維修服務(wù)手冊(cè)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上引言物業(yè)工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目范圍內(nèi)房屋的日常維護(hù)管理工作。主要負(fù)責(zé)水、電、消防、電梯、弱電設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)、保養(yǎng)工作，保證水、電正常供應(yīng)，弱電信號(hào)正常，電梯運(yùn)行安全可靠，并及時(shí)接受其他部門和業(yè)主的維修要求。每年更新設(shè)備清單并于年底前完成制定年度設(shè)備維修保養(yǎng)工作計(jì)劃，以達(dá)到設(shè)施設(shè)備管好、用好、修好、改造好之目標(biāo)，從而延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備使用壽命確保服務(wù)質(zhì)量穩(wěn)定與提高，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、增值。維修服務(wù)手冊(cè)目錄序號(hào)文件名稱文件編號(hào)版本頁(yè)碼備注1強(qiáng)電設(shè)備管理YGPM-Sm-AAO2-52弱電設(shè)備管理YGPM-Sm-AAO6-93空調(diào)暖通設(shè)備管理YGPM-Sm-AAO10-114給排水

2、設(shè)備管理YGPM-Sm-AAO12-165公共維修日常管理要求YGPM-Sm-AAO17-207內(nèi)部管理控制要求YGPM-Sm-AAO21-258管理制度YGPM-Sm-AAO26-329應(yīng)急預(yù)案YGPM-Sm-AAO33-39專心-專注-專業(yè)強(qiáng)電設(shè)備管理1.0目的：保證小區(qū)內(nèi)的強(qiáng)電設(shè)施、設(shè)備處于良好運(yùn)行和備用狀態(tài) 2.0適用范圍：陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)強(qiáng)電設(shè)施的管理 3.0 術(shù)語(yǔ)：4.0 職責(zé)：4.1工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的日常的操作和維護(hù)保養(yǎng)4.2 工程負(fù)責(zé)人進(jìn)行工作安排、巡查、監(jiān)督5.0 方法和過(guò)程5.1配電房/間5.1.1每天應(yīng)巡視各主要配電房，并確保日常應(yīng)上鎖，未經(jīng)許可非工作人員不得入內(nèi)。

3、5.1.2做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防小動(dòng)物等進(jìn)入配電房/間。5.1.3巡視時(shí)需檢查環(huán)境衛(wèi)生、燈光照明、母線母排、開關(guān)、接觸器、儀表、指示燈、電表是否正常，并記錄相關(guān)數(shù)據(jù)。5.1.4若巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)有異味、異聲、不正常的發(fā)熱應(yīng)即刻切斷相應(yīng)回路檢查，同步通知工程負(fù)責(zé)人。5.1.5配電房/間的環(huán)境溫度應(yīng)在40攝氏度以下，超出上述溫度時(shí)應(yīng)采取有效措施降溫。5.1.6對(duì)停止使用半年以上的設(shè)備（根據(jù)各地區(qū)實(shí)際環(huán)境條件），在恢復(fù)送電前，必須作絕緣電阻測(cè)試，避免發(fā)生意外。5.1.7高壓配電房若需作業(yè)操作，需根據(jù)高壓配電房安全操作制度進(jìn)行。5.1.8每年兩次根據(jù)低壓控制柜、配電柜及電氣設(shè)備保養(yǎng)記錄表進(jìn)行維護(hù)

4、保養(yǎng)作業(yè)，并在夏天高峰期測(cè)量、記錄主要母排、母線槽、電纜等連接處的溫度情況。5.1.9各類水泵電機(jī)應(yīng)根據(jù)“給排水設(shè)備”維護(hù)周期每半年進(jìn)行電機(jī)絕緣的測(cè)試（如需要更換電機(jī)軸承）等。5.2發(fā)電機(jī)5.2.1對(duì)發(fā)電機(jī)房每天至少一次巡檢簽到并每月試運(yùn)行一次。5.2.2巡檢時(shí)需包括如下內(nèi)容：消防設(shè)施的有效性、門鎖的功能、送排風(fēng)機(jī)是否正常、油箱和油管系統(tǒng)有無(wú)滲漏、環(huán)境衛(wèi)生情況、光照效果、隔音墻有無(wú)受損（若有）、發(fā)電機(jī)是否在“自動(dòng)”狀態(tài)、發(fā)電機(jī)各預(yù)熱電加熱工作是否正常、蓄電池有無(wú)漏液或連接處氧化現(xiàn)象、蓄電池充電系統(tǒng)是否正常等。5.2.3日常發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)需根據(jù)發(fā)電機(jī)組維護(hù)保養(yǎng)制度進(jìn)行。5.3戶外電控箱和用電設(shè)備

5、5.3.1戶外電控箱應(yīng)確保門鎖常閉，箱體和箱體四周穿線孔做好防水、防潮及散熱處理，箱體應(yīng)有“有電危險(xiǎn)”等警示標(biāo)識(shí)，箱體無(wú)明顯腐蝕生銹跡象。5.3.2路燈、庭院燈、泛光照明、圍墻燈等啟停時(shí)間根據(jù)節(jié)假日及天氣變化調(diào)整，并報(bào)工程負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目經(jīng)理，若有時(shí)間控制器需每周校準(zhǔn)時(shí)間和漏電保護(hù)一次。5.3.3所有戶外照明燈具固定應(yīng)牢固，燈具接頭處安全可靠，照射角度正確，無(wú)明顯銹蝕現(xiàn)象。5.3.4每周目測(cè)“航空燈”運(yùn)行是否正常。5.4電梯5.4.1日常管理要求5.4.1.1電梯機(jī)房門鎖良好，機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)異味、無(wú)明顯異聲，告示牌清晰掛于顯眼處。5.4.1.2使用中電梯需張貼電梯使用須知及各種警示、提醒標(biāo)識(shí)。5.4.1

6、.3機(jī)房通風(fēng)良好，溫度不得超過(guò)35°C，相對(duì)濕度不大于85%，保證沒(méi)有雨水侵入的可能。5.4.1.4 機(jī)房的滅火器材確保有效性。5.4.1.5機(jī)房的緊急救援操作規(guī)程、注意事項(xiàng)等制度齊全，并掛在明顯處。5.4.1.6 機(jī)房照明、電源插座要保持良好。5.4.1.7機(jī)房不得住人、存放雜物等，應(yīng)保持清潔，不得有明顯灰塵。5.4.1.8補(bǔ)償鏈運(yùn)行時(shí)無(wú)碰撞及明顯異聲。5.4.1.9當(dāng)電梯出現(xiàn)故障時(shí)，立即通知并要求電梯維保人員排除故障，并通知客戶中心按客戶服務(wù)手冊(cè)進(jìn)行派工處理。 5.4.1.10故障排除后在機(jī)電設(shè)備故障記錄表及派工單上完善相關(guān)記錄。 5.4.1.11發(fā)現(xiàn)電梯困人事件時(shí)，中控室人員不

7、間斷與被困人員通話進(jìn)行安撫工作，工程維保人員20分鐘內(nèi)施救完畢。 5.4.1.12電梯機(jī)房、井道、底坑不得有雜物和滲水現(xiàn)象。5.4.1.13日常電梯管理維護(hù)由物業(yè)專業(yè)人員及電梯維保公司的相關(guān)專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施。 5.4.1.14專業(yè)電梯保養(yǎng)公司每月根據(jù)電梯維保合同（不低于 15天 1 次的標(biāo)準(zhǔn)）對(duì)電梯進(jìn)行全面的檢查保養(yǎng)，并做好各項(xiàng)數(shù)據(jù)的檢測(cè)維修記錄，物業(yè)工程部留底。 5.4.1.15物業(yè)電梯專業(yè)人員負(fù)責(zé)對(duì)電梯作周檢。并按電梯周巡檢記錄表要求填寫巡檢情況。 5.4.1.16工程部負(fù)責(zé)人每月對(duì)巡檢情況進(jìn)行審核簽字。 電梯年檢 5.4.2.1物業(yè)專業(yè)人員配合，電梯維保單位負(fù)責(zé)實(shí)施，每年填寫電梯檢測(cè)申請(qǐng)

