工商管理畢業(yè)論文樣本

1、目 錄摘要1關(guān)鍵詞1引言1一、理論概述21、精細(xì)化管理的概念22、中小型企業(yè)的概念23、精細(xì)化管理的重要性2二、重慶*物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的現(xiàn)狀21、重慶*物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介22、重慶*物業(yè)管理有限公司現(xiàn)所面臨的主要問題33、重慶*物業(yè)管理有限公司面臨問題的形成原因4三、重慶*物業(yè)管理有限公司進(jìn)行精細(xì)化管理的途徑6 1、建立健全相關(guān)制度規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)體系，對(duì)企業(yè)整體進(jìn)行精細(xì)化管理6 2、充分發(fā)揮企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)精細(xì)化管理7 3、改變管理模式觀念和管理手段，努力提高自身管理水平7 4、努力拓寬企業(yè)融資渠道，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，做到精細(xì)化管理9 5、改善社區(qū)居住條件，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生精細(xì)

2、化管理9 6、完善薪酬管理，加大對(duì)人力資源方面精細(xì)化管理力度10 7、利用國(guó)家政策和相關(guān)法律進(jìn)行精細(xì)化管理10四、結(jié)論11參考文獻(xiàn)11中小型物業(yè)企業(yè)精細(xì)化管理研究*大學(xué) 工商管理專業(yè) 姓名*指導(dǎo)老師 *摘 要：隨著中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，城市建設(shè)和城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷深入，為了進(jìn)一步提高人們的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，與房地產(chǎn)企業(yè)相配套的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理就顯得尤為突出和重要。本文通過以重慶市元有物業(yè)管理有限公司為例對(duì)現(xiàn)代中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的主要問題和形成原因進(jìn)行探討，并就具體的問題提出如何對(duì)物業(yè)服務(wù)型企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化的管理。關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)管理 部門職能管理 精細(xì)化管理 引 言隨著世界工業(yè)革命的空前

3、發(fā)展，城市住房的日趨緊張，房地產(chǎn)投資如火如荼的復(fù)雜背景下，投資商只管房屋的建成，而對(duì)于房屋建成后的環(huán)境污染和居住條件卻很少問津。特別是建成后的公共設(shè)備設(shè)施損壞無人管，供水供電系統(tǒng)出現(xiàn)故障無人修等一系列社會(huì)問題，嚴(yán)重的影響了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們的生活習(xí)慣，為了解決這一瓶頸，使人們生活更加和諧美滿，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)由此應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，由于在政府部門的正確領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界的鼎力支持下，從1999年5月的全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議的召開，到2003年6月國(guó)務(wù)院第369號(hào)令的施行以及2003年6月建設(shè)部頒布的130號(hào)文等一系列文件的實(shí)施下，物業(yè)管理行業(yè)逐步形成了以政府宏觀調(diào)控為主導(dǎo)，

4、以公平競(jìng)爭(zhēng)為核心，以社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境效益為統(tǒng)一目的，以高規(guī)范化高標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)為內(nèi)容，以創(chuàng)品牌創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)為方向的物業(yè)管理模式。但是由于組建渠道背景各不相同，繼而導(dǎo)致成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理上出現(xiàn)良莠不齊也是客觀事實(shí)。特別是企事業(yè)單位自建和社會(huì)單位個(gè)人所組建成立的中小型物業(yè)管理公司，雖然這類企業(yè)的市場(chǎng)觀念較強(qiáng)，靈活經(jīng)營(yíng)彈性大，管理起來具有可操作性，但是受自身資金管理水平文化差異社會(huì)環(huán)境等各方面的限制，和開發(fā)商衍生及房管所轉(zhuǎn)制的大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比而言，無論是在哪個(gè)方面都還有一定的距離。鑒于實(shí)際情況出發(fā)，加強(qiáng)中小型物業(yè)企業(yè)精細(xì)化管理勢(shì)在必行。 一、 理論綜述 1、精細(xì)化管理的概念精細(xì)化管理就是落實(shí)管理責(zé)任，

5、將管理責(zé)任具體化化明確化，它要求每一個(gè)管理者要管理到位，盡力盡職。通常是指對(duì)建立在常規(guī)企業(yè)管理基礎(chǔ)之上，并將常規(guī)管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標(biāo)的管理方式。 2、中小型企業(yè)的概念所謂中小型企業(yè)是指與所處行業(yè)的大企業(yè)相比人員規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)規(guī)模都比較小的經(jīng)濟(jì)單位。一般來說是從質(zhì)和量?jī)蓚€(gè)方面對(duì)中小企業(yè)進(jìn)行定義，質(zhì)的指標(biāo)主要包括企業(yè)的組織形式、融資方式及所處行業(yè)地位等，量的指標(biāo)則主要包括雇員人數(shù)、實(shí)收資本、資產(chǎn)總值等。3、精細(xì)化管理的重要性隨著物業(yè)行業(yè)發(fā)展的不斷深入和物業(yè)服務(wù)涉及的內(nèi)容越來越廣，加強(qiáng)中小型物業(yè)企業(yè)重要性管理就顯得尤為

