資產(chǎn)評估自考重點

1、第一章 總論資產(chǎn)評估是指由專門機構和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的過程。資產(chǎn)評估的特點（一）現(xiàn)實性（二）市場性（三）預測性（四）公正性（五）咨詢性資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別資產(chǎn)評估有廣義和狹義之分，廣義的資產(chǎn)評估包括所有涉及資產(chǎn)價值的行為。但是，理論的界定和實踐的運用中，我們所稱的資產(chǎn)評估是狹義的，反映的是在產(chǎn)權變動、資產(chǎn)流動等資產(chǎn)特定行為下的估價過程。因此，資產(chǎn)評估與會計計價具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在以下幾個方面：（一）發(fā)生的前提條件不同（二）目的不同（三）執(zhí)行操作者不同當然，資產(chǎn)評估與會

2、計計價也是有聯(lián)系的，會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)。但資產(chǎn)評估與會計計價畢竟是兩個不同的經(jīng)濟范疇，無論在理論上還是實際工作中都必須明確區(qū)分。資產(chǎn)評估的特定目的1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2、企業(yè)兼并3、企業(yè)出售4、企業(yè)聯(lián)營5、股份經(jīng)營6、中外合資7、企業(yè)清算8、抵押9、擔保10、企業(yè)租賃11、債務重組價值類型是指評估價值的含義，是評估價值質(zhì)的規(guī)定。將價值類型分為現(xiàn)行市價、重置成本、收益現(xiàn)值和清算價格，這是我國理論界比較早的具有代表性的觀點。1、重置成本是指現(xiàn)實市場條件下，重新構建一項全新資產(chǎn)所耗費的貨幣支出2、現(xiàn)行市價是指資產(chǎn)在公開市場上的售賣價格。3、收益現(xiàn)值是根據(jù)資產(chǎn)未來預期獲利能力的大小，以適當?shù)?/p>

3、折現(xiàn)率將未來的收益折現(xiàn)為現(xiàn)值。4、清算價格是指在非公開市場上限制拍賣的價格。市場價值定義為：自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。1、在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，該價值類型重點反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。2、投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。4、持續(xù)經(jīng)營價值5、清算價格保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的重置和（或）重建成

4、本。6、保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的重置和（或）重建成本。7、課稅價值是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關的價值定義所確定的價值。決定和影響價值類型的因素1、評估的特定目的（經(jīng)濟行為）2、市場條件；3、資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務承擔者以及資產(chǎn)業(yè)務有關權益各方在資產(chǎn)評估中的相互關系，規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則。資產(chǎn)評估的原則一、資產(chǎn)評估的工作原則（一）獨立性原則（二）客觀性原則（三）科學性原則（四）專業(yè)性原則 二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則（一）貢獻原則（二）替代原則（三）預期原則資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務、形成資產(chǎn)評估結論所履行的系

5、統(tǒng)性工作步驟。資產(chǎn)評估程序1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項；2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；3、編制資產(chǎn)評估計劃；4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；5、收集資產(chǎn)評估資料；6、評定估算；7、編制和提交資產(chǎn)評估報告書；8、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。資產(chǎn)評估程序的重要性（一）資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務質(zhì)量和維護資產(chǎn)評估服務公信力的重要保證（二）資產(chǎn)評估程序是相關當事方評價自查評估服務的重要依據(jù)（三）恰當執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構和人員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一。資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容（一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項（二）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書（三）編制資產(chǎn)評估計劃（四）資產(chǎn)

6、勘查與現(xiàn)場調(diào)查（五）收集資產(chǎn)評估資料（六）評定估算（七）編制和提交資產(chǎn)評估報告書（八）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔第二章 資產(chǎn)評估的基本方法資產(chǎn)評估的基本方法 市場法市場法目前是最簡單、最有效的方法。成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點表現(xiàn)在：1、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；2、評估結果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點表現(xiàn)在：1、需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而

7、難以應用；2、不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。市場法評估資產(chǎn)的步驟1、明確評估對象；2、進行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物；3、分析整理資料并驗證其真實性，判斷選擇參照物；4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較；5、分析調(diào)整差異，做出結論。成本法評估資產(chǎn)的步驟確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；確定被評估資產(chǎn)的使用年限 估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；計算確定被評估資產(chǎn)的價值。成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結果更趨于公平合理；2、有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；3、在不易計算資產(chǎn)未來收

8、益或難以取得市場參考物條件下可廣泛地應用；4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。采用成本法的缺點1、工作量較大；2、以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設的可行性； 3、經(jīng)濟性貶值不易全面準確計算。收益法 收益法中各項指標的確定（一）收益額（二）折現(xiàn)率和資本化率（三）收益期限收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點1、收集驗證有關經(jīng)營、財務狀況的信息資料；2、計算和對比分析有關指標及其變化趨勢；3、預測資產(chǎn)未來預期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；4、將預期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。（二）收益法的優(yōu)缺點1、收益法的優(yōu)點（1）能真實和較準確地反映企業(yè)資本化的價值；（2）與投資決策相結合，應用此法評

