工程竣工質量驗收移交工作指引

1、 工程竣工驗收移交工作管理辦法目的提高工程管理的程序化、標準化，維護和提升品牌形象，特制定此工作管理辦法。定義及適用范圍2.1 工程竣工后的工程管理工作順序，分為“工程竣工質量驗收（政府驗收）”、“物業(yè)接管質量驗收”、“業(yè)主入伙質量驗收”三部分；2.2 適用于長春公司竣工驗收移交項目。原則 對有竣工和交房任務的項目在竣工交付前要解決全部質量問題，不能帶病交付。對質量存在隱患及準備工作不足，不具備交房條件的項目寧可延期也不得強行交房，待交房準備工作做好后再進行交房工作。工程竣工質量驗收.1 工程項目完工后，工程管理部要求監(jiān)理單位配合總承包單位組織進行內部初驗收，檢查有關的工程技術資料包括隱蔽工程

2、驗收記錄、施工圖紙，分項工程驗收記錄等資料是否齊全準確，進行建筑物實體工程質量檢驗，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并要求總承包單位做好總、分包工程竣工初驗收記錄報告。.2 監(jiān)理單位簽署初步驗收審核意見，存在的問題由總承包單位及相關責任人及時整改，合格后監(jiān)理工程師簽署初驗合格意見，并報工程管理部。.3 總承包單位書面通知工程管理部申請驗收。.4 工程管理部在收到工程竣工驗收申請書后，準備相關工程竣工驗收標準文件，盡快組織工程竣工驗收。.5 工程管理部須在準備工程竣工驗收個工作日前將驗收工程內容、范圍、時間以及參加驗收人員名單等有關事宜書面通知負責該工程的政府工程質量監(jiān)督部門。.6 工程管理部負責牽頭組織，申

3、請地方政府地區(qū)工程質量監(jiān)督部門（質檢站）參加，由質檢站、公司工程部、勘察、設計、監(jiān)理以及施工等單位和其他有關方面專家組成驗收組，制定驗收方案。.7 監(jiān)理單位配合總、分承包單位向工程管理部提交相關工程竣工資料，并做好工程現(xiàn)場驗收準備。.8 工程管理部組織工程竣工驗收。4.1 工程部、勘察、設計、監(jiān)理和施工單位，分別匯報工程合同履行情況以及工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準的情況。4.2 驗收組審閱工程檔案資料，其中包括工程技術資料、隱蔽工程驗收記錄、分項工程驗收記錄、施工圖等。4.3 驗收組實地查驗工程質量。4.4 由工程管理部主持，包括政府工程質量監(jiān)督部門參與，對工程勘察、設計

4、、施工、設備安裝質量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程驗收意見。.9 工程竣工驗收如未通過，驗收組應協(xié)商并提出解決方案，并通知有關各方立即整改，確定再次驗收的時間。.10 工程竣工合格后，工程管理部要提出工程竣工驗收證明書，其中應包括施工、勘察、設計、監(jiān)理各單位質量竣工報告以及施工單位工程質量保修書和其他有關文件。.11 在通過工程管理部組織，地方政府專項管理部門參加的分項工程竣工驗收后，工程管理部向專項管理部門申請出具驗收證書。.12 在通過工程管理部組織，地方政府工程質量監(jiān)督部門參加的工程竣工驗收后，工程管理部向地方建筑業(yè)管理部門申請出具驗收備案證書。物業(yè)接管質量驗

5、收.1 在銷售合同約定業(yè)主入伙之日前2個月，工程管理部負責完成需移交的物業(yè)的全部工程工作，開始接管驗收，總時長為2個月，最低不得少于1個月。.2 物業(yè)接管驗收是工程完成后，將物業(yè)移交物業(yè)公司著手實施物業(yè)管理，而進行的物業(yè)實體再檢驗和物業(yè)資料移交。.3 工程管理部在工程項目竣工后，需書面提請物業(yè)公司對物業(yè)接管驗收。.4 物業(yè)接管質量驗收準備工作。.3.1 成立物業(yè)驗收組.3.1.1 由工程管理部組建有項目、監(jiān)理、物業(yè)、施工等單位參加的驗收組。.3.1.2 驗收組人員名單、分工架構根據(jù)驗收物業(yè)的面積、時間要求以及驗收難易程度確定。.3.1.3 工程部、監(jiān)理、施工的內業(yè)資料管理人員負責接管物業(yè)的產權

