淺析高鐵項(xiàng)目在不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證領(lǐng)域的重要性及相關(guān)建議

1、淺析高鐵工程在不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證領(lǐng)域的難點(diǎn)和建議一、前言曾經(jīng)的舟山群島孤懸海上,跨海大橋的出現(xiàn),將舟山的島嶼和大陸連接在了一起.交通,對(duì)舟山而言至關(guān)重要！2021年4月,隨著浙江省舟山市甬舟鐵路建設(shè)指揮部的掛牌成立,作為浙江省義烏甬寧波舟山開(kāi)放大通道的一個(gè)重要組成局部,甬舟高速鐵路建設(shè)邁入了實(shí)質(zhì)性的建設(shè)階段.而舟山也將正式進(jìn)入“高鐵時(shí)代！該工程預(yù)計(jì)于2021年完成初步設(shè)計(jì)批復(fù),力爭(zhēng)年底之前開(kāi)工建設(shè).甬舟鐵路高鐵建成后,舟山群島將結(jié)束不通鐵路的歷史,實(shí)現(xiàn)浙江省鐵路覆蓋全省地級(jí)城市的“2小時(shí)交通圈,為浙江舟山群島新區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展提供有力支撐和平臺(tái)保證,將使得舟山人民的出行方式更多元,更將舟山串聯(lián)進(jìn)絲綢之路

2、經(jīng)濟(jì)帶和“21世紀(jì)海上絲綢之路的經(jīng)濟(jì)大格局中！因此具有非常特殊的意義.鑒于此,筆者就如何開(kāi)展高速鐵路不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作談幾點(diǎn)不成熟的看法：二、高鐵發(fā)證的重要性2021年7月國(guó)土資源部辦公廳發(fā)函?不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)那么?,進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)并且有序推進(jìn)了全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定和代碼編制,夯實(shí)了權(quán)籍調(diào)查根底,穩(wěn)固和完善了不動(dòng)產(chǎn)登記工作.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì),不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確實(shí)認(rèn)和保護(hù)制度,對(duì)高鐵進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,相當(dāng)于給了高鐵一個(gè)戶口,有利于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)今后的使用、抵押、產(chǎn)權(quán)證實(shí)等；有助于加快高鐵的土地確權(quán)工作進(jìn)展,維護(hù)高鐵權(quán)利人的合法利益,對(duì)提升政府治理效率和水平具有重要意義.三

3、、浙江省高鐵發(fā)證的方法及實(shí)例浙江省目前依據(jù)國(guó)土資源部印發(fā)的?不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)那么?以下簡(jiǎn)稱?規(guī)那么?對(duì)高鐵進(jìn)行編碼發(fā)證.原那么上,宗地不得跨越地籍子區(qū)；但對(duì)于跨越地籍區(qū)或地籍子區(qū)的高鐵,根據(jù)地籍子區(qū)劃分為多個(gè)宗地進(jìn)行分段治理.依據(jù)?規(guī)那么?“8.2.2地籍區(qū)代碼編碼方法章節(jié)中第4條規(guī)定：“線性地物地籍區(qū)代碼可用999'表示.；浙江省在給線性地物高鐵頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí),不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)中的地籍區(qū)代碼用“999表示.依據(jù)?規(guī)那么?“8.2.3地籍子區(qū)代碼編碼方法章節(jié)中第3條規(guī)定：“線性地物地籍子區(qū)代碼可用000'補(bǔ)齊；浙江省在給高鐵頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí),不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)中的地籍子區(qū)

4、代碼用“000表示.根據(jù)對(duì)應(yīng)地籍子區(qū)內(nèi)高鐵所處宗地的宗地屬性,確定宗地特征碼與宗地順序號(hào).高鐵不屬于定著物,定著物特征碼用“W表示.依據(jù)?規(guī)那么?“8.2.7定著物單元號(hào)編碼方法的第4條規(guī)定：“集體土地所有權(quán)宗地以及使用權(quán)宗地宗海內(nèi)無(wú)定著物的,定著物單元代碼用'W00000000表示.對(duì)于跨縣級(jí)行政區(qū)的高鐵,進(jìn)行分段治理,根據(jù)市級(jí)行政區(qū)進(jìn)行分段發(fā)證；某縣級(jí)行政區(qū)內(nèi)的一條高鐵橫跨多個(gè)地籍子區(qū)的,會(huì)根據(jù)地籍子區(qū)的不同,設(shè)立不同的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)頒發(fā)多本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者將分布在不同的地籍子區(qū)的宗地融合成一個(gè)宗地,頒發(fā)1本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū).2021年6月20日,德清縣不動(dòng)產(chǎn)登記中央向?qū)幒艰F路有限責(zé)任公