8、表并報(bào)送當(dāng)?shù)厥。ㄊ校┨胤N設(shè)備安全檢測(cè)中心進(jìn)行年檢。 5.4.2.2在電梯使用合格證到期前必須完成年檢工作并取得新的電梯使用合格證（電梯限速器每?jī)赡昴隀z一次）。合格證需在電梯轎箱內(nèi)張貼。 5.4.2.3電梯檢測(cè)報(bào)告由物業(yè)資料室統(tǒng)一歸檔管理。 5.4.3日常保養(yǎng)及維修 5.4.3.1根據(jù)國(guó)家電梯相關(guān)規(guī)范制定并簽署電梯維修保養(yǎng)合同，監(jiān)督電梯維保公司嚴(yán)格按照合同要求進(jìn)行保養(yǎng)及檢測(cè)，并保留相關(guān)記錄。 5.4.3.2電梯保養(yǎng)需提前 24 小時(shí)告知客戶中心，以便打印、張貼維保通知。 5.4.3.3在電梯檢修或保養(yǎng)過(guò)程中需安放警示標(biāo)識(shí)牌。工作完成后必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具和物品，防止遺留。 5.4.3.4電

9、梯維保公司在每月 25 日前須提交次月電梯維保計(jì)劃，并由物業(yè)項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人審核后實(shí)施。 6.0 相關(guān)記錄： 6.1 R-Sm-01-A絕緣電阻測(cè)試記錄 6.2 R-Sm-02-A電氣工作票 6.3 R-Sm-03-A機(jī)電設(shè)備故障記錄表 6.4 R-Sm-04-A柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄表 6.5 R-Sm-05-A配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄表 6.6 R-Sm-06-A低壓配電房巡檢記錄 6.7 R-Sm-07-A電梯周巡檢記錄表弱電設(shè)備管理1.0目的：保障園區(qū)弱電設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行及可靠性2.0范圍：適用于陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)弱電設(shè)施的管理3.0術(shù)語(yǔ)：無(wú)4.0職責(zé)：4.1工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)日常的操作和維護(hù)保養(yǎng)

10、4.2 工程部負(fù)責(zé)人進(jìn)行工作安排和巡查、監(jiān)督及聯(lián)系外部資源5.0過(guò)程和方法控制:5.1消防控制系統(tǒng)5.1.1消防系統(tǒng)控制主機(jī)應(yīng)獨(dú)立設(shè)置記錄本（記錄內(nèi)容包括但不限于時(shí)間、事件、處理情況、記錄人等），發(fā)生任何非正常情況須記錄在案，并將主機(jī)打印的各種記錄完好保存以備查閱（或黏貼在記錄本相應(yīng)的報(bào)事記錄旁邊），工程部負(fù)責(zé)人每天查閱復(fù)核。5.1.2系統(tǒng)內(nèi)突發(fā)各類報(bào)警，消控中心當(dāng)值人員應(yīng)立刻通知相應(yīng)巡查人員趕撲報(bào)警點(diǎn)處警（要求5分鐘內(nèi)），并將現(xiàn)場(chǎng)情況及時(shí)反饋于消控中心。5.1.3因裝修不可避免相關(guān)報(bào)警，應(yīng)事先做好交接記錄和安全臨時(shí)處理及主機(jī)上懸掛相關(guān)告示。5.1.4因裝修需要增減噴淋頭時(shí)，相關(guān)的放水及補(bǔ)水作

11、業(yè)必須于施工當(dāng)日內(nèi)完成，確保水系統(tǒng)處于工作狀態(tài)。5.1.5每季度需進(jìn)行消防設(shè)施設(shè)備聯(lián)動(dòng)測(cè)試。5.1.6每月需進(jìn)行緊固接線樁頭、清灰及末端設(shè)備測(cè)試檢查（包括溫感、煙感、手報(bào)、防火卷簾、備用電源等），每半年為一個(gè)循環(huán)周期。5.1.7每?jī)赡晷鑼⑺袦馗?、煙感進(jìn)行清洗（根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）。5.1.8遇設(shè)備損壞，原則上需當(dāng)天完成修復(fù)；若不能修復(fù)需請(qǐng)示工程主管及協(xié)調(diào)其他部門做好安全防范措施，直至修復(fù)。5.2電子圍欄和紅外對(duì)射：5.2.1每月定時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地模擬測(cè)試并核對(duì)報(bào)警區(qū)域。5.2.1.1電子圍欄短路測(cè)試：用金屬線短路兩個(gè)負(fù)極或兩個(gè)正極，約過(guò)5秒左右（根據(jù)使用產(chǎn)品型號(hào)），主機(jī)對(duì)外輸出報(bào)警，撤銷短路情況

12、機(jī)器30秒后恢復(fù)正常（或手動(dòng)復(fù)位）。5.2.1.2電子圍欄開路測(cè)試：任意拔掉接線柱上的一根絕緣線，約過(guò)5秒（根據(jù)使用產(chǎn)品型號(hào)）主機(jī)對(duì)外輸出報(bào)警，撤銷開路情況機(jī)器30秒后恢復(fù)正常（或手動(dòng)復(fù)位）。5.2.1.3電子圍欄斷電測(cè)試：拔掉電源插頭，此時(shí)若有后備蓄電池電源，可由蓄電池單獨(dú)供電。5.2.1.4紅外對(duì)射：人為阻斷紅外線光束，主機(jī)對(duì)外輸出報(bào)警，查看報(bào)警防區(qū)與阻斷位置是否一致，確認(rèn)后復(fù)位。5.2.2每月定時(shí)檢查系統(tǒng)各支架、線路的牢固度和松緊度以及樹葉綠化的影響，必要時(shí)緊固調(diào)整和修剪（如因喬木生長(zhǎng)造成誤報(bào)則應(yīng)即時(shí)進(jìn)行修剪）。5.2.3每月需進(jìn)行主機(jī)清灰和戶外電箱的鎖具、箱體防水和散熱的檢查保養(yǎng)，每半

13、年需緊固各接線柱和線路的整理。5.2.4電子圍欄需每隔10米左右懸掛一塊專用的“電子圍欄，禁止攀爬”警告牌。5.3視頻監(jiān)控系統(tǒng)5.3.1每月進(jìn)行末端攝像機(jī)角度的調(diào)整工作（根據(jù)實(shí)際和中控人員的管理要求），同時(shí)調(diào)整查閱影像資料的保存時(shí)限、清晰度和矩陣的操作靈活性。5.3.2每月定時(shí)清洗攝像頭防護(hù)罩，每半年為一個(gè)保養(yǎng)周期。5.3.3每月測(cè)試攝像機(jī)的電壓，確保在正常的電壓范圍內(nèi)。5.3.4每月進(jìn)行清灰工作（包括錄像機(jī)、顯示器、監(jiān)視器），每季需進(jìn)行錄像機(jī)內(nèi)部的清灰工作，并檢查散熱風(fēng)扇的工作情況，如需則進(jìn)行更換或加注潤(rùn)滑油。5.4安防系統(tǒng)5.4.1門對(duì)講5.4.1每月需現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試各功能的使用效果（包括影像、

14、語(yǔ)音、報(bào)警、開門等功能），同時(shí)檢查各門口機(jī)的固定、防水、遮陽(yáng)的效果。5.4.2每季需測(cè)試電源、緊固模塊、接線柱，進(jìn)行清灰和線路整理。5.4.3定期測(cè)試戶內(nèi)門對(duì)講系統(tǒng)各功能系統(tǒng)（包括影像、語(yǔ)音、報(bào)警、開門等功能），測(cè)試周期為一年。5.4.2戶內(nèi)緊急報(bào)警按鈕5.4.2.1每季需緊固和整理主機(jī)、各模塊、電源及接線柱線路，并進(jìn)行清灰工作。5.4.2.2定期測(cè)試戶內(nèi)緊急報(bào)警按鈕的靈活性、功能性和復(fù)核報(bào)警地址碼，測(cè)試周期為一年。5.4.3電子巡更5.5.3.1每次使用前需確認(rèn)巡更棒電池電量，避免數(shù)據(jù)丟失及不能正常使用。5.5.3.2每次使用前需確認(rèn)巡更棒存儲(chǔ)空間，避免無(wú)法數(shù)據(jù)存儲(chǔ)。5.5.3.3定期校核時(shí)

