房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算方法

1、100 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算方法隨著國家國土資源部第 11 號(hào)令招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定的出臺(tái)，全國各地協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地已基本絕跡，全部轉(zhuǎn)為公開掛牌、競拍競賣。這也意味著房地產(chǎn)暴利的終結(jié)，管理出效益時(shí)代的到來。在通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、以地補(bǔ)路等方式獲取地塊的時(shí)期，開發(fā)商們在拿地前不需過多地作研究分析，因?yàn)槟菚r(shí)大多是協(xié)議操作，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，有較大的獲利空間。而今后，由于土地自身的稀缺性，公開的競爭將日益激烈，激烈的競爭也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對(duì)項(xiàng)目投資成本測算的科學(xué)性和縝密性提出了較高的要求。保 守有余，將失去機(jī)會(huì)，一事無成；輕率沖動(dòng)，將導(dǎo)致虧損，嚴(yán)重的將導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。如何準(zhǔn)確地測算項(xiàng)目

2、成本，本文結(jié)合國家建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，試圖從土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、間接成本等幾個(gè)方面分別予以論述。分 析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定，建材市場行情相對(duì)穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。一、土地成本隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分，綜合的地價(jià)內(nèi)容非常廣泛，主要包括：土地中標(biāo)價(jià)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、代勞費(fèi)用、交易契稅等，土地成本約占項(xiàng)目開發(fā)成本的 35-40 ，并有進(jìn)一步上升的趨勢。二、前期規(guī)費(fèi)前期規(guī)費(fèi)主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向政府交納的相關(guān)費(fèi)用，主要包括應(yīng)交納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，教育附加費(fèi)、人防經(jīng)費(fèi)、白蟻費(fèi)用、地區(qū)配套費(fèi)等，以及先征

3、后退的新型墻體材料基金、散裝水泥押金等，此項(xiàng)費(fèi)用的繳納基數(shù)主要是按施工圖建筑面積，標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。整個(gè)前期規(guī)費(fèi)約占開發(fā)總成本的10左右，并有降低的趨勢。三、工程成本此項(xiàng)費(fèi)用為成本中的“大頭”，約占總成本的 4050左右，具體內(nèi)容包括 ：1、勘察、設(shè)計(jì)、建筑檢測、質(zhì)量檢驗(yàn)及景觀設(shè)計(jì)、項(xiàng)目監(jiān)理等費(fèi)用；2、土石方、圍墻、傳達(dá)室、現(xiàn)場辦公用房，臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電等三通一平費(fèi)用；3、地基工程費(fèi)用，含地基處理、樁基、基礎(chǔ)、支護(hù)等內(nèi)容；4、建筑安裝工程費(fèi)用，包括土建、安裝、門窗等費(fèi)用；5、電梯投資；6、小區(qū)供電、供水、供氣費(fèi)用，室外道路、雨污水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、景觀綠化等費(fèi)用；7、小區(qū)智能化

4、費(fèi)用，包括門禁系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視、電話、寬帶系統(tǒng)等費(fèi)用；8、小區(qū)配套費(fèi)用(適用于大規(guī)模小區(qū)建設(shè))，包括物業(yè)管理用房、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)服務(wù)、會(huì)所、醫(yī)保中心等建設(shè)費(fèi)用。上述所列的各項(xiàng)工程費(fèi)用需根據(jù)項(xiàng)目所在地的具體情況進(jìn)行分析，沒有標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)可以套用，應(yīng)隨機(jī)應(yīng)變。四、開發(fā)間接費(fèi)用此項(xiàng)費(fèi)用是指開發(fā)商運(yùn)作該項(xiàng)目所需發(fā)生的開支，具體明細(xì)如下：1、資金成本。該 費(fèi)用實(shí)際是項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會(huì)成本，在進(jìn)行項(xiàng)目成本分析時(shí)，應(yīng)按項(xiàng)目全貸款來考慮，因?yàn)殚_發(fā)商即使是用自有資金，也還是存在機(jī)會(huì)成本。具體分析時(shí)應(yīng)采用動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流的計(jì)算方法。2、管理費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用無須多述，包括人員工資、辦公費(fèi)用、辦證費(fèi)用、雜

5、項(xiàng)開支等，此費(fèi)根據(jù)各公司實(shí)際的管理水平按比例計(jì)算。3、銷售費(fèi)用。包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項(xiàng)目內(nèi)容分析計(jì)算。4、其他不可預(yù)見費(fèi)用。此費(fèi)用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價(jià)上漲、市場壓力、工程、風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用，通常是按總投資的 35計(jì)列，視項(xiàng)目個(gè)案而定。5、銷售稅費(fèi)。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費(fèi)，主要指營業(yè)及附加費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、印花稅、各項(xiàng)基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。6、上述各項(xiàng)費(fèi)用中未提及的其他支出。上述項(xiàng)目開發(fā)成本，不僅是在項(xiàng)目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，并充分考慮擬投資地塊項(xiàng)目的具體情況

