可行性分析報告

1、房地產(chǎn)項目可行性分析報告有限責(zé)任公司目錄第一章、項目市場概況一、房地產(chǎn)投資環(huán)境二、項目市場定位三、房地產(chǎn)經(jīng)營方式第二章、項目概況和建設(shè)情況第三章、項目SWOT分析一、項目市場情況二、項目SWOTb析三、客戶群體分析第四章、項目投資估算一、項目投資財務(wù)分析二、融資計劃第五章、項目效益分析一、項目銷售收入分析表二、投資利潤測算第六章、結(jié)論第一章項目市場概況房地產(chǎn)投資環(huán)境1.1城市社會經(jīng)濟(jì)狀況及前景南寧是廣西壯族白治區(qū)首府城市，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、信息、金融的中心和最大的城市，也是我國南部對外開放、實行沿海開放城市政策的重要城市。南寧市下轄青秀、興寧等6個城區(qū)，撤地歸市后，南寧市所轄縣份由

2、原來賓陽、武鳴2縣增加了橫縣、上林等6個縣份，行政區(qū)域總面積增至135平方公里，其中市區(qū)面積1834平方公里。南寧市總?cè)丝诩s294.56萬人，其中市區(qū)人口約137.85萬人。1.1.2城市國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)1國民經(jīng)濟(jì)總量概況九五”時期，南寧市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從1996年到2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長為8.67%。評價：南寧市當(dāng)前國內(nèi)生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步上升趨勢，城市發(fā)展穩(wěn)定，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的中觀區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景。19992002年國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)表指標(biāo)名稱單位1999年2000年2001年2002年1GDP億元274.55294.30324.79356其中第一產(chǎn)業(yè)億元46.37

3、48.6349.5250.9第二產(chǎn)業(yè)億元84.5989.1493.43101.9第二產(chǎn)業(yè)億元143.62156.55181.84203.22全社會固定資產(chǎn)投資總額億元88.0895.85101.73122.943社會消費品零售總額億元137.13149.59163.44183.114夕卜貿(mào)進(jìn)出口總值萬美兀400945123843053546005城市居民家庭人均可支配收入元68477448790687966全市人口萬人285.87291.41294.56297.711.1.3經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與主要產(chǎn)業(yè)1996年以來，南寧市國內(nèi)生產(chǎn)總值的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈明顯的m>n>i型，這表明南寧市目前的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)

4、業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理。評價：合理的以第三產(chǎn)業(yè)為龍頭的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，意味著南寧市相對較低的產(chǎn)業(yè)調(diào)整代價，使南寧市在未來的發(fā)展中更能適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)的業(yè)態(tài)。19992002年南寧市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比較1.1.4南寧市中期經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測：未來幾年來南寧市的國內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢，過去幾年南寧市國內(nèi)生產(chǎn)總值的年均增長率約8.67%,按此增長率，近期國內(nèi)生產(chǎn)總值的預(yù)測曲線如下圖：1.1.5南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來預(yù)測隨著南寧市內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進(jìn)一步完善，大通道中心和樞紐功能的逐步形成，南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動力將被激發(fā)；同時，國家宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)過近幾年在全球性經(jīng)濟(jì)緊縮的形勢下，仍保持了較高的經(jīng)濟(jì)增長速度。分析認(rèn)為，中長期對南

5、寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到正向促進(jìn)的主要因素有:1緣于南寧城市的區(qū)位優(yōu)勢，在穩(wěn)步向前推動的中國與東盟斗加一”白由貿(mào)易區(qū)的建立中，南寧獲得的發(fā)展機遇是歷史性的，這將為南寧在遠(yuǎn)期邁向國際大都市提供必要的外部條件資源。2作為廣西白治區(qū)的首府及區(qū)域的最大中心城市，南寧將在未來二十年城市化進(jìn)程加速的過程中，獲得更多的發(fā)展資金、人口、技術(shù)、消費力等要素的集聚。隨著區(qū)域以高速公路交通為主導(dǎo)的一日交通圈形成，南寧在中國大西部開發(fā)中將發(fā)揮更大的龍頭功能，西南區(qū)域綜合中心城市的框架將逐步形成。綠城”南寧是廣西的首府城市，是廣西政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，它面向東南亞，背靠大西南，是西南出海大通道的樞紐，也是中國一東盟白由貿(mào)易區(qū)

6、的橋頭堡”，作為區(qū)域性中心城市的作用日益顯著。優(yōu)越的地理位置，以及國家發(fā)展大西南的經(jīng)濟(jì)策略，使南寧的房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展優(yōu)勢。同時，南寧對未來的城市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的國際化中心城市。圍繞這一新的戰(zhàn)略定位，南寧市實施“1360標(biāo)，2002年投資了55億元推進(jìn)城市建設(shè)，實施工程項目共118個，項目涉及路橋、公交、供水排水、廣場建設(shè)、園林建設(shè)、小區(qū)開發(fā)與舊城改造等各個方面；2003年又再投資了62.4億元，實施城建項目114項；20062007年將再投資486億元，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面推進(jìn)城市發(fā)展。目前，南寧市城市建設(shè)和中國綠城”品牌效應(yīng)已經(jīng)在國內(nèi)外產(chǎn)生了巨大的影響，作為廣西