9、估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。2、收益法的缺點（1）預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估重置成本的估算1、重置核算法2、物價指數(shù)法3、功能價值法 4、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術相對落后出現(xiàn)新的技術的資產(chǎn)而導致的一些貶值經(jīng)濟性貶值是由于國家政策因素或宏觀調(diào)控因素影響這個資產(chǎn)，該資產(chǎn)往往表現(xiàn)為閑置、使用價值不能很好發(fā)揮。資產(chǎn)評估方法之間的關系（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系。評估方法是由互相關聯(lián)的、內(nèi)在相關的不可分割的技巧和程序組成的，其目標就是獲得令人信服的可靠的評估價值。

10、成本和市場銷售數(shù)據(jù)的分析通常是收益法運用中不可缺少的部分；同樣的，折現(xiàn)和資本化的運用也時常運用于市場法和成本法中。例如，市場法中分析和調(diào)整參照物價格與被評估資產(chǎn)價格的差異因素，會用到折現(xiàn)和資本化的技巧；在成本法中，對功能性貶值等的確定也要采用折現(xiàn)和資本化的方法。一般來說，成本法、收益法的運用都是建立在現(xiàn)行市價基礎之上，只是它們的運用不像市場法運用表現(xiàn)得那么直接而已。（二）市場法與成本法的區(qū)別（1）從買者和賣者的角度考慮不一樣；（2）市場法市價和成本法的價格包含的內(nèi)涵不一樣；（3）市場法和它的原始成本沒有直接關系，而成本法和它的歷史成本是有直接關系的；（4）成本是按照它的重置成本（全新的重置成本

11、），全新重置成本就是重新購置一臺全新的資產(chǎn)所花費的全部支出扣減各項損耗來確定的，而市場法是按照它選定一定的參照物進行功能價值因素調(diào)整，而得到評估值的一種方法。資產(chǎn)評估方法的選擇1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應。2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等，往往要求有不同的評估方法與之相適應。3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。第三章機器設備評估機器設備是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運行等功能或效用的裝置。機器設備的特點： 1、單位價值高、使用期限長；

12、2、價值高低與所處地域不具有直接關系；3、機器設備中依附著無形資產(chǎn)；4、機器設備更新?lián)Q代較快。機器設備評估的特點1、一般不具有獨立的獲利能力；2、整體性的機器設備評估時應該考慮相互對價值的影響；3、個體貶值差異性較大，確定貶值時應單臺單件進行；4、考慮其功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。機器設備評估的程序1、明確評估目的；2、清查機器設備，明確評估對象；3、對機器設備進行鑒定，確定其適用性、可用性及主要技術參數(shù)；4、研究確定評估方法，搜集相關信息資料；5、評定估算，撰寫評估報告。機器設備的核查（一）逐項清查（二）抽樣核查機器設備評估的成本法是指通過估算機器設備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機器設備

13、評估值的方法。機器設備重置成本的構成總體來說包括購買費、運輸費、安裝調(diào)試費。機器設備評估的市場法市場法是通過市場找到相同或類似的資產(chǎn)的交易案例，對被評估資產(chǎn)和市場上找到的參照物的資產(chǎn)進行比較，調(diào)整它們之間的差異，最后確定評估值的一種方法。市場法評估機器設備的基本步驟（一）對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料（二）進行市場調(diào)查，獲取市場參照物（三）因素比較（四）計算評估值第四章 建筑物評估房地產(chǎn)的特征1、位置固定性2、耐用性3、影響因素多樣性4、投資大量性5、保值增值趨勢房地產(chǎn)的評估程序1、明確評估基本事項2、擬定評估工作方案3、實地勘查搜集資料4、選用評估方法評定估算5、確定評估結果，撰

14、寫評估說明和報告第五章土地使用權評估土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權利。土地資產(chǎn)的價格類型1、基準地價2、標定地價3、土地使用權出讓底4、轉(zhuǎn)讓價格5、出租價格6、其他價格（土地交易成交價格、抵押價格）影響地產(chǎn)價格的因素1、行政因素2、社會因素3、經(jīng)濟因素4、其他一般因素土地使用權評估的原則（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）變動原則（四）供需原則（五）貢獻原則土地權屬的類型（一）土地所有權（二）劃撥土地使用權（三）出讓土地使用權（四）集體土地所有權土地權屬處置方式1、出讓方式2、直接投資入股方式3、租賃方式成本法評估的步驟1、估算