6、突出。如果我們輕視物業(yè)管理的重要性，那么有可能面對(duì)的后果將是巨額的社會(huì)財(cái)富大量貶值，無數(shù)美好的家園將成為一個(gè)個(gè)新的犯罪之源，人們生活秩序紊亂等嚴(yán)重后果，由此而造成的負(fù)面心理影響更是無法估量，造成的人情冷淡和道德淪喪將有可能深刻危及整個(gè)國(guó)民素質(zhì)和精神面貌。加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的重要性管理在整體上來說，它不僅可以促進(jìn)社會(huì)安定和諧，改善居住環(huán)境和投資環(huán)境，還在一定程度上提高了城市管理水平。在局部來說，不僅可以增強(qiáng)企業(yè)員工的工作效率，讓企業(yè)有明確的發(fā)展方向，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，提升自身品牌價(jià)值，還可以使企業(yè)財(cái)務(wù)清晰，資本結(jié)構(gòu)更加合理恰當(dāng)，企業(yè)管理模式更加先進(jìn)，更重要的是它使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到了顯著提高。 二、

7、重慶*物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的現(xiàn)狀1、 重慶*物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介重慶*物業(yè)管理有限公司成立于2011年12月，注冊(cè)資金50萬，目前尚為三級(jí)資質(zhì)，二級(jí)資質(zhì)正在申請(qǐng)中。是由原重慶市順隆物業(yè)管理有限公司的基礎(chǔ)之上組建而成的新型物業(yè)管理公司。業(yè)務(wù)范圍包括：主要承接多層住宅樓的物業(yè)管理高層住宅樓物業(yè)管理獨(dú)立式（別墅）住宅樓的物業(yè)管理辦公樓及工業(yè)廠房及其物業(yè)管理。具體方面包括物業(yè)修繕物業(yè)租售代理物業(yè)家庭生活各項(xiàng)服務(wù)車輛車位代售代租工程綠化清掃保潔等其他相關(guān)的商業(yè)服務(wù)。組織結(jié)構(gòu)框架：目前公司共計(jì)職工68人，管理人員學(xué)歷大專以上文化程度占80%，90%物管人員持有上崗操作證。公司內(nèi)部分別設(shè)有總經(jīng)辦綜合辦公

8、室物業(yè)管理處工程部保潔部采購(gòu)部財(cái)務(wù)部和市場(chǎng)部，共八個(gè)部門。目前所承接管理的部分物業(yè)樓盤包括黃金堡.生活家流金家園榮升.部落閣大升名都等。正在洽談的部分物業(yè)樓盤有白云美鎮(zhèn)民生新城千山美林等。隨著中共“十八”大的勝利召開，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)力度的不斷加大，從中可以清楚的發(fā)現(xiàn)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)前景其實(shí)是相當(dāng)廣闊的，特別是在商品房物業(yè)和工業(yè)物業(yè)方面。企業(yè)要想在此行業(yè)中發(fā)展壯大，在市場(chǎng)中分得一杯羹，首先一定要以實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，做好市場(chǎng)規(guī)劃和調(diào)研，選擇好正確的發(fā)展方向，同時(shí)注意企業(yè)發(fā)展方向是否和長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)一致等重大企業(yè)戰(zhàn)略問題。其次應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)管理制度建設(shè)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中充分發(fā)揮自身中小型企業(yè)管理機(jī)制靈活快速應(yīng)

9、變的特點(diǎn)，為企業(yè)的后續(xù)做大做強(qiáng)打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。再次要努力培養(yǎng)出一批符合企業(yè)發(fā)展需要、忠于自身企業(yè)利益、適合企業(yè)自身文化的管理團(tuán)隊(duì)，為企業(yè)快速發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。然后要適宜的提高企業(yè)品牌和企業(yè)文化建設(shè)，為企業(yè)從發(fā)展期到成熟期作好準(zhǔn)備?？v觀歷史我們不難發(fā)現(xiàn)，任何大型企業(yè)的發(fā)展其實(shí)在沒有壯大之前都是按以上步驟走的，所以公司要想企業(yè)真正的迅速發(fā)展壯大，我們可以從企業(yè)現(xiàn)面臨的主要問題入手，找出企業(yè)真正面前的困難有哪些？再到細(xì)心分析問題的形成原因，并對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化管理，從而最終找到企業(yè)的發(fā)展出路。 2、重慶*物業(yè)管理有限公司現(xiàn)所面臨的主要問題 市場(chǎng)細(xì)分使行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，使公司在外接新樓盤業(yè)務(wù)難度加大。受組建