7、首府城市，南寧正在快速塑造成一個交通便利、信息通暢、綠色環(huán)保、適宜創(chuàng)業(yè)和居住的現(xiàn)代化國際化的新型都市，為房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供了廣闊的市場空間和巨大的需求。綜合各方面的因素，我們有理由相信，在“鳴翠谷”項目的實施及經(jīng)營周期內(nèi)，城市社會經(jīng)濟(jì)在總體上將會快速發(fā)展，這為項目的開發(fā)建設(shè)成功提供了極為良好的城市社會經(jīng)濟(jì)依托。1. 1.2城市房地產(chǎn)行業(yè)狀況及趨勢2.1近年市場回顧白1999年始，國家調(diào)整一系列有關(guān)房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)的投資政策，把住宅消費作為國家經(jīng)濟(jì)的新增長點，南寧市的房地產(chǎn)業(yè)開始真正意義上的啟動，從2000年起，南寧市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個高速發(fā)展時期，表現(xiàn)為填補需求空缺式的市場特征

8、。2001-2003南寧市房地產(chǎn)行業(yè)基本數(shù)據(jù)項目2001年度2002年度2003年度2004年度完成開發(fā)投資總額18.56億元23.88億元39.48億元120億元開發(fā)面積360.36力平米444.89力平米726.54力平米1859.25力平米竣工面積121.78力平米120.96力平米215.03力平米710.73力平米冏品房預(yù)售合同13068份合同19588份合同份合同份合同冏品房銷售面積126力平米211.65力平米192.2力平米225.18力平米商品房銷售額34億元46.46億元43.28億元80億元商品房均價2150元/平米2250元/平米2252元/平米2500元/平米從表中可

9、見，三年間南寧的房地產(chǎn)市場從銷售面積到銷售總額，在規(guī)?？偭可暇艘环?。1.2.2市場發(fā)展趨勢分析我們采用近五年南寧市場相對成熟的住宅商品房相關(guān)數(shù)據(jù)，與城巾'社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行結(jié)構(gòu)比例的對應(yīng)分析，從而判定南寧市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀態(tài)勢及未來幾年的走勢。1市場總值與GDP的相關(guān)度分析南寧住宅市場與GDP的增長相關(guān)度示意圖t-GD敏應(yīng)-一實際住宅銷售額單位：億元說明：GDP效應(yīng)指的是，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各方面較為均衡的正常情況下，統(tǒng)計經(jīng)驗顯示：住宅銷售總額與城市年度GDP值的相關(guān)度約為8%。(1) 圖示表明2001年以前，南寧市住宅產(chǎn)業(yè)未達(dá)到應(yīng)有的份額。這也解釋了近年來以住宅為主的南寧市房地產(chǎn)業(yè)

10、表現(xiàn)出強勁上升勢頭。(2) 這股強勁勢頭于2002年與當(dāng)年GDP效應(yīng)達(dá)到最佳契合點，此后超越GDP效應(yīng)線。由此圖可見，在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的狀態(tài)下，隱含著總供應(yīng)迅速上升超過總需求的態(tài)勢2銷售與人口相關(guān)度分析銷售套數(shù)與人口增長的相關(guān)度示意圖單位：套數(shù)16000140001200010000800060004000200001999200020012002200320042005說明:人口效應(yīng)指的是：依照聯(lián)合國人類住區(qū)委員會建議在世界發(fā)展中國家及城市推廣實施的指標(biāo)表明，每1000人居民中，年度新增住宅需求量為10套。(1) 圖示表明，2002年以前，南寧市住宅的供應(yīng)量還不能滿足市場的實際需求量；

11、同時在過去幾年中住宅供應(yīng)量呈直線上升的態(tài)勢。(2) 按照人口效應(yīng)相關(guān)度指標(biāo)顯示：至V2002年，南寧市住宅供需量基本達(dá)到平衡狀態(tài)。(3) 如果按現(xiàn)狀的住宅供應(yīng)趨勢，在未來幾年內(nèi)有可能出現(xiàn)住宅整體市場供大于求的不平衡狀態(tài)，且表現(xiàn)出區(qū)域需求差異，即城市發(fā)展重點區(qū)域需求旺盛，局部供不應(yīng)求。3總體發(fā)展趨勢判斷綜合政策、投資、消費市場等各方面因素，我們對南寧房地產(chǎn)行業(yè)的基本判斷是：南寧市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過五年的發(fā)育，已初步完成了其快速增長期,進(jìn)入一個消費力相對平穩(wěn)增長、市場適度競爭的發(fā)展平臺，在南寧城市社會經(jīng)濟(jì)的中觀背景良好的情況下，房地產(chǎn)業(yè)亦將與城市同步發(fā)展，需注意的是產(chǎn)品的區(qū)域與品類、價格的結(jié)構(gòu)性平衡問

