鐵嶺淺水灣物業(yè)管理實施方案(第一太平)

1、鐵嶺淺水灣物業(yè)管理實施方案方案目錄FANGANMULU方案編制說明1物業(yè)概況2物業(yè)管理思路5管理目標和分項指標8機構(gòu)設(shè)置和人員配備11物質(zhì)裝備計劃15物業(yè)管理費用及相關(guān)測算21管理措施3357員工培訓(xùn)55淺水灣銷售、招商配合構(gòu)想方案編制說明FANGANBIANZHISHUOMING一、依據(jù)鐵嶺市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法（以下簡稱條例）及其實施細則以及國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；二、根據(jù)委托方提供的及我公司目前所了解的關(guān)于“淺水灣”建筑特點、物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關(guān)資料；三、我公司管理制度及ISO9000質(zhì)量體系規(guī)定；四、我公司歷年豐富的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗。物業(yè)概況WUYEGAIKU

2、ANG淺水灣位于，占地面積平方米，總建筑面積1053200平方米，共有住房6868套。綠化率大于35%,配套有地下停車場約平方米，共個車位；有幼兒園、會所、社區(qū)健康服務(wù)中心文化動站、老年活動中心、居委會等多種配套設(shè)施。淺水灣鋪設(shè)了先進的光纖通信系統(tǒng)，采用先進的局域網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)寬帶高速上網(wǎng)服務(wù)。家居智能安防系統(tǒng)、燃氣遠程抄表、閉路監(jiān)控、停車場和門禁“一卡通”、離線式電子巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)等智能設(shè)施一應(yīng)俱全。先進的智能化配套設(shè)施，使住戶盡享高科技、高標準服務(wù)帶來的安全舒適的生活。物業(yè)管理思路WUYEGUANLISILU數(shù)字化社區(qū)零距離服務(wù)淺水灣物業(yè)管理思路淺水灣是一個高規(guī)

3、格、高檔次的住宅小區(qū)，居住的人員具有較高的文化素養(yǎng)和生活品位。該小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、建筑上較之以前均有新的突破，所以，在物業(yè)管理上，我們將根據(jù)淺水灣的綜合情況，進行新的突破。“尊重業(yè)主的需求和期望，提供業(yè)主期待的服務(wù)”是我們?yōu)闃I(yè)主提供服務(wù)的理念和質(zhì)量方針，“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”是我們管理新思路的集中體現(xiàn)。建立服務(wù)平臺，為業(yè)主提供零距離服務(wù)建服務(wù)平臺，為業(yè)主提供零距離服務(wù)是公司針對淺水灣獨特的智能化、網(wǎng)絡(luò)化、科技化硬件條件，而設(shè)計的獨特服務(wù)。一是在管理處設(shè)置綜合服務(wù)中心，實施一站式管理，讓業(yè)主的入住裝修、日常費用繳交、投訴處理均可在綜合服務(wù)中心一次性全部完成。綜合服務(wù)中心與前端服務(wù)中心、一線服務(wù)

4、人員、數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)構(gòu)成一個系統(tǒng)服務(wù)體系，是管理處服務(wù)的神經(jīng)中樞。二是對各級服務(wù)人員實行“首問責(zé)任制”，管理處規(guī)定：管理處任何人員，接到業(yè)主的信息，不論時間、地點、事由，均要在最短的時間內(nèi)給業(yè)主有效的解決或指引，否則責(zé)任均由第一個接到信息者負責(zé)。三是利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)增加服務(wù)、溝通渠道，通過寬頻網(wǎng)絡(luò)將我們的服務(wù)與業(yè)主的需求無時無刻聯(lián)系在一起，無論業(yè)主在任何場地，只要他愿意可隨時滿足他的物業(yè)管理服務(wù)需求。建數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理與服務(wù)淺水灣是一個智能化設(shè)備比較齊備的小區(qū)，淺水灣智能化設(shè)施主要由小區(qū)寬帶局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、停車場智能管理

5、系統(tǒng)和門禁“一卡通”等組成。良好的硬件條件是建立數(shù)字化社區(qū)的前提條件，管理處將利用現(xiàn)有的硬件條件，把淺水灣建設(shè)成一個數(shù)字化社區(qū)，實施數(shù)字化管理。利用小區(qū)智能化設(shè)備、設(shè)施，管理處在淺水灣建立物業(yè)管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，并通過公司辦公自動化系統(tǒng)的支持，管理處將實施數(shù)字化管理與服務(wù)。通過家庭數(shù)據(jù)控制終端對淺水灣所有家庭進行安全監(jiān)控、自動抄送水電氣三表數(shù)據(jù)；通過電子巡更系統(tǒng)方式，隨時了解保安人員的執(zhí)勤情況；通過可視對講系統(tǒng)可以直接觀看來訪者并與之通話；通過小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對小區(qū)大門、電梯、公共場所、地下停車場等處進行全天候監(jiān)視，并將數(shù)據(jù)進行存儲處理；通過停車場管理系統(tǒng)的IC卡和車輛圖像自動識別，對出入小區(qū)車

