關(guān)于企業(yè)分立(資產(chǎn)剝離)總結(jié)

1、歡迎共閱關(guān)于企業(yè)分立（資產(chǎn)剝離）的工作小結(jié)企業(yè)在取得綜合地產(chǎn)（含酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、住宅等）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，若企 業(yè)有意長(zhǎng)期自留部分物業(yè)（如：?jiǎn)为?dú)經(jīng)營(yíng)酒店或商場(chǎng)），南昌“皇冠國(guó)際”存 續(xù)分立業(yè)務(wù)的辦理可供參考。原“皇冠國(guó)際”是開(kāi)發(fā)酒店、寫(xiě)字樓、商鋪、SOHO、住宅的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。在項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)即將封頂時(shí)，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及稅務(wù)角度考慮，公司采取存 續(xù)分立的方式將原綜合地產(chǎn)項(xiàng)目中的“酒店及寫(xiě)字樓”單獨(dú)剝離出來(lái)，分立出 “力高實(shí)業(yè)（江西）有限公司”來(lái)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)酒店和寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)（也可設(shè)為： XX酒店投資有限公司等）；保留原“力高置業(yè)（江西）有限公司”繼續(xù)經(jīng)營(yíng) 住宅、SOHO、商鋪的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。存續(xù)分立“

2、力高實(shí)業(yè)（江西）有限公司”來(lái)持有“酒店及寫(xiě)字樓”的資產(chǎn), 其優(yōu)缺點(diǎn)有以下幾方面：1、可保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，公司自留資產(chǎn)的完整及獨(dú)立性，有利于公司 對(duì)后期“酒店及寫(xiě)字樓”資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理；舊公司可選擇在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束后進(jìn) 行清算結(jié)束。2、新設(shè)公司在開(kāi)發(fā)完成后，可改變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，成為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)，規(guī)避?chē)?guó)家某些宏觀調(diào)控政策的限制。3、新設(shè)公司若考慮在某個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t債權(quán)債務(wù)比較清晰，企業(yè)整 體轉(zhuǎn)讓手續(xù)會(huì)相對(duì)簡(jiǎn)單，且稅務(wù)政策對(duì)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓有著相應(yīng)的優(yōu)惠政策。4、新設(shè)公司在一定時(shí)點(diǎn)若出現(xiàn)虧損時(shí)，計(jì)劃出售部分資產(chǎn)（如：若干年 出售寫(xiě)字樓），所取得的轉(zhuǎn)讓收入可彌補(bǔ)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的虧損（假設(shè)酒店經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)

3、虧損）。合法規(guī)避企業(yè)所得稅稅負(fù)。I r一 _'5、但企業(yè)存續(xù)分立的辦理會(huì)額外增加一些辦證費(fèi)用，所花費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)， 需要協(xié)調(diào)的關(guān)系較多；若企業(yè)未實(shí)行分立，在房地產(chǎn)項(xiàng)目清算之前，該時(shí)間段 的酒店經(jīng)營(yíng)虧損可進(jìn)行彌補(bǔ)，一旦實(shí)施企業(yè)分立，則虧損無(wú)法彌補(bǔ)。綜上所述：企業(yè)拿地初期，能較明確各地塊的屬性，可考慮在開(kāi)發(fā)初期將 地塊分割開(kāi)發(fā)；若在同一地塊開(kāi)發(fā)不同產(chǎn)品（含自留物業(yè)及可銷(xiāo)售產(chǎn)品），則 可選擇企業(yè)分立來(lái)剝離資產(chǎn)。（企業(yè)分立的政策依據(jù)、應(yīng)提供材料、節(jié)省稅費(fèi)細(xì)節(jié)見(jiàn)如下說(shuō)明，不同地 區(qū)相關(guān)政策應(yīng)咨詢(xún)當(dāng)?shù)卣块T(mén)） 一、企業(yè)分立相關(guān)經(jīng)營(yíng)證照辦理企業(yè)分立指一個(gè)企業(yè)分為兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)的組織變更行為；分為