12、題。1.2.3房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市分區(qū)格局與南寧城市總體規(guī)劃及城市各城區(qū)的功能定位相適應(yīng)，南寧市房地產(chǎn)項目在城市空間的布局上，已表現(xiàn)出如下的特征，并作為南寧房地產(chǎn)項目發(fā)展的空間導(dǎo)向與趨勢。1中低檔住宅中低價位的住宅，基本上位于南寧市的快速環(huán)道南、西、北沿線及外則側(cè)的開發(fā)為主，項目形態(tài)多表現(xiàn)為占地規(guī)模較大。2中高價住宅南寧的中高價住宅的分布，以配套較成熟的現(xiàn)狀城區(qū)內(nèi)及南湖開發(fā)區(qū)為主，并由南湖開發(fā)區(qū)向鳳嶺新區(qū)推動，表現(xiàn)為一種強烈的重心東移趨勢，隨著2004年、2005年位于鳳嶺的會展中心成功舉辦東盟博覽會，以及在會展中心周邊相續(xù)建成及正在建造的香榭里”、香格里拉”、夭賜良園”、航洋國際城”、榮和山水

13、美地”、夭白然花園”、新天地別墅”、“翡翠園”、“中鼎萬象東方”等，眾多樓盤從推盤開始即出現(xiàn)熱銷，顯示出鳳嶺區(qū)域的地產(chǎn)環(huán)境被市民看好。3商務(wù)型物業(yè)以商務(wù)公寓、公寓及寫字樓為代表的商務(wù)型物業(yè)，現(xiàn)狀開發(fā)主要位于南寧市新城區(qū)，并以南湖開發(fā)區(qū)為主，從金湖廣場到會展中心一帶，現(xiàn)已形成南寧城市的CBD雛型。4商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)布局，分為兩個方面，傳統(tǒng)型的商業(yè)物業(yè)，目前以依托興寧區(qū)中心一帶的舊城改造為主，而一些新生業(yè)態(tài)、大型的商業(yè)物業(yè)項目，則沿著城市高收入入口的居住地轉(zhuǎn)移，定點于南湖開發(fā)區(qū)并表現(xiàn)向鳳嶺拓展，隨著今后幾年內(nèi)鳳嶺居住人口的增加，小區(qū)商業(yè)物業(yè)及區(qū)域配套商業(yè)物業(yè)的增加是個必然，南百金湖商業(yè)廣場的

14、開業(yè)，在建的夢之島水晶城及航洋國際城標(biāo)志著東移是其主要的發(fā)展趨勢。5高級住宅以別墅、TOHO為主的高級住宅開發(fā)，主要分布在風(fēng)嶺東部及仙葫開發(fā)區(qū)內(nèi)。二、項目市場定位1項目背景廣西萬正房地產(chǎn)有限責(zé)任公司是以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)，緣于對南寧城市未來前景的信心，對南寧城市快速向國際化大都市發(fā)展的認(rèn)識，通過對南寧市房地產(chǎn)市場的透徹分析研究，更緣于企業(yè)與城市共同發(fā)展共同進(jìn)步的宗旨，萬正公司充分利用“鳴翠谷”項目所具備的先天優(yōu)勢，集合其它資源，力爭強占先機，挖掘鳳嶺山地高尚居住社區(qū)所引發(fā)的特定居住需求，開發(fā)出鳳嶺新區(qū)（南寧中央居住區(qū)CLD）的山地景觀居所。為實現(xiàn)項目的經(jīng)濟(jì)價值最大化與社會效益最大化，沿百花嶺

15、路的建筑底層規(guī)劃設(shè)計為具有較高投資價值的沿街商鋪，做為居住社區(qū)高層次生活配套的商業(yè)物業(yè)，使得業(yè)主生活更加便利。2項目市場定位通過分析研究，項目所定位開發(fā)的物業(yè)，在鳳嶺有良好的市場成長文檔來源為：從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.空間及消費支持。A沿街商鋪項目沿規(guī)劃路而設(shè)置的商鋪，專為社區(qū)性消費需求而設(shè)計，投資價值較高，對于鳳嶺這一不斷發(fā)展完善的、居住人群素質(zhì)普遍較高的、區(qū)域潛在消費力較強的居住社區(qū)來講，具有良好的市場前景。B山地高尚住宅項目所處的鳳嶺片區(qū)，是南寧市城區(qū)目前發(fā)展最熱的地方。南寧市政府給了鳳嶺一個非常明確的定位一一以南寧綠城”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū)，以居住為主

16、，以體育、文化、會展為輔的城市綜合新區(qū)”。經(jīng)過近十年的發(fā)展，目前鳳嶺周邊已經(jīng)形成了行政中心、金融中心、商貿(mào)中心、休閑中心，同時匯聚28平方公里的青秀山風(fēng)景區(qū)、1021畝石門森林公園、規(guī)劃建筑面積145萬平方米的中國一東盟商貿(mào)城、國際會展中心廣場、民歌廣場、市體育、文化中心。鳳嶺區(qū)域規(guī)劃據(jù)南寧市城市規(guī)劃設(shè)計院2001年規(guī)劃中了解到鳳嶺的規(guī)劃大致為：鳳嶺面積約29平方公里，割區(qū)內(nèi)土地已全部出讓。以民族大道為界，以北稱為北片區(qū)，以南稱為南片區(qū)。北片區(qū)主要發(fā)展為居住區(qū)，南片區(qū)主要發(fā)展大型全市性會議展覽、文化等設(shè)施。鳳嶺人口發(fā)展規(guī)模約為16萬。(1) 、交通：南北區(qū)路網(wǎng)；民族-鳳凰嶺、銅鼓嶺路立交；民族