6、輛實行智能化管理；通過使用具有住戶身份識別、車輛進出識別、門禁開啟、社區(qū)消費功能的小區(qū)“一卡通”實施個性化管理；實施“數(shù)字化數(shù)區(qū)，零距離服務(wù)”是一個系統(tǒng)管理工程，在采取以上管理方式和措施外，實施規(guī)范管理是基礎(chǔ)保障。我公司的管理體系已相當(dāng)科學(xué)、完善，在淺水灣的日常管理上，我們將嚴格按公司ISO900質(zhì)量管理體系進行運作。為讓淺水灣的物業(yè)管理契合物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，在淺水灣實施ISO9000質(zhì)量管理體系的同時，將在社區(qū)逐步推行實施ISO14000環(huán)境管理質(zhì)量體系、OHSAS18000安全管理質(zhì)量體系，讓淺水灣的業(yè)主享受更高檔次的服務(wù)管理。除此之外我們將在淺水灣實施更多的特色服務(wù)：車輛管理采取人車分

7、流、IC卡和車輛圖像自動識別；社區(qū)文化挖掘傳統(tǒng)功能，突出多樣化、個性化。管理目標和分項指標GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO一、總體目標在管理合同期內(nèi)把淺水灣管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，在淺水灣住宅區(qū)達到硬件指標后，承諾：管理合同生效后，淺水灣住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗收交付使用一年內(nèi)達到鐵嶺市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標準，并獲得有效證書；三年內(nèi)達到省級或國家級物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標準，并獲得有效證書。二、分項指標為把淺水灣管理成為鐵嶺市物業(yè)管理的典范，在物業(yè)管理過程中，將參照全國城市

8、物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)評分標準，結(jié)合所確定的管理目標及質(zhì)量方針，將相應(yīng)的保證措施匯列如下：序號指標名稱標準承諾標準指標計算依據(jù)采取的措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）+總的房屋建筑面積X100%采用小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，分區(qū)負責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，嚴格審批裝修管理，健全檔案記錄。2房屋零修、急修及時率99%100%匯及時完成的次數(shù)二零修、急修次數(shù)X100%建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實行24小時維修制度。3

9、維修工程質(zhì)量合格率100%100%E（報告期評定為合格的單位工程建筑面積）+匯（報告期驗收鑒定的單位工程建筑面積）X100%分項監(jiān)督，工程維護處嚴格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。序號指標名稱標準承諾標準指標計算依據(jù)采取的措施4維修工程優(yōu)良率99%口維修優(yōu)良數(shù)x100%匯維修總數(shù)°嚴格監(jiān)督，嚴格把關(guān)，確保功效。5維修工程質(zhì)量回訪率100%口維修租戶滿意人數(shù)x100%匯維修租戶人數(shù)建立維修回訪制度，及時征求意,見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。6清潔保潔率99%99%匯已保潔的面積一X100%匯區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實到人，每天進行16小時保潔工作，巡

10、查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核制度，確保物業(yè)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。7化糞池、雨水井、污水井完好率99%口化糞池、雨水井完好數(shù)匯化糞池、雨水井總數(shù)X100%每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。8大型及重要機電設(shè)備完好率99%100%匯大型機電設(shè)備完好數(shù)匯大型及機電設(shè)備總數(shù)建立完善的巡查制度，嚴格管理，健全檔案記錄。9公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率98%X100%完好數(shù)匯公共設(shè)施、雕塑總數(shù)X100%每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。10排水管、明暗溝完好率99%完好數(shù)匯排水管、明暗溝總數(shù)每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。11道路完好

11、率95%96%林腌路面積匯區(qū)內(nèi)道路總面積X100%落實責(zé)任人，堅持對道路、路燈及停車場等公用設(shè)施進行日常巡視、檢修和定期維護保養(yǎng)，由維修工監(jiān)督執(zhí)行，各主管配合檢查落實。并建立健全檔案記錄，確保公共設(shè)施完好并正常使用。12車單完停場徵95%96%T完好數(shù)匯停車場、車棚總數(shù)、/4ha0/13路燈完好率95%99%A100%匯完好路燈盞數(shù)一*100%匯區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)14物業(yè)內(nèi)治安案件發(fā)生率1%01%0T案件發(fā)生次數(shù)匯區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)X1000%0實行24小時保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中心24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立入序號指標名稱標準承諾標準指標計算依據(jù)采取的措