6、進(jìn)行分析取舍。同時(shí)有條件的開發(fā)商還要做好已有項(xiàng)目資料的積累工作，為新的項(xiàng)目分析提供參考。? 某地塊基本情況用地面積18090容積率1.43戶數(shù)86可建建筑面積25868.7宅基地面積15014回遷系數(shù)0.8回遷面積12011.2商品房價(jià)格2500商品房面積13857.5回遷房價(jià)格2023.95總銷售收入5895.38稅金467.69524.85建設(shè)成本5235.69凈收入463.34406.17政府收益684.78政府部門收益367.07村集體收益211.653村民收益22.75住宅開發(fā)成本測算表收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)折算標(biāo)準(zhǔn)（元 /）說明單位土建造價(jià)700 元 /700820設(shè)施配套100含上

7、下水、供熱電訊暖、道路綠化含開發(fā)管理費(fèi)等不可預(yù)見費(fèi)用20國稅國稅局房價(jià) ×3.3%82.5337.5房價(jià)按 2500 元 /計(jì)算 ,商品住宅稅收占房價(jià)的13.5% ，商業(yè)房稅收占房價(jià)的 15% 。地稅綜合地稅局房價(jià) ×8.7%217.5契稅住宅農(nóng)稅局房價(jià) ×1.5%37.5商業(yè)房房價(jià) ×3%征地補(bǔ)償拆遷戶1200 元 /宅基地696.471026.94辦完土地手續(xù)所需費(fèi)用躲遷安置費(fèi)等59.84土地出讓村補(bǔ)償國土局7.8 萬元 /畝81.82土地收益18 萬元 /畝188.81評(píng)估勘界5.2 萬元 /畝54.55141.90交易費(fèi)住宅房管局3元/3商業(yè)房1

8、0 元/避雷設(shè)施費(fèi)氣象局1.5 元 /1.5電器檢測費(fèi)消防大隊(duì)1.5 元 /1.5垃圾處置費(fèi)建設(shè)局2檔案整理費(fèi)1.3 元/1.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)205 元 /205墻體節(jié)能費(fèi)8元/8防空建筑配套費(fèi)20 元/20勞保統(tǒng)籌費(fèi)2.6 元/18.2質(zhì)檢費(fèi)土建造價(jià)的 0.25%1.75房產(chǎn)測量費(fèi)測繪單位1.36 元 /1.3635.11地形放線竣工2.5勘察設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)單位20 元/20規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)用地 1.5 住宅 1.74.249規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1.5 萬元 /ha監(jiān)理費(fèi)監(jiān)理公司土建造價(jià)的1%72023.95總計(jì)2361.45不含稅收的成本價(jià)2,023.95元 /平方米房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分

9、析與其他領(lǐng)域的投資并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，作為投資，都是為了獲取最大投資收益。由于房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)發(fā)展的局限性，市場的諸多不確定因素：投資周期長、不確定性和風(fēng)險(xiǎn)程度高；市場供給缺乏彈性； 市場需求的廣泛性和多樣性； 市場消費(fèi)的層次性和發(fā)展性等等。 我們在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析時(shí)，需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)市場因素、經(jīng)濟(jì)因素等多方面的分析，做到項(xiàng)目決策的可行性、可操作性。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從提出到完成都必須經(jīng)過以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目的設(shè)想、機(jī)會(huì)分析、可行性分析、投資決策、實(shí)施和總結(jié)。如圖在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期的各階段中，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想的提出到項(xiàng)目的評(píng)估決策是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的核心，這一階段工作

10、的好壞直接影響到項(xiàng)目整體目標(biāo)的完成。般情況下， 可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)分析多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評(píng)價(jià)， 合理取舍。 項(xiàng)目的可行性分析是一個(gè)項(xiàng)目決策分析的基礎(chǔ)，并為項(xiàng)目的投資決策分析提供充分的依據(jù)。當(dāng)我們準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目有很多種類，但項(xiàng)目的開發(fā)決策流程是大致相同的，一般包括以下幾個(gè)步驟：1、開發(fā)項(xiàng)目的選定項(xiàng)目要圍繞著市場轉(zhuǎn)，市場決定項(xiàng)目， 能否通過市場調(diào)研準(zhǔn)確把握市場的動(dòng)向和發(fā)展趨勢，已成為項(xiàng)目選

