定位策劃商業(yè)廣東佛山南海西樵瑞龍國際前期商業(yè)報告

1、瑞龍國際項目商業(yè)報告報告說明我們在研究過程中所依據(jù)的資料和信息都是準確和有效的，但是，一旦我們所依據(jù)的基本資料有所改變，后續(xù)我們的推薦和建議也將隨之改變。以下因素將可能導致我們的依據(jù)發(fā)生變化：1.新的政策；2.新的變動；3.對當?shù)氐禺a(chǎn)市場、零售市場、商業(yè)可能產(chǎn)生影響的、政治等。注意：本項目的研究、分析工作是在2012年9月-10月初期間進行的，因此進行研究分析所依據(jù)的信息和資料都是基于這個時間階段的。本項目工作現(xiàn)只限于提供規(guī)和政策議題。性的顧問意見和建議，我們的研究不包括任何法律、法本項目研究中，對于未來需求、市場發(fā)展趨勢等的均是對未知事物的估計，應被理解為對未來可能發(fā)生事物的預示性估計，而非

2、完全確定的事實。對這些主要因素作出未來的過程中包含了許多外界非常敏感與變動性大的變量，任何改變都可能會極大地在未來影響著項目的進程，我們在此提請使用方注意。報告用于為項目開業(yè)前的籌備工作提供參考資料以及方向性建議，其中建議包括了項目的目、功能布局、招商組織和開業(yè)前的各個要素。但在未來實際操作中，以項開業(yè)作為第一目標，根據(jù)設計、市場環(huán)境的變化等對策劃內容作出相應地調整。2瑞龍國際項目商業(yè)報 告 說 明報告報告通過項目所在市場的宏觀環(huán)境及項目自身特點分析，提煉出項目總體及分類，并制訂出初步的業(yè)態(tài)組合和招商策略。報告的范圍，廣泛搜集了相關商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)，使研究的關鍵部分具有依據(jù)以及科學論據(jù)支撐，同時，

3、我們重點關注了各類數(shù)據(jù)的分析。研究依據(jù)：正式發(fā)布的公告、文件、統(tǒng)計報告等；商戶訪談 消費者訪談專業(yè)的房地產(chǎn)、物聯(lián)網(wǎng)；實地；委托方提供的物業(yè)資料；相關的數(shù)據(jù)庫資料。3瑞龍國際項目商業(yè)報 告 說 明報告報告通過分析佛山市以及西樵的宏觀、消費市場、消費水平、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的情況等因素對項目發(fā)展的影響，結合項目自身條件， 以客觀的市場數(shù)據(jù)為基礎，進行全面的市場分析，并提出項目總體定位方案。研究方法一：取證法 通過對國內主要大城市商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗進行研究對比，尋找發(fā)展的之處，總結失敗的主因，分析出切實可行的、符合項目特點和發(fā)展需要的策劃方案。研究方法二：定量定性分析法 根據(jù)客觀、科學、公正的原則，研

4、究的范圍，廣泛搜集有關房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進行定量分析。研究方法一：分拆類型，集中主要課題的研究方法 為了在規(guī)定的日期內完成項目的基本市場調研兼總體分析，我們分拆了類型，作小隊主要課題的分析，然后集中焦點在主要的專項課題研究上， 最后將結果融入報告內。4瑞龍國際項目商業(yè)報告目錄第一部分客觀環(huán)境第一章、發(fā)展狀況對項目的影響第二章、城市與建設對項目的影響第三章、市場關鍵要素分析1、西樵商業(yè)對項目的影響2、零售市場要素分析商業(yè)網(wǎng)點、商家訪談3、零售市場要素分析消費者研究第二部分項目第四章、項目理解(S、W、O、T分析）第五章、項目1、2、主題3、功能4、檔次原則5、形象6、業(yè)態(tài)組合第三部分解決方案第六

5、章、測算第七章、租憑條件的設定第八章、招商策略第九章、推廣策略初步建議第十章、部分商業(yè)區(qū)域裝潢建議5瑞龍國際項目商業(yè)報告PART1第一章、發(fā)展狀況對項目的影響6瑞龍國際項目商業(yè)報告發(fā)展狀況對項目的影響p 宏觀發(fā)展狀況佛山市是歷史名城，也是珠三角地區(qū)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地及商品出口中心，地處于珠角洲中南部，東倚廣州，南鄰，面積3848平方千米。常住人口約719.4萬人。佛山市產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，結構性特點突出，近年來由于大力推進產(chǎn)業(yè)，積極轉變發(fā)展方式，高新技術在產(chǎn)業(yè)結構中所占比例不斷提高，已先后建立了大批級產(chǎn)業(yè)基地，同時由于高新金融區(qū)的發(fā)展，目前佛山正朝著適宜居住和創(chuàng)業(yè)的區(qū)域性中心城市方向發(fā)展在國內宏觀

6、快速發(fā)展的大背景下，佛山市積極轉變發(fā)展方式，促使發(fā)展質量和效益不斷提高，比上年增長12.1%?？偭糠€(wěn)居全省第三位 佛山民營工業(yè)中國第一佛山人均存款地級第一佛山工業(yè)中國第五佛山竟爭力12 地級第一佛山人均汽車地級第一佛山地均GDP中國第五佛山人均GDP非中國第五數(shù)據(jù)來源：佛山市年鑒（2006-2010）佛山市7瑞龍國際項目商業(yè)報告發(fā)展狀況對項目的影響p宏觀發(fā)展狀況2011年佛山市GDP第一產(chǎn)業(yè)餅狀圖（：億元）第二產(chǎn)業(yè)118.62第三產(chǎn)業(yè)2,275.524,186.13百貨零售業(yè)競爭加劇。數(shù)據(jù)來源：佛山市年鑒（2006-2010）佛山市8佛山第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構比例1.8%63.6%3