12、施行摩、被、車車率自車托汽知1%01%0匯車輛總被盜數(shù)匯物業(yè)登記車輛總數(shù)X1000%0住期“人防為主、技防為輔，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保物業(yè)用戶人身財產(chǎn)安全。15消防設(shè)施設(shè)備完好率98%99%匯消防設(shè)備完好數(shù)匯消防設(shè)備數(shù)X100%每天進行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。16火災(zāi)發(fā)生率1%00工火災(zāi)受災(zāi)人數(shù)X1000%匯區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和）演習(xí)，加大宣傳和檢查力度，由保安進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保物業(yè)安全。17違章發(fā)生率1%00.5%。匯違章發(fā)生次數(shù)x1000%匯區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制

13、度，跟蹤管理，）及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。18違章處理率及時率99%匯及時處理數(shù)X100%匯違章發(fā)生數(shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。19人業(yè)合理專訓(xùn)率管員培格99%上培訓(xùn)合格數(shù)x100%匯參加培訓(xùn)數(shù)加強培訓(xùn)力度，并對培訓(xùn)過程進行有效的監(jiān)控和檢查。20業(yè)主有效投訴率業(yè)主投訴處理率投訴回訪率2%o95%95%2%o100%100%上有效投訴次數(shù)匯區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)X1000%0T完成處理投訴次數(shù)匯有效投訴次數(shù)X100%仁已回訪投訴租戶數(shù)匯投訴租戶總數(shù)X100%按照政策規(guī)定做好做細各項工作，采取措施，

14、加強與租戶的溝通，定期走訪租戶，征求管理意見，強化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)，及時為租戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。21業(yè)主對物業(yè)管理的滿意率95%95%T調(diào)杳和戶滿意人數(shù)X100匯調(diào)查租戶人數(shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)、助殘服%務(wù)，個性社區(qū)服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。序號指標名稱標準承諾標準指標計算依據(jù)采取的措施22綠化完好率95%99%匯完好綠化覆蓋囿積X100匯區(qū)內(nèi)綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護隊伍，責(zé)任到人，片區(qū)負責(zé)與巡視制度相結(jié)%合，發(fā)現(xiàn)問題及時修補，確保物業(yè)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土

15、裸露。23機電設(shè)備完好率95%100%匯運行完好臺數(shù)X100匯計劃運行臺數(shù)完善機電設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除。24應(yīng)急反應(yīng)速度接至I信息后90秒模擬測試應(yīng)急反應(yīng)分隊由巡邏人員組成，受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度，熟悉物業(yè)內(nèi)治安角落，在接到信息后，由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊及時到達現(xiàn)場處理。機構(gòu)設(shè)置和人員配備JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI、機構(gòu)設(shè)置根據(jù)淺水灣的實際情況，成立了淺水灣客戶服務(wù)中心，具體的機構(gòu)和人員安排如下:二、人員配備及素質(zhì)要求機構(gòu)設(shè)置和人員配備管理人員（9人）崗位人數(shù)工

16、作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)主任1全面負責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作本科工程師副主任1分管小區(qū)物業(yè)的各項工作經(jīng)濟師物業(yè)助理1前臺文員2接待業(yè)主日常咨詢、投訴、修、辦理入伙、車位辦理、回訪、特約服務(wù)、各類證件辦理工作；出納兼資料員1負責(zé)管理處的財務(wù)收支、辦理住戶托收、管理業(yè)主檔案和住宅技術(shù)檔案資料管理等工作。助理會計師飲事員2負責(zé)管理處膳食和食堂的管理。高中二級廚師注：以上人員全部持物業(yè)管理上崗資質(zhì)證書工程技術(shù)組人員（16人）崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)網(wǎng)絡(luò)工程師1分管小區(qū)計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)站和家庭智能化系統(tǒng)建設(shè)、維護、運行等工作。本科工程師機電運行人員7負責(zé)小區(qū)機電設(shè)備、消防設(shè)施的正常運行，監(jiān)察運行狀

17、況和及時處理設(shè)備的一般故障。本科2名大專5名工程師1人高級電工3人中級技工3人維修工6負責(zé)小區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護及業(yè)主室內(nèi)有償維修服務(wù)，前期主要是負責(zé)保修服務(wù)。大專1人中專5人中級電工4人中級技工2人（三）公共秩序組人員（26人）崗位人數(shù)，作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)隊長1全面負責(zé)小區(qū)的治安、消防和車輛管理。大專助理經(jīng)濟師助理1協(xié)助隊長負責(zé)小區(qū)的管理。班長3負責(zé)當(dāng)班小區(qū)的治安和車輛管理。（1人/班）道口6負責(zé)小區(qū)2個出入口的治安和車輛進出（發(fā)卡等）。（1人/口）樓內(nèi)巡邏3負責(zé)樓宇內(nèi)各層的公共安全巡視等，均有專業(yè)上地下停車場巡邏6負責(zé)地下停車場的巡視和車輛管理（夜班抽調(diào)出1人來加強地面和道口。崗證書地

