萬科成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上萬科成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南目 錄第一項(xiàng) 立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第二項(xiàng) 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng) 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng) 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng) 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng) 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng) 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項(xiàng) 期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第九項(xiàng) 物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南附件 北京公司規(guī)范化管理系列文件立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企

2、業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來承擔(dān)?？刂埔c(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件開發(fā)形式 1、 新征土地 征地費(fèi)用 少交或晚交，力爭減免 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。拆遷安置費(fèi)用 房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 大市政費(fèi)用 自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理 工程部、設(shè)計(jì)部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。 規(guī)劃條件 滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 2、 買斷項(xiàng)目 買斷內(nèi)容 明確買斷內(nèi)容明細(xì) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 詳見項(xiàng)目立

3、項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成付款總額 為公司爭取最大利益 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 付款時(shí)間 周期長、次數(shù)多 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn) 明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì) 工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé) °手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) °與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。 °項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 3、 合作開發(fā) 合作方式 符合集團(tuán)要求，有利于北京公司； 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開發(fā)的成本構(gòu)成分成比例 雙贏原則； 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 交房時(shí)間 盡可能地延后交房， 工程部負(fù)責(zé) 交房標(biāo)準(zhǔn) 不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) °付款總額

4、7;付款時(shí)間 °±選擇有利于公司利益的方式 °項(xiàng)目部負(fù)責(zé)±項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件1、 規(guī)劃方案 （1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場信息搜集和分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書°可行性設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，

5、項(xiàng)目、審算、銷售部配合 暫缺相應(yīng)可操作參考文件，以下同（2）方案評審 組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評審。 由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé) （3）設(shè)計(jì)成果 對可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合 根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算 審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合 2、報(bào)批設(shè)計(jì) （1）設(shè)計(jì)方案 根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作 方案設(shè)計(jì)招投標(biāo) 設(shè)計(jì)部 方案設(shè)計(jì)評審 招投標(biāo)評審委員會 （2）報(bào)批 注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)

6、，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件3、擴(kuò)初設(shè)計(jì) （1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 對報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會各部門 （2）成本概算 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算 設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé) 制訂經(jīng)營指導(dǎo)書 審算部負(fù)責(zé) （3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評審內(nèi)部評審 招投標(biāo)評審委員會 設(shè)計(jì)調(diào)整 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 4、樁基設(shè)計(jì) （1）地質(zhì)勘察 搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助 （2）設(shè)計(jì)方案評審 樁基設(shè)計(jì)2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審 （

7、3）樁基施工圖 設(shè)計(jì)調(diào)整 5、施工圖設(shè)計(jì) （1） 施工圖設(shè)計(jì)要求 根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。 設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助 （2） 報(bào)建 政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。 項(xiàng)目部 （3） 報(bào)施圖 （4） 審圖（5） 施工配合 互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會銷售部 （6） 面積測算 設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助 6、銷售包裝設(shè)計(jì) 結(jié)合營銷費(fèi)用控制施工招投標(biāo) 7、裝修方案設(shè)計(jì)

8、 （1） 方案設(shè)計(jì)要求 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助 （2） 材料設(shè)備選型成本方案 市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表裝飾綜合價(jià)格拆分分析 參見深圳公司文件（3） 招投標(biāo) 制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助 評審 招投標(biāo)評審委員會 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件8、功能設(shè)計(jì) （1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估 市場調(diào)研 銷售部負(fù)責(zé) 有針對性擴(kuò)充建筑物功能 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助 （2）市政配套方案 市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件 項(xiàng)目部負(fù)責(zé) （3）環(huán)境方案設(shè)計(jì) 根據(jù)投

9、資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部協(xié)助 招投標(biāo) 招投標(biāo)評審委員會 （4）智能化設(shè)計(jì) 市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制 銷售部負(fù)責(zé) 招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏 招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé) （5）銷售承諾 保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助 9、設(shè)計(jì)變更 （1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用 （2）設(shè)計(jì)變更洽商 嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程、銷售部協(xié)助 詳見工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范10、材料設(shè)備 （1）選型（2）方案確定時(shí)間 在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工

10、程部協(xié)助 （3）采購 招投標(biāo) 招投標(biāo)評審委員會 詳見設(shè)備材料采購規(guī)范其他費(fèi)用 物業(yè)管理完善費(fèi) 限額設(shè)計(jì) 審算部招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)?？刂埔c(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件1、投標(biāo)單位的選擇 （1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實(shí)力（6）合作經(jīng)歷 建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。主

11、辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。 工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。 詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管理程序招投標(biāo)工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評審委員會審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管理程序2、招投標(biāo)文件 各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加