15、間，及核對(duì)巡更數(shù)據(jù)是否有丟失或線路錯(cuò)誤。5.5.3.4每次巡更須留意固定巡更點(diǎn)有無(wú)松脫、變形及接觸不良，若有應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換。5.6機(jī)動(dòng)車道閘系統(tǒng)5.6.1道閘在工作時(shí)，嚴(yán)禁打開箱蓋和箱門，避免發(fā)生意外。5.6.2落桿時(shí)禁止在檔桿（欄）下擺放物品或人員站立、走動(dòng)。5.6.3停電時(shí)應(yīng)關(guān)閉總電源后用手把手動(dòng)搖擺旋至閘桿（欄）在垂直位置。5.6.4嚴(yán)禁調(diào)整平衡彈簧、限位開關(guān)及光電開關(guān)限位，如需要調(diào)整應(yīng)有供應(yīng)商或?qū)I(yè)人員進(jìn)行，并做好記錄。5.6.5每月進(jìn)行清灰和線路整理及緊固保養(yǎng)，包括箱體和各電子設(shè)施的防水、防潮處理。5.6.6確保整體設(shè)施設(shè)備的整潔歸一，不得有明顯的腐爛、生銹、線路外露、箱體（蓋）關(guān)

16、閉不嚴(yán)等現(xiàn)象，如需要?jiǎng)t進(jìn)行防腐、防銹處理和更換密封條工作。5.6.7若有免費(fèi)車輛（如消防、公安及其他特殊車輛）應(yīng)在系統(tǒng)內(nèi)設(shè)置免單功能健及手動(dòng)記錄相關(guān)信息（如抓拍的照片，事由等）。5.8背景音樂(lè)5.8.1每月定期清灰及緊固線路、測(cè)試電壓和緊急事故廣播的切換試驗(yàn)（戶外實(shí)施需檢查其防水、防潮功能，特別是線路過(guò)渡盒）。5.8.2如長(zhǎng)時(shí)間不使用應(yīng)定期（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)天氣情況）通電，可利用自身元器件發(fā)熱來(lái)去除潮氣。5.8.3開關(guān)設(shè)備電源之前，把功放的音量旋鈕旋至最小，避免因誤操作而對(duì)音箱的危害。5.9弱電設(shè)施注意事項(xiàng)5.9. 1嚴(yán)禁非工作存儲(chǔ)設(shè)備進(jìn)入系統(tǒng)主機(jī)。 5.9.2嚴(yán)禁利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行無(wú)關(guān)作業(yè)。 5.9.3

17、嚴(yán)禁擅自修改任何運(yùn)行程序文件。 5.9.4嚴(yán)禁擅自修改任何 IP 地址和運(yùn)行數(shù)據(jù)。 5.9.5設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)清晰，無(wú)明顯銹蝕，線路敷設(shè)狀況良好、綁扎整齊。5.9.6定期備份系統(tǒng)及運(yùn)行數(shù)據(jù)。5.9.7設(shè)置使用、修改權(quán)限。5.9.8設(shè)備保養(yǎng)的運(yùn)行參數(shù)符合產(chǎn)品使用要求。 6.0 文件記錄 6.1 R-Sm-08-A 消防、視頻保養(yǎng)記錄6.2 R-Sm-09-A 周界、門對(duì)講、紅外報(bào)警保養(yǎng)記錄表6.3 R-Sm-10-A 背景音響系統(tǒng)檢查測(cè)試記錄6.4 R-Sm-11-A 車管系統(tǒng)保養(yǎng)記錄6.5 R-Sm-12-A 消防報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試記錄空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備管理1.0目的：規(guī)范送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)操作

18、，確保風(fēng)機(jī)的正常運(yùn)行。為地庫(kù)提供良好的通風(fēng)條件及火警發(fā)生時(shí)風(fēng)機(jī)能自動(dòng)聯(lián)動(dòng)運(yùn)行。2.0范圍：適用于陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)施的管理3.0術(shù)語(yǔ)：無(wú)4.0職責(zé)：4.1工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)日常的操作和維護(hù)保養(yǎng)4.2工程負(fù)責(zé)人進(jìn)行落實(shí)工作和巡查、監(jiān)督及聯(lián)系外部資源5.0過(guò)程和方法控制:5.1送排風(fēng)機(jī)5.1.1每天按規(guī)定進(jìn)行啟停及巡檢工作（采用聞、聽、看、摸等手段進(jìn)行），確保正常運(yùn)行5.1.2每周進(jìn)行一次風(fēng)機(jī)房日常保潔工作，確保作業(yè)場(chǎng)地整潔無(wú)雜物。5.1.3每月對(duì)消防送排風(fēng)機(jī)（或不經(jīng)常用的風(fēng)機(jī)）試運(yùn)行測(cè)試（每次不少于10分鐘），確保有效待機(jī)狀態(tài)。5.1.4每季度進(jìn)行一次風(fēng)機(jī)保養(yǎng)工作：5.1.4.1檢查軸承潤(rùn)

19、滑情況，視運(yùn)行頻率適當(dāng)增補(bǔ)或更換相匹配的潤(rùn)滑油（測(cè)量溫度、運(yùn)行電流及有無(wú)異聲）。5.1.4.2檢查傳動(dòng)皮帶的松緊度（運(yùn)行時(shí)保證皮帶在最松的狀態(tài)且不跳動(dòng)和打滑）和主動(dòng)輪從動(dòng)輪確保在同一直線上（若發(fā)現(xiàn)傳動(dòng)皮帶有老化或開裂現(xiàn)象需更換）。5.1.4.3檢測(cè)電動(dòng)機(jī)的運(yùn)行電流及風(fēng)閥的啟閉動(dòng)作和電機(jī)絕緣情況。5.1.4.4緊固控制柜內(nèi)所有接線柱、校準(zhǔn)時(shí)間及進(jìn)行清灰工作。5.1.5每年對(duì)設(shè)備系統(tǒng)整體進(jìn)行防腐保養(yǎng)作業(yè)，包括支架、法蘭、螺栓、風(fēng)閥和金屬風(fēng)管等（去除已銹蝕表面，刷涂?jī)傻婪冷P漆和兩道面漆）。5.2機(jī)房分體空調(diào)：5.2.1每月定時(shí)清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)（若運(yùn)行環(huán)境差可兩周一次）并做好清洗記錄。5.2.2每年5月

20、份進(jìn)行一次散熱翅片清洗、制冷劑測(cè)試壓力、測(cè)試運(yùn)行電流及緊固接線柱（采用翅片專用清洗液配合清水沖洗）。5.2.3每年6月至10月每天對(duì)電梯機(jī)房、監(jiān)控中心等特殊機(jī)房進(jìn)行巡查測(cè)溫。5.3換氣扇5.3.1廁所、設(shè)備機(jī)房、儲(chǔ)物間等場(chǎng)所的換氣扇需每月進(jìn)行清灰及潤(rùn)滑保養(yǎng)。5.4故障處理5.4.1送排風(fēng)機(jī)不啟動(dòng)或效率下降：5.4.1.1檢查電源是否到位、正常5.4.1.2檢查控制柜是否有異味、燒焦現(xiàn)象或接線柱松脫5.4.1.3檢查皮帶松緊度和葉輪有無(wú)受損5.4.1.4聯(lián)系外部售后維修專業(yè)公司5.4.2分體空調(diào)不工作或效果不佳：5.4.2.1遙控器失靈，先確認(rèn)遙控器和電池的有效性，（可將遙控器紅外發(fā)射端對(duì)準(zhǔn)手機(jī)

21、攝像頭操作，若有發(fā)光代表該按鍵功能正常）。5.4.2.2將空調(diào)主電源進(jìn)行失電、上電動(dòng)作，再進(jìn)行遙控操作5.4.2.3根據(jù)說(shuō)明書指引，進(jìn)行手動(dòng)操作。5.4.2.4檢測(cè)其運(yùn)行電流和高低壓側(cè)壓力與額定名牌比對(duì)，若低于正常范圍需補(bǔ)充相應(yīng)制冷劑。5.4.2.5撥打相應(yīng)售后服務(wù)維修電話5.4.3換氣扇異聲或不工作5.4.3.1檢查葉輪是否變形或運(yùn)動(dòng)部件固定情況5.4.3.2檢查電源和電機(jī)5.4.3.3更換6.0文件記錄6.1 R-Sm-13-A 通風(fēng)機(jī)巡查記錄表 給排水設(shè)備管理1.0目的：1.1保證項(xiàng)目供、排水正常及符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)1.2保證在任何情況下消防系統(tǒng)設(shè)備能正常啟動(dòng)運(yùn)行1.3保證給排水系統(tǒng)暢通，

