二、物業(yè)管理綜合知識

1、國土資源系統(tǒng)物業(yè)管理綜合知識國土資源系統(tǒng)物業(yè)管理綜合知識物業(yè)管理相關(guān)實務(wù)一、物業(yè)管理的組織模式和組織結(jié)構(gòu)（一）物業(yè)管理模式（一）物業(yè)管理模式物業(yè)管理的模式主要有委托管理和自行管理1、委托管理我國目前廣泛采用的模式 委托管理即專業(yè)管理，是指開發(fā)商、業(yè)主采用招標(biāo)投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過物業(yè)服務(wù)合同將物業(yè)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理的行為。 這種形式，按照自用或出租又可分為：（1）自用委托型（2）代理經(jīng)租型2、自行管理 自行管理是指業(yè)主大會通過市場手段招聘各專業(yè)公司進行管理的方式。 這種方式的最大特定是節(jié)約開支，管理成本較低。 自行管理與委托管理形成并存的態(tài)勢，這將有利于提高物業(yè)管理的質(zhì)量，有利于提

2、升物業(yè)管理行業(yè)在整個社會上的形象。（二）物業(yè)管理的組織（二）物業(yè)管理的組織 1、物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)一個物業(yè)管理公司可能同時管理著多個不同類型的物業(yè)，不同物業(yè)對管理部門的組成及人員安排會有不同要求。物業(yè)管理公司一般分為三個層次：決策層：股東會、董事會、經(jīng)理層管理層：各級部門經(jīng)理操作層：各部門員工部門設(shè)置：物業(yè)管理公司按業(yè)務(wù)、職能和性能，內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置大體如下：（1）經(jīng)理室（2）辦公室（3）財務(wù)部（4）工程部（5）管理部（6）經(jīng)營部（7）其他部門2、物業(yè)管理公司的兩種類型（1）實體型 實體型的物業(yè)管理公司內(nèi)部分為兩層：管理層和操作層。管理層由較強管理能力和豐富專業(yè)經(jīng)驗的人員組成，一般處于各部門的領(lǐng)導(dǎo)

3、地位；操作層人員由從事具體專業(yè)服務(wù)的專業(yè)人員組成，聽命于上級管理層人員的領(lǐng)導(dǎo)。實體型的物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的是具體的實質(zhì)性的物業(yè)管理服務(wù)。（）咨詢型的物業(yè)公司 咨詢型的物業(yè)管理公司比較精干，不配備專業(yè)的技術(shù)工人，即只配備管理層人員，而沒有操業(yè)層人員，向業(yè)主提供的是咨詢服務(wù)。隨著社會分工的不斷深入，這樣形式的公司將是物業(yè)公司發(fā)展的方向。（三）物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)、素質(zhì)（三）物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)、素質(zhì)與能力與能力物業(yè)相關(guān)人員1、物業(yè)管理人員的知識結(jié)構(gòu)（1）法律知識（2）管理知識（3）經(jīng)濟知識（4）技術(shù)知識2、物業(yè)管理人員基本素質(zhì)和能力（1）服務(wù)至上的服務(wù)意識（2）要有強烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)

4、道德（3）要有所從事的專業(yè)崗位的相當(dāng)能力（四）物業(yè)管理公司與各組織的關(guān)系（四）物業(yè)管理公司與各組織的關(guān)系1、公司與政府的關(guān)系：接受指導(dǎo)與監(jiān)督2、公司與業(yè)主的關(guān)系：委托與被委托3、公司與各專業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系（五）物業(yè)管理公司的制度建設(shè)（五）物業(yè)管理公司的制度建設(shè)1、制度在物業(yè)管理公司中的作用（1）規(guī)范、約束每一個部門和員工的行為（2）協(xié)調(diào)、銜接企業(yè)內(nèi)部各方面之間的關(guān)系（3）完善企業(yè)的社會形象2、制度的類別（1）綱領(lǐng)性制度（2）決策性（3）綜合性管理制度（4）管理程序制度（5）部門職能制度（6）工作崗位制度二、前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 （一）組建項目物業(yè)管理處（部）（一）組建項目物業(yè)管理處（部）