10、渠道和自身人脈的影響，公司捕捉市場(chǎng)消息的手段和渠道相對(duì)單一，在招投標(biāo)時(shí)往往容易錯(cuò)失最好的時(shí)間。在市場(chǎng)拓展時(shí)，和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)衍生或房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)企業(yè)相競(jìng)爭(zhēng)中，業(yè)務(wù)人員對(duì)自身企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)認(rèn)識(shí)不夠，造成業(yè)務(wù)洽談時(shí)不能很好的抓住主動(dòng)權(quán)。 元有物業(yè)在和業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)簽訂服務(wù)協(xié)議時(shí)，有些條款和具體明細(xì)責(zé)任區(qū)分不清，條約要求不夠明細(xì)，使企業(yè)和業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)之間矛盾較大。隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，人們要求物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量也變得越來越高，公司和業(yè)主之間出現(xiàn)矛盾的機(jī)率也就越大，現(xiàn)目前公司和業(yè)主的矛盾主要存在于以下三個(gè)方面：首先是業(yè)主認(rèn)為我們物業(yè)公司沒有提供質(zhì)價(jià)相等的物業(yè)服務(wù)，在簽訂合同時(shí)出現(xiàn)問題不能很好解

11、決，導(dǎo)致業(yè)主在物業(yè)管理費(fèi)交納基數(shù)和金額方面經(jīng)常會(huì)發(fā)生拖拉，延交等現(xiàn)象。 元有物業(yè)在管理模式和手段方面相對(duì)落后，組織結(jié)構(gòu)形式不合理?，F(xiàn)目前公司采用的是隨機(jī)化管理模式，也就是我們平常所說的獨(dú)裁式管理。加上無標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理軟件，使企業(yè)管理人員在各方面管理起來相當(dāng)麻煩，出現(xiàn)問題是能用簡(jiǎn)單的word文件和Exces表格或一些常規(guī)管理軟件進(jìn)行記錄和管理，在業(yè)主出現(xiàn)欠費(fèi)等問題時(shí)計(jì)算機(jī)做不到及時(shí)提醒，只能憑員工記錄或印象和查歷史交費(fèi)記錄才能看到，費(fèi)時(shí)又費(fèi)力。 管理層想把企業(yè)做大做強(qiáng)，但發(fā)展資金不足，資金來源籌集渠道狹窄。由于現(xiàn)行公司管理的所有的設(shè)備設(shè)施并非企業(yè)自身所有，加上社會(huì)信用度低，要想在資本市場(chǎng)或是社會(huì)

12、上進(jìn)行融資的那是相當(dāng)困難。如果公司經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，一般情況下，只有通過自身關(guān)系籌集資金或經(jīng)過非正規(guī)渠道進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)等。 企業(yè)在人力資源管理方面混亂。往往招聘到優(yōu)秀的專業(yè)人才不能留住，培養(yǎng)的管理人才不能很好利用，想進(jìn)行精細(xì)化管理心有余而力不足。由于現(xiàn)我們企業(yè)受本身資金少、競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力弱、管理模式落后、創(chuàng)新觀念不強(qiáng)和利潤(rùn)微薄等原因影響，專業(yè)人才相當(dāng)匱乏，企業(yè)在精細(xì)化管理方面不能用全力，下功夫。而且現(xiàn)有管理人員惰性思想嚴(yán)重，有點(diǎn)安于現(xiàn)狀。這對(duì)我們對(duì)于企業(yè)管理來說是一個(gè)很可怕的事情，有可能是一個(gè)致命的硬傷。因?yàn)橐坏┒栊缘乃枷氡P踞下來，它會(huì)讓公司人員再無工作激情，從而缺乏前進(jìn)的根本動(dòng)力。 社區(qū)內(nèi)公共區(qū)域環(huán)境臟

13、差亂。由于社區(qū)進(jìn)出人員比較頻繁，加上公共區(qū)域責(zé)任劃分不明確，公共區(qū)域經(jīng)常到處出現(xiàn)食品塑料袋、廢紙、畜便等垃圾。 對(duì)國(guó)家相關(guān)政策了解不透徹，并且在資金風(fēng)險(xiǎn)控制上把握不好。由于相關(guān)制度不夠完善，在研究和把握國(guó)家政策方面沒有專門的人負(fù)責(zé)把關(guān)，在政策上吃虧的次數(shù)累計(jì)不清。所以我們企業(yè)不但要從自身職能部門管理方面進(jìn)行精細(xì)化管理，同時(shí)也要利用國(guó)家政策和相關(guān)法律方面進(jìn)行精細(xì)化管理，更重要的是要在資金風(fēng)險(xiǎn)控制等方面全面提高公司抵御市場(chǎng)沖擊和行業(yè)生存能力。 3重慶*物業(yè)管理有限公司面臨問題的形成原因 行業(yè)制度和政府相關(guān)規(guī)范不完善是造成公司在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)不平衡的主要原因?？v觀物業(yè)行業(yè)歷史，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展和起

