MBBT信托模式房產(chǎn)開發(fā)簡介+(二)

1、MB.BT信托模式房產(chǎn)開發(fā)操作流程概要1、MB.BT信托模式房產(chǎn)開發(fā)介紹MB.BT信托房產(chǎn)開發(fā)模式是指由承建方采用MB建筑體系中的工廠化標準件建設(shè)住宅，信托模式資金管理，貨幣方式移交給業(yè)主方的現(xiàn)代新型房地產(chǎn)開發(fā)模式（MB.BT信托模式）。簡單地講，土地方出土地，承建方采用MB建筑體系，以BT信托的方式，集資金、基金、建設(shè)、銷售、房補、管理于一體地進行房地產(chǎn)開發(fā)銷售，在雙方約定的時間內(nèi)，支付（移交）約定量的貨幣給土地方。使土地方基本得到在按原建設(shè)標準、原投資規(guī)模、原開發(fā)周期內(nèi)得到的適當或合理（分成比例）的成本回收和利潤回報。1.1、MB房產(chǎn)開發(fā)模式MB新型住宅開發(fā)項目是指以MB建筑體系科技為載體

2、、以政策扶持、資本運作為工具、以對購房客戶實施補貼為市場推動力的一種全新房地產(chǎn)住宅BT信托開發(fā)管理模式。MB全程為輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)體系，或稱輕鋼輕板房屋體系，簡稱MB建筑體系。MB“輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)體系”是采用合金鋼方管鋼內(nèi)灌混凝土為柱，帽型鋼管內(nèi)灌注混凝土為梁及壓型鋼板或帽型鋼井格梁上鋪設(shè)一次性模板與混凝土組合成樓板的一種新結(jié)構(gòu)建筑體系。MB輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)建筑體系是由建設(shè)部組織研究實施，非常適合中國國情。1992年建設(shè)部下達了“八五”科研計劃，1999年7月13日由建設(shè)部轉(zhuǎn)發(fā)國家經(jīng)貿(mào)委批準建設(shè)部上報的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化MB輕鋼輕板房屋體系研究課題為國家重點技術(shù)創(chuàng)新項目。1999年8月20日國務(wù)院辦公

3、廳（國辦發(fā)72號文）轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等八部委關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見的通知，通知中制定主要目標是“到2010年初步形成系列的住宅建筑體系，積極開發(fā)和推行使用輕鋼框架結(jié)構(gòu)及其配套的裝配式板材。通過住宅設(shè)計的技術(shù)創(chuàng)新和標準設(shè)計、縮短施工工期，降低成本，提高勞動生產(chǎn)率”。2000年6月19日建設(shè)部辦公廳發(fā)函（建辦科函94號）關(guān)于國家重點技術(shù)創(chuàng)新項目“輕鋼輕板房屋體系”可行性論證報告的批復(fù)?！皣鴦?wù)院總理十分重視和關(guān)心親自批示有關(guān)部門組織落實”，于2005年完成了國家重點技術(shù)創(chuàng)新項目的研發(fā)。正式出版MB輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)建筑體系建設(shè)行業(yè)專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育培訓(xùn)教材。MB輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)建筑體系的先

4、進技術(shù)，1999年被列為國家重點技術(shù)創(chuàng)新項目，2000年獲得國家知識產(chǎn)權(quán)局頒發(fā)的發(fā)明專利證書，擁有了自主知識產(chǎn)權(quán)。2001年5月，建設(shè)部批復(fù)：采用該體系設(shè)計的高層建筑正式通過審查，認定該體系技術(shù)已經(jīng)成熟，符合現(xiàn)行規(guī)范，滿足使用要求，可以應(yīng)用于高層建筑設(shè)計。2004年獲環(huán)保部、科技部、農(nóng)業(yè)部、共青團中央的聯(lián)合嘉獎，并獲得建設(shè)部的準入標準：設(shè)計標準、施工標準、質(zhì)量控制標準和驗收標準。2005年建設(shè)部推薦MB輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)體系榮獲全國綠色建筑創(chuàng)新獎。2006年獲建設(shè)部頒發(fā)的綠色、節(jié)能建筑科技成果獎，長期以來一直得到了中央領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持。隨著2010年4月17日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準發(fā)布的輕型鋼結(jié)構(gòu)住