5、受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的經(jīng)營物業(yè)管理的企業(yè)法人。如企業(yè)管理規(guī)模較小，一個企業(yè)只管一個項目，該企業(yè)就相當(dāng)于一個項目管理處。具有一、二級資質(zhì)的管理多層住宅、高層住宅、獨立式別墅、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)達(dá)兩種類型以上的物業(yè)管理企業(yè)，由于管理規(guī)模較大，必須組建小區(qū)或區(qū)域的項目物業(yè)管理處（部）。（二）制定落實物業(yè)管理方案（二）制定落實物業(yè)管理方案 物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)文件中就要編制物業(yè)管理方案，在中標(biāo)后進入物業(yè)管理區(qū)域進行管理時，要進一步完善落實物業(yè)管理方案。 物業(yè)管理方案是根據(jù)建設(shè)單位在投標(biāo)文件中，對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而作出的響應(yīng)，也是物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)時作出

6、的承諾。物業(yè)管理方案應(yīng)包括如下內(nèi)容：1、 物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置情況，人員組成及人員情況；2、 物業(yè)管理服務(wù)的理念，這種理念可以用本物業(yè)管理公司的品牌口號、文字、圖象等來演繹；3、 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，如：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護，公共綠化的維護，公共區(qū)域的保潔，公共區(qū)域的秩序維護，車輛的停放管理，物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施，物業(yè)檔案資料的保管，建設(shè)單位或業(yè)主委托的其他業(yè)務(wù)服務(wù)事項等； 4、 物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，包括報修、維修的到達(dá)時間、服務(wù)時間、服務(wù)半徑、合格率等承諾，關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域文明、整潔、有序、安寧的管理服務(wù)目標(biāo)，關(guān)于應(yīng)急預(yù)防預(yù)告及處理預(yù)案等。（三）制定企業(yè)內(nèi)部管理制度

7、（三）制定企業(yè)內(nèi)部管理制度 1、目標(biāo)責(zé)任制度2、崗位責(zé)任制度3、財務(wù)管理制度（四）做好物業(yè)查驗工作（四）做好物業(yè)查驗工作 1、承接查驗的含義、承接查驗的含義 2、物業(yè)承接驗收標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)承接驗收標(biāo)準(zhǔn) 3、承接驗收的程序承接驗收的程序 4、承接驗收的意義承接驗收的意義 1、承接查驗的含義、承接查驗的含義 承接查驗是指建設(shè)單位將已建成經(jīng)過竣工驗收合格且取得房地產(chǎn)權(quán)證書的物業(yè)，在進行選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，委托給物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查驗收的活動。 2、物業(yè)承接驗收標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)承接驗收標(biāo)準(zhǔn) 目前，在房屋承接驗收方面，可參照執(zhí)行建設(shè)部于1

8、991年2月發(fā)布的并于1991年7月1日起實施的中華人民共和國行業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)（ZBP3000190）房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)承接驗收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括共用設(shè)施設(shè)備的查驗標(biāo)準(zhǔn)，這方面應(yīng)參考有關(guān)設(shè)備的使用及運營標(biāo)準(zhǔn)。 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)主要是應(yīng)于一般民用建筑的接管驗收。其中1、2條規(guī)定：“凡按規(guī)定交房屋管理部門接管的房屋，應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；依法代管、依約托管和單位自有房屋的接管，可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！?3、承接驗收的程序承接驗收的程序（1）由建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)成立交接驗收小組，并討論有關(guān)事宜，如日期、手續(xù)等。（2）由建設(shè)單位移交有關(guān)物業(yè)資料 （3）由物業(yè)管理企業(yè)進行查驗。查驗的方法有目測、檢測和實驗等方法。（4）