12、蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時(shí)間；（11）開標(biāo)時(shí)間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。 主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本 1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。3、審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。4、銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。 詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)管理程序招投標(biāo)工作組審核 招投標(biāo)評審委員會審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)； 詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)管理程序控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件3、評標(biāo)和定標(biāo) (1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)(2

13、)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo) 優(yōu)先順序1、技術(shù)評標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)3、合作經(jīng)歷 1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi) 詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)管理程序綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位 招投標(biāo)評審委員會審核、評定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) 詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)管理程序施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注

14、意各部門的及時(shí)溝通和良好合作?？刂埔c(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件1、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié) （1）變更評估 項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。 審算部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含可能引起的索賠）。甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期評估。審算部成本管理員負(fù)責(zé)計(jì)算變更后的成本現(xiàn)狀。 詳見工程變更管理辦法“工程變更的控制辦法”？（2）變更的審核簽認(rèn) 根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。 經(jīng)辦部門？ 詳見工程現(xiàn)場簽證

15、管理規(guī)范第二條、第十三條。設(shè)計(jì)變更通知單。 發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人 詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第5到第8條。變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。 經(jīng)辦部門 詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第九到第十二條。（3）變更的審批 主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。 主管總經(jīng)理 詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第十三條。施工現(xiàn)場簽證 （1）簽證的必要性 現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部） （2）簽證的時(shí)限 現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。 詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第十條?？刂埔c(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件（續(xù)）2、施

16、工現(xiàn)場簽證 （1）簽證的工程量 認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。 經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部） 詳見工程變更管理辦法“工程變更的控制辦法”？（2）簽證的審批 施工洽商通知單 發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人 詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第5到第8條。必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方可正式簽證。 主管總經(jīng)理 詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第十四條。（3）簽證的反饋 對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見。 資料工程師 詳見工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范第十八、十九條。3、審圖

17、 （1）擴(kuò)初圖會審（2）施工圖會審（3）分項(xiàng)、分部圖會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審 圖紙多層次會審會簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。 甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人 詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三、“審圖”4、總分包配合費(fèi) （1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定 通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。 甲方代表 詳見施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)四、“總分包配合費(fèi)”5、材料供應(yīng) （1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計(jì)劃（4）預(yù)留時(shí)間 施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。 設(shè)計(jì)部 主要解決的是材料供應(yīng)對施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳見施

18、工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五、“材料供應(yīng)”先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。 審算部組織工程部參加 限時(shí)編制材料計(jì)劃。材料計(jì)劃簽認(rèn)。 甲方代表 要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時(shí)間。 經(jīng)辦部門 6、工程款的支付 （5）付款進(jìn)度（6）工程進(jìn)度 按合同約定執(zhí)行付款。按進(jìn)度付款。多層次多角度審核工程進(jìn)度。 甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位預(yù)算人員審核工程價(jià)值量 詳見付款審批程序規(guī)范附件2：“工程款付款流程”（1）付款的審批 根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。 主管副總或總經(jīng)理材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限

19、度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的?？刂埔c(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件1、材料進(jìn)場計(jì)劃 采購招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間 暫缺 工程部 招投標(biāo)規(guī)范中未提及生產(chǎn)周期 與工程進(jìn)度相配合 具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺運(yùn)輸周期 具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對應(yīng) 安裝、驗(yàn)收周期 與工程進(jìn)度相配合 °交叉作業(yè)時(shí)間 與工序安排相聯(lián)系 2、材料的性能價(jià)格比 市場信息 日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。 審算部 技術(shù)參數(shù) 材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣。 設(shè)計(jì)部 招投標(biāo) 必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。 審算部 詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第六、七

20、條和設(shè)備材料采購規(guī)范第四條3、材料款支付 材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款 預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價(jià)的5%。依據(jù)合同中約定付款。 經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計(jì)部） 詳見付款審批程序規(guī)范附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采購類付款流程”4、材料驗(yàn)收 數(shù)量驗(yàn)收 幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量 甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收 詳見設(shè)備材料采購規(guī)范第八條質(zhì)量驗(yàn)收 外觀質(zhì)量的驗(yàn)收安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收 工程部 投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收 物業(yè)公司 5、材料保管與保修 材料保管 在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者 工程部 詳見設(shè)備材料采購規(guī)范第九條、第十三到十六條材料保修

21、 用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮?？刂埔c(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件1、營銷方案 （1）費(fèi)用總額 確定費(fèi)用目標(biāo)總額 項(xiàng)目部 詳見營銷費(fèi)用管理規(guī)范（2）市場信息收集（3）營銷計(jì)劃（4）營銷預(yù)算 根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用 銷售部 （5）營銷方案審批 征求各方面意見，按審批流程操作 主