7、4.6%增長率4.1%13.7%9.6%主要第三產(chǎn)業(yè)交通、倉儲、郵政業(yè)批發(fā)和零售業(yè)住宿餐飲業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)其他服務業(yè)增長率14.6%14.2%4.5%-1.0%3.2%11.8%隨著佛山市城市建設的加快推進，第二產(chǎn)業(yè)繼續(xù)占據(jù)著主導。其中，工業(yè)生產(chǎn)同比增長14.1%，依然為拉動增長的主要引擎。第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長且呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢，傳統(tǒng)的交通、 、餐飲、郵電、旅游業(yè)得到鞏固發(fā)展， 新型的商務、教育、科教事業(yè)則獲得快速發(fā)展，值得注意的是，2011年伴隨著幾大商業(yè)地產(chǎn)的大型 進駐佛山，未來佛山商業(yè)地產(chǎn)將會進入一個新的快速發(fā)展期，瑞龍國際項目商業(yè)報告發(fā)展狀況對項目的影響p西樵西樵2011年度主要指標

8、 188.45200180160140120100806040200 161.91 144.42 127.983.8972.9550.9839.22008GDP（億元）2009全20102011固定資產(chǎn)投資總額（億元）西樵2011年年度狀況持續(xù)往年的良好上升趨勢，同比2010年增長16.39%，工業(yè)總產(chǎn)值392.5億元，同比增長14.7%；旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為拉動整個西樵2011年地區(qū)生產(chǎn)總值的重要引擎，隨著幾個旅游產(chǎn)業(yè)的落戶于建設，西樵的旅游市場呈現(xiàn)出新的亮點。9數(shù)據(jù)來源：佛山市年鑒（2006-2010）佛山市區(qū)瑞龍國際項目商業(yè)報告發(fā)展狀況對項目的影響p 房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況佛山市固定資產(chǎn)投資與房

9、地產(chǎn)開發(fā)投資增長狀況（2006-2011） 1936.262000180016001400120010008006004002000 1719.63的發(fā)展直接制約與影響房地產(chǎn)的發(fā)展，實踐證 1470.56 1258.65 1089.69909.83明，一個地區(qū)的速度與其599.22固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)正相關關系，而房地產(chǎn)開發(fā)投資是固定資產(chǎn)投資的一個重要組成部分，因此房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀485.52403.68358.25314.02182.07200620072008200920102011：億元）固定資產(chǎn)投資（：億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（況對該地區(qū)起到風向標的作用。發(fā)展狀況2011年，在樓市限購政策

10、下，佛山地產(chǎn)開發(fā)投資額卻逆勢而上，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資599.22億元，占固定資產(chǎn)投資總額的30.95%，比2010年增長23.4%，其品房住宅投資459.01億元，對比2010年商品房住宅投資額350.49億元，增長達到31%。增幅排在省的前列，對比省內廣州、的一線城市，佛山仍處于高速發(fā)展期。數(shù)據(jù)來源：佛山市年鑒（2006-2010） 佛山市10瑞龍國際項目商業(yè)報告發(fā)展狀況對項目的影響p房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況房地產(chǎn)投資額及其占GDP的比例決定了城市一段時間的市場供應結構， 過高或過低都會影響房地產(chǎn)與整體的發(fā)展。佛山市2011年房地產(chǎn)投資占GDP比例為9.1%，維持往年水平， 處于正常發(fā)展階段。

11、房地產(chǎn)投資占GDP 的比例過小說明該行業(yè)開始萎縮，過大則會出現(xiàn)行業(yè)。數(shù)據(jù)來源：佛山市年鑒（2006-2010）11佛山市2011年省各城市統(tǒng)計公報比較項異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常2011佛山房地產(chǎn)投資/GDP<5%5%10%10%15%15%20%>20%9.1%反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.10.15城市廣州中山東莞佛山房地產(chǎn)投資（億元）1306.74590.21310.2373.76256.59599.22房地產(chǎn)投資增速32.8%28.7%28.29%25%42.9%23.4%GDP（億元）12303.12115022190.824735.391403.24

12、6580.28GDP增速11%10%13.1%8%11.3%12.1%房地產(chǎn)投資/GDP10.62%5.13%14.16%7.89%18.29%9.1%瑞龍國際項目商業(yè)報告發(fā)展狀況對項目的影響p 居民生活水平佛山市宏觀指標增長趨勢圖35000307183000027245245782500022494237822175418894219952000019295184691755215000151071000050000200620072008人均可支配收入（元）2009人均消費性2010（元）2011全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30718元，比上年增長12.7%；城鎮(zhèn)居民人均消費8.1%。城鎮(zhèn)居