9、填寫查驗紀(jì)錄。（5）建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂交接查驗單。（1）明確交接雙方的權(quán)利和義務(wù)。（2）確保物業(yè)投入正常使用。（3）為今后物業(yè)管理服務(wù)打下基礎(chǔ)。4、承接驗收的意義承接驗收的意義 （四）（四）樓宇入伙樓宇入伙 樓宇入伙，即房屋交付使用，由建設(shè)單位書面通知購房人入住使用，并將已出售的房屋交付給購房人使用的行為。 1、含義：、含義： 2、樓宇入伙時，建設(shè)單位已與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前、樓宇入伙時，建設(shè)單位已與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期服務(wù)合同。樓宇入伙時，受建設(shè)單位委托，物業(yè)管理期服務(wù)合同。樓宇入伙時，受建設(shè)單位委托，物業(yè)管理企業(yè)必須做好以下工作企業(yè)必須做好以下工作：（1）清理環(huán)境，清掃樓宇，

10、準(zhǔn)備資料，做好業(yè)主入住一切準(zhǔn)備工作。（2）擇日入戶。即要選擇一個日期，該日期購房業(yè)主要來認(rèn)“家”、領(lǐng)鑰匙，溶入小區(qū)社會人文地域環(huán)境，對業(yè)主來說，意義重大。因此，日期宜講吉利。（3）張燈結(jié)彩，營造美好家園的氛圍。許多房地產(chǎn)開發(fā)公司都打出公司橫幅標(biāo)語、標(biāo)牌，歡迎業(yè)主入住。（4）提前發(fā)出入戶通知書，說明入住時間、攜帶材料等。（5）做好物業(yè)交付導(dǎo)領(lǐng)、有關(guān)交付協(xié)議文案、預(yù)收物業(yè)服務(wù)費等發(fā)票、業(yè)主登記資料等準(zhǔn)備工作。（6）入住接待處，張貼辦理入住程序，公布所交費用的標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，使業(yè)主一目了然。 3、樓宇入伙的一般程序樓宇入伙的一般程序 （1）業(yè)主交驗購房合同、權(quán)證等 （2）填寫業(yè)主情況登記單 （3）導(dǎo)領(lǐng)業(yè)

11、主查看所購單元情況（4）業(yè)主在房屋交付書上簽字（5）業(yè)主按規(guī)定交物業(yè)服務(wù)費 （6）領(lǐng)取鑰匙（7）同時領(lǐng)取房屋裝修須知等資料 4、樓宇入伙中必須注意的幾個事項、樓宇入伙中必須注意的幾個事項 （1）一個物業(yè)管理區(qū)域必須統(tǒng)一入戶日期，不能讓少數(shù)業(yè)主任意提前。（2）如業(yè)主在查看時，發(fā)現(xiàn)所購房屋有質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)人員要一一記錄，力求解決改正，再通知業(yè)主再次前來辦理入戶。（3）收取物業(yè)服務(wù)費其標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)銷售合同的約定，預(yù)收期一般不超過3個月。（4）入住時必須預(yù)收的其他費用，如非機動車停放費等必須公示標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)。代辦性質(zhì)的服務(wù)，要根據(jù)自愿原則，并明示服務(wù)內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁違反地方政府物價部門和房

12、地產(chǎn)管理部門規(guī)定亂設(shè)收費項目及抬高收費標(biāo)準(zhǔn)。（六）裝飾裝修管理（六）裝飾裝修管理1、裝飾裝修行為有關(guān)問題界定裝飾裝修行為有關(guān)問題界定（1）室內(nèi)裝飾裝修行為是業(yè)主根據(jù)自己的需求進行的民事行為，在合法范圍內(nèi)進行是法律允許的，其前提是“不違反法律或社會公共利益”。（2）房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，如承重墻、屋面、梁柱、道路、綠地等，屬全體業(yè)主所有。業(yè)主裝飾裝修不得侵犯全體業(yè)主的利益。（3）裝飾裝修中，如發(fā)生侵犯其他業(yè)主利益行為，如搶占內(nèi)天井、公共走道、違章搭建、破壞承重墻的行為，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)進行勸阻制止。（4）裝飾裝修中個別業(yè)主破壞房屋結(jié)構(gòu)、損壞承重墻等，危及樓宇人身財產(chǎn)安全的房地