18、面巡邏3負責(zé)小區(qū)的巡視和治安。值班室3監(jiān)控中心值班，負責(zé)安防、消防、機電運行的監(jiān)控和調(diào)度（四）環(huán)境管理組人員（10人）崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)隊長1全面負責(zé)小區(qū)的清潔、消殺、二次供水。高中助理醫(yī)師1人園2技工人室內(nèi)保潔員6負責(zé)小區(qū)公共走廊、二邊樓梯、室內(nèi)公共設(shè)施、電梯內(nèi)外、大面日常保潔。室外保潔員1負責(zé)小區(qū)綠化帶、公共走廊、路面、散水波、雕塑、廣告牌、地卜室、地下停車場、裙樓、管理處辦公室的保潔。垃圾清運及消殺員1負責(zé)室內(nèi)、地卜室、外圍除“四害”工作，二次供水水池清洗、加藥。綠化工1負責(zé)小區(qū)綠地修剪、除草、養(yǎng)護（五）機電組人員（3人）崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)電梯技術(shù)員1負責(zé)小區(qū)

19、全部電梯的驗收和檢測，定期進行維修和搶修工作。中級電梯工1人電奮技術(shù)員1負責(zé)小區(qū)全部供配電設(shè)備和消防設(shè)施的驗收和檢測，定期進行維修和搶修工作。助工1人給排水技術(shù)員1負責(zé)小區(qū)供水設(shè)備和設(shè)施的驗收和檢測，定期進和維修、清洗和搶修工作。4助工1人物質(zhì)裝備計劃WUZIZHUANGBEIJIHUA、現(xiàn)代化管理設(shè)備類廳P名稱數(shù)量單價合計（元）用途或備注1計算機7臺700049000辦公自動化2不間斷電源UPS8臺50040003交換機1臺150015004雙絞線300M26005打印機A3幅向1臺400040006網(wǎng)絡(luò)相關(guān)軟件1套20000200007物業(yè)管理軟件1套1000001000008非接觸式IC

20、卡車輛管理系統(tǒng)1套150000150000車輛管理9全自動攝像跟蹤識別系統(tǒng)1套200000200000自動監(jiān)控小計529100、辦公用品廳p名稱數(shù)量單價合計（元）用途或備注1辦公桌、椅21套500105002主任辦公桌、椅1套300030003會議室會議臺1張300030004折疊椅50張6834005辦公大堂沙發(fā)1張300030006柜式空調(diào)2臺6000120007電話6部30018008傳真機1部300030009保險柜1個1500150010點鈔機1臺1300130011驗鈔機2臺9018012復(fù)印機1臺100001000013業(yè)主資料柜6個630378014文件柜12個63075601

21、5資料柜自做400016文具一批1000017業(yè)主檔案袋21002420018投影儀1部1500015000社區(qū)文化活動用19攝像機1部5000500020數(shù)碼相機1部5000500021音響1套200002000022彩電29寸1臺3000300023交通車1輛10000010000024宿舍寢具52套5002600025廚房裝備用具1套4000040000小計296220、清潔綠化工具廳P名稱數(shù)量單價合計（元）用途或備注1吸塵機1臺150015002剪草機1臺340034003綠籬修剪機1臺180018004機動噴霧器1臺200020005手動噴霧器2臺501006垃圾車3部1000300

22、07綠化清運車1臺1651658樓層垃圾桶158個5079009果皮箱20個3060010清潔工具9套300270011綠化工具1套500500小計23665四、維修工具廳P名稱數(shù)量單價合計用途或備注1電焊機1臺8008002切割機1臺150015003手提砂輪機1臺2602604疏通機1臺3503505沖擊鉆1臺150015006手電鉆1臺5005007潛水泵1臺1200120084M鋁合金梯1部15015092.5M鋁合金梯1部120120101.5M鋁合金梯2部11022011電工工具1套60060012管道上工具1套909013木工工具1套30030014瓦工工具1套20020015高

23、空作業(yè)工具1套1000100016空調(diào)工工具1套1000100017常用材料備件1批1000010000小計19790五、治安、交通、消防管理裝備廳P名稱數(shù)量單價合計用途或備注1無線對講系統(tǒng)1套10002500025機2警棍10根303003警示牌25塊10025004車輛減速駁16塊1000160005消防云梯1套150015006推車式1211火火器2套100020007消防斧頭2把501008專用消防扳手2把30609防毒向具20套120240010鋼盔20套100200011消防靴20套80160012手提式1211滅火器200支2004000013訓(xùn)練器材1套1000010000小計

24、103460物業(yè)管理經(jīng)費及相關(guān)測算WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN、淺水灣物業(yè)管理經(jīng)費收費原則：1、嚴格按照鐵嶺市物業(yè)管理行業(yè)收費標準收??；2、按照管理費“收支平衡、略有節(jié)余”原則收??；3、定期公布管理費收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。、淺水灣物業(yè)管理經(jīng)費來源：管理服務(wù)費、智能化維護費、公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經(jīng)營收入等。1、管理服務(wù)費在對淺水灣實行“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”，保障服務(wù)質(zhì)量的情況下，淺水灣物業(yè)管理收費標準，具體標準暫擬為：多層住宅物業(yè)：1.0元/平方米月高層住宅物業(yè)：1.5元/平方米月商業(yè)物業(yè)：2.0元/

