(huán)比上月呈下行態(tài)勢，本月成交量（套數(shù)）相對上月環(huán)比下跌20%多，同比去年七月，成交套數(shù)明顯降幅，同比下跌40%。上月樓市走向平穩(wěn)，而七月的成交行情打破了這種平穩(wěn)的格局，樓市再次陷入下跌困境。本月樓市成交量萎縮，是諸多因素共同作用的結(jié)果，但究其根本，是市場焦慮情緒彌漫和購房信

2、心潰散的結(jié)果。根據(jù)相關統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，七月沙坪壩、江北兩大區(qū)域竟然出現(xiàn)單周零成交的現(xiàn)象。本月重慶樓市開盤項目40余個，預計八月也將有45個樓盤開盤銷售或加推新房源，幾乎等同于七月開盤量。據(jù)統(tǒng)計，八月純新盤開盤量為18個，占到了總開盤量的40%，本月延遲開盤量依然不少，部分純新盤為七月延遲開盤樓盤。二、 回興及周邊區(qū)域樓盤情況分析 (一) 本月開盤樓盤情況 樓盤名稱項目位置/開發(fā)商開盤時間開盤供應量（套）物業(yè)類型/戶型區(qū)間開盤價格開盤優(yōu)惠優(yōu)惠情況備注立邦香語湖渝北雙龍湖街道蘭馨大道12號/重慶立邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7.6近200高層/39-79開盤價格為7850元/（套內(nèi)），現(xiàn)加推后8200元/全款9

3、.6折，其中3-10F整層限時特價該項目為純新盤，本月首次加推，7月6日開盤推出4號樓，戶型區(qū)間為62-68，套內(nèi)均價7850元/，開盤銷售情況較好，現(xiàn)加推30號樓房源，戶型區(qū)間為39-79，均價上漲至8200元/聚義香城故事空港新城蘭馨大道/聚義地產(chǎn)7.30132高層/66-877900元/（套內(nèi)）一次性9.3折按揭9.6折本次加推12號樓高層，開盤價格比之前的均價低，價格有一定下跌華港翡翠城（二期）渝北區(qū)空港新城騰芳大道同盛路7號(渝北區(qū)體育館旁)/重慶模具產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設有限公司7.2320花園洋房/79-2149200元/（套內(nèi)）一次性最高可享受13萬元/套的優(yōu)惠，享受購房5重驚喜本次

4、加推22號樓，推出房源少。該項目的優(yōu)惠活動較多，“洋房區(qū)購房節(jié)”于7.6-8.28期間購房的新客戶可享2000元清涼費、來訪有禮、1%購房節(jié)特惠、贏取海南三亞浪漫之旅雙人游機會等四重驚喜。老帶新成交，老業(yè)主可享2000物管費、2000元現(xiàn)金獎勵、來訪贈精美小禮品等三重獎勵。每周還推出某種戶型3套房源作為特價房等等澤科港城國際空港新城蘭馨大道/澤科地產(chǎn)7.23198高層/60-827980元/（套內(nèi)）一次性9.5折按揭9.7折，兩房有7000元/套的利率回饋，三房有10000元/套的利率回饋該項目本次加推8號樓，開盤價格定位隨市場走低，優(yōu)惠增大，開盤銷售率超過60%(二) 在售樓盤情況 樓盤名稱

5、項目位置/開發(fā)商物業(yè)類型/戶型區(qū)間套內(nèi)均價優(yōu)惠情況備注大鼎湖濱印象渝北區(qū)回興街道果塘路2號（兩江新區(qū)管委會旁）/重慶皇洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4+1疊拼別墅/170-20011000元/（套內(nèi)）購房享受9折優(yōu)惠（到訪可獲加油卡，每天10個名額）該項目上月推出特價房源，本月實行購房統(tǒng)一享受9折優(yōu)惠，與上月的特價房源相比，價格有一定回升，但相較周邊高端物業(yè)性價比較高悠然天地渝北回興工業(yè)園區(qū)（海聯(lián)學院旁）/重慶三樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小戶高層/38-848200元/（套內(nèi)）全款9.8折，按揭9.9折，目前推出特價房，最高可享受9.3折，折后套內(nèi)約7800元/該項目主要為小戶型房源，該項目自開盤以來價格一直