13、民家庭恩格爾系數(shù)為33.7%，與上年持平；城鎮(zhèn)居民消費中，教育所占比重為4.9%，較上年下降0.8個百分點； 出所占比重為9.5%，較上年上升0.9個百分點。23782元，增長用品及服務支數(shù)據(jù)來源：佛山市年鑒（2006-2010） 佛山市12瑞龍國際項目商業(yè)報告發(fā)展狀況對項目的影響p居民生活水平恩格爾系數(shù)是食品消費占總消費的比例，反映了居民消費結構與消費需求。恩格爾系數(shù)不 同，對應的消費需求也不同。恩格爾系數(shù)越小，表面居民用于的比例越小，用于其他消費的越多，通過消費結構調整能用于居民消費的也就越多。系數(shù)在59%以上為絕對貧困除溫飽需求之外，不具備其余消費基礎系數(shù)50%-59%為溫飽消費需求開始

14、出現(xiàn)（以低檔需求為主）ØØØØØ系數(shù)40%-49%為小康消費需求開始（以中檔需求為主）系數(shù)30%-39%為富裕消費需求趨于成熟（以中高需求為主）系數(shù)29%以下時為最富裕消費需求追求品質（以高檔需求為主）數(shù)據(jù)來源：佛山市年鑒（2006-2010）13佛山市2011年省各城市統(tǒng)計公報城市廣州東莞中山佛山GDP（億元）12303.12115024735.391403.242190.826580.28人均可支配收入（元）3443836505395132873127699.730718消費品零售總額（億元）4747.0835211266.31567.86

15、756.071931.41恩格爾系數(shù)34%36.7%35.2%36.7%38.6%33.7%瑞龍國際項目商業(yè)報告發(fā)展狀況對項目的影響p 居民消費水平近年來，佛山保持良性發(fā)展，消佛山市消費品零售總額（億元）1931.41費市場保持暢旺，具體情侶如右圖所示：2000180016001400120010008006004002000全年全消費品零售總額1931.41億元，比上年同期增長18.1%；1687.13城鄉(xiāng)市場消費品零售保持較快增鎮(zhèn)實現(xiàn)零售額1393.84億元,增長18.4%; 鄉(xiāng)村零售額537.58億元,增長17.1%；批發(fā)零售貿易業(yè)零售穩(wěn)步增長。全市批發(fā)零售貿易業(yè)零售額為1667.34億

16、元，增長18.2%，占全市 消費品零售總額的86.3%，拉動 消費品零售總額增長上升15.7個百分點，增長貢獻率為87.1%；住宿和餐飲業(yè)零售額264.07億元，增長16.9%；1408.781195.75957.57782.06在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額油類零售額比上年增長27.1%，肉禽蛋類增長19.5%，汽車類增長31.8%，石油及制品類增長21.5%，家用電器和音像器材類增長15.6%，中西藥品類增長23.2%， 服裝、鞋帽、針紡織品類增長36.6%，200620072008200920102011日用品類增長19.3%，通訊器材類下降22.4%，辦公用品類增長58.8%，建筑及裝潢

17、材料類增長0.6%數(shù)據(jù)來源：佛山市年鑒（2006-2010）14佛山市2011年省各城市統(tǒng)計公報瑞龍國際項目商業(yè)報告發(fā)展狀況對項目的影響p居民消費水平數(shù)據(jù)來源：佛山市年鑒（2006-2010） 佛山市15居民消費指數(shù)增長率食品增長率衣著增長率居住增長率交通增長率增長率2006101.71.7%104.14.1%97.8-2.2%105.35.3%1033%99.3-0.7%2007103.73.7%1099%94.2-5.8%104.94.9%101.11.1%97.8-2.2%2008104.94.9%11313%94.2-5.8%103.83.8%100.60.6%98.7-1.3%200

18、998.4-1.6%100.10.1%97.6-2.4%93.1-6.9%97.5-2.5%98.7-1.3%2010103.13.1%106.16.1%1011%104.94.9%99-1%99.4-0.6%2011105.55.5%111.711.7%101.41.4%106.96.9%98.8-1.2%99.9-0.1%2011年居民消費價格水平（CPI）115113111.7109110106.9104.1 105.3104.9104.9103.8106.1 104.9105.5105103103.7103.1101.7101.1100.6100.1101101.499.910097.

19、899.398.798.498.799 99.498.897.897.697.594.29594.293.1908580200620072008200920102011居民消費價格食品衣著居住交通瑞龍國際項目商業(yè)報告發(fā)展狀況對項目的影響p 居民消費水平佛山居民儲蓄余額增長趨勢圖（2006-2011）（：億元）隨著的健康發(fā)展，佛山市城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，居民儲蓄余額逐年上20114707.06升，生活質量不斷，衣、食、住、行等各方面消費已從20104460.82溫飽型向享受型轉變，活水平開始向富裕邁進。生20093945.01儲蓄余額的增長引起人們消費觀念的逐步更新，家庭消費結構發(fā)生了較大變化：

20、飲食講求營養(yǎng)健康、衣著講求名牌優(yōu)質、居住要求環(huán)境舒適、用品要求高檔時尚、旅游追求休閑寫意。因此，佛山市居民的消費潛力具有很大的上升空 間。20083436.120072768.8120062667.0601000200030004000500016數(shù)據(jù)來源：佛山市年鑒（2006-2010） 佛山市瑞龍國際項目商業(yè)報告發(fā)展狀況對項目的影響p居民消費水平珠三角主要各市消費品零售總額情況（億元）6000消費品零售額顯示，在珠三角主要城市群中，佛山以1981.41億元，同比增長率18.1排全省第三， 由左表可以看出佛山的消費能力是非常強的， 雖然落后于兩個省內主要城市，但也大幅領先于同處珠三角內的其他