25、平方米月別墅物業(yè)：2.5元/平方米月2、公用設(shè)施專用基金按照條例及其實施細則以及市住宅相關(guān)規(guī)定，發(fā)展商在淺水灣物業(yè)移交時，應(yīng)一次性向業(yè)主委員會劃撥專用基金?；饦藴蕿椋洪_發(fā)物業(yè)除地價以外的建設(shè)總投資的2%。此基金由區(qū)住宅局設(shè)立專帳管理，?？顚Ｓ糜谧≌瑓^(qū)內(nèi)重大設(shè)施改造。需使用時，由物業(yè)公司申請，經(jīng)業(yè)主管理委員會核準后執(zhí)行。（具體執(zhí)行及相關(guān)細節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)）4、房屋本體維修基金按照條例及其實施細則規(guī)定，此項收費在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。標準為：0.25元/心月。5、車輛保管費、車輛場地使用費按條例規(guī)定，停車場按照產(chǎn)權(quán)分離的原則，即由物業(yè)管理公司對轄區(qū)停車場進

26、行管理，同時按照相關(guān)規(guī)定收取車輛停放費用，所得收入計入管理經(jīng)費，用于管理開支。按照深圳市住宅區(qū)車輛停放費用收取最新規(guī)定，收取標準為：地下車庫：100元/年.車；6、向業(yè)主（住戶）提供多種有償便民服務(wù)費及其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費用。、管理虧損的解決方法在保持本方案優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)水準的情況下，根據(jù)目前測算，淺水灣每月管理費用總收入為18.855萬元,總支出為35.424萬元,每月實際虧損約16.569萬元。為解決管理虧損，保持淺水灣高水準物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法：1、管理單位強化內(nèi)部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。2、按條例規(guī)定，切實保證“兩房、一金”落實到位。四、淺水灣管理費用

27、測算表淺水灣管理費用測算匯總表廳P項目月費用（萬元）數(shù)據(jù)來源（附后）1總收入18.855收入測算表2總支出35.424=(1)+(10)(1)人員工資8.5146人員工資測算表(2)辦公費用10.251辦公費用測算表(3)公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護費3.661公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護費測算表(4)清潔衛(wèi)生費0.9118清潔衛(wèi)生費測算表(5)綠化養(yǎng)護費0.1629綠化養(yǎng)護費測算表(6)公共秩序管理費1.441公共秩序管理費測算表公用電費5.1公用電費及其它費用測算表(8)其它費用0.6277公用電費及其它費用測算表(9)物業(yè)管理傭金3.067公用電費及其它費用測算表(10)稅收1.6868公用電費及其它費

28、用測算表3結(jié)余負16.569=總收入-總支出序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總備注1住宅管理費面積61219.52M2,每平米1.7元,入住率96%61219.52K7元X96%9.992住宅空置管理費面積61219.52M2,每平米1.760%元,空置率4%612159.52K02元總0.2491.7元X60%3商業(yè)用房管理費面積3600M2,每平米4.2元3600>4.2元1.511.7元上浮150%4管理處商鋪租賃費總建筑面積61219.52X2%=122.4M2每平米租金65兀)122.465元0.795停車位費總車位306個，每個車位200元,收費率80%1180>250

29、元X85%4.8966臨時停車位30位/天30X5元X30天0.457戲水池經(jīng)營綜合測算9000元/月9000元0.9008有償服務(wù)綜合測算700元/月700元0.07總收入1+818.855注：空置房管理服務(wù)費是根據(jù)深住199716號關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費有關(guān)事項的通知第六條第（二）項制定。商業(yè)用房管理服務(wù)費是根楣深物價1997141號關(guān)于下達我市物業(yè)管理服務(wù)收費指導(dǎo)標準的通知第七項。根據(jù)鐵嶺市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法第二十條，高層住宅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總備注1主任、副主任主任1人,副主任1人，每人月總工資5000元5000元

30、>21.0002物業(yè)助理1名助理，每人月總工資1800元1800元M0.183房管員名事務(wù)員,1名出納，每人月總工資1800元1800元M0.184機電運行技術(shù)員2名，每人月工資1500元1500元>20.35維修工2名，每人月工資1500元1500元>20.36炊事員2名,每人月總工資1300元1300元>20.267清潔綠化人員9名,每人月總工資900元900元X90.818保安人員正副隊長2名，每人月工資2500元，保安24名，每人月工資1100元2500元>2+1100元>243.149工資附加費人員工資總額的40%=社保18.5%+福利基金14%+