11、擇的思考重點(diǎn)。在選擇開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，我們首先是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初步設(shè)想狀況，對(duì)城市總體規(guī)劃、周邊環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場及走勢、 各類物業(yè)的市場狀況等因素進(jìn)行全面分析了解。 根據(jù)地塊的自然條件、 經(jīng)濟(jì)條件及市場特性等多方面的分析，確定具體的項(xiàng)目選址以及該地塊最合適的開發(fā)用途，比如是建商場、寫字樓還是住宅、公寓等。在確定項(xiàng)目所要開發(fā)的物業(yè)類型后，就需對(duì)擬開發(fā)的目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行特定的市場分析及預(yù)測，進(jìn)一步把握同類物業(yè)市場的動(dòng)態(tài)及走勢，市場潛力如何，競爭性的項(xiàng)目有多少，特點(diǎn)是什么，成交量有多少；市場的容量估計(jì)；通過分析各競爭項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確擬開發(fā)項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢，也就是我們常說的賣點(diǎn)。以此為基礎(chǔ)，對(duì)物業(yè)類型進(jìn)行進(jìn)

12、一步的市場細(xì)分；確定擬開發(fā)項(xiàng)目的具體市場定位及目標(biāo)客戶，比如寫字樓是面向國際化大公司， 還是 SOHO一族； 住宅樓是面向商界精英，還是白領(lǐng)或工薪階層等等; 以及進(jìn)入市場的時(shí)機(jī)和方式。2，開發(fā)方案的選擇與確定在根據(jù)對(duì)市場的客觀分析，確定了擬開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型，物業(yè)目標(biāo)客戶后，需要對(duì)目標(biāo)客戶的需求狀況、購買行為、 購買能力等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析，按照分析的結(jié)論， 結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件，構(gòu)思項(xiàng)目建設(shè)方案。是采用高層還是多層，是采取何種建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)情還是南美情調(diào)，現(xiàn)代風(fēng)格或古典情懷等等。在確定項(xiàng)目建設(shè)方案的同時(shí)，根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場分析的指標(biāo)，確定項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模（總建筑面積、配

13、套設(shè)施面積、綠化面積、車位數(shù)量等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）和開發(fā)建設(shè)周期。3、對(duì)總收入或銷售總額的估計(jì)這一階段最主要的工作是銷售策劃及銷售方案的擬定。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，了解市場的供應(yīng)量，租、售價(jià)水平， 對(duì)未來市場的價(jià)格趨勢的分析預(yù)測，綜合考慮市場的心理預(yù)期、擬開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況來進(jìn)行項(xiàng)目的定價(jià)分析， 以及對(duì)銷售周期的客觀預(yù)測。這樣才可以得到合理的項(xiàng)目銷售收入，估計(jì)出實(shí)現(xiàn)銷售收入的銷售周期。4、項(xiàng)目開發(fā)總成本的分析正確的估算項(xiàng)目總投資成本，是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的可靠依據(jù)，通常項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括：A 土地費(fèi)用：包括土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等，如是通過市場行為獲得的就是土地的地價(jià)。B

14、前期工程費(fèi)：可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。C 房屋開發(fā)費(fèi)：包括建安工程、附屬工程、室外工程及其他相關(guān)費(fèi)用。D 開發(fā)商管理費(fèi)E 融資費(fèi)用及占用資金的利息。F 不可預(yù)見費(fèi)G營銷費(fèi)用5、經(jīng)濟(jì)分析主要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和收益。 經(jīng)濟(jì)分析一般以動(dòng)態(tài)分析為主， 以靜態(tài)分析為輔。 主要進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標(biāo)的測算。以及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)決策分析等幾方面的分析評(píng)估。6、項(xiàng)目投資決策通過上述市場分析以及經(jīng)濟(jì)分析，在法律可行、市場可行、經(jīng)濟(jì)可行的基礎(chǔ)上，在進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策時(shí)，我們還需對(duì)開發(fā)商所擁有的開發(fā)資源進(jìn)行綜合分析，這些資源一般包括開發(fā)商的開發(fā)能力、管理能力、融資能力等因素。眾所周知，擁有足夠的資金是項(xiàng)目完成的前提條件，我們進(jìn)行項(xiàng)目的市場分析、經(jīng)濟(jì)分析等可行性分析都是建立在開發(fā)商能夠通過不同的方式或者渠道獲得開發(fā)資金的假設(shè)上面的， 但是，在實(shí)際操作中，作為房地產(chǎn)開發(fā)資金取得的來源渠道是很有限的，往往資金因素是取舍一個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵因素。在各方面條件都比