17、大道靠近外環(huán)處立交；遠(yuǎn)期規(guī)劃鳳嶺再預(yù)留兩處立交。(2) 、醫(yī)療：鳳嶺南北區(qū)各設(shè)置一所區(qū)級醫(yī)院(3) 、教育：北片區(qū)設(shè)置3所中學(xué)8所小學(xué)；南片區(qū)2所中學(xué)4所小學(xué)；其中緊臨本項目的南寧新二中高中部已于今年3月28日開工，預(yù)計2006年投入使用，規(guī)劃在校人數(shù)達(dá)5000人。（4）、鳳嶺功能定位：城市主要功能區(qū)、新型商貿(mào)、公共服務(wù)、居住。其重點發(fā)展職能是：大型商貿(mào)會展基地、區(qū)域交通樞紐、城市化部分新增人口聚集地、山地型居住區(qū)。分析：教育（新二中）和高尚山地住宅區(qū)是對本項目較為有利的規(guī)劃宣傳點。鳴翠谷按區(qū)域未來需求所量身定制的臨街商鋪與高尚住宅，將滿足這一潛在的市場需求，有良好的市場前景。3市場容量判定根

18、據(jù)城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)及與本項目相關(guān)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，在本項目的銷售周期年度（2005年起），鳴翠谷所含的局尚住宅，在南寧市場有約每年20億的市場消費能力，加上鳴翠谷所占的區(qū)位優(yōu)勢及局部區(qū)域市場空白的產(chǎn)品優(yōu)勢，因此項目具備了足夠的市場支持力。三、房地產(chǎn)經(jīng)營方式1項目的前期作業(yè)項目白2003年起已開始項目的調(diào)研論證及大量前期作業(yè)，為項目的迅速展開奠定了良好基礎(chǔ)，目前已完成的主要工作有：1已完成項目的市場、廣品、冏業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計等前期策劃作業(yè)；2已由設(shè)計機構(gòu)完成項目的規(guī)劃方案及建筑方案設(shè)計；3已完整取得項目的建設(shè)用地；4已完成工程勘察、施工圖設(shè)計的工作；5已辦理完畢項目前期開工所需報建

19、證件：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；6已經(jīng)完成土地平整工程；7已開始樁基礎(chǔ)及地下室建設(shè)工程；四、區(qū)域市場1、區(qū)域概述：鳳嶺為丘陵地帶，其南為青秀山景區(qū)；其東為指向桂林、北海市的高速公路出口通道；環(huán)城快道和湘桂鐵路分別經(jīng)過它的西、北面；其中部有一條貫穿市區(qū)的民族大道”。南寧市政府給鳳嶺的定位是：以南寧綠城”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū)，以居住為主，以體育、文化、會展為輔的城市綜合新區(qū)”。行政中心、金融中心、冏貿(mào)中心、休閑中心環(huán)聚該項目四周，離塵不離城，周邊匯聚28平方公里的青秀山風(fēng)景區(qū)、1021畝石門森林公園、規(guī)劃建筑面積145萬平方米的中國一東盟

20、商貿(mào)城、國際會展中心廣場、民歌廣場、市體育、文化中心。2、區(qū)域市場分析：南寧市未來的城市CLD（中央居住區(qū)）鳳嶺，以其優(yōu)越的環(huán)境和怡人的氣候越來越顯其尊貴地位，該地段的典型代表樓盤有大白然花園、香榭里花園、榮和山水美地、翡翠園、楓林藍(lán)岸等高尚住宅區(qū)。以下簡單介紹這幾個經(jīng)典樓盤的概況以作參考：大自然花園項目地址：南寧市青秀路與民族大道相接處規(guī)模：占地面積302800平方米，總建筑面積23.14萬平方米。開發(fā)商：大白然花園置業(yè)有限公司規(guī)戈U：以花園洋房以主導(dǎo)戶型，總戶數(shù)1085戶銷售價格:4000元/m2項目點評：項目定位為大戶型花園洋房及別墅，純歐式住宅，英式物管，一期已售磬，極力打造貴族養(yǎng)生特

21、區(qū)，大露臺、大花園、大客廳、大臥室，盡顯居住的尊崇與豪華。榮和山水美地項目地址：南寧市東段延長線規(guī)模：3000畝（約200萬平米），規(guī)劃成A、B二地塊。其中A地塊占地面積45.117萬訛，分6組團(tuán)，A地塊建筑面積43.12萬W；B地塊尚未開發(fā)。開發(fā)商：廣西榮和企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司規(guī)戈U：獨立別墅（三層）、聯(lián)排住宅（Townhouse二層半）、多層洋房（45層）；小高層（11層），住宅31.642萬nf；公建11.48萬訛。A地塊住戶數(shù)：約2400戶。銷售情況：均價3700元/m2,開盤以來銷售火爆。項目點評：以北大南寧附屬試驗學(xué)校為項目賣點，開發(fā)800畝社區(qū)城市森林公園，計劃該項目建設(shè)成為一個