6、較為穩(wěn)定，但本月仍推出特價房源，目前整體房源銷售率近55%香堤花徑渝北區(qū)農(nóng)業(yè)園區(qū)肖家河車站旁/東朝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層/60-807100元/（套內(nèi)）全款9.7折，按揭9.9折。搜房卡可額外優(yōu)惠2000元，還可享受500-1000元搜房家居禮包。老帶新活動，老客戶有1500元獎金該項目價位在本區(qū)域中一直偏低，本月優(yōu)惠折扣繼續(xù)增大龍德.悠彩郡渝北西政小區(qū)旁/龍德地產(chǎn)高層/58-868200元/（套內(nèi)）一次性9.5折，按揭9.6折，且有少量特價房，折后建面起價為5320元/。另7月30日前購房可贈送迪拜游該項目目前在售1、4號樓，優(yōu)惠力度相對上月繼續(xù)加大建工.錦繡華城渝北三亞灣水產(chǎn)市場旁/建工集

7、團高層/44-667100元/（套內(nèi)）不詳該項目價格定位偏低，目前在售1號樓，剩余房源不多。預計下月加推10號樓錦天星都渝北區(qū)回興街道興科大道422號(中國移動通信代理店旁）/重慶宏科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層/47-1038300元/（套內(nèi)）一次性9.3折，按揭9.6折該項目近幾月價格走勢平穩(wěn)，無變化，銷售平平潤豐水尚渝北空港蘭桂大道（新城廣場附近）/重慶好利來物業(yè)發(fā)展有限公司花園洋房/110-1509280元/（折后套內(nèi)）一次性9.7折，按揭9.9折目前該項目在售1、2、5、6號樓，剩余房源不多，本月價格穩(wěn)定，相對上月無變化富悅麓山別苑渝北空港新城桂馥大道6號（空港實驗小學旁）/富悅房地產(chǎn)開

8、發(fā)有限公司純板式5+1電梯洋房/110-1209000元/（套內(nèi)）套內(nèi)110房源可交5W惠3W，180-200房源可交5W惠5W。9月1日前，額外優(yōu)惠1%該項目銷售進度緩慢，價格相對周邊洋房項目偏低，優(yōu)惠幅度大，本月價格相對上月無變化金鵬.兩江時光渝北區(qū)寶圣大道99號/重慶金鵬物業(yè)有限公司高層/29-648300元/（套內(nèi)）全款9.7折，按揭9.9折，特價房源建面5823元起。七月黨員購房單間優(yōu)惠1000元/套，一房優(yōu)惠2000元/套，兩房優(yōu)惠3000元/套在售房源為12、13、14棟，目前剩余一半房源，本月在優(yōu)惠額度上相對上月加大御城華府重慶市渝北區(qū)國際新城蘭馨大道18號/御城實業(yè)花園洋房/

9、119-159（17號樓洋房） 77-106（19號樓高層）10000元/（洋房套內(nèi)）9100-9500元/（高層套內(nèi)）目前推出特價房源，高層最高優(yōu)惠9W元，洋房最高優(yōu)惠16W19號樓目前剩余40%房源，本月推出特價房源，優(yōu)惠加大金易.伯爵世家空港大道轉(zhuǎn)盤/重慶空港實業(yè)有限公司洋房/120-129高層/26-588800（洋房套內(nèi)）高層/9000元/（高層建面）全款9.8折按揭9.9折；洋房一次性可享受1.5W元家電基金，按揭享受1W元家電基金該項目高層價格定位偏高，但銷售情況較好，公寓目前銷售120余套，銷售率為20%；洋房目前銷售60%萬科渝園渝北區(qū)西政旁/重慶萬科聯(lián)排別墅/170-196

10、17000元/全款9.6折，按揭9.9折；推出特價聯(lián)排別墅，總價250W起，最高380W本月推出特價房源旭輝郎香郡.天鵝溪回興寶桐路/旭輝集團花園洋房/83-231（四期46號樓）9300元/（四期花園洋房）最高優(yōu)惠可達13.8W,全款9.8折按揭9.9折本月價格下調(diào)，46號樓目前銷售50%余圣湖天域渝北區(qū)寶桐路1號/華辰物業(yè)花園洋房/130以上7500元/（花園洋房套內(nèi)）一次性9.8折按揭9.9折該項目為尾房階段，價格較低納帕溪谷渝北回興立交/海豐房地產(chǎn)高層/116（建面）5980元/（建面）一次性9.8折按揭9.9折該項目僅剩余幾套房源，目前在之前一口價的基礎上再加優(yōu)惠折扣，總體價格偏低水

11、木年華渝北工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)盤/木魚石66-105（1號樓）8700元/（1號樓）一次性9.9折按揭無折扣該項目1號樓由于價格偏高，剩余房源較多金色池塘(四期)兩路空港新城/強輝實業(yè)高層/68-998400元/（套內(nèi)）一次性按揭均9.7折該項目于上月開盤，熱銷戶型為79.83?？傮w銷售進度緩慢東衡檳城東衡實業(yè)/渝北工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)盤實驗三小旁高層/36-908600-9800元/一次性9.8折，按揭9.9折，目前推出特價房源，面積約60-72，總價約50W/套該項目戶型齊全，從單配到三房均有，目前剩余房源較多，價格相對穩(wěn)定南方玫瑰城南方翻譯學院旁/南方集團電梯小高層洋樓/61-99版式洋樓和點式2號樓/11