13、產(chǎn)行政管理部門應(yīng)及時處理。 物業(yè)管理條例第四十六條明確規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理?！保?）違法裝飾裝修侵犯相鄰方行走、通風(fēng)、采光、安全等權(quán)利，屬民事案件受理范圍的，人民法院應(yīng)予受理。（6）物業(yè)管理企業(yè)作為受委托管理服務(wù)的企業(yè)，在受委托的范圍，必須做好裝飾裝修管理的有關(guān)工作。2、物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作、物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中做的工作 宣傳、約定、指導(dǎo)、報告宣傳、約定、指導(dǎo)、報告三、設(shè)備日

14、常維護與管理三、設(shè)備日常維護與管理（一）物業(yè)設(shè)備及其類型（一）物業(yè)設(shè)備及其類型 1、物業(yè)設(shè)備物業(yè)設(shè)備物業(yè)設(shè)備是物業(yè)附屬設(shè)備的簡稱它是物業(yè)建筑實體的有效組成部分。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人們生活水平的提高，這就要求物業(yè)必須要配備日趨完善的給水、排水、供暖、供冷、供電、供氣、通風(fēng)集中控制等各種設(shè)備。從內(nèi)容上看，物業(yè)設(shè)備種類日益增多，新型產(chǎn)品不斷出現(xiàn)給設(shè)備管理工作帶來了一定難度。 2 2、物業(yè)設(shè)備分類、物業(yè)設(shè)備分類 建筑物是由建筑、結(jié)構(gòu)、給水、排水、供暖、通風(fēng)、電氣等有關(guān)工程所構(gòu)成的綜合體。物業(yè)建筑體的附屬設(shè)備必須注意與其他工程的協(xié)調(diào)一致和緊密配合，從而充分發(fā)揮物業(yè)的功能和作用。我國城市的物業(yè)常用設(shè)備主

15、要有以下幾類： （1）給排水系統(tǒng)。包括：供水設(shè)備、設(shè)施；排水設(shè)備、設(shè)施 ；房屋衛(wèi)生設(shè)備 ；熱水供應(yīng)設(shè)備；消防設(shè)備 。（2）燃?xì)庀到y(tǒng)， 主要包括天燃?xì)?煤氣)管網(wǎng)、天燃?xì)?煤氣)入室管道、煤氣表、用氣設(shè)備等。 （3）空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)。包括：供暖設(shè)備；供冷設(shè)備；室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備。 （4）電氣工程設(shè)備系統(tǒng)。 包括：供電及照明設(shè)備，電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施；房屋運輸設(shè)備；防雷及接地裝置。（5）智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)。在智能化樓宇中，主要的技術(shù)設(shè)備有以下幾種：計算機監(jiān)控設(shè)備；綜合布線系統(tǒng)；計算機信息管理技術(shù)設(shè)備；計算機網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備。 （6）電話通信設(shè)備。電話通訊設(shè)備的主體是電話交換機，用戶程控交換機主要由

16、硬件和軟件兩部分組成。)硬件。是指計算機及機器等外圍設(shè)備，具體有公共設(shè)備、用戶線架設(shè)備、輔助設(shè)備等。軟件。是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫，具體有操作系統(tǒng)、呼叫處理程序、系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序、故障診斷程序、維護和運行程序等。 （二）物業(yè)設(shè)備管理的目的及意義（二）物業(yè)設(shè)備管理的目的及意義 物業(yè)設(shè)備管理主要通過有效合理的管理，保證物業(yè)設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)，盡量避免其使用價值的下降。在保證和提高各種設(shè)備設(shè)施功能的同時，最大限度地發(fā)揮其綜合效益。 從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面： 1良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)之一，是維護物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。 2良

17、好的物業(yè)設(shè)備管理，是延長物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價值與使用價值，是物業(yè)保值增值的有效手段。 3良好的物業(yè)設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。 4良好的物業(yè)設(shè)備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。 （三）物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容（三）物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容1、物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理。 主要是建立設(shè)備管理原始資料檔案和重要設(shè)備的維修資料檔案。2、物業(yè)設(shè)備的運行管理 3、物業(yè)設(shè)備的維修管理主要內(nèi)容 （四）各類設(shè)備的管理與維修（四）各類設(shè)備的管理與維修1、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修 （1）給水系統(tǒng)管理范圍的界定。物業(yè)管理企業(yè)對給水系統(tǒng)的