22、知名旅游文化社區(qū)，充分博采中西園林之長，力求白然并富有濃郁的人文氛圍，創(chuàng)造最理想的社區(qū)居住環(huán)境。香榭里花園項目地址：民族大道東段國際會展中心對面規(guī)模：占地約20萬平米，總建筑面積約18萬平米發(fā)展商：廣西東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)戈U：3000平方米景觀湖、8000平方米法式主題園林，約900戶文檔來源為：從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持的純法式住宅銷售情況：均價3600元/m2項目點評：項目定位為純法式高尚住宅區(qū)，以大戶型為主導(dǎo)戶型，規(guī)劃平層、錯層、躍層116270平方米的大戶型住宅。翡翠園項目地址：民族大道東段延長線規(guī)模：占地面積512畝，高達(dá)30-100米的樓間距為生態(tài)綠化的

23、實現(xiàn)提供了充裕的空間價格：3400元/m2開發(fā)商：中房集團(tuán)南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司項目點評：該項目擁有清新的空氣和一份“精品住宅、別墅享受”的高雅情懷小區(qū)，采用建筑上采用先進(jìn)成熟的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝等"回新"技術(shù)，設(shè)計上嚴(yán)格履行環(huán)保、節(jié)地、節(jié)能和再生資源利用的建設(shè)原則，綠化上的生態(tài)學(xué)原理為指導(dǎo)，推崇積極健康的社區(qū)文化，打造大型康居小區(qū)。6、區(qū)域消費特性：該區(qū)域的購房群體以區(qū)直單位高級公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層管理人員、中小企業(yè)老板以及其他高收入群體，大多數(shù)是兩次、甚至三次以上的置業(yè)者，居民的消費水平相對較高，對物業(yè)的素質(zhì)要求極其挑剔，買房大多數(shù)以終端舒居型物業(yè)為主，因此

24、三房面積在120m四房面積在140訛左右的戶型以及設(shè)計優(yōu)良的240平方米左右的寬大戶型比較適合消費者的購房需求，另外廣西其他地方性的高端消費群所占的比率也是很可觀的。第二章項目概況和建設(shè)情況項目建設(shè)基本情況1項目區(qū)位項目用地位于南寧市民族大道東段北面、鳳嶺片區(qū)百花嶺路南面，與瑯東客運站隔路相望。2區(qū)位優(yōu)勢南寧城市中心的發(fā)展，基本上表現(xiàn)為由西向東的軌跡，目前，瑯東開發(fā)區(qū)的建設(shè)已基本成型，城市CBD功能初步顯現(xiàn)，現(xiàn)階段的開發(fā)，已向東挺進(jìn)風(fēng)嶺片區(qū)，項目用地正處于鳳嶺片區(qū)核心地帶。項目周邊，一批城市大型公用建筑設(shè)施已正在建設(shè)之中，現(xiàn)已建成啟用的有市人大大會堂、南寧國際會展中心、金湖廣場、民歌廣場，以及

25、民族一竹溪立交橋的通車；已進(jìn)入收尾階段的萬豪國際酒店；正在建設(shè)的東盟國際商務(wù)城等。以國際會展中心建筑及東盟國際商務(wù)區(qū)為標(biāo)志，本項目所在區(qū)域具有極好的區(qū)位條件，這一區(qū)域?qū)谖磥硇纬赡蠈幊鞘械纳鷳B(tài)型商務(wù)中心區(qū)，標(biāo)志性的建筑、寬闊的廣場、生態(tài)水系、綠色山體，共同構(gòu)成本區(qū)域優(yōu)秀的城市空間及環(huán)境，這一區(qū)域已成為南寧房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的城市未來中央形象區(qū)和居住區(qū)。3地塊四至項目用地位于南寧市民族大道東段北面、鳳嶺片區(qū)北側(cè)，規(guī)劃用地面積約50畝，地塊西側(cè)毗鄰楓林大道、北接百花嶺路；西側(cè)道路寬為30M，北側(cè)道路寬為18M;地勢南高北低，從北向南依次三級高差走坡,是天然的山地風(fēng)貌，且擁有良好的景觀視線。4現(xiàn)有周邊

26、配套商業(yè)：東盟商務(wù)區(qū)、會展商務(wù)區(qū)（家樂福、萬豪酒店）、瑯東中央商務(wù)區(qū)（五象購物中心、夢之島、新華書店）等商業(yè)配套。休閑：青山高爾夫球場、石門森林公園、青秀山風(fēng)景區(qū)、南湖廣場。教育：南寧新二中（在建）、北大附中、東方外國語學(xué)校。交通：瑯東客運站及配套公交站醫(yī)療：處于榮和山水美地的中醫(yī)一附院門診5項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積33347.16M2其中道路用地面積：1041.19M2綠化用地面積：2636.45M2凈用地面積：29669.52M2居住總戶數(shù)：376戶居住人數(shù)：1000人建筑總占地面積：6971M2總建筑面積：76996M2地上總建筑面積：59152M2其中：住宅建筑面積：57269M2

27、半地下停車位：18741M2半地下架空商鋪面積：1883M2建筑密度：23.5%容積率：1.89綠地率：35%停車車位：346個小區(qū)戶型指標(biāo)：戶型設(shè)計經(jīng)典實用，各種戶型易于靈活組合及錯落布置?？蛷d開間較大，臥室均為南北朝向，開間較寬，采光通風(fēng)良好，大多數(shù)為一梯兩戶布局。戶型為：二室二廳（約79W）,三室二廳（約103138W之間），四室二廳（約153161訛之間），樓中樓（約132330m2左右），共6棟多層與小高層的建筑形式。按面積分：二室二廳二衛(wèi)79m236套三室二廳二衛(wèi)103138m2175套四室二廳二衛(wèi)153161m273套樓中樓132330m292套6開發(fā)條件項目用地沿民族大道，呈南