4、派生分立和新設(shè)分立兩種情形。我司本次辦理的屬于派生分立，即原企業(yè)繼續(xù)存在， 只是將部分資產(chǎn)分立出去，派生出一個(gè)新企業(yè)(力高實(shí)業(yè))的行為。依據(jù)公 司法、關(guān)于外商投資企業(yè)合并與分立的規(guī)定，向商務(wù)廳、工商局、外管 局、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、稅務(wù)局辦理企業(yè)存續(xù)分立手續(xù)的登記，辦理流程如下：1、先經(jīng)過(guò)商務(wù)廳批準(zhǔn)(外資企業(yè)，主管部門(mén)需先報(bào)送市經(jīng)貿(mào)委后，由市經(jīng)貿(mào)委出文向商務(wù)廳審批，若省工商注冊(cè)可直接報(bào)送商務(wù)廳批準(zhǔn)),以下是提供商務(wù)廳審批的資料：公司分立：初審需報(bào)：(1)公司法定代表人簽署的關(guān)于公司分立的申請(qǐng)書(shū)；(2)公司權(quán)力機(jī)構(gòu)關(guān)于公司分立的決議；(3)因公司分立而擬存續(xù)、新設(shè)的公司簽訂的公司分立協(xié)議；分立協(xié)議主

5、要內(nèi)容：1、分立協(xié)議各方擬定的名稱(chēng)、住所、法定代表人； 2、分立后 公司的投資總額和注冊(cè)資本；3、分立形式；4、分立協(xié)議各方對(duì)擬分立公司財(cái)產(chǎn)的分割方案； 5、分立協(xié)議各方對(duì)擬分立公司債權(quán)、債務(wù)的承繼方案； 6、職工安置辦法；7、違約責(zé)任；8、 解決爭(zhēng)議的方式；9、簽約日期、地點(diǎn)；10、分立協(xié)議各方認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。(4)公司合同、章程；(5)公司的批準(zhǔn)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；(6)公司的驗(yàn)資報(bào)告和資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單；(7)公司上一年度的審計(jì)報(bào)告 ；(8)公司的債權(quán)人名單；(9)分立后的各公司合同、章程；(10)分立后的各公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)成員名單及身份證明和簡(jiǎn)歷；復(fù)審需報(bào)：(1)公司在全國(guó)

6、發(fā)行的省級(jí)以上報(bào)紙上三次登載公司分立公告的證明；(注：報(bào)紙公示債權(quán)債務(wù)清償時(shí)間三個(gè)月，南昌登報(bào) 45天后可去辦理手續(xù))(2)公司通知其債權(quán)人的證明；(3)公司就其有關(guān)債權(quán)、債務(wù)處理情況的說(shuō)明；(4)審批機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他文件。2、取得商務(wù)廳批準(zhǔn)證書(shū)及批復(fù)后,提供以下資料送工商局辦理：(1)存續(xù)企業(yè)法定代表人簽署的外商投資企業(yè)變更(備案)登記申請(qǐng)書(shū)； (注：工商領(lǐng)表)(2)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)文件(批復(fù)及批準(zhǔn)證書(shū)副本 1);(3)公司權(quán)力機(jī)構(gòu)關(guān)于公司分立的決議；(4)公司分立而擬存續(xù)、新設(shè)的公司簽訂的公司分立協(xié)議；(5)公司在全國(guó)發(fā)行的省級(jí)以上報(bào)紙上三次登載公司分立公告的證明；(6)分立后的存續(xù)、新設(shè)企