21、城市。5243.02500040003520.8730001931.4120001266.31756.071000684.7567.86389.710廣州佛山東莞中山惠州肇慶廣州佛山東莞中山惠州肇慶數(shù)據(jù)來源：佛山市年鑒（2006-2010）17佛山市2011年省各城市統(tǒng)計公報城市廣州佛山東莞中山惠州肇慶增長率17.1%17.8%18.1%15%16.9%18.2%18.1%19.3%瑞龍國際項目商業(yè)報告發(fā)展狀況對項目的影響p居民消費水平珠三角主要城市人均消費性情況（元）35000而在人均消費性支出上，佛山以23782元排于全省第四，但距離僅差298.03元，相差并不大，雖然對比于28791.1

22、2300002749524080.03237822500021162205192000017147佛山和的GDP水15000平、消費品零售總12163.85額，佛山依然大幅落后，但佛山卻具有更大的消費潛力。1000050000廣州佛山東莞中山惠州肇慶廣州佛山東莞中山惠州肇慶數(shù)據(jù)來源：佛山市年鑒（2006-2010）18佛山市2011年省各城市統(tǒng)計公報城市廣州佛山東莞中山惠州肇慶增長率12.8%5.6%8.1%6.8%9.8%7.6%3.9%7.3%瑞龍國際項目商業(yè)報告PART1第二章、城市與建設對項目的影響19瑞龍國際項目商業(yè)報告城市與建設對項目的影響總體p 西樵概述西樵鎮(zhèn)（項目所在地）西樵鎮(zhèn)

23、位于佛山市的中西部，同時為佛山市西江組團的核心點之一；面積約176.63 方公里，是“4A級”風景名勝區(qū)、森林公園、中國面料名鎮(zhèn)、省中心鎮(zhèn)、下轄4個城區(qū)、27個行政村，較為發(fā)達，同時居住環(huán)境良好，是宜居宜商的名鎮(zhèn)。20依據(jù)：西樵鎮(zhèn)和發(fā)展“十二五”綱要區(qū)人口普查主要數(shù)據(jù)公報（第2號）項目位于佛山南海區(qū)西樵鎮(zhèn)官山新城區(qū)中心區(qū)域；西樵現(xiàn)在有常住人口數(shù)約22.17萬人，其中戶籍人口約9萬人，外來人口約13.17萬人，依據(jù)西樵鎮(zhèn)總體的，到2020年西樵鎮(zhèn)總人口規(guī)模為32萬，其中城鎮(zhèn)人口達到22.4萬人。瑞龍國際項目商業(yè)報告城市與建設對項目的影響總體p 西樵Ø佛山市城市總體(2005-2020)

24、的市域組 團-城鎮(zhèn)等級結構中，城區(qū)為“組團”所包括的街道辦或鎮(zhèn)的行政轄區(qū) 范圍，面積為 平 方公里，約占全市域面積的。“組團”中的“”是指：中心組團和大良容桂組團；“”是指獅山組團、西南組 團、 西江組團、大瀝組團和九 江龍江組團。項目所在的 西樵鎮(zhèn)是西江組團的組成點之一；Ø佛山市城市總體將西樵鎮(zhèn)的主要功能(2005-2020)設定為：山水新城、高地、紡織強鎮(zhèn)依據(jù)： 佛山市城市佛山市“十二五”規(guī)21瑞龍國際項目商業(yè)報告城市與建設對項目的影響總體p西樵總規(guī)根據(jù)西樵“十二五”的總歸報Ø告，西樵將會以“一個新城、三個旅游區(qū)、五個都市型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略為建設重點：一個新城：以

25、官山新城為，Ø形成與一般村（居）共同組成的布局合理、功能互補、層次分明、規(guī)模適度的城市體系；三個旅游區(qū)：按照不同區(qū)域的區(qū)Ø位、交通、環(huán)境等條件，依托現(xiàn)有發(fā)展基礎，構建新型的旅游發(fā)展格局，三個區(qū)分別是：錦湖片區(qū)、山南片區(qū)、西岸片區(qū)；五個都市型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)：分別是以廣Ø東西樵紡織產(chǎn)業(yè)基地為的現(xiàn)代化紡織產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，崇民路企業(yè)現(xiàn)公中心，樵高路都市型產(chǎn)業(yè)帶，平沙島旅游農(nóng)業(yè)區(qū)，大同堡五金產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。22依據(jù)：西樵鎮(zhèn)和發(fā)展“十二五”綱要瑞龍國際項目商業(yè)報告城市與建設對項目的影響總體p 西樵總規(guī)同時西樵“十二五”的總歸報告中提出提高城市水平：按照城鎮(zhèn)總體的要求，完善分性詳規(guī)，重點區(qū)

26、、專業(yè)和開展和完成新城區(qū)概念、西岸城區(qū)及旅游區(qū)、建設宜居城鄉(xiāng)總體以及城市空間發(fā)展、城鄉(xiāng)住房建設、服務設施建設、城區(qū)綜合整治、環(huán)境保護建設等多個專項，促進原有產(chǎn)業(yè)型、式發(fā)展的城鎮(zhèn)群格局向功能分區(qū)型、整體化的格局轉變，形成“一心一園三軸區(qū)” 的空間結構形態(tài)，建立起從總體到分區(qū)、專業(yè)和 覆蓋性詳規(guī)的完整體系，實現(xiàn)全23依據(jù)：西樵鎮(zhèn)和發(fā)展“十二五”綱要瑞龍國際項目商業(yè)報告城市與建設對項目的影響總體p西樵交通西樵以“一環(huán)六橫六縱”戰(zhàn)略打造新的交通體系：以環(huán)西樵山道路為軸心為“一環(huán)”；Ø1.2.廣速，樵丹新干線（百業(yè)大道-百樂路-大新路），崇民路-樵高路，西西線-官太路，路-南九公路（東段），龍

27、高路等在建或籌建線路，此為“六橫”；珠二環(huán)（廣珠鐵路、樵丹新干線的百丹路段），清龍線新樵丹路段，樵丹復線， 樵金路，南九公路復線工程，塘九線等在建或籌建線路，此為“六縱”實現(xiàn)路網(wǎng)新格局后，西樵將全面實驗向東經(jīng)西樵大橋和龍灣大橋通往禪城、佛山、順德、廣州；向南經(jīng)廣珠鐵路、南九公路復線等通九江、鶴山等；3.ØØ向西經(jīng)廣速、軌道2號線、樵高路、Ø龍高路等通往高明、粵北；向北經(jīng)樵丹路、樵丹新干線等接通丹灶、三水。真正實現(xiàn)全面暢通四方出口。Ø依據(jù)：西樵鎮(zhèn)和發(fā)展“十二五”綱要24西樵鎮(zhèn)鎮(zhèn)域交通建設瑞龍國際項目商業(yè)報告城市與建設對項目的影響總體p 西樵交通除了西樵鎮(zhèn)自

28、身的道路交通之外，區(qū)還了一個新型公共交通系Ø統(tǒng)，一種以電力驅動的新型公共交通工具將會以時速30公里的速度穿梭于南海區(qū)內。區(qū)新型公共交通系統(tǒng)概念有8條路段，總長度約160公里，覆蓋Ø八鎮(zhèn)街，串起中樞兩翼各重要節(jié)點。新型公共交通一號線將從桂城中心城區(qū)出發(fā)，30分鐘到達廣州南站；Ø二號線從桂城經(jīng)佛山西站到獅山服務中心，全長約19.1公里，加強桂城、Ø羅村、獅山等鎮(zhèn)街之間及與佛山西站之間的；三號線從桂城對接聯(lián)滘交通樞紐，全長約9.2公里，加強桂城與大瀝之間；四號線則從大瀝客運站經(jīng)黃岐對接廣州滘口，加強大瀝、黃岐片區(qū)與廣州滘口間的；ØØ而遠期網(wǎng)

29、線的4條線，主要以獅山為中心向外放射，加強獅山、大Ø瀝、桂城與里水、丹灶、西樵、九江等鎮(zhèn)的；五號線：里水和順，起點為桂和路聯(lián)江路交叉口的三號線站點，向東北沿聯(lián)江路、里和路、官和路，終點至廣佛環(huán)線和順站，全長約15.8km。沿線服務里水、和順等發(fā)展片區(qū)，北接廣佛環(huán)線和順站，南連三號線銜接大瀝、桂 城，中間可與廣州軌道12號線的延伸線銜接；六號線：獅山服務中心-小塘-金沙-丹灶，主要沿紅星路、桂丹路走線，全長約14.6km，加強獅山中心與小塘、金沙、丹灶的；ØØ七號線：金沙-西樵-九要沿樵金公路、南九復線、九江大道走線，全長Ø約29.5km，北接六號線，南連

30、佛山軌道6號線，加強金沙、西樵、九江之間的；八號線：獅山服務中心獅山大學城南國桃園，主要沿華沙路、桃園路、大坑涌走線，東接三號線，全長約16.4km，加強獅山中心與獅山大學城、南國桃園的Ø25瑞龍國際項目商業(yè)報告城市與建設對項目的影響總體p 西樵商業(yè)在佛山市城市網(wǎng)點中，西樵Ø是和荷城組成的西江組團商業(yè)中心雙核之一，而西江組團商業(yè)中心的為成為服務高明本地及鄰近鎮(zhèn)區(qū)，輻射江門、高要等周邊地區(qū)的商業(yè)中心，成為廣佛都市圈西部的綜合商業(yè)區(qū)；而西樵的重點建設目標是旅游特色的商業(yè)網(wǎng)點；而項目所在的官山新城區(qū)板塊，是中高檔商業(yè)中心，將建設成西樵最大、最繁華的商圈，作為新城區(qū)的商Ø

31、Ø業(yè)之一，同時新城區(qū)同時也為西樵中高檔住宅區(qū)域，西樵居民生活中心區(qū)。項目所在地依據(jù)： 佛山市城市商業(yè)網(wǎng)點26佛山市要區(qū)商業(yè)網(wǎng)點西樵鎮(zhèn)和發(fā)展“十二五”綱瑞龍國際項目商業(yè)報告城市與建設對項目的影響總體p西樵區(qū)域發(fā)展西樵新城區(qū)本案位于西樵中心板塊，新城區(qū)Ø新城中心范圍內。具有位于新城區(qū)位的優(yōu)勢，有機會以“如意湖”為中心形成新商圈 ，成為西樵商業(yè)網(wǎng)點新的亮點西樵新城區(qū)以“依山、親水、弘文、低耗”的概念打造；Ø新城區(qū)未來將會以、商業(yè)商Ø務、體育休閑為主導功能的公共活動中心，同時也是提升城鎮(zhèn)品質，優(yōu)化山水格局、吸引高端地產(chǎn)的宜居生活新區(qū)，更是以閑、會議之一。傳統(tǒng)、度

32、假休為主的區(qū)域旅游點項目所在地依據(jù)： 西樵鎮(zhèn)新城區(qū)27瑞龍國際項目商業(yè)報告城市與建設對項目的影響總體p 小結形勢1 佛山各項指標持續(xù)快速增長，發(fā)展速度位居全省前三水平，西樵鎮(zhèn)的近年來也不斷增長，旅游產(chǎn)業(yè)呈加速發(fā)展態(tài)勢。消費水平2 佛山居民收入水平和消費能力位于時，2011年佛山的人均消費性省前列，在發(fā)展的同時，佛山卻是國內少數(shù)能做到藏富于民的城市，同卻僅僅少于省內第二大城市198.03元，佛山具備的巨大的消費潛力。 而西樵的商業(yè)圈已經(jīng)較為成熟，未來為帶動西部商圈的雙核之一，整體市場還有巨大的上升空間。城市3 西樵城市發(fā)展未來將會以旅游城鎮(zhèn)為主要發(fā)展方向，新城主城區(qū)是集金融商貿、行政管理、科教、

33、旅游休閑、信息咨詢等服務業(yè)，同時也為高端住宅發(fā)展重地，將會構造強大的活動區(qū)和豐富的城市新功能。 同時在商業(yè)網(wǎng)點上，為西部的重地商圈，此為項目前景注入的信心。城市交通4 西樵新交通體系注重各區(qū)域間通過道路、橋梁或軌道進行緊密連接，空間層次鮮明，形成快捷的交通體系，從而獲取的外部，也為鎮(zhèn)內旅游業(yè)的發(fā)展提供支援。 同時新的公交系統(tǒng)，也將會使西樵與佛山中心城區(qū)、廣州更為緊密。28瑞龍國際項目商業(yè)報告PART1第三章、市場關鍵要素分析1、西樵商業(yè)對項目的影響2、零售市場要素分析商業(yè)網(wǎng)點、商家訪談3、零售市場要素分析消費者研究29瑞龍國際項目商業(yè)西樵商業(yè)對項目的影響報告p西樵商圈分布C區(qū)域（新城商圈）新興

34、商圈、發(fā)展新核新城商圈是西樵近幾年內新打造的一個新興中高檔商圈，商圈內集中了鎮(zhèn)級中領頭的幾大品牌，同時商圈內對比于金典商圈，大大增加了餐飲與的比例，豐富了業(yè)態(tài)，同時致力于一個中高檔次化的購物消費環(huán)境的打造。但其商圈發(fā)展現(xiàn)時來看較為緩慢，檔次也基本未達到預期的高度，除了新城廣場初具上升趨勢之外，百勝廣場由于只立足餐飲，同時體量較小，難以形成較大規(guī)模，雅居樂大都會更是由于項目本身先天條件有欠缺，現(xiàn)在陷入經(jīng)營 中?？傮w來講，新城商圈處于西樵的新城區(qū)范圍，同時現(xiàn)時新城廣場經(jīng)營狀況良好，口碑較佳，這一因素帶動之下，商圈趨勢也處于上升階段，未來有機會金典商圈，成為西樵新的領頭商圈，但發(fā)展還需要較長時間培育

35、。AA區(qū)域（金典商圈）成熟商圈、商業(yè)B金典商圈是西樵現(xiàn)時最成商圈，在佛山鎮(zhèn)級的城鎮(zhèn)商圈之中，其經(jīng)營是幾個案例之一，B區(qū)域（江浦路商圈）傳統(tǒng)商圈、生活配套除了西樵本地居民外，還吸納著周邊城鎮(zhèn)的大部江浦路商圈是西樵老城區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)街道，也是分消費者，人流旺盛。西樵最長的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)密集，著各種各但隨著時間漸長，其商圈由于缺乏升級與改造， 雖然有富盛廣場這一新商業(yè)物業(yè)開業(yè)，但由于業(yè)種類同，業(yè)態(tài)較為單一等因素，其商圈已有呈現(xiàn)樣的商業(yè)業(yè)種，日常人流旺盛。商圈走平民化路線，基本以滿足居民日常生活的消費為主，雖然近年也有不少品牌商家進駐，但的趨勢，但現(xiàn)時金典商圈在西樵商業(yè)中，依形成不了集聚效應，難以形成集

36、中的人流然把持住龍頭地位。點。這一因素也造成了這一商圈難以升級改造， 但現(xiàn)時來講，依然是西樵居民日常生活與消費的最主要區(qū)域。30瑞龍國際項目商業(yè)西樵商業(yè)對項目的影響報告p項目周邊商業(yè)狀況金典商圈區(qū)位業(yè)態(tài)組合可達性商圈以金典廣場為中心點，連接江浦東路、登山大道沿線商鋪，富盛廣場為分支點。業(yè)態(tài)較為單一，以百貨為主，加上部分數(shù)碼，蘇寧在金典內有駐點，但區(qū)域不大，約在1000左右。餐飲以快餐配套為主，有一間KTV，以購物中心為主。地處西樵舊城中心，由江浦路與江浦東路可達，周邊支路較少，偶爾有堵車現(xiàn)象。客戶特征西樵市中青年層、收入中檔的普通工薪階層以及學生為主，另有部分周邊城鎮(zhèn)消費者。值較高，臨街鋪位1