28、高北低之勢，兩端高差約45米左右，地質(zhì)勘察結(jié)果表明，項目用地范圍內(nèi)地質(zhì)情況正常，支持本項目的建設(shè)工程發(fā)展需要。周邊水電訊等公用市政管線，已沿路鋪設(shè)到位，完全滿足本項目的使用條件。7項目規(guī)劃設(shè)計理念項目地勢南高北低，從南至北依次三級高差走坡，是天然的山地風(fēng)貌，且擁有良好的景觀視線，規(guī)劃設(shè)計為國際現(xiàn)代建筑與白然完美和諧地結(jié)合在一起的山地景觀居住社區(qū)。7.1建筑規(guī)劃現(xiàn)代、簡潔、充滿動感的建筑、人性化的戶型空間、架空層綠化設(shè)計、新加坡式的園林景觀以及合理的建筑布局。社區(qū)規(guī)劃上，新加坡DC國際充分利用鳴翠谷的山地特點和現(xiàn)代城市發(fā)展的要求，以高度的規(guī)劃理念，強調(diào)生態(tài)居住的環(huán)境和更開闊的視野，創(chuàng)造一個與周邊

29、環(huán)境高度協(xié)調(diào)且獨具高尚品位的山地景觀居所。7.2項目產(chǎn)品市場定位：項目地段：高尚山地住宅項目氣質(zhì)：白然的、文化的、厚重的、城市的項目品質(zhì)感：極具品質(zhì)感園林景觀：引進(jìn)“山體公園”概念寬HOUSE超大客廳，多功能陽臺等等都顯示出居者的身份和檔次項目會所：引入“泛會所”概念，會所以運動為主題，凸顯項目人性化的建設(shè)7.3項目的主概念定位：首創(chuàng)南寧“山體養(yǎng)生園”社區(qū)7.4定位支持點：養(yǎng)生大宅+山體公園+泛會所+果林生活+和諧社區(qū)7.5項目泛會所規(guī)劃定位：泛會所闡釋：所謂泛會所就是將會所泛化、廣義化，從廣大社區(qū)的角度去拓展會所的空間，通過對會所和社區(qū)的整合，為業(yè)主創(chuàng)造一種獨特的健康和休閑生活方式，用以滿足

30、不同消費者的品位和需求。可以理解為:泛會所=社區(qū)會所。它所追求的是健康休閑生活中的唯美，既拋棄傳統(tǒng)的集中會所的消遣方式，又舍棄不實用的現(xiàn)代生活設(shè)施，營造出一個真正享受得起的社區(qū)居家模式會所主題：以運動為主，休閑為輔目的：迎合目標(biāo)客群心理需要，使其在工作之余，回家后，可以在這里盡情享受生活會所設(shè)施建議：健身室、乒乓球室、棋牌室、閱報室（愛心捐書閱覽室）、音樂欣賞室、美術(shù)欣賞室7.6“山體公園”規(guī)劃規(guī)劃設(shè)想由來：利用項目原有的天然山地地勢順勢而設(shè)，以白然山體景區(qū)的手法巧妙連接、配置節(jié)點，使人們有重返白然原生大白然的感覺。節(jié)點設(shè)置：（在原有園林規(guī)劃基礎(chǔ)上新增或改進(jìn)）瓜果園：營造山地果林美景山體疊泉（

31、或爆布）：水的設(shè)置將使小區(qū)增加靈性。山和水，構(gòu)筑起了本項目豐富、可延伸的精神內(nèi)涵。不僅在產(chǎn)品層面將核心優(yōu)勢提純、精煉，更在氣質(zhì)層面提升了項目的品牌高度，在情感層面貼合了目標(biāo)客群的心理需求和人生天地。7.7項目產(chǎn)品分類A臨街商鋪鳴翠谷的臨街商鋪，形式為沿街商業(yè)店鋪、便利超市等，定位為滿足小區(qū)居民的日常生活需求，為小區(qū)居民提供便捷服務(wù)。B高尚住宅鳴翠谷的住宅，以三房兩廳以上大戶型為主，由物管公司提供延伸增值服務(wù)，主要終端對象為南寧市中、高收入的常住居民及區(qū)內(nèi)來邕投資的商業(yè)人士。交通組織交通設(shè)計方面，采用人車分流體系。小區(qū)設(shè)計的四個出入口中，北側(cè)為主要人流出入口，將次要入口分別位于西北側(cè)、西南側(cè)、東

32、北側(cè)，主要為車行出入口，使機動車在小區(qū)出入口就直接進(jìn)入地下，不影響小區(qū)內(nèi)的安靜與安全。地下停車場面積達(dá)18741M2，可停346輛車，車位配比近1:1,可充分滿足整個小區(qū)對停車的需求。8工程周期設(shè)定8.1工程施工進(jìn)度周期安排如下：1）樁基工程：旦個月（2005年9月至11月）；2）地下室工程：2個月（2005年11月至2006年1月）；3）主體工程：4個月（2006年2月至2006年5月）；4）內(nèi)外墻砌筑裝修、其它：5個月（2006年6月至2005年10月）5）竣工驗收及小區(qū)總平施工：4個月（2006年11月至2007年2月）8.2項目工程進(jìn)展現(xiàn)狀：該項目整體施工，開工時間為2005年9月，預(yù)