31、工會2%+教育1.5%+力口班2%力兀X38%2.3446一、人員工資小計（其中網(wǎng)絡(luò)人員，設(shè)備維護技術(shù)員工資已算在相關(guān)的維護費中，此處不計）8.5146注：工資標準按行業(yè)從業(yè)人員中等水平測定O序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總%備注1交通通訊交通車1部2500元/月，電話6部，每部400元/月，傳真機500元/月，差旅費、通信費人均50元，共30人2500元X1+400元X6+500元X1+50元X300.692低值易耗，辦公，水電,業(yè)務(wù)費，培訓(xùn)費綜合測算名管理人員人均月消耗220元220元刈00.198僅統(tǒng)計管理層3服裝費名管理人員冬、夏裝綜合測算2000元/人年2000元與0T20.54廣

32、告，宣傳，書報，標識標牌，社區(qū)文化綜合測算5500元/月5500元0.555辦公自動化維護費管理處的辦公局域網(wǎng)絡(luò)、計算機硬件和軟件維護費綜合測算1000元/月1000元0.16開辦費及辦公固定資產(chǎn)折舊交通車10萬，辦公設(shè)施及物品34.5萬，裝修20萬,入住資料印刷4萬,標識牌5萬，籌備期人員工資10萬，宿舍及食堂裝修10萬，入住現(xiàn)場5萬,不可預(yù)見費8.7萬共分5年折舊共計100.47萬100.47萬Y512)1.6745二、辦公費用小計1+63.7125公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護費測算表序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總備注1電梯維修保養(yǎng)、年檢費每臺維護費每月500元，年檢費每臺800元，共20臺(

33、500+80042)次01.1332供配電系統(tǒng)低壓配電柜檢修費1.5元/KVA月，共1250KVA1.512500.18753柴油發(fā)電機維護費每臺1200元，共1臺12000.124公共照明系統(tǒng)日光燈管9元/支，日光燈8001,半年代-次，整流器15元/只，共800只,2年代-次，日光燈架25元/個，共500只,4年代-次，節(jié)能燈泡3元/個，約2000個，半年代-次，燈頭2元/個，約2000個，2年代-次，應(yīng)急標志燈，250元/盞，共盞，每年更換15%.0.562746消防系統(tǒng)消火栓1元/臺月400臺，防排煙風(fēng)機5元/臺月,13臺，風(fēng)閥1元/個月，158個，噴淋頭0.05元/個月,1800個，

34、防火卷簾門10元/臺月,2臺，煙溫感每年更換5%,每個800元，共1500個,模塊每年更換15%,每個250元，共200個1150X+38>5+400X1+5000>0.05+76X10+4000>5%X800勺2+600>5%X250勺20.65887供水系統(tǒng)生活、消防泵檢修費40元/臺月，共4臺，管道油漆1.5元/米，每年一次,6000米,閥門每年更換14個,平均每個300元,水池?t洗，1856方，12元/方年，水池檢驗費1200元/個年，共4個。40>10+(150001.5+300刈0)42+1598M2勺2+1200X15T20.35168排水系統(tǒng)排水

35、泵檢修費10元/臺月，共30臺，排水管、下水道每年更換10%,每米6元，共3500米.30>10+(350010%<6)420.05259公共道路、雨污水井蓋詳細數(shù)據(jù)不明，綜合測算暫定為600元/月6000.0610戲水池綜合測算每年租金、維護保養(yǎng)，水電費、藥費和人員（季節(jié)工）,60000元/年6-120.511社區(qū)雕塑小品綜合測算每月3503500.035三、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護費小計1+113.661注：設(shè)施設(shè)備明細詳見附表三淺水灣公共設(shè)備設(shè)施明細表序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總%備注1強裝費冬裝100元/套X44X2,夏裝90元/套X44X2(10044>2+90M

36、4X2)-120.1392工具費應(yīng)圾塑料桶50元X158個,2年折舊，應(yīng)圾袋每天每層1個0.15元（158層）,應(yīng)圾車，3_nM000元/部,5年折舊，每部維護費月50元,機動噴務(wù)器，1臺，每臺2000元,3年折舊，月維護費用50元158%0受勺2+1589XX0.1530+(3>1000芍一12+3X50)+(2000312+50)1.1353消殺費綜合測算每戶每月1.0元1.0>6310.0634化糞池清理每年清理一次，共1個，每個4000元4000-120.03335清潔用料、用水綜合測算每平米0.015元/月X_261000M0.015610000.09156比圾清運費商業(yè)

37、部份，每天二車，每車75元X3075X2X300.450暫定價四、清潔衛(wèi)生費小計1+70.9118序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果）占總%備注1服裝費1個人，冬裝100元/套，每人2套，夏裝90元/套每人2套(100X2X1+90X2X1)勺20.0322工具費剪草機3400元，綠籬機1800元,3年每月維護費100，元,清運車1臺,700元/臺及4,每月維護費每部20元，其它簡單工具每月200元(3400+1800)36+(1X00)+(1700&4+1X20)+2000.04943農(nóng)藥化肥綜合測算每平米0.3元/年，綠地面積9800平米9800>0.3420.02454彖化水費