14、源時(shí)間都不是很長(zhǎng)。以1981年3月份成立的深圳市物業(yè)管理公司為標(biāo)志，到目前為止也就短短的幾十年時(shí)間，并且最初開始成立的物業(yè)公司都是由行業(yè)巨頭萬科、深物業(yè)、鴻基、中天城投、廣宇等開發(fā)商自行派生的大型物業(yè)管理企業(yè)。隨著國(guó)家對(duì)物業(yè)行業(yè)政策的放開和支持，中小型物業(yè)企業(yè)才相繼的成立。所以中小型物業(yè)企業(yè)真正發(fā)展的時(shí)間較大型物業(yè)還要晚些，時(shí)間上的限制使中小型物業(yè)企業(yè)在自行行業(yè)制度和國(guó)家相關(guān)引導(dǎo)規(guī)范方面上還存在一定的漏洞。特別是我們這種私建的小型物業(yè)企業(yè)尤為如此，成立時(shí)間短，對(duì)行業(yè)制度和政府政策又不是完全熟知。以房屋質(zhì)量維修為例，開發(fā)商一般承兌房屋自購(gòu)房交房后五年之內(nèi)如出現(xiàn)任何質(zhì)量問題由開發(fā)商自行負(fù)責(zé)維修。而

15、開發(fā)商在房屋沒有出售出去以前在和物業(yè)公司簽署接管交接合同時(shí)，質(zhì)量保證也是五年（格式合同）。比方說一年過后房屋出售出去了，在開發(fā)商和業(yè)主簽訂時(shí)，同樣質(zhì)量保證也是五年（格式合同），如果是在第五年房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，那么房屋質(zhì)量的責(zé)任方介定將有可能出現(xiàn)沖突。開發(fā)商有可能會(huì)說是我們物業(yè)管理公司的房屋后續(xù)管理問題，而公司為了規(guī)避自身責(zé)任就說是開發(fā)商自身房屋質(zhì)量問題，如此的相互推諉，到最后受傷不是業(yè)主就是企業(yè)本身。 自身管理模式和理念及管理手段落后是造成公司和業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)之間發(fā)生矛盾的根本原因?，F(xiàn)在的公司采用管理模式都是那種隨意性的管理模式，什么事情都是總經(jīng)理說了算，他說的話就是原則和制度，缺乏一定的制

16、度約束。從平時(shí)上班的時(shí)間和態(tài)度方面就可以看出來，經(jīng)常性是業(yè)主上門反應(yīng)問題或咨詢結(jié)束要等一定的時(shí)間再有回應(yīng)。人員不是串崗就是有事，隨意性很大，加上對(duì)公司服務(wù)理念認(rèn)識(shí)又不是很深，造成管理上是一片混亂。另從整體上看，管理手段相對(duì)落后，無論是在有形手段還是無形手段。特別是在有形手段管理上形式單一，沒有相對(duì)完整可以依賴的制度參照，在有形手手段管理上缺乏相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制和措施。 缺乏合適的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境規(guī)劃是造成公司融資困難的原因。近幾年以來，隨著政府對(duì)物業(yè)行業(yè)和關(guān)照和支持，物業(yè)企業(yè)相比過去的融資渠道還是拓寬了很多，比方對(duì)在社會(huì)上有一定信用度和相對(duì)穩(wěn)定的物業(yè)公司貸款額度增加，對(duì)于符合條件的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行資金信用

17、擔(dān)保等。但是在市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越來越扁平化的大環(huán)境下，為中小型物業(yè)企業(yè)配套融資計(jì)劃和制度還沒有完全建立起來，企業(yè)在遇到資金瓶頸時(shí)，除了適時(shí)的向銀行進(jìn)行貸款外還不是能很好的找到解決辦法。 物業(yè)管理人員素質(zhì)和能力的制約是致使公司發(fā)展的主要原因。一直以來，物業(yè)人才匱乏都是各個(gè)中小型物業(yè)企業(yè)頭疼的大事?，F(xiàn)目前從公司整個(gè)人員編制上來看，從業(yè)人員素質(zhì)相對(duì)偏低，專業(yè)從業(yè)人員對(duì)于行業(yè)認(rèn)識(shí)缺乏了解，沒有合適的薪酬制度和完善的獎(jiǎng)罰條例，再加上自身企業(yè)管理能力和資金等各方面條件的制約，使企業(yè)管理人員對(duì)國(guó)家政策和相關(guān)法律法規(guī)把握不透徹是導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的主要因素。 由于行業(yè)的特殊性和服務(wù)對(duì)象的固定性在一定程度上束縛了公