33、計2007年2月竣工交付使用。目前項目已經(jīng)完成了場地平整工程，開始挖孔樁及地下室建設(shè)。第三章項目SWOT分析一、項目市場情況：1. 項目投資環(huán)境：項目所處的鳳嶺片區(qū)一一為南寧市生態(tài)型商務(wù)中心區(qū)，屬于整個廣西最具有投資價值的新興城區(qū)，區(qū)內(nèi)的投資項目一直倍受社會各界的關(guān)注，本項目地塊位于鳳嶺片區(qū)核心區(qū)域，直達(dá)民族大道約1公里。隨著鳳嶺片區(qū)的發(fā)展、完善，項目所在的城區(qū)所固有的高尚的居住氛圍必然帶來項目的價值提升。2. 項目的市場定位：根據(jù)市場的需求發(fā)展，項目定位為山地高尚住宅居住社區(qū)，其具備優(yōu)越的投資發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g。隨著項目所在的周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施（如：南寧新二中的建成投入使用）的不斷完善，加上周

34、邊縣市的影響，區(qū)域商業(yè)人流必然形成巨大的商務(wù)性居住與進(jìn)城購房投資的需求。因此項目很有創(chuàng)造區(qū)域購買熱點的機遇。3. 周邊主要項目銷售情況：鳳嶺片區(qū)以其優(yōu)越的地理位置、良好的綜合規(guī)劃條件、獨一無二的行政區(qū)位條件以及區(qū)域統(tǒng)一、高尚的居住氛圍，得到了各期開發(fā)樓盤的一致推行。目前區(qū)域內(nèi)的商品房供應(yīng)總量有限，先期開發(fā)的樓盤大多已經(jīng)進(jìn)入了銷售中后期，總體銷售狀況良好。大白然花園規(guī)模：占地面積302800平方米，總建筑面積23.14萬平方米。規(guī)戈U：以花園洋房以主導(dǎo)戶型，總戶數(shù)1085戶。銷售價格:4000元/m2榮和山水美地規(guī)模：3000畝（約200萬平米），規(guī)劃成A、B二地塊。其中A地塊占地面積45.11

35、7萬訛，分6組團(tuán)，A地塊建筑面積43.12萬W；B地塊尚未開發(fā)。規(guī)戈U：住宅31.642萬nf；公建11.48萬訛。A地塊住戶數(shù)：約2400戶。銷售情況：均價3700元/m2,開盤以來銷售火爆。香榭里花園規(guī)模：占地約20萬平米，總建筑面積約18萬平米規(guī)戈U：3000平方米景觀湖、8000平方米法式主題園林，約900戶的純法式住宅價格：3600元/m2翡翠園規(guī)模：占地面積512畝，高達(dá)30-100米的樓間距為生態(tài)綠化的實現(xiàn)提供了充裕的空間價格：3500元/m2春暉項目一期規(guī)模：占地58683平方米，總建筑面積12.13萬平方米，其中住宅9.2萬平方米，商業(yè)1.74萬平方米。規(guī)戈U：6棟16層高層

36、住宅，6棟11層小高層住宅，8棟5層多層住宅以及5棟別墅。沿中間規(guī)劃路兩側(cè)為特色商業(yè)，沿云景路為街鋪。小區(qū)內(nèi)的配套有幼兒園、會所、游泳池等。維也納花園規(guī)模：一期占地79935平方米，總建筑面積13.5萬平方米，其中住宅12.9萬平方米，商業(yè)5650平方米；二期占地78658平方米，總建筑面積11.8萬平方米，其中住宅10.5萬平方米，商業(yè)6950平方米規(guī)戈U：小區(qū)內(nèi)規(guī)劃為6個組團(tuán)，中心由西至東設(shè)有一貫穿的水體。塞納維拉花園規(guī)模：占地300畝規(guī)戈U：小區(qū)內(nèi)規(guī)劃為商業(yè)街、會所、網(wǎng)球場、泳池、幼兒園。均價：3800元/m2二、項目SWO登析項目優(yōu)勢：位于鳳嶺北區(qū)高尚居住區(qū)范圍、周邊道路修好后位置優(yōu)勢

37、更大典型的山地型住宅項目對面的規(guī)劃控制綠地停車位約達(dá)1:1南寧首個專設(shè)殘疾人通道的小區(qū)、衛(wèi)生間排水管暗埋前期的定向開發(fā)聚集了較高的人氣緊臨新二中本案地塊小，便于啟動，既有利于試探市場，也有利于打造品牌；項目機會：市場整體呈有序恢復(fù)、上升趨勢（南寧8月份房價繼續(xù)上漲:比去年同期上升3.7%,比7月份上升1.1%,樓市開始回暖）榮和山水美地、中房翡翠園、新天地別墅已在本區(qū)域打戰(zhàn)多年，有利于本項目借勢造勢。鳳嶺片區(qū)目前銷售市場缺乏小盤。三、客戶群體分析(1) 、目標(biāo)客群介定：根據(jù)項目產(chǎn)品特征和區(qū)域產(chǎn)品消費特征分析本項目的目標(biāo)客戶群體特征為：白住型：年齡構(gòu)成：35-45歲家庭構(gòu)成：3口之家為主職業(yè)構(gòu)成