7、業(yè)的章程修正案或修改后的章程；(7)分立后存續(xù)、新設(shè)企業(yè)的驗(yàn)資證明(這需要對(duì)分割資產(chǎn)做資產(chǎn)評(píng)估報(bào) 告、分割前審計(jì)、分割后注冊(cè)資金驗(yàn)資，一般會(huì)涉及以?xún)糍Y產(chǎn)形式驗(yàn)資)；(8)債務(wù)清償或債務(wù)擔(dān)保情況的說(shuō)明；(9)存續(xù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本；(10)債務(wù)擔(dān)保證明；(11)其他有關(guān)文件(若涉及登記變更的應(yīng)提交相應(yīng)文件)；3、取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，若外資企業(yè)以外匯注資，注冊(cè)資本金有改變，需到外 匯管理局辦理增資及減資手續(xù)，再辦理外匯登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登 記證等(會(huì)涉及企業(yè)所得稅減免，辦完后需及時(shí)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)免稅備案)。二、企業(yè)分立產(chǎn)權(quán)證件的辦理企業(yè)在完成經(jīng)營(yíng)證件的辦理后，所開(kāi)發(fā)的“酒店及寫(xiě)字樓”需將房

8、產(chǎn)證、 土地證直接辦至“力高實(shí)業(yè)(江西)有限公司”名下。而房屋登記條例規(guī) 定：辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)，要求證證相符才能辦理產(chǎn)權(quán)，即原在力高置業(yè)(江西)有限 公司的國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工 許可證等一系列證件需變更至力高實(shí)業(yè)名下。若無(wú)法變更，則將企業(yè)分立定性 為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，也就是需按照交易的形式繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。經(jīng)多方請(qǐng)教，前述四證已完成開(kāi)發(fā)流程，要變更已幾乎不可能，只能將產(chǎn) 權(quán)先辦至力高置業(yè)名下，再行轉(zhuǎn)移至力高實(shí)業(yè)。工作著重點(diǎn)：簡(jiǎn)化產(chǎn)權(quán)登記手 續(xù)和稅費(fèi)減免。1、簡(jiǎn)化產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)：利用企業(yè)分立批復(fù)和原開(kāi)發(fā)單位自留產(chǎn)權(quán)，要求 進(jìn)行確權(quán)交易、即產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)交易合并進(jìn)行，在房管

9、局檔案中進(jìn)行兩次分 步登記。實(shí)際操作中，不發(fā)力高置業(yè)產(chǎn)權(quán)證，直接辦理力高實(shí)業(yè)產(chǎn)權(quán)證，如此 操作，兩次550元/本產(chǎn)權(quán)證(共15本)的登記費(fèi)用照常繳納，但可省去 1.6 元/itf即9.28萬(wàn)元房管局的杳檔費(fèi)用，并節(jié)省了查檔至少 3個(gè)工作日。2、稅費(fèi)減免手續(xù)的辦理1）契稅的減免：根據(jù)財(cái)稅（2008） 175號(hào)文件，企業(yè)分立不征收契稅。 但要計(jì)算減免的金額，考慮到契稅所認(rèn)定的評(píng)估價(jià)是產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和其他稅費(fèi)的 繳費(fèi)基數(shù),因此在做酒店的評(píng)估價(jià)時(shí)，按8353萬(wàn)元評(píng)估為整體酒店的價(jià)值（實(shí) 際酒店及寫(xiě)字樓的成本價(jià)值約在 55000萬(wàn)元，相應(yīng)的2%的維修基金與1%的交 易手續(xù)費(fèi)按此評(píng)估價(jià)繳納）。2）營(yíng)業(yè)稅的減免

10、：公司在辦理免征營(yíng)業(yè)稅時(shí)，國(guó)家稅務(wù)局還沒(méi)有具體的 政策文件支持，公司在9月15日最終獲得江西省地稅局同意免征營(yíng)業(yè)稅的批文。 在10月1日國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第51號(hào)出臺(tái)，已明確企業(yè)分立免征 營(yíng)業(yè)稅。3） 土地增值稅的減免：根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例， 分立不屬于土地增值稅征收范圍，或申請(qǐng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)核征，可取得免征文 件。4）企業(yè)所得稅的減免：根據(jù)財(cái)稅200959號(hào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行免 稅備案，予以免征。5）印花稅的減免：根據(jù)財(cái)稅2003183號(hào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān) 于企業(yè)改制過(guò)程中有關(guān)印花稅政策的通知，向