5、宅技術(shù)規(guī)程的正式實施，我國輕型鋼結(jié)構(gòu)住宅產(chǎn)業(yè)化步入了發(fā)展的快車道。MB建筑體系是國家重點技術(shù)創(chuàng)新項目。目前在河南、山東、遼寧、廣西、上海等大規(guī)模起動MB建筑體系建設(shè)。1.2、MB建筑產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢121、抗災(zāi)性能好一一MB建筑采用鋼與混凝土組合構(gòu)造，主體結(jié)構(gòu)采用壁厚616項鋼管，內(nèi)灌混凝土制成，鋼板包混凝土式。是使受力構(gòu)件引起“質(zhì)”的變化，強度明顯提高，管內(nèi)混凝土蓄熱，火災(zāi)時能延長結(jié)構(gòu)的耐火時間，地震時能確保梁、柱不倒塌、建筑物不破壞，與抗中強震建筑物相比，抗震能力提高34倍，安全度大大提高。1.2.2、建設(shè)速度快一一MB建筑主體結(jié)構(gòu)采用冷彎成型矩型鋼管制成，主體結(jié)構(gòu)一次吊裝三至四層，裝配式各種

6、板材，形成規(guī)?；涮咨a(chǎn)，建設(shè)速度提高23倍。1.2.3、標準高、成本低一一MB建筑體系提高材料質(zhì)量等級，選用優(yōu)質(zhì)耐腐蝕鋼板、高強度混凝土、節(jié)能、保溫、墻體作防水處理。雖然增加材料成本，MB建筑體系自重減輕50%,樁基用量減少，降低地基處理成本與混凝土框架建筑相比梁柱的混凝土用量降低50%,運輸費用降低了；不用捆扎鋼筋和裝拆模板人工費用降低，施工周期縮短，降低財務(wù)費用和各種輔助設(shè)施費用。功能質(zhì)量提高與費用下降兩項抵扣，總投資成本基本持平。1.2.4、節(jié)材、節(jié)能、節(jié)約資源一一MB建筑就地取材，利用地下室水池的水溫把地能溫度與室內(nèi)溫度串聯(lián)成一體，室內(nèi)常年保持氣溫2226度，建筑物節(jié)能可達70%。現(xiàn)

7、有水泥供量比傳統(tǒng)方式建筑可增加一倍，節(jié)材50%，節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材，真正實現(xiàn)發(fā)展節(jié)約型城市的目標。1.2.5、據(jù)初步測算，全國在現(xiàn)行的資源供給的條件下，可滿足建筑面積翻兩番的需求，真正達到了節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和發(fā)展節(jié)約型城市要求。1.2.6、用科學(xué)發(fā)展觀破解“住有所居”難題，只有采用MB建筑體系先進技術(shù)才能轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展方式，才能實現(xiàn)當年設(shè)計、當年建設(shè)、當年實現(xiàn)銷售。推行市場化購房補貼機制將部分收益逐年返回給購房者，降低購房者負擔力促使目前房價與大多數(shù)居民購房支付能力相匹配，讓百姓共享改革成果人人買得起住房，擴大住房消費，促進中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。1.2.7、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化住