38、綜合測算每平米月0.03噸，每噸2.25元9800>0.03以250.66155補苗費綜合測算0.02m2/月9800>0.020.0196五、綠化養(yǎng)護費小計1+50.1629公共秩序管理費測算表序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果（萬元/月）占總備注1強裝費每人冬夏裝4套，每套150元，共25人150X4X25T20.1252裝備費對講機25部,1000元陪B,3年更新,發(fā)射臺1部5000元,5年更新，對講機附件維護費每部200元/年，巡邏自行車4輛，300元/輛,1年更新，維護費每輛月20元1000>253+12+5000+5勺2+200凌5勺2+300必T2+20M0.137

39、513低值易耗，辦公,業(yè)務(wù)費綜合測算每人20元/月20X250.054停車場設(shè)施設(shè)備維護費道閘2個6600元/個、崗?fù)?個8000元/個6年折舊、維護費300元/月，車位線及附件維護費500元/月，(6600次+12000>2)-612+300+25000.33175保險費小區(qū)公共責(zé)任保險5000元/年,300元/位年,336個車位，按80%計算(5000+300336X0.80)120.65376車位租金70元/位年，306個車位，按80%計算7006>0.80120.1428六、公共秩序管理費小計1+61.441電費及其它費用測算表序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總備注七公用電

40、費總電力日均使用電量：2500度2500M0天X0.68元/度5.1八業(yè)主委員會辦公費一年5元/戶，共631戶631X5元+120.0263九不可預(yù)見費一至八項之和的2%計一+六X2%,30.06855X2%0.6014十物業(yè)管理傭金一至九項之和的10%一+七X10%,!1!X10%3.067稅收一+六+八+十之和的5%一+六+八+九+十X5%,!X5%1.6868小計七+廿一10.4815總支出一+十二35.424結(jié)余=總收入-總支出16.569注：業(yè)主委員會辦公費根據(jù)鐵嶺市業(yè)主管理委員會規(guī)則（試行）第二章第五條制定。單位：（萬元/月）序號項目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總備注一、智能化維護費（

41、收入）1智能化維護費總戶631戶，每戶12元，入住率95%12元X631X95%0.7194一、智能化維護費（支出）1網(wǎng)絡(luò)工程師1名,每人月總工資2500元2500元XI0.2502網(wǎng)絡(luò)管理員1名，月總工資16001600元0.1603工資附加費人員工資總額的38%!力兀X38%0.15585服裝費!名管理人員每人年3套，每套800元800元X1X3+12=0.024低值易耗，辦公，業(yè)務(wù)費，培訓(xùn)費名技術(shù)人員人均月消耗300元300元X20.0606!智能化設(shè)備用電樓層父換機！臺,30W/臺,主干交換機臺,0.5KW/臺，計算機臺,400W/臺臺，一天12小時7管理中心設(shè)備維護綜合測算每月維護費

42、4000元4000元0.48智能化網(wǎng)絡(luò)運行費用綜合測算2000元2000元0.29家庭安防報警自動抄表等系統(tǒng)維護費綜合測算每月維護費5000元5000元0.510閉路監(jiān)控系統(tǒng)綜合測算每年維護保養(yǎng)，更換材料費,20000元/年20000元+120.166711巡更系統(tǒng)維護1套,綜合測算500元/月500元0.0512不可預(yù)見費1+8的2%0.022113物業(yè)管理傭金1+9的10%0.160314稅收1+10的5%0.0882合計1+142.2331結(jié)余收入-支出1.5137注:智能化人員還需維修人員協(xié)助，人員費用未計入管理措施GUANLICUOSHI淺水灣的物業(yè)管理服務(wù)分為前期管理和正常期管理兩

43、個階段，在日常管理服務(wù)中按公司ISO9000物業(yè)管理質(zhì)量體系運作能完成基本服務(wù)，但針對淺水灣物業(yè)智能化、網(wǎng)絡(luò)化的特性，業(yè)主的服務(wù)需求和期望，為順利實施管理思路和做法，達到淺水灣實施特色管理、提供特色服務(wù)的目的，管理處對前期管理階段、正常期管理階段存在的所有服務(wù)流程進行了識別和分析，對其中的特殊流程、重要流程、新增流程進行重新設(shè)計并制定了相應(yīng)的措施，這些措施主要有:接管驗收實施措施辦理入住實施措施裝修監(jiān)管實施措施日常事務(wù)實施措施綠化保潔實施措施公共秩序?qū)嵤┐胧C電管理實施措施智能化管理實施措施社區(qū)網(wǎng)絡(luò)管理與服務(wù)措施社區(qū)服務(wù)實施措施本方案僅列舉了接管驗收、入住辦理、裝修監(jiān)管、安全管理、環(huán)境衛(wèi)生及綠