18、管理范圍。 （2）排水系統(tǒng)管理范圍的界定。室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理企業(yè)維護管理。 （3）消防設(shè)施對于室內(nèi)消防設(shè)施的維修、管道及閥門的維修，與室內(nèi)供水管道部分的維修相同。 2、電力系統(tǒng)的管理與維護（1）供電設(shè)備的管理。（2）供電設(shè)備的維護與保養(yǎng)。3、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修（1）制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（2）空調(diào)系統(tǒng)工作制度。 4、電梯的管理與維護四、四、物業(yè)管理綜合服務(wù)物業(yè)管理綜合服務(wù)* * * * 保潔管理保潔管理一一保潔管理概述保潔管理概述 1、保潔管理是指物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔服務(wù)實施的一系列管理活動。它是通過制定規(guī)章制度、做好日常清潔和垃圾清運、加強

19、宣傳教育和監(jiān)督管理等活動來實施管理的。保潔管理是物業(yè)管理中一項經(jīng)常性的管理服務(wù)工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)主或使用人提供一個清潔宜人的生活、工作環(huán)境。 2 2、保潔管理的機構(gòu)設(shè)置、保潔管理的機構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常保潔工作，委托給專業(yè)保潔服務(wù)公司具體實施，自己只安排12名主管負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查；也可以在物業(yè)管理企業(yè)下設(shè)保潔部來具體負(fù)責(zé)所管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，并聘用保潔人員進行日常的保潔工作。其機構(gòu)設(shè)置及人員配備應(yīng)根據(jù)物業(yè)的類型、區(qū)域的分布、面積的大小、保潔的標(biāo)準(zhǔn)等情況靈活設(shè)置。 二、保潔管理的主要內(nèi)容二、保潔管理的主要內(nèi)容 保潔工作的主要內(nèi)容包括室內(nèi)、室

20、外及外墻保潔等。室內(nèi)保潔的內(nèi)容有：1（1）大堂保潔；（2）衛(wèi)生間保潔；（3）電梯間、走道、樓梯等公用區(qū)域保潔；（4）地下室、地下車庫保潔；（5）門、窗、欄桿、扶手等保潔；（6）茶水房保潔；（7）信報箱、井道口、管線、消防栓等公共設(shè)施設(shè)備的保潔；（8）其他方面的保潔。 室外保潔一般有：（1）紅線范圍內(nèi)道路、綠化帶等公共區(qū)域地面清潔；（2）街心花園、停車場、游泳池、網(wǎng)球場等場所的清潔；（3）室外果皮箱、垃圾房的清潔、清運和消殺；（4）室外雨污水井、管道、化糞池的清理疏通；（5）天臺、雨蓬、信報箱等清潔2 外墻清洗一般是指高樓高墻的清洗，由于外墻清洗是在室外的高空中進行，氣候條件是外墻清洗的基本條件

21、；專用設(shè)備是外墻清洗的物質(zhì)條件；具有的身體的條件、心理素質(zhì)，經(jīng)過專門培養(yǎng)的外墻清洗工是外墻清洗的根本條件。目前，外墻清洗主要有使用檫窗機和吊板作業(yè)兩種方式。 從物業(yè)設(shè)備管理的目的不難看出，設(shè)備管理的意義主要表現(xiàn)在以下幾方面： 1良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)之一，是維護物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證。 2良好的物業(yè)設(shè)備管理，是延長物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價值與使用價值，是物業(yè)保值增值的有效手段。 3良好的物業(yè)設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。 4良好的物業(yè)設(shè)備管理能為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。 四、保