12、5-1487700元/（小高層建面）7200元/（版式洋樓和2號樓點式）全款9.5折，按揭9.9折本月搜房團購活動結(jié)束，優(yōu)惠力度減小繡色服裝城大道南方翻譯學院旁/涌鑫地產(chǎn)精裝高層小戶/20-6011000元/一次性9.5折，按揭9.8折該項目目前主要剩余C6幢房源，銷售25%左右，A6、C5幢剩余房源不多。近幾月價格都較為穩(wěn)定(三) 下月即將開盤樓盤樓盤名稱項目位置/開發(fā)商預計開盤時間物業(yè)類型/戶型區(qū)間備注建工.錦繡華城渝北三亞灣水產(chǎn)市場旁/建工集團8月44-66該項目主要以小戶型為主，預計下月加推10號樓旭輝郎香郡.天鵝溪回興寶桐路/旭輝集團8月59-90預計下月加推55號樓，現(xiàn)憑5W元資產(chǎn)

13、證明可辦理VIP卡南方玫瑰城南方翻譯學院旁/南方集團8月商鋪/35-190預計下月加推40套臨街商鋪，加推房源較少本區(qū)域繼上月三個新盤面市后，本月本區(qū)域無純新樓盤面市！本月本區(qū)域開盤樓盤共計四個，該四個樓盤均位于空港新城西區(qū)，共推出房源500余套，其物業(yè)形態(tài)除華港翡翠城是花園洋房以外，其余樓盤均推高層。各樓盤所推的房源均不多，華港翡翠城本次加推房源一棟，僅20套，推盤量為最?。×?香語湖為純新盤面市，該項目本月首次開盤，開盤價格為套內(nèi)7850元/，由于其區(qū)位優(yōu)勢且實行開盤“低開高走”的政策，開盤價位相對周邊樓盤偏低，所以在本次開盤取得了較好的銷售業(yè)績，而在之后的加推中，價格便上漲至套內(nèi)均價8

14、200元/。港城國際和香城故事上半年的推盤量都不大，本次開盤該兩個樓盤也同樣順應大勢，價格相對之前均有一定程度的下跌，希望能通過價格的走低從而得到消費者的認可。通過本次市場調(diào)查可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，目前各大樓盤的優(yōu)惠活動明顯增多，而優(yōu)惠活動方式則可謂是多種多樣，其中最為常見的促銷方式特價房，大部分開發(fā)商也都采取這種實用、易于讓客戶接受、迎合消費者購買需求的營銷策略；然而也有部分開發(fā)商不想直接降價，通過其他方式來吸引消費者的眼球，如：龍德.悠彩郡的迪拜游、華港翡翠城的三亞游等；這種以旅游為促銷較為新穎的方式也不斷走向市場。本區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，目前本區(qū)在售樓盤較多，各樓盤間的競爭力度較大。由于銷

15、售進度緩慢、成交低迷，各樓盤目前也主要以消化存量房源為主。本區(qū)域價格最低的為農(nóng)業(yè)園區(qū)板塊，其中香堤花徑、建工.錦繡華城、龍德悠彩郡為該板塊的代表樓盤，但由于各項目間存在的差異，龍德悠彩郡在價格上高另兩樓盤一籌，而香堤花徑和錦繡華城由于其價格優(yōu)勢，在本區(qū)域的銷售情況較好，在目前的政策背景和市場環(huán)境下，能保持目前的銷售率算較為可觀；本月西區(qū)板塊的樓盤價格也呈下滑趨勢，新開盤房源的價格均低于之前均價，而各樓盤的優(yōu)惠活動內(nèi)容也明顯增多。綜合比較，由于華港翡翠城一直以來較好的口碑效應和目前較大的優(yōu)惠活動，所以目前該項目是該區(qū)洋房項目中銷售最好的！同時，港城國際和剛面市的立邦.香語湖在本區(qū)域的高層中占據(jù)較

16、大的影響力。而目前價格較為穩(wěn)定的當屬位于工業(yè)園區(qū)板塊的水木年華和東衡檳城兩個項目，從這兩個項目近幾月的價格表現(xiàn)來看，價格高于周邊樓盤但都非常穩(wěn)定，也未做任何促銷活動。分析其原因大抵也是這兩個項目的共同點，東衡檳城目前為最后一棟尾房，而水木年華目前在售房源不多，預計要明年下半年才會有新房源加推，在房源不多而開發(fā)商也不急需資金回籠的情況下保持其高高在上的價格也是可以理解的。目前樓市整體大勢成交低迷，本區(qū)域由于項目較多、成交緩慢，所以目前大部分樓盤剩余的存量房源都剩余較多，近兩月本區(qū)域的開盤項目較少，在傳統(tǒng)的樓市淡季里，預計下月本區(qū)域也將保持低迷的推盤量，從本月的信息統(tǒng)計，預計下月本區(qū)域?qū)腥齻€項