22、管總經(jīng)理 詳見營銷操作流程規(guī)范2、營銷現(xiàn)場費(fèi)用 （1）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)用 銷售人數(shù)控制銷售工作進(jìn)度控制獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制 銷售部部門經(jīng)理 （2）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)（3）賣場、現(xiàn)場包裝費(fèi)（4）銷售模型費(fèi)用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi) 銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理 詳見營銷包裝操作規(guī)范（7）計(jì)劃額度控制 額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度 主管總經(jīng)理 詳見營銷費(fèi)用管理規(guī)范3、媒體選擇 （1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析 專人負(fù)責(zé) 銷售部 詳見營銷包裝操作規(guī)范（2）招投標(biāo) 先評后選的原則 銷售部 詳見營銷包裝操作規(guī)范內(nèi)部評審 銷售部 詳見招投標(biāo)管理規(guī)范招投標(biāo) 評審委員會 4、樣板房裝修 （1）設(shè)計(jì)、裝修 市場信息收

23、集制訂裝修目標(biāo)成本總額 設(shè)計(jì)部、銷售部 詳見營銷包裝操作規(guī)范和設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)范（2）材料采購 信息搜集材料、設(shè)備選型 設(shè)計(jì)部 詳見設(shè)備、材料采購規(guī)范（3）信息采集及招投標(biāo) 招投標(biāo) 招投標(biāo)評審小組 詳見招投標(biāo)管理規(guī)范（4）樣板房維護(hù) 委托物業(yè)代管協(xié)議 物業(yè)公司、銷售部 祥見物業(yè)管理規(guī)范（5）材料回收、保管和再利用 建立材料設(shè)備清單使用登記閑置品評估和處理 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷售部配合 詳見營銷包裝操作規(guī)范控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件5、銷售回款 （1）銷售折扣點(diǎn) 待定 銷售前臺負(fù)責(zé) 待制訂相關(guān)管理辦法（2）回款周期 待定 銷售前臺負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)督 詳見回款管理規(guī)范6、銷售補(bǔ)充條

24、款及承諾 （1） 承諾的給出 制作樓書承諾分類 營銷部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、工程監(jiān)督 待制訂相關(guān)管理辦法（2）設(shè)計(jì)變更與承諾 變更審批與知會制度承諾變更 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程協(xié)助 7、客戶交房 （1）交房日期（2）保修期（3）質(zhì)量補(bǔ)償 晚交房原因分類處理與施工隊(duì)洽商延長保修期交房驗(yàn)收協(xié)議 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，銷售前臺、物業(yè)公司協(xié)作 詳見補(bǔ)償管理規(guī)范8、其他 （1）中介費(fèi) 待定 銷售部 （2）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)） 嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行 主管副總 詳見工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范等工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信

25、息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件1、乙方預(yù)算 （1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查 先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題 審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié)助 參見深圳公司有關(guān)文件2、鋼筋用量的核實(shí) （1）施工圖中的鋼筋用量（2）洽商、變更的鋼筋用量 選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作 財(cái)務(wù)部、審算部與主管副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià)咨詢公司。 詳見正在草擬中工程預(yù)

26、決算管理規(guī)范審算部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼筋用量計(jì)算工作工程造價(jià)咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況 審算部經(jīng)理監(jiān)督 3、價(jià)差的調(diào)整 （1）材料價(jià)差（2）人工價(jià)差（3）費(fèi)用價(jià)差 嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策 審算部材料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé) 詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范4、洽商、變更的費(fèi)用控制 （1）圖紙審核（2）因市場因素甲方對圖紙的修改（3）現(xiàn)場簽證 工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較

27、76;現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任 1、 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核2、 工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核3、 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控4、 審算部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟(jì)性 詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件5、違約與索賠 （1）工期（2）質(zhì)量 甲方履行自己的合同義務(wù)甲方督促乙方履行合同義務(wù)工期與質(zhì)量重視過程中控制 1、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控2、審算部負(fù)責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控 詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范（3）配合管理 工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問題 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施

28、工過程中協(xié)調(diào)、配合 （4）停工、窩工 當(dāng)造成重大停、窩工時(shí)，工程部與審算部及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)算 審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)用的核實(shí)期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件1、財(cái)務(wù)費(fèi)用 （1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計(jì)劃 制定年度資金計(jì)劃資金占壓費(fèi)用估算與控制 1、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金計(jì)劃2、財(cái)務(wù)部與審算部配合控制占壓資金量 詳見付款審批程序規(guī)范中工程款付款流程、營銷費(fèi)用付款流程（2）