15、土地取得費。2、估算土地開發(fā)費。3、估算稅費。4、估算利息。5、估算利潤。6、估算土地增值收益。7、估算土地使用權評估值建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。建筑物評估的特性（一）建筑物價值的內(nèi)涵復雜性的特點（二）建筑物產(chǎn)權受土地使用權年限的制約（三）建筑物功能、用途及評估方法建筑物評估時需考慮的因素1、物理因素 這是建筑物價格的決定因素。2、環(huán)境優(yōu)劣的影響外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價值的一個重要因素。3、經(jīng)濟地理因素 在我國政治經(jīng)濟文體發(fā)展極不平衡。4、新舊程度 土地不存在實體陳舊貶值問題，而建筑物會隨著建筑年代久遠而陳舊。5、用途6、產(chǎn)權7、政策因素 國家經(jīng)濟政策每

16、個時期都有一定的重點和方向。8、供需狀況9、其他因素 如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。建筑物評估的原則（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則建筑物成本的構成1、建筑安裝工程費2、前期費用3、其他費用4、間接費用5、合理利潤6、資金成本7、稅金市場法評估建筑物的程序1、資料收集。2、選擇作比較的交易實例。3、交易行為的補正。4、交易日期的修正。5、區(qū)域因素的修正。殘余估價法運用的方法原理是是首先得到房地合二為一的價值，減去土地的價值得到建筑物的價值，再細分在建筑物評估過程中，首先得到房地合二為一的收益，減去土地的收益，得到建筑物物的收益，建

17、筑物的收益通過一定的折現(xiàn)方式折現(xiàn)，確定建筑物質(zhì)的價格。第六章 無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)的特點1、無形資產(chǎn)具有非流動性，并且有效期較長。2、無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實體，但未來收益較大。3、無形資產(chǎn)單獨不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。影響無形資產(chǎn)評估價值的因素（一）無形資產(chǎn)的成本（二）機會成本（三）效益因素（四）使用期限（五）技術成熟程度（六）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素（七）國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度（八）市場供需要狀況（九）同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格水平無形資產(chǎn)評估的程序（一）明確評估目的 無形資產(chǎn)評估的具體目的有：1、市場上無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓；2、無形資產(chǎn)投資；3、股份制改造、清算資產(chǎn)；4、法律訴

18、訟中作為訴訟標的；5、納稅需要；6、保險的需要及其他目的。（二）鑒定無形資產(chǎn)（三）確定評估方法，搜集相關資料（四）整理和報告，做出評估結論無形資產(chǎn)功能特性1、附著性2、共益性3、積累性4、替代性無形資產(chǎn)成本特性1、不完整性2、弱對應性3、虛擬性。專利權是國家專利機關依法批準的發(fā)明人或其權利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的占權或?qū)Ｓ袡?。專利權的特點1、獨占性，也稱排他性。2、地域性。3、時間性。4、可轉(zhuǎn)讓性。專利權評估程序（一）證明和鑒定專利權的存在（二）確定評估方法，搜集相關資料（三）完成評估報告，并加以詳盡說明專利權評估最常用的方法是收益法，有時也會用到成本法。專有技術的特點1、實用性

19、。2、新穎性3、價值性。4、保密性。專有技術，又稱非專利技術、技術秘密，是指未經(jīng)公開、未申請專利的知識和技巧。主要包括設計資料、技術規(guī)范、工藝流程、材料配方、經(jīng)營決竅和圖紙、數(shù)據(jù)等技術資料。影響專有技術評估值的因素分析1、專有技術的使用期限。2、專有技術的預期獲利能力。3、分析專有技術的市場情況。4、專有技術的開發(fā)成本。專有技術的評估方法與專利權評估方法基本相同。商標權及其特點 商標權是商標注冊后，商標所有者依法享有的權益，它受到法律保障，未注冊商標不受法律保護。商標權評估的程序（一）明確評估目的（二）市場調(diào)研和分析（三）確定評估方法，搜集確定有關指標（四）計算、分析、得出結論，完成評估報告商

20、標權評估采用方法一般為收益法。計算機軟件的特點 獨創(chuàng)性（即原始性）、無形性、復制性及復雜性計算機軟件價值評估方法一般用成本法評估如果是購進的軟件，可參照購進價估價；如果是為了銷售，能計算銷售收益的，可用收益法進行估價。收益法評估計算機軟件的步驟1、確定評估基準日和評估目的。2、界定軟件的評估范圍。3、計算軟件的銷售收益。4、確定軟件的經(jīng)濟壽命，預測壽命期內(nèi)各年的收益。商譽通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。商譽評估的方法 割差法 割差法是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項資產(chǎn)評估值之和進行比較確定商譽評估價值的方法。第七章 流動資產(chǎn)評估流動資產(chǎn)評估的特點1、流動資產(chǎn)評估是