17、目開盤，其中一洋房、一高層、一商業(yè)！三、 樓市政策法規(guī)及要聞（一）央行年內(nèi)第三度加息，房貸利率達近10年最高從7月7日起金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調(diào)整。這是今年以來第3次加息，也是去年加息周期啟動后的第5次加息。此次加息在市場預料之中。當前經(jīng)濟增速放緩相對溫和，經(jīng)濟增長勢頭依然強勁，通脹處于高位，加息是必然的。本次加息除了活期存款利率不動之外，其他的存貸款利率都加了0.25個百分點。加息后，一年期的存、貸款利率分別提高至3.5%和6.56%。年內(nèi)第3次加息落定，在通脹的壓力仍高漲但經(jīng)濟增速出現(xiàn)放緩的情況下，加息是否

18、還將繼續(xù)？此次加息并不能改變負利率狀況，下半年還將加息2-3次，貨幣政策還會繼續(xù)收緊，以達到抑制通脹的決心。本次加息0.25個基點之后，5年期以上的基準利率突破7的歷史心理高位，達到7.05%。若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況，房貸利率已升至最近10年來的最高水平。（二）國務院五措施繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控工作國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調(diào)控工作。會議指出，今年以來，多數(shù)城市房價漲幅明顯趨緩，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢。截至6月底，全國保障性住房新開工超過500萬套，超過全年目標任務的50%。在建保障性

19、住房預計年內(nèi)建成400萬套以上。當前存在的主要問題是：部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。保障性安居工程建設進展不平衡，有的地方開工率較低，社會資金投入保障性住房建設的措施不完善，工程質(zhì)量、分配管理等方面還有待加強。會議認為，當前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關鍵時期，必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調(diào)控效果。一要嚴格落實地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責。各地要從嚴把握和執(zhí)行房價控制目標，進一步貫徹落實國務院確定的各項調(diào)控政策，房價過高的地區(qū)要加大調(diào)控力度，著力改善供求關系，促進房價合理回歸。二要完善相關政策措施，加大政府投

20、入和貸款支持力度，確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設。要以對歷史和人民負責的態(tài)度，切實抓好工程質(zhì)量安全。建立健全公開透明的分配制度和退出機制，確保保障性住房分配公平公正、管理科學有序。三要繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。四要認真落實今年的住房用地供應計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。認真執(zhí)行國有土地上房屋征收與補償條例。五要規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。加強市場監(jiān)測和監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

21、（三）重慶公租房獲45億元社?；鹳J款本月中旬，重慶市公共租賃住房項目社?；鹦磐匈J款正式簽約。按照協(xié)議，全國社?；鹄硎聲孕磐挟a(chǎn)品形式，為重慶提供45億元貸款，專項用于公租房建設。該筆貸款也是全國社?；鹌駷橹箚喂P放款最多的一個保障房項目。此次社?；鹜督ㄖ貞c公租房建設，不僅打破了重慶公租房單純依靠銀行融資的格局，也為重慶經(jīng)濟發(fā)展騰出了資金融通的空間。據(jù)了解，全國社?；鹄硎聲衲暌押灱s投資保障性住房105億元，重慶是第三個簽約省市，所占份額最大。此次國家社?；鹜督ǖ闹貞c公租房項目，位于重慶主城副中心之一的茶園新區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃布局有電子通訊、裝備制造、現(xiàn)代物流等新興產(chǎn)業(yè)集群，將形成10

22、00億級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。茶園公租房項目于去年9月開工，用地48.2公頃，總建筑面積200多萬平方米。項目建成后，可容納約10萬人，為城市副中心提供有力的公共服務支撐。按照協(xié)議約定，國家開發(fā)銀行為本次社?；鹦磐匈J款提供擔保，社?；鹦磐匈J款到期時，國家開發(fā)銀行通過發(fā)放銀團貸款歸還。同時，由重慶市城市建設投資（集團）有限公司為國家開發(fā)銀行發(fā)放的銀團貸款提供擔保。（四）二三線城市房價領漲 新“限購令”或8月揭曉部分二三線城市價格上漲過快，相關部門已經(jīng)著手調(diào)查部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的原因，并據(jù)此草擬新一輪限購城市的名單，有可能于8月份公布。相關業(yè)內(nèi)人士稱，“遴選新一輪限購的二三線城市名單，將主要依據(jù)房價漲幅和房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅兩個