房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案五誡_工程管理

1、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案五誡在房地產(chǎn)營銷策劃的實(shí)踐中，經(jīng)常可以遇到“一個(gè)設(shè)計(jì)方案害死一個(gè)項(xiàng)目”的狀況。究其緣由，大體有兩種，一種是設(shè)計(jì)公司自己沒有專業(yè)力量，“天下設(shè)計(jì)一大抄”，平凡淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨(dú)斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)看法，完全不敬重設(shè)計(jì)院，把設(shè)計(jì)師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最終的結(jié)局是項(xiàng)目失敗，設(shè)計(jì)師擔(dān)當(dāng)罪名。從房地產(chǎn)營銷角度來看，一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的好壞，在很大程度上打算著一個(gè)項(xiàng)目的成敗命運(yùn)。那么，我們怎樣去端詳一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案？評價(jià)分析一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，動(dòng)身點(diǎn)是什么？依據(jù)我們的實(shí)踐閱歷，對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評價(jià)分析應(yīng)當(dāng)把握五條基本原則。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)必

2、需以人為本，以住戶的生活舒適便利為本。這應(yīng)當(dāng)是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必需對住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴?fù)責(zé)。很多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡潔潦草倉促完成的同時(shí)，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發(fā)沁園的最初設(shè)計(jì)方案中，小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)就是一個(gè)紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊(duì)的車輛即可始終排到小區(qū)主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩！經(jīng)過我們的一再堅(jiān)持，這個(gè)方案最終做了修改，把車輛入口改為另一個(gè)地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來是小事，其實(shí)有大隱患，萬萬不行等閑視之。“規(guī)劃方案無小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會

3、埋怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師完全沒有從用戶的便利舒適角度考慮問題，只是簡潔地從平面布局的美學(xué)效果動(dòng)身做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)必需符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中?！?、“愛琴?！薄ⅰ安_的海”，連成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、五個(gè)水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計(jì)！粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高

4、得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出三十多萬元！誰來擔(dān)當(dāng)這筆費(fèi)用？這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的典型例子。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分考慮將來物業(yè)管理的便利?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿足看管理。”以前設(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必需提前考慮物業(yè)管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃方案是上海一家聞名設(shè)計(jì)院供應(yīng)的，以一個(gè)湖為中心，湖四周一圈是獨(dú)棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計(jì)師的想法很簡潔：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥房的落地玻璃窗

5、內(nèi)直接觀賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個(gè)湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊漫步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主常常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個(gè)人隱私無法得到有效愛護(hù)。后來調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個(gè)湖變?yōu)閮蓚€(gè)湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨(dú)享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨(dú)成區(qū)，物業(yè)管理和平安愛護(hù)工作都以橋?yàn)榻?，相對簡單一些。四、?guī)劃設(shè)計(jì)在條件許可的前提下，應(yīng)當(dāng)盡量考慮項(xiàng)目營銷的便利。營銷在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣點(diǎn)，一個(gè)是賣相。賣點(diǎn)要實(shí)在，比如深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，最大的賣點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)，全部的戶型全都是錯(cuò)層，每

6、戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項(xiàng)目上，我們就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計(jì)有些出彩的新意。石家莊天山花園項(xiàng)目，最初的設(shè)計(jì)方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都只考慮居住和施工的便利。后來我們提出“先做賣相”的觀點(diǎn)，堅(jiān)持要求項(xiàng)目開盤時(shí)必需完成一個(gè)美麗的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個(gè)布置精致的會所（兼做售樓中心）、一組細(xì)心裝修溫馨舒適的樣板房。開發(fā)商根據(jù)我們的要求，首先在一期施工中完成這五個(gè)工程，項(xiàng)目就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在很多項(xiàng)目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實(shí)現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計(jì)規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。 五、規(guī)劃設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計(jì)。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，許多設(shè)計(jì)師都不大了解，所以常常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加留意，就可以完全避開的，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)師必需懂得這些基本禁忌。業(yè)內(nèi)人士常說：“一個(gè)項(xiàng)目成敗的70在于前期策劃?！边@個(gè)前期策劃中，全部關(guān)于項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)