8、宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是一項全社會共同參與的事業(yè)。構(gòu)建了一個住宅產(chǎn)業(yè)化科技金融服務(wù)平臺，從學(xué)術(shù)上稱作技術(shù)資本服務(wù)、金融資本服務(wù)、市場資本服務(wù)。而實質(zhì)性服務(wù)為了解決三角債及拖欠農(nóng)民工工資問題，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展方式，提供業(yè)主工程款支付保函為開發(fā)商代為“付”錢；實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化代建費方式為總承包企業(yè)全額“借”錢；推行購房補貼減輕購房者負擔，加快銷售促進住房消費為購房者“送”錢?？晒┥鐣餐褂煤秃献鳌?、MB.BT信托模式房產(chǎn)開發(fā)操作流程MB.BT信托模式房產(chǎn)開發(fā)操作流程為：土地方（開發(fā)商）出土地和設(shè)計，與我公司核實成本和利潤，填寫住宅產(chǎn)業(yè)化BT合作項目報批表（見附件），經(jīng)上海公司批準，與總承包方（我公司

9、，由上海公司授權(quán)指定）簽訂總合作協(xié)議，轉(zhuǎn)移項目的開發(fā)權(quán)、銷售權(quán)、管理權(quán)等。由我公司協(xié)調(diào)啟動國家MB發(fā)展（建設(shè)）專項基金全額注資到上海安信信托公司，同時本房地產(chǎn)開發(fā)項目的資產(chǎn)（指各種法律文書等）也委托信托管理；啟動MB建筑體系的設(shè)計、住宅工業(yè)化生產(chǎn)、施工組裝、質(zhì)量標準、驗收等；與專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司合作，啟動購房補助基金（補助購房總額的50%）銷售房產(chǎn)。信托公司依法依規(guī)獨立收、支進行資金管理。房產(chǎn)銷售完畢后，按約定時間，順位進行資金支付：工程款（MB發(fā)展基金）；購房補助基金；土地方的收益（成本+利潤）；總承包方的收益等?？偝邪降奈飿I(yè)管理，購房補助基金（20年），土地方土地物權(quán)將一直與購房業(yè)主同在

10、。2.1 土地方（開發(fā)商）合作的基本要求凡是已取得政府批準的城市建設(shè)項目，項目公司只需要取得：土地使用權(quán)證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，項目公司缺少建設(shè)資金，愿意與我公司合作，愿意采用MB.BT信托模式開發(fā)房產(chǎn)，經(jīng)審核同意，簽訂相關(guān)協(xié)議，我公司負責投入項目后期全部建設(shè)資金。在成立項目公司的基礎(chǔ)上，本公司代建設(shè)方支付全部建設(shè)工程款，確保項目按時建設(shè)完成與迅速銷售，按約定支付土地方應(yīng)得的收益（成本+利潤）。2.2 .2項目選擇與土地方（開發(fā)商）要求項目選擇不投資大型公建，不投資大型外資行業(yè)，不做純商業(yè)地產(chǎn)和純別墅地產(chǎn)； 項目必須是能夠帶動區(qū)域發(fā)展的，有一定影響力的龍

11、頭項目； 項目必須是縣級以上的核心區(qū)域項目，該區(qū)域有著良好發(fā)展前景。開發(fā)商資質(zhì)要求 開發(fā)企業(yè)須具有二級及以上開發(fā)資質(zhì)； 開發(fā)企業(yè)須有良好的企業(yè)信譽和行業(yè)信譽。合作流程：凡是開發(fā)企業(yè)己取得的房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益，乙方成立項目公司，提供貨幣、技術(shù)和消費資本的三項服務(wù)，代甲方支付工程款并開出業(yè)主工程款支付保函，甲方不用任何建設(shè)資金。三項服務(wù)另外給甲方帶來縮短建設(shè)周期、提高生產(chǎn)力、降低投資成本、加快銷售、增加收益、降低投資風(fēng)險。2.2具體操作流程2.2.1 土地方（開發(fā)企業(yè)）必須提供以下資料（1）、公司材料企業(yè)簡介、營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、開發(fā)資質(zhì)證書、公司章程、財務(wù)報表（經(jīng)審計）、貸款卡及密碼復(fù)印件、法人身