22、為業(yè)戶創(chuàng)造良好的工作與生活環(huán)境1.4防止故障的發(fā)生和擴(kuò)大2.0范圍：適用于陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)給排水設(shè)施的管理3.0術(shù)語(yǔ)：無(wú)4.0職責(zé)：4.1工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備日常的操作和維護(hù)保養(yǎng)4.2 工程負(fù)責(zé)人進(jìn)行工作安排、巡查、監(jiān)督5.0過(guò)程和方法控制:5.1水箱：5.1.1每周檢查每個(gè)水池（箱），應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無(wú)滲漏，檢查口應(yīng)加蓋，水池（箱）周圍及定蓋應(yīng)清潔、干凈、上鎖。5.1.2水池（箱）應(yīng)每隔6個(gè)月（根據(jù)當(dāng)?shù)卣螅┣逑础⑾疽淮危ㄇ逑磿r(shí)間宜跳開正常的工作時(shí)間或高峰時(shí)段），清洗員應(yīng)持有衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的健康證，并取得政府部門認(rèn)可的“水質(zhì)監(jiān)測(cè)報(bào)告”。5.1.2.1在水池（箱）內(nèi)作業(yè)時(shí)，光源應(yīng)使用手電

23、筒、應(yīng)急燈，或供電電壓在36v以下的安全照明燈。5.1.2.2水池（箱）消毒人員需要戴防護(hù)眼鏡和口罩，如果在水池（箱）內(nèi)感到頭暈、氣喘，則應(yīng)馬上離開水池（箱）到外面呼吸新鮮空氣。5.1.2.3排放水時(shí)應(yīng)提前關(guān)閉水池（箱）進(jìn)水閘閥，經(jīng)使用讓水池（箱）水位降到最低控制水位，以免浪費(fèi)。5.1.3水箱內(nèi)的液位控制裝置應(yīng)每半年進(jìn)行測(cè)試、保養(yǎng)。5.1.3滲漏水故障，選用符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)建材維修5.2減壓閥組：5.2.1每周巡檢一次，記錄相關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)。感官應(yīng)無(wú)滲水和銹蝕現(xiàn)象，各閥門及壓力表處在正常范圍5.2.2一用一備應(yīng)每周切換使用，確保備用閥組處在待工作狀態(tài)5.2.3生活供水應(yīng)根據(jù)水箱清洗頻率清洗

24、保養(yǎng)減壓閥組5.2.4故障處理：5.2.4.1維修保養(yǎng)時(shí)使用備用閥組，確保不影響正常使用5.2.4.2減壓效果不佳：先調(diào)整減壓控制導(dǎo)閥，再檢查各控制閥門及連接管是否有堵塞現(xiàn)象5.2.4.3拆卸清洗閥體，查看內(nèi)部器件有無(wú)受損，若有即可更換5.3給水泵：5.3.1巡檢要求：5.3.1.1每?jī)尚r(shí)對(duì)設(shè)備巡視簽到一次，對(duì)下列情況應(yīng)增加巡視次數(shù)5.3.1.1.1水泵有過(guò)負(fù)荷或負(fù)荷有明顯增加時(shí)5.3.1.1.2剛安裝完畢投入使用或檢修、改造及長(zhǎng)期停用后重新投入使用5.3.1.1.3水泵缺陷近期有發(fā)展或運(yùn)行中有可疑現(xiàn)象5.3.2.巡檢項(xiàng)目5.3.2.1支架無(wú)銹蝕、損壞；螺栓、螺絲無(wú)松動(dòng)斷裂；防振墊無(wú)損壞。5

25、.3.2.2運(yùn)行過(guò)程中有無(wú)異常振動(dòng)、噪音。5.3.2.3檢查軸承溫度不允許比環(huán)境溫度高出60，且軸承溫度不超過(guò)90。5.3.2.4檢查軸封有無(wú)滲水、水管與水泵連接完好，接口無(wú)松動(dòng)、泄露。5.3.2.5水泵進(jìn)出端閥門動(dòng)作靈敏、準(zhǔn)確、無(wú)銹蝕、無(wú)滴漏、標(biāo)示牌按設(shè)備狀態(tài)懸掛。5.3.2.6壓力表完整無(wú)損壞，連接牢固無(wú)滴漏，表面清潔，讀數(shù)準(zhǔn)確，指針靈敏。5.3.3水泵保養(yǎng)（每半年保養(yǎng)）5.3.3.1檢查泵體外觀應(yīng)無(wú)破損，銘牌完好，水流方向指示及水輪轉(zhuǎn)向指示明確清晰，整體外觀整潔，各部油漆完好。如有不妥應(yīng)進(jìn)行處理或油漆。5.3.3.2檢查潤(rùn)滑油情況，進(jìn)行補(bǔ)充，若油質(zhì)改變或變色，有雜物等應(yīng)予以更換。5.3.

26、3.3檢查機(jī)械密封器的密封情況，若有漏水現(xiàn)象應(yīng)更換機(jī)械密封器等元件。5.3.3.4聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。5.3.3.5檢查或校正泵體與電機(jī)聯(lián)接的軸心線，緊固機(jī)座螺絲并做除銹防銹處理。5.3.3.6生活水泵等運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆卸兩端軸承進(jìn)行清洗和更換潤(rùn)滑脂，如有磨損應(yīng)更換軸承。5.3.3.7用手轉(zhuǎn)動(dòng)聯(lián)軸器2-3圈，應(yīng)感覺(jué)輕松且輕重均勻，并注意辨別泵體內(nèi)有無(wú)摩擦聲和異物滾動(dòng)等雜聲，如有則應(yīng)設(shè)法排除，并將聯(lián)軸器的護(hù)罩安裝好。5.3.3.8泵的主要易損件包括彈性聯(lián)軸器、機(jī)械密封、動(dòng)靜環(huán)、O型橡膠卷、軸承、填料壓板等，維保時(shí)需注意仔細(xì)檢查，如損壞應(yīng)及時(shí)更換。5.3.4 閘閥、管道及

27、附件的保養(yǎng)（2米內(nèi)與水泵相連的同時(shí)保養(yǎng)）5.3.4.1 各閥門的檢查，閥門開、關(guān)靈活可靠，內(nèi)外均無(wú)滲漏現(xiàn)象。如有不靈活、不可靠、滲漏情況應(yīng)進(jìn)行處理或更換。5.3.4.2單向止回閥動(dòng)作應(yīng)靈活自如，閥體內(nèi)外均無(wú)滲水現(xiàn)象，閥芯間隙正常無(wú)銹蝕（可利用閥體前后壓力表判斷止回閥性能），若有不妥應(yīng)進(jìn)行修復(fù)或更換。5.3.4.3檢查壓力表的情況，壓力表指示應(yīng)準(zhǔn)確，表盤清晰（若壓力表有問(wèn)題應(yīng)進(jìn)處理、送檢或更換）。5.3.4.4 檢查管道及各附屬元件，表面應(yīng)整潔干凈，油漆應(yīng)完整無(wú)脫落現(xiàn)象。如有問(wèn)題應(yīng)進(jìn)行修復(fù)、處理、更換、刷漆。5.3.5故障處理：5.3.5.1汽蝕異音：檢查進(jìn)水系統(tǒng)是否順暢（或清洗進(jìn)水過(guò)濾器和檢查

28、單向閥）并排氣處理5.3.5.2松動(dòng)異聲：檢查水泵葉輪、軸套在軸上是否松動(dòng)（若有會(huì)周期性的發(fā)出“咯噔咯噔”的撞擊聲），及檢查軸承的潤(rùn)滑和磨損情況。5.3.5.3泵體溫度偏高：根據(jù)汽蝕方式排查及檢查水泵出口的閥門和管道是否通暢5.4消防水系統(tǒng)5.4.1：消防泵同5.3給水泵5.4.2消火栓泵和噴淋泵不低于每季進(jìn)行一次試運(yùn)行（手動(dòng)和自動(dòng)切換操作，確保在火警狀態(tài)下能正常啟動(dòng)），每次運(yùn)行時(shí)間不少于5分鐘，管網(wǎng)頂部（屋面）試驗(yàn)消火栓出口噴水射程需滿足國(guó)家及地方要求5.4.2.1啟泵前需檢查各地角螺栓、管線及法蘭是否松動(dòng)，閥門開關(guān)是否靈活。5.4.2.2用手轉(zhuǎn)動(dòng)聯(lián)軸器2-3圈，應(yīng)感覺(jué)輕松且輕重均勻，并注意