18、司的發(fā)展。由于受物業(yè)的專業(yè)性所限制，物業(yè)企業(yè)不同于一般工商企業(yè)，它必須是要按批準(zhǔn)的資質(zhì)等級(jí)承接相應(yīng)的物業(yè)，從事物業(yè)服務(wù)。像一般的中小型企業(yè)物業(yè)資質(zhì)都是二級(jí)和三級(jí)資質(zhì)，可以承接的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是：多層住宅在100萬平方米，高層住宅在50萬平方米，獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米，辦公樓，工業(yè)廠房及其他物業(yè)在20萬平方米，所有以上物業(yè)對(duì)應(yīng)的相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。再加上服務(wù)對(duì)象的固定性，時(shí)間一長(zhǎng)，員工對(duì)于服務(wù)對(duì)象就會(huì)缺乏激情，長(zhǎng)久以后會(huì)讓企業(yè)發(fā)展帶上心理枷鎖。 目前公司保潔人員數(shù)量較少，責(zé)任心不強(qiáng)，獎(jiǎng)罰制度不夠明確，人員流動(dòng)性強(qiáng)等是造成社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生臟差亂的主要原因。 整個(gè)企業(yè)人員服務(wù)意識(shí)談薄

19、，企業(yè)理念認(rèn)識(shí)不夠。長(zhǎng)期以來，公司各部門人員只管做好自身本職工作，對(duì)于出現(xiàn)損害企業(yè)利益的現(xiàn)象都是裝聾作啞，企業(yè)主人翁精神不強(qiáng)，對(duì)公司忠誠(chéng)度不高。像在小區(qū)出現(xiàn)的垃圾清掃不到位的現(xiàn)象，物管員在路過時(shí)明顯看到地面有臟物但不提出來（我們企業(yè)物管員的主要工作職責(zé)是做好日常投訴意見管理和搭建業(yè)主與工程部及相關(guān)部門的聯(lián)系橋梁），他認(rèn)為自身工作是做好業(yè)主的投訴處理等工作，對(duì)于這種不是他工作范疇之外的事情沒有義務(wù)和責(zé)任去提醒和幫助。由此可以看出企業(yè)文化和相關(guān)理念建設(shè)方面公司是相當(dāng)欠缺的。 三、 重慶*物業(yè)管理有限公司進(jìn)行精細(xì)化管理的途徑鑒于物業(yè)管理企業(yè)的特殊性，具體我們可以通過從完善行業(yè)制度與從企業(yè)的各個(gè)部門管

20、理的細(xì)節(jié)管理入手使其工作更加具體和精細(xì)化，從而達(dá)到提高工作效率的目的。 1、建立健全相關(guān)制度規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)體系，對(duì)企業(yè)整體進(jìn)行精細(xì)化管理通過觀察物業(yè)的發(fā)展歷程我們可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)目前公司正處于企業(yè)的初期發(fā)展階段，正是需要建立健全競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，企業(yè)由隨意性向規(guī)范化進(jìn)程的關(guān)鍵時(shí)候，完善市場(chǎng)機(jī)制的自身制度規(guī)范刻不容緩。首先我們從整體行業(yè)來看，目前為止，公司還沒有一個(gè)可以參照的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系。不像機(jī)械行業(yè)和建筑行業(yè)，在制造和生產(chǎn)時(shí)有一個(gè)具體明確的標(biāo)準(zhǔn)。他唯一可以參照的標(biāo)準(zhǔn)就是國(guó)家的物權(quán)法和相關(guān)法律文件約束。對(duì)于生活中出現(xiàn)的各種具體事情在處理時(shí)，完全憑的是自身工作經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)溝通技巧。在此方面，建議公司可

21、以暫時(shí)借鑒大型物業(yè)管理企業(yè)的管理方法和手段，完善自身制度建設(shè)，比方說龍湖物業(yè)金科物業(yè)恒大物業(yè)等。同時(shí)可以向政府機(jī)構(gòu)和相關(guān)部門提供可行性的調(diào)查報(bào)告，向上反應(yīng)行業(yè)的現(xiàn)狀，為建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)參照體系獻(xiàn)策獻(xiàn)力。其次健全自身管理模式和管理制度手段，提升自身素質(zhì)。建議引起相關(guān)的先進(jìn)物業(yè)管理軟件，比方說目前比較常用的維新物業(yè)管理軟件和極致物業(yè)管理軟件等，對(duì)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)化管理。同時(shí)倡導(dǎo)和灌輸員工先進(jìn)的管理思想和服務(wù)理念。打造自已獨(dú)特的管理模式和組織文化，對(duì)企業(yè)進(jìn)行品牌建設(shè)和名牌建設(shè)。然后建議公司進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部員工行為規(guī)范，避免隨意性，出臺(tái)內(nèi)部相關(guān)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，提高職工服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部制度管理。 2、充分發(fā)揮企業(yè)

22、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)精細(xì)化管理由于公司目前規(guī)模較小，人員有限，就公司市場(chǎng)部而言，員工對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)把握還是不夠，市場(chǎng)調(diào)研也不是很全面，市場(chǎng)走訪范圍太過局限。由此我們可以拓寬市場(chǎng)調(diào)查范圍入手，打破行業(yè)局限，走訪相對(duì)薄弱的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，打開企業(yè)發(fā)展空間。根據(jù)實(shí)際情況需要，進(jìn)行合適的市場(chǎng)拓展，改變其溝通方式和觀念，同時(shí)注重細(xì)節(jié)上的管理，防止因小失大。在努力提高自身業(yè)務(wù)水平和專業(yè)技能的同時(shí)，爭(zhēng)取得到市場(chǎng)和第三方的認(rèn)可，為后期物業(yè)中標(biāo)打下牢固的基礎(chǔ)。當(dāng)拓寬到一定的市場(chǎng)后，要維護(hù)好和他們之間的關(guān)系，給人一種真誠(chéng)服務(wù)到永遠(yuǎn)的感覺，為以后業(yè)務(wù)拓展開發(fā)渠道和途徑，不斷的發(fā)掘后續(xù)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值最大化。 3、改變

23、管理模式和管理手段，努力提高自身管理水平具體可以從各個(gè)部門職能管理入手，進(jìn)行精細(xì)化管理。從公司面臨的困難和形成的原因上我們不難看出，公司發(fā)展之所以困難除了一定的市場(chǎng)因素以外，更主要的還是自身內(nèi)部職能部門管理水平問題。同時(shí)也是物業(yè)企業(yè)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或承租人產(chǎn)生問題和發(fā)生矛盾的根源所在。具體可以從以下幾個(gè)職能方面入手做到精細(xì)化管理： 在人員精細(xì)化管理和組織結(jié)構(gòu)方面：從公司現(xiàn)有的工作人員整體來看，很大部分人員文化水平較低，社會(huì)工作經(jīng)驗(yàn)不足。所以我們?cè)谶M(jìn)行人員管理時(shí)要側(cè)重考慮管理方式方法和溝通的靈活性，充分發(fā)揮語言效用，潔身自律，因?yàn)樽约喝魏喂芾碚Z言和行為上的不當(dāng)表現(xiàn)都會(huì)給員工留下可以效仿的樣本，從而導(dǎo)

24、致他們?cè)谔幚泶祟悊栴}時(shí)的不理智，不科學(xué)。在具體工作上不僅要教會(huì)他們?cè)鯓幼?，更要告訴他們?nèi)绾巫鋈?。要注重他們的素質(zhì)培養(yǎng)和綜合能力的培養(yǎng)，加強(qiáng)他們的服務(wù)理念意識(shí)和個(gè)人在遇突發(fā)事情的應(yīng)變能力。公司在人員管理上要全面培養(yǎng)他們的各項(xiàng)業(yè)務(wù)能力和整體素質(zhì)，做到一崗多能，一人多崗，實(shí)現(xiàn)人員調(diào)崗能上崗，人員上崗能勝崗。另外，建立公司組織扁平化管理框架，盡可能建立一種緊湊的橫向組織，以便使企業(yè)快速地將決策權(quán)延至企業(yè)營(yíng)銷的最前線，從而為提高企業(yè)效率而建立起富有彈性的新型管理模式。 在工程設(shè)備維修和安全精細(xì)化管理方面：由于物業(yè)企業(yè)的設(shè)備設(shè)施管理不同于其他設(shè)備設(shè)施管理。嚴(yán)格來說物業(yè)企業(yè)所管理的設(shè)備設(shè)施的所有權(quán)不是物業(yè)企

25、業(yè)本身所有，而是屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公共所有。比方說供水供電設(shè)備衛(wèi)生設(shè)備消防設(shè)備照明裝置通風(fēng)設(shè)備運(yùn)輸設(shè)備等。物業(yè)企業(yè)只是物權(quán)所有人共同所請(qǐng)的物業(yè)管理人，鑒于設(shè)備設(shè)施所有權(quán)的特殊性，物業(yè)企業(yè)在設(shè)備設(shè)施的管理上尤其要更加細(xì)膩。除了加強(qiáng)日常設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)外，在維護(hù)方面也要做足功夫，做好功能。比方說運(yùn)輸設(shè)備必須是一天一檢，衛(wèi)生設(shè)備是一天一清，供水供電設(shè)施是一周一檢，照明設(shè)備出現(xiàn)故障在必須在24小時(shí)以內(nèi)排除，所有正常設(shè)備設(shè)施都要按固定日期進(jìn)行零件更換和保養(yǎng)等。另外，除了加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施的管理維護(hù)外，還要側(cè)重于安全意識(shí)的的提高和平時(shí)安全工作的宣傳，加強(qiáng)平時(shí)的人員的出入檢查，防火防盜的宣傳等，同時(shí)倡導(dǎo)讓物權(quán)人或承租人