5、司頒發(fā)寧杭高鐵德清段不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū).這是浙江省內(nèi)高速鐵路工程首次頒發(fā)?不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)?,也是全省鐵路第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū).對(duì)寧杭高鐵完善產(chǎn)權(quán)治理及國(guó)家驗(yàn)收奠定了堅(jiān)實(shí)的根底.在此之前,浙江省國(guó)土資源廳于2021年3月組織召開(kāi)了新建南京至杭州鐵路客運(yùn)專線浙江段工程土地專項(xiàng)驗(yàn)收會(huì),為不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ).其后寧杭鐵路公司向德清縣行政效勞中央申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū),德清縣不動(dòng)產(chǎn)登記中央積極落實(shí)“最多跑一次改革精神,實(shí)現(xiàn)了高效快速審批.本次?不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)?共計(jì)十宗,涉及寧杭高鐵德清段主線及車站用地,工程用地面積為390625平方米.四、高鐵的不動(dòng)產(chǎn)單元編碼例如以浙江省杭州市杭州東站為例,東站地面局部為鐵路

6、出入站口,地下一層是商業(yè)區(qū)和售票處,地下二層為站臺(tái)1的高鐵線路段,地下三層為站臺(tái)4的高鐵線路段,這兩條軌道交通線在二維平面上是交叉的,但在三維空間里它們是兩個(gè)獨(dú)立的個(gè)體,并不重疊.依據(jù)GB/T2260文件規(guī)定,杭州市行政區(qū)劃代碼為“330100,江干區(qū)的行政區(qū)劃代碼為“330104.假設(shè)杭州東站所處的地籍區(qū)為“001,地籍子區(qū)為“001.杭州東站鐵路出入口依據(jù)劃撥決定書(shū)劃分為一塊宗地地表假設(shè)無(wú)相關(guān)土地供給資料,可不單獨(dú)設(shè)宗,在已有地表宗地根底上編號(hào),假設(shè)杭州東站地表宗地順序號(hào)為“00030；地下一層商業(yè)區(qū)劃分為一塊宗地地下,地下宗地順序號(hào)為“00001；地下二層站臺(tái)1的高鐵線路段跨地籍區(qū)、地籍

7、子區(qū)在江干區(qū)內(nèi)垮了地表、地上、地下局部,分別劃分為三塊塊宗地地上宗地、地表宗地、地下宗地,地上宗地順序號(hào)為“00001;地表宗地順序號(hào)為“00010,地下宗地順序號(hào)為“00003：1高鐵站出入口地表局部高鐵站出入口所屬江干區(qū)的行政區(qū)劃碼為“330104,地籍區(qū)“001,地籍子區(qū)“001,地表宗地順序號(hào)為“00030,地表宗地特征碼為“GB,地表自然幢幢號(hào)為“0010,且高鐵出入站口為其所屬幢的首個(gè)獨(dú)立的單元,單元流水號(hào)為該幢“0001.不動(dòng)產(chǎn)單元編碼：330104001001GB00030W001000012高鐵站地下一層商業(yè)區(qū)以高鐵站地下一層商業(yè)區(qū)內(nèi)的商鋪A為例介紹：行政區(qū)劃碼為“33010

8、6',地籍區(qū)“001,地籍子區(qū)“001,地下宗地特征碼為“GX,地下一層商業(yè)區(qū)的地下宗地順序號(hào)為“00001.假設(shè)商鋪A為地下一層1幢的首個(gè)單元,那么地下一層商鋪A的自然幢幢號(hào)為“01,單元流水號(hào)為該幢“0001.那么地下一層站內(nèi)商鋪A的不動(dòng)產(chǎn)單元編碼：330104001001GX00001W010100013高鐵站臺(tái)1的高鐵線路段的地上運(yùn)行段站臺(tái)1的高鐵線路段的地上運(yùn)行段局部劃分為一塊宗地地上,地籍區(qū)用“999表示,地籍子區(qū)用“000表示.站臺(tái)1的高鐵線路段地上運(yùn)行段的不動(dòng)產(chǎn)單元編碼：330104999000GS00001W000000004高鐵地表運(yùn)行段站臺(tái)1的高鐵線路段的地表運(yùn)行