22、潔工作的管理四、保潔工作的管理 1、工作量的估算 2、保潔崗位的劃分，人員編制 3、保潔崗位流程的編寫 4、保潔計劃的編制 5、保潔設(shè)備、工具的配備和管理 6、保潔耗材用量的估算和管理 7、保潔員工管理（招聘、培訓(xùn)） 8、保潔工作的檢查方式和方法 9、保潔工作勞動安全 綠化管理綠化管理一、綠化管理概述一、綠化管理概述 1 1、綠化管理的概念、綠化管理的概念 綠化管理是指物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的綠化過程實施的一系列管理活動。它是通過設(shè)立綠化管理機構(gòu)、配備專職管理人員、制定綠化管理制度、做好綠地的設(shè)計、營造和養(yǎng)護工作等來實施管理的。綠化是美化物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的重要因素。通過綠化管理能創(chuàng)造

23、良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 2 2、綠化管理的機構(gòu)設(shè)置、綠化管理的機構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理企業(yè)可以將所管理的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作，委托給專業(yè)園林花木公司負(fù)責(zé)，并由有關(guān)人員負(fù)責(zé)與該專業(yè)公司簽訂轉(zhuǎn)包合同，督促檢查合同落實的情況即可；也可以成立專門的綠化管理機構(gòu)具體負(fù)責(zé)所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理工作，并聘用綠化工人進行日常的養(yǎng)護工作。其機構(gòu)設(shè)置及人員配備應(yīng)根據(jù)管理的范圍、任務(wù)繁簡程度不一等情況進行設(shè)置。一般應(yīng)設(shè)經(jīng)理1名、技術(shù)主管或辦事人員若干名。下面根據(jù)具體任務(wù)和分工不同，設(shè)置若干功能組，如養(yǎng)護組、花圃組等。各個功能組又相應(yīng)的配置工人若干名。 二、綠化管理的主要內(nèi)容二、綠化管理的主要內(nèi)

24、容 1 1、綠化的設(shè)計和營造、綠化的設(shè)計和營造 2、綠化養(yǎng)護管理綠化養(yǎng)護管理 3、綠化檔案資料管理綠化檔案資料管理 治安管理治安管理一、治安管理概述一、治安管理概述1 1、治安管理的概念、治安管理的概念治安管理是指物業(yè)管理企業(yè)為維護管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序，保護業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)安全所進行的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災(zāi)害等一系列管理活動。治安管理在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位，良好的治安管理能為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和使用人提供安居樂業(yè)的環(huán)境；能為物業(yè)管理企業(yè)提升企業(yè)形象；能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 2 2、治安管理的機構(gòu)設(shè)置、治安管理的機構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的治

25、安管理可以聘用社會專業(yè)保安公司具體實施，也可以自己組建保安部門實施管理。自行設(shè)置管理部門要根據(jù)所管物業(yè)的類型、規(guī)模來確定機構(gòu)的設(shè)置和人員的配備。物業(yè)管理的面積越大，各種類型配套設(shè)施越多，機構(gòu)設(shè)置和人員配備就越多。在高層大廈里一般設(shè)置保安部，保安部下設(shè)門衛(wèi)班、安全巡邏班、車輛管理班、監(jiān)控室、消防班等機構(gòu)，各班組設(shè)若干經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的保安員；在住宅小區(qū)里，一般是在管理處下設(shè)保安班，配備下相應(yīng)數(shù)量的保安員。 二、保安的裝置二、保安的裝置（1）電子監(jiān)控系統(tǒng)。整個監(jiān)控設(shè)備由電子攝像機、屏幕顯示、錄像機、中央微機處理（中控鍵盤、矩陣）、中央供電器等主要部分組成。 （2）紅外線報警系統(tǒng)。由防盜主機、鍵盤、門窗

26、傳感器、變壓器、電瓶等組成。（3）門警管理系統(tǒng)。由控制器、進出門讀卡機、報警傳感器、警報器、陰鎖/電磁鎖、出門按鈕、門傳感器等組成。 （4）電子巡更儀（又叫巡邏到位儀）。它是一種能彌補監(jiān)控不到位的部位或死角，也能對巡邏保安人員的工作進行督查的儀器。它由手機、墻機、打印機等組成。（5）對講機。 三、治安管理的主要內(nèi)容三、治安管理的主要內(nèi)容1 1、門衛(wèi)治安管理、門衛(wèi)治安管理2 2、巡邏治安管理、巡邏治安管理3 3、電視監(jiān)控管理、電視監(jiān)控管理 消防管理消防管理一、消防管理概述一、消防管理概述1 1、消防管理概念、消防管理概念 消防管理是指物業(yè)管理企業(yè)依照法律法規(guī)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的防火、滅火工作，保

27、護業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)安全所進行的一系列管理活動。 2 2、消防管理的原則、消防管理的原則 （1 1）預(yù)防為主，防消結(jié)合原則。）預(yù)防為主，防消結(jié)合原則。 （2 2）專業(yè)消防與義務(wù)消防相結(jié)合原則。）專業(yè)消防與義務(wù)消防相結(jié)合原則。 （3 3）貫徹落實）貫徹落實“誰主管，誰負(fù)責(zé)誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則。的原則。 消防管理機構(gòu)設(shè)置消防管理機構(gòu)設(shè)置 物業(yè)管理企業(yè)的消防管理機構(gòu)一般從屬與企業(yè)的保安部門，既在保安部門下設(shè)消防管理班或消防管理科，消防管理機構(gòu)配備專職消防管理員。專職消防員按管理分工負(fù)責(zé)日常消防工作的運作、消防工作的檢查、消防設(shè)施的維護、消防監(jiān)控室的監(jiān)控等。 二、消防管理的內(nèi)容二、消防管理的內(nèi)容

28、1 1、建立健全消防管理制度、建立健全消防管理制度2 2、消防檔案管理制度、消防檔案管理制度 3 3、消防安全檢查制度、消防安全檢查制度 三、消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備與管理三、消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備與管理（一）消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備（一）消防設(shè)施、設(shè)備器材的配備消防設(shè)施、設(shè)備、器材是滅火工作的物質(zhì)基礎(chǔ)，它應(yīng)包括：1火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。一般有溫感、煙感、煤氣感應(yīng)等幾種。當(dāng)大廈內(nèi)某一部位溫度上升到一定的臨界點時，溫感器就會自動感應(yīng)，將信號傳人主控制室。煙感器和煤氣感應(yīng)器也是同樣的原理。有的大廈把各種感應(yīng)報警系統(tǒng)裝置與控制室設(shè)在一起，形成總控室，有的則是與治安監(jiān)控室放在一起。2自動噴淋系統(tǒng)。目前一

29、般新建的高層建筑或綜合性建筑都設(shè)有噴淋裝置，它分為閉式自動噴水滅火系統(tǒng)和開式自動噴水滅火系統(tǒng)。一般大廈都使用開式自動噴淋滅火系統(tǒng)。通常由火災(zāi)探測系統(tǒng)、傳動管網(wǎng)、淋水管網(wǎng)、雨淋報警裝置等組成。 3消防給水系統(tǒng)。一般的高層建筑都有一套獨立的消防用水系統(tǒng)，專門用于滅火時的供水系統(tǒng)，它的機房也是獨立的，主要包括消防水泵、消防水箱和消防管道等。消防管道控制開關(guān)一般每個樓層都有，并與樓層中的消防栓相連接。消防栓裝置包括接口、開關(guān)、水帶、噴頭。4消防增壓泵。在一類建筑（住宅除外）消防水箱不能滿足滅火要求的水壓或二類公共建筑無消防水箱設(shè)置，使平時消防給水管網(wǎng)保持足夠的壓力。5鹵代烷滅火系統(tǒng)。鹵代烷1301是世界上工業(yè)發(fā)達(dá)國家廣泛采用的鹵代烷滅火劑，它無色、無味、低毒、不導(dǎo)電，能以蒸氣狀態(tài)噴人火災(zāi)區(qū)域，通過化學(xué)反應(yīng)，中斷燃燒過程，迅速撲滅A類、B類、C類物質(zhì)的表面火災(zāi)。 6應(yīng)急照明。一般有兩種。一種是安裝在每個樓層通道及公共場所的墻上。在正常情況下，它是處于充電的狀態(tài)下，但是一旦大廈供電線路出現(xiàn)故障或停電，它就自動啟動照明，以供應(yīng)急使用。還有一種是手提式