29、辨別泵體內(nèi)有無(wú)摩擦聲和異物滾動(dòng)等雜聲并排除泵體內(nèi)氣體。5.4.2.3對(duì)消防計(jì)量表的示數(shù)做好記錄5.4.2.4啟動(dòng)水泵后需關(guān)注壓力上升情況，并時(shí)刻注意泄壓裝置的動(dòng)作壓力（若到達(dá)設(shè)定泄壓壓力不動(dòng)作應(yīng)關(guān)閉水泵同步進(jìn)行緊急泄壓操作，并對(duì)泄壓裝置檢修）。5.4.2.5水泵啟動(dòng)后全面檢查有無(wú)異常，如發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重泄漏、振動(dòng)、尖銳聲響、溫升過(guò)高等現(xiàn)象，立即停泵處理查找原因。5.4.2.6消防水泵定期啟動(dòng)方式：5.4.2.6.1現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)啟動(dòng)：直接在消防和噴淋電柜上選擇“1#”或者“2#”按啟動(dòng)按鈕，水泵啟動(dòng)。5.4.2.6.2監(jiān)控遠(yuǎn)程啟動(dòng)：監(jiān)控中心聯(lián)動(dòng)柜上將消防或噴淋啟動(dòng)按鈕按下，消防或噴淋泵啟動(dòng)運(yùn)行。如要停止，可

30、在聯(lián)動(dòng)柜上進(jìn)行停止操作，按停止按鈕。也可在水泵房現(xiàn) 場(chǎng)進(jìn)行停止運(yùn)行，需要將轉(zhuǎn)換開關(guān)撥打到“停止”位置5.4.2.6.3消防火警方式啟動(dòng)：當(dāng)消防噴淋末端有大量水流失，消防穩(wěn)壓泵無(wú)法進(jìn)行壓力恒定，使?jié)袷綀?bào)警閥動(dòng)作，消防主機(jī)報(bào)警，同時(shí)消防噴淋泵啟動(dòng)運(yùn)行。5.4.2.6.4消防火警啟動(dòng)：當(dāng)樓層任一個(gè)消防栓報(bào)警器動(dòng)作時(shí)，消防栓泵啟動(dòng)運(yùn)行 5.5地庫(kù)集水井系統(tǒng)5.5.1排水泵同5.3給水泵。5.5.2每周輪流轉(zhuǎn)換水泵使用。5.5.3地庫(kù)集水井：5.5.3.1每月進(jìn)行各信號(hào)裝置的模擬測(cè)試檢查污水池浮球或水位開關(guān)動(dòng)作靈敏度，控制準(zhǔn)確可靠，水位超高能報(bào)警。5.5.3.2每月查看井蓋的完整性和保養(yǎng)防護(hù)情況，杜絕安

31、全隱患。5.5.3.3每月查看井內(nèi)清潔情況（若積泥超過(guò)2cm立刻清除），每半年徹底清理雜物和淤泥5.5.4隔油池：每天進(jìn)行清掏（可根據(jù)實(shí)際排放量），并檢查清掏口的密封情況或確保隔油池房間處于負(fù)壓狀態(tài)（防串味）。 5.6外圍排水系統(tǒng)：5.6.1每周對(duì)屋面地漏、戶外明溝、水篦子等排水設(shè)施進(jìn)行巡檢工作，確保排水順暢無(wú)阻礙物（雨季前應(yīng)增加頻率）。5.6.2每月進(jìn)行雨水井、污水井、化糞池（若有可根據(jù)實(shí)際排量定時(shí)）的檢查清疏工作（雨季和國(guó)定假日前增加一次）。5.6.2.1管網(wǎng)走向位置是否有滲漏現(xiàn)象（可觀察覆土部分有無(wú)不明塌陷或沉降現(xiàn)象），發(fā)現(xiàn)滲漏立刻組織維修。5.6.2.2檢查孔或蓋是否被土或其他覆蓋，發(fā)

32、現(xiàn)立刻清除。5.7衛(wèi)生間、洗滌間公共設(shè)施5.7.1水龍頭長(zhǎng)流水應(yīng)及時(shí)維修（重新緊固、更換密封圈或更換新的水龍頭），小便感應(yīng)器開關(guān)不靈應(yīng)檢查電池、電源，如有故障及時(shí)維修或更換。5.7.2 馬桶有搖動(dòng)或漏水應(yīng)做固定工作，每月緊固一次，如堵塞用“皮泵”通，通不了的拆開檢查看是否有異物落入，或用疏通機(jī)疏通。5.7.3如有滲漏應(yīng)先檢查原因然后關(guān)掉水源更換零件。緊固松動(dòng)變形的管網(wǎng)、管件。6.0文件記錄6.1 R-Sm-14-A 公共廁所、洗滌間巡查表6.2 R-Sm15-A 集水井巡查表6.3 R-Sm-16-A 減壓閥巡查表6.4 R-Sm-17-A 每月雨水井巡查表6.5 R-Sm-18-A 每月污水

33、井巡查表6.6 R-Sm-19-A 噴淋消防泵每月測(cè)試記錄6.7 R-Sm-20 -A 水泵、水箱房巡查記錄表6.8 R-Sm-21-A 水泵保養(yǎng)記錄表公共維修日常管理要求1.0目的按照房屋維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定進(jìn)行預(yù)防性維護(hù)，延長(zhǎng)其使用壽命。2.0適用范圍適用于陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)的管理。3.0術(shù)語(yǔ)無(wú)4.0職責(zé)4.1工程部制定公共區(qū)域維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定及要求，并組織培訓(xùn)。4.2工程負(fù)責(zé)人制定計(jì)劃、審核。4.3工程負(fù)責(zé)人定期抽查、監(jiān)督。5.0過(guò)程和方法控制5.1建筑物本體設(shè)施5.1.1樓頂日常抽查，對(duì)發(fā)現(xiàn)損壞等問(wèn)題及時(shí)處理。每季度對(duì)樓頂全面檢查一遍，對(duì)隔熱層、防水層、伸縮縫存在變形、裂縫的及時(shí)維修。5.

34、1.2外墻飾面每季度全面檢查一遍，對(duì)明顯空鼓、脫落、污染的及時(shí)維修，若涉及到安全隱患的同步需做好防護(hù)和警示。5.1.3內(nèi)墻飾面日常抽查，發(fā)現(xiàn)破損、污跡、起殼、開裂、污染、掉磚、缺損等及時(shí)處理。每月全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重破損、污跡要及時(shí)修補(bǔ)，對(duì)發(fā)現(xiàn)有安全隱患的須即刻處理或臨時(shí)圍護(hù)、警示。5.1.4樓梯間同5.1.35.1.5單元門每季度全面巡查一次，發(fā)現(xiàn)單元門松脫、閉門器脫落、掉漆應(yīng)及時(shí)補(bǔ)漆等修復(fù)，每年全面保養(yǎng)一次，對(duì)生銹、掉漆或油漆起皮部位應(yīng)重新刷漆，做防腐防銹處理并刷原風(fēng)格面漆。對(duì)合頁(yè)及閉門器有計(jì)劃的循環(huán)檢查及緊固固定螺絲、上油潤(rùn)滑，并有計(jì)劃的根據(jù)實(shí)際使用情況結(jié)合理論使用壽命周期性的更換。5

35、.1.6防護(hù)欄桿日常巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。公共防護(hù)欄每半月巡視一次安全穩(wěn)固性（人為搖動(dòng)牢固性，查看有無(wú)掉漆、變型及易至人傷害的地方），損壞的應(yīng)及時(shí)修復(fù)；每年全面檢查，并對(duì)掉漆、生銹、掉焊等損壞進(jìn)行維修刷漆。5.1.7公共門窗日常抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。每季度巡視一遍啟閉的靈活性、密封情況及牢固度，對(duì)窗門破裂、松脫、變形應(yīng)及時(shí)修復(fù)；每年全面檢查一遍，除對(duì)前述問(wèn)題進(jìn)行維修外，應(yīng)檢查玻璃松動(dòng)、窗結(jié)構(gòu)變形、掉焊以及防雨水情況，對(duì)存在問(wèn)題作全面維修。5.1.8吊頂日常抽查，發(fā)現(xiàn)缺損、脫落、開裂、變型、起皮、明顯色差等及時(shí)修復(fù)。必要時(shí)揭開天花板檢查吊頂龍骨是否松動(dòng)、吊頂螺桿是否銹蝕，對(duì)松動(dòng)的龍骨、銹蝕的