26、進(jìn)行配合和參與，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)的重要性，為維護(hù)公共安全一起努力。 在采購(gòu)精細(xì)化管理方面：出于公司資金流動(dòng)性相對(duì)充裕等方面的考慮，我們?cè)谧霾少?gòu)工作時(shí)，要特別注重所購(gòu)產(chǎn)品的實(shí)用性能和現(xiàn)實(shí)的操作可靠性等方面的要求。比方說在采購(gòu)辦公用品時(shí)，要選擇相對(duì)實(shí)用型的聯(lián)想，戴爾等品牌電腦和辦公用品，價(jià)格可能相對(duì)而言要貴一點(diǎn)，但售后服務(wù)維修，實(shí)際操作習(xí)慣要方便得多。還有比方我們?cè)诓少?gòu)時(shí)花草樹木時(shí)，要選購(gòu)一些栽種成活率高凈化空氣比較好外觀美觀能夠保持水土不流失的樹種。像大葉女貞小葉女貞常綠黃楊絲帶草木芙蓉常綠海桐火棘等相對(duì)價(jià)格不高又可增加美觀和陶冶情操的花草樹木。再者因?yàn)楣疽?guī)模較小，公司采購(gòu)工作的工作量較少，一般都要讓

27、采購(gòu)人員發(fā)揮其他的職能效用，比方說采購(gòu)回來以后的設(shè)備在實(shí)際生活中出現(xiàn)問題如果聯(lián)系解決，以及售后服務(wù)維修等都可以讓采購(gòu)人員兼職。 在財(cái)務(wù)精細(xì)化管理方面：由于公司收入來源比較單一，主要是以業(yè)主或承租人交納的物業(yè)管理費(fèi)為主。雖然出入金額面值較小，但是涉及的范圍較廣，導(dǎo)致資金出錯(cuò)的機(jī)率相對(duì)較高，加上無具體的物業(yè)財(cái)務(wù)管理軟件，企業(yè)在財(cái)務(wù)管理這塊管理是相當(dāng)吃力的。建議我們首先從進(jìn)賬入手，由于公司的資金來源大部分來自物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或承租人交納的物業(yè)管理費(fèi)，他們?cè)诮患{時(shí)一般采用的都是現(xiàn)金支付方式，企業(yè)在這一方面的財(cái)務(wù)成本基本上是存在的。由此我們?cè)谫Y金管理利用方面就有很多文章可以做。比方說每天交納的資金可以讓財(cái)務(wù)人

28、員及時(shí)的存入銀行，一來可以保證資金的安全，二來存入銀行可以帶來收益（雖然一次收入不多，但是積少成多）。當(dāng)次資金聚集到一定的時(shí)候除去日常的備用資金外，其他資金可以用來購(gòu)買銀行相對(duì)收益穩(wěn)健的理財(cái)產(chǎn)品，這樣不但保證了資金的可控性還確保了資金的增值性。同時(shí)加大物業(yè)費(fèi)的收取力度，出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)和督促物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或是使用人提前交費(fèi)，預(yù)止出現(xiàn)到期沒交費(fèi)的不良現(xiàn)象。為了規(guī)避資金的風(fēng)險(xiǎn)性，我們還可以將資金拆開使用，一方面用于理財(cái)，為公司增收創(chuàng)收。另一方面我們可以將分散的資金用于投資物業(yè)相關(guān)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，比方說租用社區(qū)的其他場(chǎng)地開設(shè)休閑場(chǎng)所，利用閑置地方開高專門收費(fèi)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，這樣不斷促進(jìn)了社區(qū)的文化生活，而且盤活

29、了賬面資金。鑒于公司目前還沒有在金融方面有特別的人才，如果有的話我們還可以用少量資金做高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的結(jié)構(gòu)性基金和股票投資，做到投入少收益大都有可能。要盡可能使用一切資源和手段，不能讓帳面資金閑置，做到資金風(fēng)險(xiǎn)控制有度，資金價(jià)值增值有方，資金管理清晰有力的管理模式。其次在出帳方面，我們應(yīng)該在資金周轉(zhuǎn)率和資金的可操作性方面下功夫。通常來講，物業(yè)企業(yè)的一般最大支出是在支付公共水電費(fèi)用和相關(guān)工程維修貨款上。由于物業(yè)企業(yè)進(jìn)賬都是現(xiàn)金，在一定程度上保證了公司現(xiàn)金流的充裕性。所以在付款時(shí)我們可以和相關(guān)方溝通協(xié)商，采取相對(duì)靈活的付款方式，比方說開具延期支票或承兌匯票等。開具票據(jù)的同時(shí)要想方設(shè)法的使各種承兌匯票

30、和支票在支付時(shí)間上能夠安排得恰如其分，最大程度的減輕企業(yè)本身資金壓力。再次，應(yīng)該引進(jìn)具體的物業(yè)管理軟件進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使財(cái)務(wù)工作更加輕松，方便和安全。 4、努力拓寬企業(yè)融資渠道，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，做到精細(xì)化管理目前由于公司在社會(huì)上信用相對(duì)而言較低，企業(yè)融資相當(dāng)困難。除了靠自身能力融資外，如果想要向銀行和社會(huì)融資都比較難。企業(yè)要做大做強(qiáng)，沒有一定的資金支持是行不通的，那么在企業(yè)融資方面進(jìn)行了精細(xì)化的管理就顯得非常有必要。首先我認(rèn)為我們企業(yè)可以依靠自身能力相對(duì)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，穩(wěn)定企業(yè)效益，加強(qiáng)薄弱環(huán)節(jié)管理，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，形成對(duì)信貸資金的吸引力，盡可能的進(jìn)行社會(huì)融資。其次可以察看商業(yè)銀行的現(xiàn)有體