37、50-400元/不等，商場內鋪50-250元/不等。31瑞龍國際項目商業(yè)西樵商業(yè)對項目的影響報告p項目周邊商業(yè)狀況江浦路商圈區(qū)位業(yè)態(tài)組合商圈以江浦路為主軸，分布于主干道沿線，周邊支線小道較多業(yè)態(tài)多樣，但較多以生活類為主，有幾間小型超市，西餅屋，餐飲，酒樓， 所。場但整體都以日常百貨為主，滿足居民日常生活消費，屬于較為明顯的生活型商圈。沿江浦東路、江浦西路可達可達性客戶特征中下收入的普通工薪階層、學生、城鎮(zhèn)居民消費為主。同時滿足部分外來務工消費。多為臨街鋪位，不同位置。值跨度大、差異明顯，主干道100-400元/，支線50-200元/32瑞龍國際項目商業(yè)西樵商業(yè)對項目的影響報告p項目周邊商業(yè)狀況

38、新城商圈商圈以新城廣場為中心點，以樵金公路、113、269省道為主干道，周邊支線較少。業(yè)態(tài)相對豐富，超市，影院，KTV，餐飲豐富，百貨都以購物中心為主，品牌多元化，但區(qū)位業(yè)態(tài)組合缺少電器、數(shù)碼賣場。以購物中心為主可達性沿樵金公路、113、269省道可到達，交通較為方便?？蛻籼卣魑鏖允兄懈呤杖肭夷贻p時尚的青年層、城鎮(zhèn)內中高收入者為主，同時餐飲、層次消費者。面向多街鋪約100-200元/，新城廣場內鋪百貨為統(tǒng)一收款，扣點形式，4、5層商鋪約30-55元/。33瑞龍國際項目商業(yè)西樵商業(yè)對項目的影響報告p各商圈比較分析34商圈金典商圈江浦路商圈新城商圈知名度高高低發(fā)展歷史未來前景形成早、商圈成熟；商圈

39、急需升級改造、且商圈內眾多同業(yè)種商業(yè)，造成經(jīng)營壓力加大。形成早、商圈成熟；由于為傳統(tǒng)鎮(zhèn)區(qū)主干道沿街商業(yè)，改造。2010年新城廣場開業(yè)開始初步形成商圈，現(xiàn)處于培育期； 現(xiàn)在商圈還缺少購物氣氛，但新城廣場發(fā)展良好，整體處于上升趨勢。商業(yè)中檔中檔偏低中檔，輔以少量高檔主營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)較為單一，傳統(tǒng)百貨為主； 輔以商量餐飲、電器、數(shù)碼賣 場。百貨為主，輔以部分餐飲、娛樂、品牌店，用以滿足城鎮(zhèn)內日常生活消費。業(yè)態(tài)多元化趨勢發(fā)展，目前以購物中心百貨為主，但配以占有相當比例的餐飲、休閑業(yè)態(tài)。交通條件道路系統(tǒng)單一，車位較少，停 車較難，偶然有交通堵塞現(xiàn)象， 但公交線路方便道路通達性一般，雖然交通支線眾多，但都為狹

40、窄小路，偶然有交通堵塞現(xiàn)象，但公交線路方便。道路通達性好，交通較為方便， 停車位充足，但缺少公交線路。消費特征休閑、購物日常生活消費購物、休閑、主要消費群體西樵中青年、工薪階層、學生、周邊城鎮(zhèn)消費者。工薪階層、學生、城鎮(zhèn)內居民消費西樵中高收入中青年、中高收入階層，、餐飲面向城鎮(zhèn)內多層次消費者現(xiàn)有項目商業(yè)體量近5萬平方米臨街社區(qū)商業(yè)，缺少商業(yè)項目近10萬平米瑞龍國際項目商業(yè)西樵商業(yè)對項目的影響報告p西樵商圈比較分析結論35Ø 隨著時間的積累以及 的 導向，西樵商圈已成熟自成體系西樵目前已經(jīng)形成以金典商圈和江浦路商圈為聯(lián)動的鎮(zhèn)級商業(yè)商圈，區(qū)位集中、成熟且吸引力強大，除了西樵本地的消費者之

41、外，還輻射了西樵鎮(zhèn)周邊的幾個鎮(zhèn)區(qū)消費者前來消費，日均人流量數(shù)額巨大，雖然商品檔次不高，但非常切合居民日常消費之外，還基本滿足了居民的購物消費；新城商圈雖然發(fā)展時間較短，且除了新城廣場與百勝廣場之外，其余的商業(yè)體發(fā)展較為緩慢，但由于新城廣場的良好發(fā)展趨 勢，而且整體形象、口碑、環(huán)境等因素都優(yōu)于舊商圈，未來發(fā)展前景形勢良好，現(xiàn)時已有成為西樵本地居民購物、餐飲等消費的首選之地的趨勢。Ø 西樵中心商業(yè)吸引力強大，且三大商圈有共融的趨勢。得益于西樵的居住環(huán)境良好，以致西樵成為周邊城鎮(zhèn)的購房置業(yè)首選之地，因此為西樵提供了一定的人流基數(shù)，商業(yè)環(huán)境一直都處于良好的經(jīng)營氛圍之中，對于商家有著強大的吸引