44、化管理、設(shè)施設(shè)備的維修及維護幾個措施作為本方案的參考資料：接管驗收實施措施成立淺水灣籌備處，主要是準備和了解有關(guān)淺水灣的土建資料、配套資料、智能化資料、入住資料及相關(guān)表格。為日后的接管驗收、入住辦理、裝修監(jiān)管等工作做準備，并為未來淺水灣的管理進行了周密的調(diào)研和策劃。（一）準備階段1、人員分組按土建（含室內(nèi)部份）、機電、消防、智能化等專業(yè)項目進行人員分工，負責(zé)對小區(qū)的公共配套設(shè)施設(shè)備的驗收和接管。機電組：將供水、供電、消防、電梯、智能化系統(tǒng)的資料按序收集，設(shè)計各種驗收記錄表，交籌備處匯總審閱后存檔。工程組：整理、收集、繪制各種示意圖交辦公室匯總，設(shè)計各種項目驗收記錄表，報籌備處審閱存檔。A、住戶

45、門內(nèi)部分：地面、墻體、天花、水、電、氣、門窗、陽臺、衛(wèi)生間、廚房、排水、空調(diào)孔、對講、門鎖。B、住戶門外部分：消防通道、層間走廊、扶手、各種門、窗、強電井、弱電井、管道井、保潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體井蓋、墻體、地面、天花、雨水管系、排污管系、地下管網(wǎng)、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及停車用水泥墩、公共衛(wèi)生間、地下管理用房、綠化水系、廣場涼亭、店面、公共電照、開關(guān)、熟悉以上項目的施工情況，收集相關(guān)資料，重點收集大堂平面圖、層間平面圖、地下室停車場平面圖，繪制：層間消防疏散平面圖、各種房屋平面圖（土建）、地下停車場平面圖、入住辦理辦公室（帶衛(wèi)生間平面圖及材料報價工期報告）、設(shè)計各

46、種驗收記錄表。事務(wù)組：熟悉小區(qū)各型房層基本情況，報辦公室備案。同工程組熟悉戶內(nèi)各種設(shè)備及各種戶型的結(jié)構(gòu)布局，熟悉供水、排水、供電、供氣、電視、電話、對講、安防系統(tǒng)的管網(wǎng)走向、功能使用等，熟悉小區(qū)內(nèi)各型房屋數(shù)量、面積、方位等，報籌備處備案。裝修組：熟悉各型房層結(jié)構(gòu)，選擇裝修垃圾堆放點，了解并熟悉市政府關(guān)于“家居裝修”法規(guī)條例，了解交納裝修稅的全過程，繪制各型房層結(jié)構(gòu)平面圖。報辦公室備案。2、相關(guān)資料準備由籌備處主任負責(zé)。淺水灣物業(yè)驗收、入住、裝修資料整理匯總后交領(lǐng)導(dǎo)小組審定。收費標準及樓宇裝修外觀標準等相關(guān)資料請示報告，呈市主管部門及市住宅局批準。資料印刷。3、辦公設(shè)備、裝備計劃辦公設(shè)備：計算機

47、、刻字機、復(fù)印機、空調(diào)、打印機、桌椅、交件柜、過塑機、驗鈔機、點鈔機。裝備：各類工具、對講機。制作類：各類牌匾、導(dǎo)向指示、場景布置、入住儀式，電梯轎廂加封、入住辦理點加封、裝修辦理點加封、員工宿舍加封。4、人員培訓(xùn)制定淺水灣接管人員專業(yè)培訓(xùn)方案，交籌備處審批后組織實施。（二）驗收接管階段由籌備處主任牽頭總負責(zé)，組織各專業(yè)小組按各專業(yè)不同類別驗收接1、驗收接管程序初驗：同住宅局工程管理站、施工單位共同聯(lián)合初驗，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題，提出整改意見，由施工單位按標準要求按時整改，并認真做好初次驗收備忘錄。合驗：再次同住宅局工程管理站、施工單位共同對初驗提出整改意見項目進行驗收，對不合格之處再次提出整改意

48、見，由施工單位按標準要求即時整改，整改后會同相關(guān)部門進行確定驗收并共同簽字蓋章。資料圖紙交接：建設(shè)單位向物業(yè)公司交接資料圖紙，按照深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例第五章每三十七條規(guī)定，移交住宅區(qū)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會（物業(yè)公司）移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：A、住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；R本體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；C地下管網(wǎng)竣工圖；D其它必要的資料。工程保修：與建設(shè)單位簽訂保修協(xié)議，規(guī)定保修的內(nèi)容、保修的時間、保修款的收取與返還、實施保修的標準和程序等，保修期滿后，與施工單位簽署驗收報告。2、分類驗收一機電組：資料類：產(chǎn)品調(diào)試報告書（高、低壓變配電，發(fā)電機、電梯、水泵、消防主機、智能化系統(tǒng)等）、產(chǎn)品使用說明