31、系，看看現(xiàn)階段企業(yè)是否符合中小型企業(yè)的貸款條件，利用政策對(duì)企業(yè)進(jìn)行資金支持。再次可以向小額貸款公司、財(cái)政資金注入擔(dān)保機(jī)構(gòu)等其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)資金。然后盡可能的獲得大型企業(yè)或相關(guān)合作關(guān)的肯定，讓其進(jìn)行擔(dān)保，從而達(dá)到拓寬速效渠道的途徑。另外努力提高企業(yè)管理人員對(duì)融資工具的了解和利用，為企業(yè)融資提供更加有利的保障。5、改善社區(qū)居住條件，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生精細(xì)化管理為了徹底改變社區(qū)目前環(huán)境衛(wèi)生臟差亂的現(xiàn)狀，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生精細(xì)化管理已是迫在眉睫。以其中我們管理的江北黃金堡小區(qū)為例，公司應(yīng)該從這些方面做起，首先適當(dāng)增加公共區(qū)域（特別是靠近花卉園方向）保潔人員的數(shù)量，加強(qiáng)清掃的次數(shù)，提高保潔人員的工資待遇。其次加強(qiáng)獎(jiǎng)

32、罰制度，進(jìn)一步明確清潔區(qū)域劃分和責(zé)任。再次加大清潔質(zhì)量檢查次數(shù)，提高全司全社區(qū)人員保護(hù)環(huán)境，愛護(hù)環(huán)境的意識(shí)。 6、完善薪酬管理，加大對(duì)人力資源方面精細(xì)化管理力度鑒于公司成立時(shí)間不長(zhǎng)，還有社會(huì)對(duì)于企業(yè)認(rèn)識(shí)不足的實(shí)際情況，公司在進(jìn)行人才招聘和人才儲(chǔ)備方面是捉襟見肘，由此我們?cè)谌瞬诺呐囵B(yǎng)和儲(chǔ)備方面更應(yīng)該加大精細(xì)化管理力度。由于受自身?xiàng)l件的限制，建議公司在初步招聘的要求時(shí)不要那么高，那樣吸收社會(huì)人才的范圍就比別的企業(yè)要大，發(fā)現(xiàn)人才的機(jī)率也比別人要多些。雖然現(xiàn)行教育體系培育出來的的專業(yè)人才很少，但是我們可以通過招聘和其相關(guān)相鄰的專業(yè)人才，比方說，企業(yè)管理專業(yè)設(shè)備工程方面園林工藝方面等。通過舉一反三，招聘

33、進(jìn)來以后，培養(yǎng)他們的專業(yè)物業(yè)管理能力，貫徹他們做一行，愛一行，精一行的思想理念，努力培養(yǎng)他們對(duì)行業(yè)的認(rèn)可度和對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度，為公司的以后做大做強(qiáng)做好準(zhǔn)備。同時(shí)建立完善合理的薪酬制度，做到勞有所報(bào)，付有所得。 7、利用國(guó)家政策和相關(guān)法律進(jìn)行精細(xì)化管理適當(dāng)?shù)睦脟?guó)家政策和相關(guān)法律對(duì)企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化管理，不僅可以為企業(yè)帶來更加靈活的管理模式和明顯的經(jīng)濟(jì)效益，還可以增加員工對(duì)企業(yè)的聚集力和向心力。例如：2004年重慶市出臺(tái)的778號(hào)文件重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法中明確規(guī)定，凡是房屋閑置，三表（水表電表氣表）未動(dòng)的物業(yè)在向所在物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)暫停使用后，交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)可以只交納原有物業(yè)管理費(fèi)的1/2。而根據(jù)2007年8月26日國(guó)務(wù)院關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定修訂）明文規(guī)定，對(duì)于此種現(xiàn)象，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人不管有沒有入住或是閑置都必須交納全部的物業(yè)管理費(fèi)用，而不是地方政府所規(guī)定的1/2費(fèi)用。對(duì)于此類法律法規(guī)的漏洞我們公司是這樣加以利用的，只要是業(yè)主不懂此法直接交費(fèi)的，公司一律采取的是要求他們交納十足的物業(yè)管理費(fèi)用（依據(jù)國(guó)家規(guī)定，國(guó)家法律文件大于地方文件）。其實(shí)我認(rèn)為公司在此方面方法稍為欠妥，明里企業(yè)收入是有所增加，但利