21、單項評估。2、必須選取準流動資產(chǎn)評估的基準時間。3、即要認真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點。4、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強。流動資產(chǎn)評估的程序1、確定評估對象和評估范圍。2、對有實物形態(tài)的流動資產(chǎn)進行質(zhì)量檢測和技術鑒定。2、對有實物形態(tài)的流動資產(chǎn)進行質(zhì)量檢測和技術鑒定。3、對企業(yè)的債權、票據(jù)、分期收款發(fā)出商品等基本情況進行分析。4、合理選擇評估方法。5、評定估算流動資產(chǎn)，產(chǎn)生評估結論。在產(chǎn)品評估（一）成本法（二）市場法第八章 長期投資和遞延資產(chǎn)評估長期投資是指不準備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。長期投資評估的特點1、長期投資評估是對資本的評估。2、長期投資

22、評估是對被投資企業(yè)的償債能力和獲利能力的評估。債券是政府、企業(yè)和銀行等債務人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權人承諾于指定日期還本付息的有價證券。分為金融債券、政府債券和公司債券。債券具有如下特點：1、收益穩(wěn)定性。2、投資風險小。債券價格1、票面價格，是指股份公司在發(fā)行股票時所表明的每股股票的票面金額。2、發(fā)行價格，是指股份公司在發(fā)行股票時的出售價格，主要有面額發(fā)行、溢價發(fā)行、折價發(fā)行。一般同一種股票只有一種發(fā)行價格。3、賬面價格，又稱股票的凈值，是指股東持有的每一股股票在公司財務賬單上所表現(xiàn)出來的凈值，是證券分析家和財會人員運用的一個概念。4、清算價格，是指企業(yè)清算時，每股股票所代表的真

23、實價格。5、內(nèi)在價格，是一種理論依據(jù)，是根據(jù)證券分析人員對未來收益的預測而折算出的股票現(xiàn)時價格。6、市場價格，是指證券市場上買賣股票的價格。上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在股票市場上自由交易的股票。股權投資的評估方法一般都應選用收益法。對于合同、協(xié)議明確約定了投資報酬的，可將按規(guī)定應獲得的收益折現(xiàn)為現(xiàn)值，計作評估值。對到期收回實物資產(chǎn)的，按約定或預測出的收益折為現(xiàn)值，再加上到期收回資產(chǎn)的價值，計算評估值。其他資產(chǎn)是指除流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以外的資產(chǎn)，如長期待攤費用其他資產(chǎn)評估的基本標準是只有在評估基準日后能為新的產(chǎn)權主體產(chǎn)生利益的，才能界定為其他資產(chǎn)的評估對象第九章 企業(yè)整

24、體資產(chǎn)評估企業(yè)的特點：1、盈利性。2、整體性。3、待續(xù)經(jīng)營性。企業(yè)價值1、賬面價值。2、市場價值。企業(yè)價值評估主要表現(xiàn)為：1、企業(yè)整體價值；2、股東全部權益價值；3、股東部分權益價值。企業(yè)價值評估的程序（一）明確評估目的和評估基準日（二）明確評估對象（三）制定比較詳盡的評估計劃（四）對資料加以歸納、分析和整理，并加以補充和完善（五）根據(jù)資產(chǎn)的特點、評估目的選擇合適的方法，評定估算資產(chǎn)價值（六）討論和糾正評估值（七）產(chǎn)生結論，完成企業(yè)價值評估報告企業(yè)價值評估應考慮的因素（一）企業(yè)全部資產(chǎn)價值（二）企業(yè)的獲利能力（三）企業(yè)的外部環(huán)境 包括市場、政府政策法規(guī)等。企業(yè)價值評估中的財務分析（一）企業(yè)償債能力（二）企業(yè)運營能力 可采用如下指標考察。1、存貨周轉(zhuǎn)率。（1）存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)。（2）存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。存貨周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)營銷能力強弱和存貨管理效果的指標 （三）企業(yè)盈利能力投資報酬率。反映企業(yè)每元投資所能帶來的利潤。主要有（1）資產(chǎn)報酬率（資產(chǎn)利潤率）。企業(yè)一定時期內(nèi)實現(xiàn)利潤與資產(chǎn)總額的比率。（2）凈資產(chǎn)利潤率。稅后利潤與凈資產(chǎn)之間的比例。比例越大，說明收益越強。收益法應用于企業(yè)整體評估的形式有兩種。1、年金資本化法。2、分段法。凈收益與現(xiàn)金流量既有差異，也存在密切聯(lián)系，主要體現(xiàn)在以下方面：1、凈收益是預計未來現(xiàn)金流