11、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)免征。6）維修基金的免繳納：本次辦理產(chǎn)權(quán)的酒店部分是與 SOHO為同一整體， 公寓部分是銷(xiāo)售給小業(yè)主，酒店部分在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)必須要繳納物業(yè)評(píng)估價(jià)的2%作為維修基金，即使是開(kāi)發(fā)商自留房，按規(guī)定只要不是單棟產(chǎn)權(quán)，也應(yīng)該繳納； 但目前南昌市對(duì)于開(kāi)發(fā)商未售房、自留房等不辦理產(chǎn)權(quán)證或只是確權(quán)的房屋沒(méi) 有強(qiáng)行繳納維修基金，可將“酒店及寫(xiě)字樓”作為開(kāi)發(fā)商自留房處理，經(jīng)房管 局產(chǎn)權(quán)處集體研究，允許暫不交納維修基金，而是由力高實(shí)業(yè)公司出具承諾書(shū)， 公共部分及共用設(shè)施設(shè)備的維修全部由公司承擔(dān)。這樣即可減少至少167萬(wàn)元（按公司上報(bào)評(píng)估價(jià)計(jì)算）的資金積壓，減少向政府申請(qǐng)退回維修基金的手續(xù)。7）交易費(fèi)：

12、房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)是房屋評(píng)估價(jià)的 1%,這是南昌市的地方性 規(guī)定，經(jīng)市發(fā)改委核準(zhǔn)，只能在評(píng)估價(jià)上爭(zhēng)取到最低。8）免交電子信息費(fèi)：目前房管局為了便于管理，要求所有商品房都必須 進(jìn)行網(wǎng)上信息備案，按1元/ itf收取信息費(fèi)即59475元；此項(xiàng)登記申請(qǐng)手工檔案， 不做網(wǎng)上備案，這樣可免交電子信息費(fèi)。三、土地使用權(quán)證的辦理：等待房產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)，將辦理土地使用權(quán)證的文件準(zhǔn)備齊全，在 3個(gè)工作 日取得土地使用權(quán)證。附表辦理產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用一覽表皇冠酒店寫(xiě)字樓分立的產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用表酒店的預(yù)售測(cè)量已完畢，出具產(chǎn)權(quán)測(cè)量報(bào)告：酒店43855.66 m2,寫(xiě)字樓14131.06 m2,可辦產(chǎn)權(quán)57986.72 nf ,另有轉(zhuǎn)換

13、設(shè)備層 1488.46 m2o辦理事項(xiàng)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量基數(shù)爭(zhēng)取的 減免費(fèi) 用享受政策 減免實(shí)際繳 納費(fèi)用備注1確權(quán)交易1.6元/ irf查檔費(fèi)57986.72m292779根據(jù)報(bào)建證件必須先辦到置業(yè)產(chǎn)權(quán) 再過(guò)戶(hù)實(shí)業(yè)，通過(guò)確權(quán)交易的形式可 直接登記到實(shí)業(yè)名下， 但檔案內(nèi)有兩 個(gè)登記步驟。免去中間查檔費(fèi)。2契稅4湘估價(jià)8354萬(wàn)元25338003341600根據(jù)政策全免，爭(zhēng)取最低評(píng)估價(jià)，以 降低繳費(fèi)基數(shù)，實(shí)際價(jià)值5.5億評(píng)估 價(jià)爭(zhēng)取至8354萬(wàn)元；影響到需繳維 修基金2%交易費(fèi)1%3維修基金2%r估價(jià)8354萬(wàn)元1670800涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、與SOHOR同一棟應(yīng) 該繳納，免是作為自留產(chǎn)權(quán)處理。4營(yíng)業(yè)稅5.6%評(píng)估價(jià)8354萬(wàn)元46782401 11115土增稅