36、螺桿進(jìn)行更換。5.1. 9露天管道日常抽查，發(fā)現(xiàn)管道滲漏水、保溫破損、管道扭曲變型、支架生銹腐爛、管道及構(gòu)件生銹受損應(yīng)及時(shí)維修。5.1.10樓頂避雷針（線）每年全面檢查各節(jié)點(diǎn)是否有脫焊、變形、生銹及牢固度，若有應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。根據(jù)政府文件要求，每年聯(lián)系有關(guān)單位（有資質(zhì)或政府認(rèn)可單位）對(duì)防雷接地情況進(jìn)行檢測(cè)，并取得相關(guān)報(bào)告。5.1.11擋雨蓬每年全面保養(yǎng)一次，包括金屬件的防腐防銹，緊固各種螺絲、螺栓，查看密封膠有無(wú)松脫、斷裂或老化等現(xiàn)象，日常巡查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。平時(shí)進(jìn)行同常巡查（設(shè)有排水溝的因每周清理一次，確保排水暢通）。5.1. 12玻璃幕墻日常巡查。每年全面檢查一遍，確保其靈活性、牢固

37、性、防水性和美觀性（若發(fā)現(xiàn)五金件松動(dòng)、玻璃爆碎、密封膠老化等應(yīng)馬上更換修復(fù)），同時(shí)須根據(jù)政府相關(guān)文件要求定期由第三方檢測(cè)，并取得相關(guān)檢測(cè)報(bào)告。5.1.13水管閘閥每半年全面檢查一次，對(duì)生銹的應(yīng)做好防腐防銹處理，對(duì)各螺絲、螺栓及螺紋閥桿涂抹黃油；對(duì)漏水、開關(guān)不靈活、關(guān)不住水的應(yīng)及時(shí)維修或更換。5.1.14公共地磚公共部位的地磚每年應(yīng)全面檢查一次，對(duì)日常巡查中發(fā)現(xiàn)的空鼓、松脫、破損等問(wèn)題及時(shí)修復(fù)，在維修及養(yǎng)護(hù)期內(nèi)需做好圍護(hù)提示。5.1.15水泥路面日常巡查，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)處理。每季度定期對(duì)路面檢查一遍，發(fā)現(xiàn)路面起砂、塌方、破損、路沿石破損的作全面檢修，在維修及養(yǎng)護(hù)期內(nèi)需做好圍護(hù)提示。5.1.16健身

38、游樂(lè)設(shè)施日常檢查，發(fā)現(xiàn)損壞的應(yīng)及時(shí)維修。每月對(duì)所有設(shè)施設(shè)備使用、檢查。對(duì)特殊位置易造成碰撞的需包扎做好防護(hù)；每年全面保養(yǎng)一次設(shè)施設(shè)備（做好防腐、防銹和緊固螺絲螺栓等），對(duì)有安全隱患的應(yīng)即時(shí)停用，并做好圍護(hù)和提示工作，同時(shí)進(jìn)行維修或更換。5.1.17建筑飾品、雕塑：每月巡查一次牢固性，對(duì)破損、污染、變色的進(jìn)行修補(bǔ)。5.1.18對(duì)公共區(qū)域的維修和保養(yǎng)的情況要及時(shí)填寫在房屋、公共區(qū)域檢查保養(yǎng)記錄表上。工程負(fù)責(zé)人每月抽查2次，并在房屋、公共區(qū)域檢查保養(yǎng)記錄表簽字。5.2人防設(shè)施設(shè)備5.2.1工程結(jié)構(gòu)5.2.1.1防護(hù)密閉設(shè)備、設(shè)施性能良好, 防護(hù)門、防護(hù)密閉門等完好，膠條完好，密閉性能好，金屬件無(wú)銹蝕

39、，油漆層完好，人為啟閉其靈活性，各種零部件完好，確保正常待命狀態(tài)。5.2.1.2擴(kuò)散(活門)室無(wú)雜物，進(jìn)出口道路暢通。5.2.2其他設(shè)施5.2.2.1進(jìn)、排(煙)風(fēng)口保持干燥清潔，無(wú)雜物（運(yùn)行無(wú)明顯振動(dòng)）；5.2.2.2照明設(shè)備固定牢固無(wú)松動(dòng)、清潔，無(wú)任意接線用電，應(yīng)急照明設(shè)備性能良好；5.2.2.3防汛設(shè)施安全可靠，水泵定期進(jìn)行保養(yǎng)。5.3入戶維修5.3.1接到報(bào)修信息，工程人員除攜帶事先準(zhǔn)備好備用配件外，上門維修需牢記（四帶）即：一帶工具、二帶地墊、三帶抹布、四帶鞋套。5.3.2身著工作服、佩帶工作牌，文明禮貌，按維修派工單上的維修時(shí)間，如約到戶提供維修服務(wù)或進(jìn)行公共設(shè)備設(shè)施的維修。5.3

40、.3入戶維修時(shí)，應(yīng)穿上自帶的鞋套，持公司服務(wù)收費(fèi)價(jià)目表，在檢查所需維修的項(xiàng)目后，將維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)告知業(yè)戶，經(jīng)業(yè)戶認(rèn)可后再動(dòng)手維修。5.3.4對(duì)業(yè)戶大項(xiàng)維修項(xiàng)目或短期內(nèi)需重復(fù)查驗(yàn)和維修的項(xiàng)目，工程人員應(yīng)耐心地向業(yè)戶解說(shuō)，征得業(yè)戶同意后，方可進(jìn)行。5.3.5當(dāng)業(yè)戶提供產(chǎn)品要求安裝時(shí)，工程人員在安裝前應(yīng)對(duì)業(yè)戶提供產(chǎn)品的數(shù)量、外觀、合格證、質(zhì)量等方面進(jìn)行查驗(yàn)，符合安裝要求的方可進(jìn)行安裝。對(duì)不待合安裝要求的，應(yīng)向業(yè)戶說(shuō)明原因，請(qǐng)業(yè)戶自行處理。如果業(yè)戶堅(jiān)持要求安裝，要向業(yè)戶特別說(shuō)明：我方驗(yàn)證不能免除業(yè)戶提供可接收產(chǎn)品的責(zé)任，并請(qǐng)業(yè)戶在維修派工單簽字確認(rèn)。5.3.6原則上不提供為業(yè)戶購(gòu)買產(chǎn)品配件材料的服務(wù)，

41、對(duì)確有困難要求我方幫忙的，應(yīng)將購(gòu)買產(chǎn)品配件材料價(jià)格和質(zhì)量可能產(chǎn)生的問(wèn)題事先向業(yè)戶做好解說(shuō)，并讓業(yè)戶在報(bào)修單上簽名確認(rèn)。5.3.7維修完畢，工程人員應(yīng)對(duì)維修后的項(xiàng)目進(jìn)行自檢。自檢合格，請(qǐng)業(yè)戶在維修派工單上就維修費(fèi)用、服務(wù)質(zhì)量等有關(guān)項(xiàng)目簽字確認(rèn)；并按對(duì)外公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取維修費(fèi)用。5.3.8維修過(guò)程要盡量保持周邊環(huán)境不受污染。維修結(jié)束時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生的清理工作，隨手帶走用自備垃圾袋裝入的維修過(guò)程產(chǎn)生的垃圾。對(duì)維修中更換下來(lái)的零配件，在征得業(yè)戶同意后方可帶走。5.3.9工程人員負(fù)責(zé)將已完成的工程人員作記錄在維修派工單上，并即時(shí)將此維修派工單和收取的維修費(fèi)交給物業(yè)服務(wù)中心管家客服。5.3. 10對(duì)業(yè)戶的