6、、工程、設備竣工資料的驗收移交工作。.3.1.4 工程部、監(jiān)理、施工、物業(yè)的各相關專業(yè)工程師具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。.3.2 物業(yè)驗收前的準備會.3.1 驗收組召開驗收前的準備會，確定交接范圍、內容、時間、進度等。.3.2 確定物業(yè)接管驗收標準：接管驗收應分棟（產業(yè)園區(qū)）分戶（住宅及商業(yè)）進行驗收，主要是觀感驗收和使用功能驗收，側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求。.3.3 接管驗收標準和驗收方法：驗收標準為建設部房屋接管驗收標準及業(yè)主的合理要求；住宅項目按集團住宅項目竣工驗收自檢模板。驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。.3.3 準備好接管驗收記錄表格：

7、 房屋本體移交驗收記錄表 房屋本體移交清單共用配套設施移交驗收記錄表共用配套設施移交清單機電設備設施移交驗收記錄 機電設備設施移交清單物業(yè)產權資料移交清單 工程技術資料移交清單工程圖紙移交清單.5 交接驗收過程.4.1 資料交接工程技術資料及圖紙的交接主要包括工程技術資料移交清單（見附件PMD13-）、工程圖紙移交清單（見附件PMD13-）、物業(yè)產權資料移交清單（見附件PMD13-）及說明文件。對于資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，工程管理部應當立即正確真實補齊資料，要求責任方一般問題天內解決，重大問題天內解決。必要時長春公司合約預算部協(xié)助解決。.1 物業(yè)產權資料：(1)項目開發(fā)

8、批準報告；(2)規(guī)劃許可證；(3)建設工程用地許可證；(4)土地使用合同；(5)建筑開工許可證；(6)用地紅線圖；(7)拆遷安置資料；(8)預售、銷售許可證。.2 政府驗收合格資料 (1)市建設工程竣工驗收備案表；(2)市建筑消防驗收合格證；(3)物業(yè)綜合驗收合格證書；(4)用電許可證；(5)房屋使用說明書；(6)房屋保修書。.3 綜合竣工驗收資料：.3.1 技術資料(1)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)；(2)工程及隱蔽管線的全套圖紙；(3)地質勘察報告；(4)工程合同及開、竣工報告；(5)圖紙會審記錄；(6)工程設計變

9、更通知（包括質量事故處理記錄）；(7)隱蔽工程驗收簽證；(8)沉降觀察記錄；(9)竣工驗收證明書；(10)水、電、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書；(11)砂漿、混凝土塊試壓報告；(12)供水試壓報告。 .3.2 房屋產權籍資料(1)房屋產權情況清冊，共同部位、共同設施設備的產權情況、數(shù)量、分攤原則和分攤系數(shù)；(2)其他資料（六圖二書）：a. 按1/1000比例尺的現(xiàn)狀圖；b. 規(guī)劃總平面圖；c. 道路規(guī)劃圖；d. 豎向規(guī)劃圖；e. 市政設施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖；f. 綠地規(guī)劃圖；g. 居住小區(qū)的詳細規(guī)劃說明書；h. 環(huán)境預評價書；i. 環(huán)境影響報告。.4 消防系統(tǒng)設備資料(1) 設備出廠合格證；(2)

10、 設備技術資料，使用說明書；(3) 系統(tǒng)打壓試驗報告；(4) 系統(tǒng)沖洗、試驗資料；(5) 監(jiān)控系統(tǒng)設備及技術資料，使用說明書；(6) 廣播系統(tǒng)設備及技術資料，使用說明書。.5 業(yè)主資料：.4.2 物業(yè)驗收工程實體的接管驗收，主要包括樓內實體、共用配套設施及機電設備設施的驗收。驗收組應做好相關驗收記錄表格。對不合格問題，要有工程管理部及監(jiān)理判定責任，要求責任方一般問題天內解決，重大問題天內解決。必要時公司合約預算部協(xié)助。對于限時整改項目，物業(yè)公司跟蹤整改結果，并做好驗收遺留問題備案。工程管理部督促施工單位整改。物業(yè)整體驗收合格后，物業(yè)公司接管物業(yè)，相關記錄由物業(yè)公司歸檔。.2.1 工程實體的接管