9、段局部劃分為一塊宗地地表,地籍區(qū)用“999表示,地籍子區(qū)用“000表示.站臺(tái)1的高鐵線路段地表運(yùn)行段的不動(dòng)產(chǎn)單元編碼：330104999000GB00010W000000005高鐵地下運(yùn)行段站臺(tái)1的高鐵線路段的地表運(yùn)行段局部劃分為一塊宗地地表,地籍區(qū)用“999表示,地籍子區(qū)用“000表示.站臺(tái)1的高鐵線路段地下運(yùn)行段的不動(dòng)產(chǎn)單元編碼：330104999000GX00003W00000000五、關(guān)于高鐵發(fā)證中幾個(gè)劃分規(guī)那么的建議一是宗地劃分規(guī)那么.在宗地劃分上,高鐵宜依據(jù)出讓、劃撥等土地供給資料,單獨(dú)劃分為一塊宗地.原那么上,宗地不得跨越地籍子區(qū)；高鐵允許跨越地籍區(qū)或地籍子區(qū),不允許跨越市級(jí)行政

10、區(qū)；跨越市級(jí)行政區(qū)的,宜依據(jù)行政區(qū)劃分為多個(gè)宗地進(jìn)行分段治理.假設(shè)某高鐵在某個(gè)地籍子區(qū)內(nèi)跨地上、地表、地下的,將在該地籍子區(qū)內(nèi)將該高鐵進(jìn)行分段治理.將每一段單獨(dú)劃分為一塊宗地：地上局部劃分一塊宗地地上、地表局部劃分為一塊宗地、地下局部劃分為一塊宗地地下.二是自然幢劃分規(guī)那么.依據(jù)土地出讓合同劃撥決定書(shū)等權(quán)屬來(lái)源資料分層設(shè)立、分層登記高鐵的使用權(quán)宗地,在該國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)宗地內(nèi),高鐵宜根據(jù)建筑物、構(gòu)筑物單體劃分自然幢,范圍線應(yīng)當(dāng)是地籍圖上所表達(dá)的高鐵的基底范圍線三是單元?jiǎng)澐忠?guī)那么.1高鐵的非軌道交通局部如商業(yè)區(qū)、售票區(qū)根據(jù)房屋等建筑物、構(gòu)筑物的定著物單元?jiǎng)澐忠?guī)那么劃分定著物單元.2在地下建設(shè)用

11、地使用權(quán)宗地內(nèi),根據(jù)權(quán)屬界線固定封閉、功能完整且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間可按總平面圖、規(guī)劃許可證、建筑施工許可證圖、竣工驗(yàn)收材料、房產(chǎn)調(diào)查或測(cè)繪報(bào)告以及相關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求等,高鐵的軌道交通局部與與地表的接駁處地表、地下用途不同宜獨(dú)立劃分為一個(gè)定著物單元.3高鐵的軌道交通局部宜劃分為一個(gè)定著物單元.四是高鐵的不動(dòng)產(chǎn)單元編碼規(guī)那么.1對(duì)高鐵的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)中的宗地特征碼表示方式建議：地表宗地的2位宗地特征碼采用“GB表示,地上宗地的2位宗地特征碼采用“G6表示,地下宗地的2位宗地特征碼采用“GX表示.2高鐵的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)中的定著物特征碼建議用“W表示.3不動(dòng)產(chǎn)單元代碼仍根據(jù)七層28位編碼,第七層次的定著物單元號(hào),碼長(zhǎng)為9位.地表和地上高鐵根據(jù)?規(guī)那么?進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)單元編碼.地下局部高鐵建議重新設(shè)立地下高鐵的編碼規(guī)那么：前2位編碼從“01開(kāi)始首次編號(hào),碼值為“0199,表示該高鐵的順序號(hào).中間2位編碼表示自然幢幢號(hào),自然幢根據(jù)在該宗地內(nèi)高鐵的構(gòu)筑物單體劃分.后4位編碼表示定著物單元的流水號(hào),碼值為“00019999.六、下一步工作展望甬舟鐵路是連接寧波舟山港與義烏國(guó)際陸港的快捷通道,是浙江打造義甬舟開(kāi)放大通道和實(shí)現(xiàn)市市通鐵路的標(biāo)志性工程隨著甬舟高速鐵路建設(shè)的推進(jìn),高鐵所涉的不動(dòng)產(chǎn)事宜,將是一項(xiàng)重要的工作.由于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記尚屬一項(xiàng)新生事物,涉及登記工作的相關(guān)法律、法規(guī)