42、報(bào)修項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)中心管家客服主管應(yīng)按照維修量的50%、工程負(fù)責(zé)人按照維修量的30%、項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照維修量的10%回訪抽查；公共設(shè)備設(shè)施維修項(xiàng)目，管家、工程負(fù)責(zé)人應(yīng)100%抽查驗(yàn)證。6.0 相關(guān)文件及記錄6.1 R-Sm-22-A房屋、公共區(qū)域檢查保養(yǎng)記錄表6.2 R-Sm-23-A維修派工單內(nèi)部管理控制要求1.0目的創(chuàng)造良好工作環(huán)境，提升組織管理效率。2.0適用范圍適用于陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)的管理3.0術(shù)語(yǔ)無(wú)4.0職責(zé)4.1工程負(fù)責(zé)人根據(jù)要求對(duì)節(jié)約能源和控制成本采取有效措施，職能部門負(fù)責(zé)審核監(jiān)督執(zhí)行成效。4.2非公共性鑰匙，其使用人即為保管人，應(yīng)對(duì)鑰匙的安全合理使用負(fù)全責(zé)。4.3公共性

43、鑰匙應(yīng)存放在指定的鑰匙箱內(nèi)，由各部門及項(xiàng)目指定負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理。5.0過(guò)程和方法控制5.1特種作業(yè)日常管理5.1.1特種作業(yè)人員要責(zé)任心強(qiáng)，熱愛(ài)本職工作，遵章守紀(jì)，服從指揮，按技術(shù)規(guī)范辦事。5.1.2對(duì)所配備的特種作業(yè)人員必須經(jīng)政府有關(guān)部門培訓(xùn)合格，持證上崗，并按期復(fù)查，參加再培訓(xùn) 5.1.3嚴(yán)禁特種作業(yè)人員無(wú)證上崗或酒后作業(yè)。 5.1.4對(duì)特種作業(yè)人員上崗前要進(jìn)行技術(shù)交底，無(wú)技術(shù)交底不得進(jìn)行上崗作業(yè)，上崗后要嚴(yán)格實(shí)施安全措施。5.1.5各安全用品必須按規(guī)定進(jìn)行擺放，每次使用前后必須認(rèn)真進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或不可靠因素，應(yīng)立即停止使用，將其單獨(dú)放置并向工程負(fù)責(zé)人報(bào)告。5.1.6高空作業(yè)時(shí)，必須配戴

44、好安全帶和安全帽，并有專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)。 5.1.7使用汽油、天燃?xì)獾纫兹家妆飼r(shí)，首先必須確定，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何火源、火種（包括潛在的、可能產(chǎn)生的火種）后方可使用，使用過(guò)程中嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁一切可能產(chǎn)生火種的操作。5.1.8使用電焊、切割機(jī)等設(shè)備時(shí)，必須清除完現(xiàn)場(chǎng)的易燃物，確定無(wú)危險(xiǎn)因素后，方可動(dòng)工使用。 5.1.9原則上不帶電作業(yè)，如必須，則應(yīng)做好絕緣措施，且必須有專人監(jiān)護(hù)。 5.1.10對(duì)不具備安全施工條件，而必須馬上施工的，必須有專人在場(chǎng)監(jiān)護(hù)，且施工前必須備好應(yīng)急方案，做好應(yīng)急措施，如在現(xiàn)場(chǎng)備齊滅火器，找好水源等。5.2能源日常管理5.2.1職能部門對(duì)能源消耗的統(tǒng)計(jì)、分析和技術(shù)改造及節(jié)能進(jìn)行指導(dǎo)。

45、5.2.2應(yīng)加強(qiáng)給排水管網(wǎng)的維修和保養(yǎng)，避免跑、冒、滴、漏。5.2.3工程負(fù)責(zé)人對(duì)水、電、氣、油等能源消耗情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總，并以報(bào)表的形式上報(bào)公司職能部門，保證能源使用的合理性。5.2.4工程部對(duì)主要用電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行監(jiān)測(cè)（在預(yù)算范圍內(nèi)對(duì)監(jiān)測(cè)結(jié)果不理想的，可采用更換節(jié)能燈具、加設(shè)變頻器等方式節(jié)能降耗）。5.2.5通過(guò)加強(qiáng)對(duì)電腦、空調(diào)、照明等系統(tǒng)的維護(hù)管理，做到人走機(jī)停，提高能源利用效率，降低日常能耗，延長(zhǎng)使用壽命；對(duì)上述設(shè)備明確管理責(zé)任人。5.2.6空調(diào)開停機(jī)時(shí)間需按季節(jié)調(diào)整，夏天公共區(qū)域空調(diào)溫度不低于26攝氏度，冬天不高于22攝氏度；5.2.7工程人員每周進(jìn)行水、電抄度，進(jìn)行水、電費(fèi)對(duì)比，發(fā)現(xiàn)

46、問(wèn)題及時(shí)處理。5.3易燃易爆材料日常管理5.3.1采購(gòu)回來(lái)的易燃易爆品應(yīng)立即辦理驗(yàn)收手續(xù)并入庫(kù)妥善保管，不得放置在臨時(shí)存放地點(diǎn)。5.3.2危險(xiǎn)物品必須儲(chǔ)存在專用倉(cāng)庫(kù)內(nèi)，并設(shè)專人管理。5.3.3危險(xiǎn)物品入庫(kù)前，必須進(jìn)行檢查登記，入庫(kù)后應(yīng)當(dāng)定期檢查。5.3.4危險(xiǎn)物品專用倉(cāng)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)安全、防火規(guī)定，并根據(jù)物品的種類、性質(zhì)，設(shè)置相應(yīng)的通風(fēng)、防爆、泄壓、防火、防雷、報(bào)警、滅火等安全設(shè)施。5.3.5存放危險(xiǎn)物品，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：5.3.5.1分類、分庫(kù)存放。5.3.5.2遇火、遇潮容易燃燒、爆炸或產(chǎn)生有毒氣體的危險(xiǎn)物品，不得在露天、潮濕、漏雨和低洼容易積水的地點(diǎn)存放；5.3.5.3受陽(yáng)光照射

47、容易燃燒、爆炸或產(chǎn)生有毒氣體的危險(xiǎn)物品和桶裝、罐裝等易燃液體、氣體應(yīng)當(dāng)在陰涼通風(fēng)地點(diǎn)存放；5.3.5.4化學(xué)性質(zhì)或防護(hù)、滅火方法相互抵觸的危險(xiǎn)物品，不得在同一倉(cāng)庫(kù)或同一儲(chǔ)存室內(nèi)存放；5.3.5.5盛裝壓縮氣體的鋼瓶，應(yīng)按規(guī)定定期進(jìn)行技術(shù)檢驗(yàn)。5.3.5.6庫(kù)房搬運(yùn)應(yīng)輕拿、輕放，嚴(yán)防震動(dòng)、撞擊、重壓、傾倒和摩擦；5.3.5.7嚴(yán)禁外人進(jìn)入易燃易爆品倉(cāng)庫(kù)內(nèi)，保管人員工作結(jié)束離庫(kù)前應(yīng)進(jìn)行安全檢5.3.6易燃易爆品的領(lǐng)用5.3.6.1領(lǐng)取易燃易爆品的部門必須建立易燃易爆品專柜，并指定專人領(lǐng)取和保管，且必須做到隨用隨領(lǐng)。5.3.6.2使用易燃易爆品的單位和個(gè)人，必須嚴(yán)格遵守項(xiàng)目部的各項(xiàng)安全制度和操作規(guī)程

48、。5.3.6.3使用易燃易爆品時(shí)，必須有安全防護(hù)措施和用具。5.3.6.4盛裝易燃易爆品的容器，在使用前后，必須認(rèn)真檢查，消除隱患，防止火災(zāi)、爆炸等事故發(fā)生。5.3.6.5對(duì)于廢水、廢氣、廢料要按照公安和環(huán)保等部門的規(guī)定妥善處理，嚴(yán)禁隨意處理。5.4維修材料日常管理5.4.1物料采購(gòu)：5.4.1.1維修材料由維修中心根據(jù)實(shí)際維修情況提前做好預(yù)購(gòu)計(jì)劃，經(jīng)審批后購(gòu)買入庫(kù)。5.4.1.2應(yīng)急材料可以先口頭報(bào)告同意購(gòu)買,再補(bǔ)填采購(gòu)計(jì)劃審批表或補(bǔ)寫正式報(bào)告。5.4.2物料進(jìn)庫(kù)5.4.2.1先清點(diǎn)檢查數(shù)量、品種、規(guī)格、產(chǎn)地、包裝、品牌，由請(qǐng)購(gòu)人及倉(cāng)庫(kù)管理員共同檢查質(zhì)量。5.4.2.2驗(yàn)收合格后，由倉(cāng)庫(kù)管理