11、驗收總時長為2個月，最少不能低于1個月，驗收組應反復檢查，整改。.2.2 對有竣工和交房任務的項目在竣工交付前要解決全部質量問題，不能帶病交付。對質量存在隱患及準備工作不足，不具備交房條件的項目寧可延期也不得強行交房，待交房準備工作做好后再進行交房工作。.2.3 驗收工具配置（由施工單位準備驗收需用工具）：分項序 號名 稱備 注土 建1卷尺5m22m靠尺（鋁合金）3塞尺4小榔頭5小鏡子（用于檢查門頭）6直方尺（20cm）7塑料管弱 電1煙槍2電話機3萬用表4美工刀5螺絲刀（十字、一字各一把）6托線盤30m7手電筒強 電1搖表2接地搖表3萬用表4鉗型電流表5分貝儀6測速儀7手電筒8常用電工工具一

12、套9插座校驗器管 道 通 風1塑料管30m2壓力表3扳手84加液壓力器5水平尺6線型7鋼板尺.2.4 相關驗收記錄表：房屋本體移交驗收記錄表（見附件PMD13-）、公共配套設施移交驗收記錄表（見附件PMD13-）、機電設備設施移交驗收記錄（見附件PMD13-）。.2.5 相關移交清單：房屋本體移交清單（見附件PMD13-）、公共配套設施移交清單（見附件PMD13-）、機電設備設施移交清單（見附件PMD13-10）。.2.6 各工程的質保期的期限：地下管網(wǎng)質保期從接管驗收合格之日算起；綠化和環(huán)境本著先交竣工圖，后交實物的原則進行，質保期從驗收合格之日算起；圍墻、崗亭、鐵藝、物業(yè)用房、水泵房、開閉

13、所等，可根據(jù)工程進度逐項交接，交接前20天，工程部應將竣工圖交給物業(yè)公司，然后按竣工圖進行交接，質保期從驗收合格之日算起。業(yè)主入伙質量驗收.1 公司在業(yè)主驗樓前要成立組建客服聯(lián)合小組，其中應包括物業(yè)公司、公司招商運營部、工程管理部有關人員。.2 客服聯(lián)合小組是整個業(yè)主入伙驗樓解決問題的歸口部門，是整個運作過程的中樞。.3 物業(yè)公司陪同業(yè)主驗樓，做好樓宇接受記錄（見附件PMD13-11），如果業(yè)主滿意，應要求業(yè)主簽字認可。如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題，物業(yè)公司應主動解答有關問題，并做好詳細驗樓記錄，需要維修的要填寫交樓維修記錄（見附表PMD13-12）。.4 物業(yè)公司、招商運營部、工程管理部有關人員收到的業(yè)

14、主投訴，應盡快反饋到責任單位，列出入伙整改項目匯總表（見附件PMD13-13）。.5 由工程管理部和物業(yè)公司監(jiān)察施工單位維修。.6 施工單位在業(yè)主驗樓過程中，應組建施工專業(yè)維修組，其中應包括各工種施工人員，及時配合業(yè)主驗樓，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。.7 施工單位整改后，由客戶聯(lián)合小組檢查，合格后通知業(yè)主再次驗收，并要求業(yè)主簽字認可。.8 對于業(yè)主不滿意項目，客戶聯(lián)合小組應主動解釋協(xié)調并通知施工單位維修組整改，直至業(yè)主收樓。.9 客戶聯(lián)合小組要做好回訪，及時反饋業(yè)主意見。.10 工程管理部做好入伙整改項目匯總表的存檔備案工作。7 .管網(wǎng)、環(huán)境、零星工程等竣工驗收流程施工任務完成工程管理部組織監(jiān)理單位檢

15、查工程整改提交工程管理部最終版檢查記錄錄項目完整/符合設計要求復查合格質量符合交工標準準組織公司相關業(yè)務部門驗收否否是不合格否是合格否移交物業(yè)工程竣工驗收報告項目名稱： 分包工程： 施工單位： 驗收日期： 驗收記錄工程內容：施工單位項目經(jīng)理： 工期履約：按時完工。有延誤，但未對工程總工期和其他分包工程工期產生影響。有延誤，導致： 項目總工期延誤 天。 分包工程延誤 天。 分包工程延誤 天。質量履約：達到或超過合同質量標準?；具_到合同質量標準。未達到合同質量標準，但可接受。技術資料審核情況： 未提交 通過 正在整改提交日期： 工程部驗收意見驗收通過。 完成遺漏工作和整改事項后再申請驗收。專業(yè)工程師： 日期： 驗收通過。 不同意驗收。部門經(jīng)理： 日期： 驗收需要整改的事項：其他部門驗收意見部門驗收意見代表簽名日期驗收通過不同意驗收驗收通過不同意驗收驗收通過不同意驗收附件8.1. 附件PMD-1：工程實體質量驗收的具體要求8.2. 附件PMD-：工程技術資料