12、份證復(fù)印件及簡介（2）、項目材料建設(shè)項目選址意見書、項目可行性研究報告、發(fā)展計劃局批復(fù)文件、國有土地使用證（房地產(chǎn)權(quán)證）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準書、建設(shè)方案批復(fù)、工程設(shè)計圖紙、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（可補辦）。（3）投資的項目資產(chǎn)必須委托信托管理由信托公司負責對整個項目運轉(zhuǎn)過程中的資產(chǎn)和資金進行管理，并由信托公司進行資產(chǎn)的公正分配。2.2.2操作程序（1）、溝通信息，雙方交換有關(guān)文件資料，讓土地方（甲方）公司了解MB建筑體系的實施方案。（2）、凡土地方（甲方）公司的開發(fā)項目符合我公司MB建筑體系要求的企業(yè)，填寫住宅產(chǎn)業(yè)化BT合作項目報批表（見附件1）。（3）、待我公司

13、上級主管公司上?？偛繉彶榕鷱?fù)后，我公司與土地方（甲方）公司簽訂總承包合同。土地方轉(zhuǎn)移項目的開發(fā)權(quán)管理權(quán)和銷售權(quán)等。（4）、我公司發(fā)起成立項目公司。公司由我方負責，土地方（甲方）協(xié)助。MB建筑體系項目的報批、施工、監(jiān)理、驗收等手續(xù)按當?shù)卣?guī)定的傳統(tǒng)建設(shè)項目程序同樣辦理。（5）、我公司協(xié)調(diào)項目公司選定設(shè)計單位，設(shè)計費用土地方（甲方）只需首付20%設(shè)計單位的技術(shù)問題由我公司協(xié)助指導(dǎo)。土地方（甲方）公司已設(shè)計圖紙，我公司負責圖紙結(jié)構(gòu)部分按MB建設(shè)體系設(shè)計變更。(6)、我公司協(xié)調(diào)資金、基金、施工建設(shè)、監(jiān)理、銷售等。(7)、項目完工進入銷售后項目公司與上?？偛繎{受益人權(quán)益確認書，在信托合同規(guī)定的時間內(nèi)獲

14、得投資資金與利潤。住宅產(chǎn)業(yè)化BT合作項目報批表編號:合作說明：采用住宅產(chǎn)業(yè)化BT信托方式轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式，把利潤與建設(shè)成本剝離，能保證商品房開發(fā)企業(yè)（土地方）合理的利潤且能規(guī)避投資風(fēng)險。開發(fā)商取得房地產(chǎn)項目開發(fā)權(quán)后按BT信托程序操作，就能獲得項目開發(fā)合理的收益，解決融資難、銷售難、投資風(fēng)險等問題。開發(fā)企業(yè)（土地方）：（填寫）法人代表：（填寫）公司注冊地址：（填寫）聯(lián)系人：（填寫）聯(lián)系電話：（填寫）郵箱：（填寫）工程名稱：（填寫）該項目位于：（填寫）總建筑面積萬m2地上建筑面積：m2建筑高度：米地下建筑面積：m2占地面積：花原計劃開發(fā)周期：年定額施工期限：年全部銷售完畢期限：年原計劃貸款：萬元限：月貸款利率：融資成本：力兀1取得土地費用萬元6財務(wù)費萬元2前期費用萬元7銷售費萬元3市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費萬元8各種稅費萬元4建筑安裝工程費萬元9預(yù)備費（不可預(yù)見費）5管理費萬元11總投資成本萬元原計劃平均銷售單價：元/平方米（銷售總收入除以建設(shè)總面積）可銷售面枳m2銷售單價元/itfr周邊銷售單價元/itf銷售總收入力兀營業(yè)稅力兀土地增值稅力兀毛利潤力兀所得稅力兀凈利潤力兀當?shù)丶彝ピ缕骄杖耄涸數(shù)爻鞘芯用袢丝冢喝f人開發(fā)企業(yè)（土地方）：XX房地產(chǎn)有限公司承諾：本企業(yè)自愿與上海XX地