49、員核對(duì)、登記入帳、進(jìn)庫(kù)。所有收貨入庫(kù)的貨料，申購(gòu)人以及倉(cāng)庫(kù)管理員均要在入庫(kù)單上同時(shí)簽字確認(rèn)。5.4.2.3不合格貨料即退貨，不得進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)。5.4.3倉(cāng)庫(kù)中的貨料排放：5.4.3.1貨架排列整齊，所有物品需填寫編號(hào)并掛牌，分門別類排放。5.4.3.2對(duì)于易燃易爆的物品需采取隔離存放處理，存放地點(diǎn)須配備2KG有效干粉滅火器。5.4.3.3倉(cāng)庫(kù)周圍環(huán)境保持整潔。5.4.4物料的領(lǐng)用5.4.4.1所有物品的領(lǐng)料單需經(jīng)工程負(fù)責(zé)人同意后并在領(lǐng)料單上簽字并注明使用途徑（或?qū)?yīng)的維修工單號(hào)），然后由領(lǐng)料員工憑領(lǐng)料單至倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取。5.4.4.2發(fā)貨時(shí)倉(cāng)庫(kù)管理員必須核對(duì)領(lǐng)料單上填寫的物品名稱、品牌、規(guī)格、數(shù)量等，確

50、保發(fā)料準(zhǔn)確無(wú)誤。5.4.4.3材料應(yīng)按品種、質(zhì)量、性能不同采取不同的保管措施。5.4.5工程負(fù)責(zé)人需對(duì)材料庫(kù)房每月要進(jìn)行一次庫(kù)房盤存，做到降低成本、節(jié)約開支、杜絕浪費(fèi)。5.4.6嚴(yán)禁將公用和個(gè)人專用工具私自外借，特殊情況應(yīng)履行審批手續(xù)，確保工具及設(shè)備完好無(wú)損。5.4.7維修前應(yīng)憑維修派工單領(lǐng)料，如有舊件，則以舊換新。5.4.8對(duì)維修材料消耗等情況定期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，做到修舊利廢，厲行節(jié)約。5.5鑰匙日常管理5.5.1制作鑰匙臺(tái)賬，公共性鑰匙不得帶離工作區(qū)域，其使用必須履行領(lǐng)用登記，用畢及時(shí)歸還。5.5.2所有管控鑰匙不得私自取用、轉(zhuǎn)借及復(fù)制。5.5.3管控鑰匙的配置由公司統(tǒng)一安排，臨時(shí)增加配置

51、或重新配置需提出申請(qǐng)，填寫相關(guān)表單進(jìn)行配置。5.5.4管控鑰匙遺失，應(yīng)及時(shí)向管理部門及安保部報(bào)告，以便確定是否重新配置或復(fù)制鑰匙。5.5.5管控鑰匙因使用不當(dāng)或遺失需進(jìn)行報(bào)損的，管理部門應(yīng)填寫報(bào)損申請(qǐng)表。5.5.6公共管控鑰匙使用應(yīng)填寫鑰匙領(lǐng)用登記表，注明使用時(shí)間，原則上不得超過(guò)使用人當(dāng)班時(shí)間。5.5.7交接班應(yīng)認(rèn)真清點(diǎn)檢查數(shù)量及使用情況，并有文字記錄。6.0 相關(guān)文件及記錄6.1 R-Sm-24-A鑰匙領(lǐng)用登記表6.2 R-Sm-25-A鑰匙臺(tái)賬管 理 制 度1.0目的本章規(guī)定了物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)備（設(shè)施）管理的工作程序和辦法，確保設(shè)備（設(shè)施）處于良好適用狀態(tài)，延長(zhǎng)適用壽命，確保對(duì)業(yè)戶日常維修，

52、滿足業(yè)戶能正常工作、生活的需要。2.0適用范圍適用于陽(yáng)光城集團(tuán)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)的管理。3.0術(shù)語(yǔ)無(wú)4.0職責(zé)5.0內(nèi)容5.1電梯設(shè)備管理制度5.1.1非機(jī)房工作人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，必須進(jìn)入時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)管理處同意，在機(jī)房人員的陪同下進(jìn)入； 5.1.2保持電梯機(jī)房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。嚴(yán)禁放易燃易爆品； 5.1.3每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，保持機(jī)房清潔； 5.1.4為防止不必要的麻煩，機(jī)房要隨時(shí)上鎖。5.1.5保持設(shè)備外表無(wú)銹跡、無(wú)脫漆、無(wú)塵。5.1.6柜門閉合良好柜內(nèi)開關(guān)指示燈完好。5.1.7機(jī)房?jī)?nèi)的標(biāo)識(shí)標(biāo)牌應(yīng)齊全、統(tǒng)一，字跡清晰。5.1.8機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁堆放其它雜物。5.2發(fā)電

53、機(jī)房管理制度5.2.1非本公司領(lǐng)導(dǎo)或維修班人員須經(jīng)管理處同意后，在值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，其它人員不得隨意進(jìn)入。平時(shí)機(jī)房門應(yīng)加鎖。5.2.2機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃、易爆物品。5.2.3發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于充電狀態(tài)。5.2.4配電房值班員必須熟悉機(jī)組開停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)派專人值班。5.2.5每月起動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查15分鐘，確保機(jī)組正常自動(dòng)投入。5.2.6發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)儲(chǔ)備8小時(shí)滿負(fù)荷用油量。5.2.7發(fā)電機(jī)實(shí)行定期維修保養(yǎng)和每月周期運(yùn)轉(zhuǎn)檢查。開關(guān)及按鈕非值班或維修人員不得操作。5.2.8機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。5.2.9保持機(jī)房?jī)?nèi)消防設(shè)施

54、完好。5.3發(fā)電機(jī)組維護(hù)保養(yǎng)制度5.3.1在維護(hù)保養(yǎng)前,應(yīng)將氣體滅火系統(tǒng)全面關(guān)閉（若有）并在明顯處掛上“有人工作,嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)牌。5.3.2每月空載試機(jī)一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。并保證蓄電池有足夠容量供發(fā)電機(jī)啟動(dòng)。5.3.3保養(yǎng)前應(yīng)斷開發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)控制屏上的選擇開關(guān)或按鈕置于“停止”位置，按下緊急停止按健，確保發(fā)電機(jī)不能啟動(dòng)。5.3.4檢查蓄電池電解液位；檢查液位，偏低時(shí)根據(jù)實(shí)際情況補(bǔ)充蒸餾水。5.3.5檢查蓄電池放電電壓， (即蓄電池帶滿負(fù)荷時(shí)的電壓降應(yīng)在正常的范圍內(nèi))。5.3.6計(jì)算發(fā)電機(jī)距離上次保養(yǎng)的累積運(yùn)行時(shí)間，根據(jù)使用情況定時(shí)對(duì)空氣濾清器、機(jī)油濾清器，柴油濾清器，水過(guò)濾器

55、等進(jìn)行清洗或更換。5.3.7檢查機(jī)組有無(wú)漏油，漏水現(xiàn)象，清潔發(fā)電機(jī)機(jī)身。5.3.8緊固蓄電池接線和控制屏內(nèi)電線接頭。5.3.9檢查接地線是否良好。5.310檢查機(jī)房風(fēng)機(jī)運(yùn)行情況，檢查柴油油箱油量是否滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)用油量。5.3.11檢查冷卻水水質(zhì)和水位情況，若水中出現(xiàn)濃稠度大和有沉淀物時(shí)，則重新更換冷卻水（換入自來(lái)水時(shí)應(yīng)加入相應(yīng)的防銹劑）。5.3.12檢查機(jī)油油質(zhì)和油位情況，若油變色變質(zhì)，濃度改變時(shí)必須重新更換，油位不足時(shí)就補(bǔ)充到標(biāo)尺的L至H之間。5.3.13手動(dòng)試機(jī)運(yùn)行正常后，合上發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開關(guān)，把選擇開關(guān)或按鈕置于“自動(dòng)”位置，進(jìn)行模擬停電試驗(yàn)，觀察各儀表指示狀態(tài)。5.3.14運(yùn)行保養(yǎng)完畢，應(yīng)立即將氣體滅火系統(tǒng)恢復(fù)正常狀態(tài)。5.3.15認(rèn)真填寫發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。5.4高低壓配電房管理制度5.4.1高低壓電房當(dāng)值人員具體負(fù)責(zé)高低壓配電設(shè)備的運(yùn)行值班工作。