38、：公務(wù)員、白領(lǐng)階層、小型企業(yè)主等中產(chǎn)階級購買目的：二次置業(yè)，改善居住環(huán)境消費特征：擁有十萬元以下私家車，普遍具有小資情結(jié)購買能力：30-50萬。外地客戶：其中，玉林、貴港、河池、欽州等二三線城市的中高收入消費者，是一個不容忽視的消費群體。據(jù)統(tǒng)計，鳳嶺的樓盤有近30%-40%勺成交客戶為“外地客”投資型客戶：目前市場上還有一部分房產(chǎn)投資者存在，他們更多地是關(guān)注地段和高性價比。目標(biāo)客戶群描敘：他們有豐富的物質(zhì)基礎(chǔ)，他們希望有健康的身體，享受更多的生活樂趣綜上所述，銷售擬走差異化推廣策略第四章項目投資估算一、項目投資財務(wù)分析（一）土地購置成本：1、土地轉(zhuǎn)讓金：80萬元仙X50畝=4000萬元2、土地

39、轉(zhuǎn)讓契稅：按合同價2900萬元計：約87萬元3、三通一平及場地平整：約500萬元小計：4587萬元（二）項目前期費用支出：1、勘測放線費：約2萬元2、地質(zhì)勘探費：8萬元3、總平設(shè)計、單體及施工圖設(shè)計費：共180萬元4、環(huán)保評估費：1萬元小計：191萬元（三）項目報建費：1、項目報建圖紙曬圖費：約1.5萬元左右2、新型墻體材料押金：收費標(biāo)準(zhǔn)：按住宅及辦公樓建筑面積4.6元/itf收取；58255m2X4.6元/m2=26.8萬元 3、項目招投標(biāo)費建筑質(zhì)量監(jiān)督費： 收費標(biāo)準(zhǔn)：按項目工程中標(biāo)價1.8%。收??；招投標(biāo)代理費： 收費標(biāo)準(zhǔn)：按項目工程中標(biāo)價1.8%。收??；編制標(biāo)底費：收費標(biāo)準(zhǔn)：按項目工程中

40、標(biāo)價1%。收?。槐卷椖空型稑?biāo)實際發(fā)生費用：12.5萬元（質(zhì)監(jiān)費）+12.5萬元（招標(biāo)代理費）+7萬元（標(biāo)底編制費）=32萬元4、交納散裝水泥專項押金費用：水泥用量約8350噸，收費標(biāo)準(zhǔn)：3元/噸8350噸X3元/噸=2.5萬元5、交納建筑安裝工程勞動保險費：收費標(biāo)準(zhǔn)：甲方按合同中標(biāo)價2%收?。▌诒ＹM）6929.64萬元（土建造價）X2%=138.6萬元6、征收建筑噪聲超標(biāo)排污費：（由環(huán)保局評估）約：10萬元7、農(nóng)民工資保障金：6929.64（土建造價）X2%=138.6萬元8、城市規(guī)劃綜合技術(shù)費：收費標(biāo)準(zhǔn)：住宅及其他按1.2元/m2收取76996m2X1.2元/m2=9.3萬元9、城市配套費：

41、收費標(biāo)準(zhǔn)：按中標(biāo)造價的3%6929.64萬元X3%=207.9萬元10、白蟻預(yù)防費：收費標(biāo)準(zhǔn)：按建筑面積2元/m2收取76996X2元/m2=15.4萬元11、建筑垃圾處理費：（由環(huán)衛(wèi)處評估）收費標(biāo)準(zhǔn)：3元/噸建筑垃圾約2萬元12、防雷檢測收費：（由氣象局防雷辦評估）收費標(biāo)準(zhǔn)： 第三類防雷建筑物，按每根接地檢測點60元/測點次收取； 電氣預(yù)留接地，60元/測點次收取； 六層（含六層以上），1270元/棟； 證書工本費，10元/棟；+=9萬元13、物業(yè)管理招標(biāo)備案登記費：約2萬元14、預(yù)售測繪費：76996m2X1元/m2=7.7萬元合計：730萬元15、臨時接電費：10萬元16、燃?xì)夤艿涝O(shè)計安

42、裝費：376戶彳100元/戶=116.6萬元（四）工程主體土建造價：按小高層框架900元/nf的平均造價計算：76996m2X900元加=6929.64萬元（五）小區(qū)公共配套設(shè)施投入：1、供水工程：約80萬元2、供電：約135萬元3、室外排污工程：約80萬元4、室外道路工程：約250萬元5、綠化工程：約80萬元6、路燈工程：約50萬元7、圍墻工程：約50萬元8、安防工程（含周界防范及門禁系統(tǒng)）：約80萬元10、消防工程：（含戶外消防栓及各樓層消防應(yīng)急設(shè)備）：188萬元11、電梯及安裝費：17臺短4萬元/臺=480萬元12、用電增容費：250KVAX500KVA=12.5萬元合計：1485.5萬元（六）工程監(jiān)理費：6929.64萬元刈=69.3萬元（七）項目管理費：（含人員工資、獎金及公差費）（暫按項目總投資13992.44萬元計）13992.44萬元X1.5%=210