42、力，而且隨著 的未來 ，有意將幾個商圈融合為一，這都有利于西樵商圈人流商氛的進一步整合升級。Ø 中心商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)供應過于單一，購物中心百貨獨大，中高檔次商業(yè)是商圈供應的空白點。百貨是西樵商圈的主要業(yè)態(tài)，其中，最成 金典商圈、江浦路百貨云集，除了品牌店之外，還有大量格子鋪形式的私營店， 主力消費層檔次較低， 結構較低，消費力較低，消費群較為混雜，更類型都參雜其中，造成了購物環(huán)境不佳，檔次不高的情況，雖然金典商圈內的經(jīng)營者都已經(jīng)關注這一問題，但由于產(chǎn)權已賣散，造成升級改造 ；新城商圈在、時，也已走多業(yè)態(tài)、百貨與餐飲互相配套促進的路線，而現(xiàn)時，越來越多的消費者喜歡集購物、餐飲和為一體的購物場

43、所，因此，新城商圈對消費者越來越有吸引力，但由于商圈還不成熟，因此百貨依然占據(jù)主導，還需進一步的整合。Ø 從未來供應商業(yè)區(qū)有向西樵新城區(qū)和舊城區(qū)邊緣擴展的趨勢，西樵還將出現(xiàn)一到兩個商圈。很多傳統(tǒng)商圈都存在商圈區(qū)域擴展空間有限，業(yè)態(tài)過于單一，餐飲業(yè)態(tài)缺乏，停車位缺乏以及交通堵塞等發(fā)展的硬 傷，從未來土地供應以及城市發(fā)展的狀況來看，傳統(tǒng)商圈有邊緣擴展甚至轉移的可能性，而根據(jù)未來供應的不斷出現(xiàn)、新城區(qū)的發(fā)展以及消費者消費習慣的改變，偏向于固有日常生活消費盡量靠近居住或工作地點進行、選購品前往購物中心等因素下，西樵在中心商業(yè)區(qū)不斷融合、擴大的同時，也將會在新城區(qū)、舊城區(qū)邊緣分別出現(xiàn)一些商業(yè)集

44、聚的區(qū)域甚至商圈。瑞龍國際項目商業(yè)西樵商業(yè)對項目的影響報告p西樵案例分析金典廣場36地點西樵江浦東路與登山大道交匯處開業(yè)時間2006年持有者產(chǎn)權賣散，眾多私人持有者主要用途商業(yè)商業(yè)樓層負一層為車庫；1-3層為百貨，4層為物業(yè)用房以及部分美容院總面積占地8500，總面積39756。商業(yè)部分面積商業(yè)面積為23886； 使用率為64.3%單層面積首層7761； 二層7542； 三層6167； 四層2416。停車位數(shù)量停車位219個，摩托車位199個瑞龍國際項目商業(yè)西樵商業(yè)對項目的影響報告p 主要競爭對手金典廣場Adidas、李寧、kappa、安踏、大卡司、KFC、麥當勞、puma、旺橋園、柒牌、古士

45、旗、七匹狼、高登眼睛、361°、鴻星爾克業(yè)態(tài)配比（按數(shù)量計算）運動休閑、精品男女裝、餐飲、數(shù) 碼、化妝品街鋪4.47%10.47%零售百貨美容美發(fā)、珠寶餐飲88.66%出租率：接近100%，只有三樓角落位剩余7間格子鋪G2000、榮登百貨、眾多私子鋪、雜牌男女裝、童裝、FIT-FIT美甲、尚·完美珠寶、塞飛洛皮具等時尚男女裝、超市、童裝、化妝品、美容美甲2Fu 商場內以收為主，不同層次差異較大，兩條不同主干道之間的較大幅度。差異，也存在伊麗莎白美容中心、圣荷專業(yè)美容、歐克萊女子美容、FIT-FIT養(yǎng)生館4F美容中心37家電、數(shù)碼、蘇寧電器賣場、和記通3F電腦配件、雜牌女訊、

46、大量數(shù)碼、電裝童裝腦配件私營店、女裝、童裝格子鋪。CASIO、六福珠寶、Just us、Converse、百1F時尚彩妝、珠寶首絲、美斯、夢特飾、鐘表、時尚女嬌、G2000、洛琳莉、裝、女性、游優(yōu)之良品、淑女屋、艾藝城格、古研、朗姿、慕詩、溫碧泉、惠康珠寶、朵以女裝等樓層各樓層經(jīng)營內容各樓層經(jīng)營品牌瑞龍國際項目商業(yè)西樵商業(yè)對項目的影響報告p 主要競爭對手金典廣場優(yōu)勢：劣勢：l金典廣場處于現(xiàn)時西樵商業(yè)最繁華的江浦東路與旅客必經(jīng)的登山大道交匯處、背靠佛山八景之一的西樵山，選址非常優(yōu)越，可以說擁有現(xiàn)時西樵商業(yè)地王的優(yōu)越之勢；金典廣場周邊為西樵城區(qū)，西樵居民大多在此區(qū)域生活、辦公，此為金典廣場提供了有效的消費支 撐；公交線路較多，公共交通良好；西樵第一個