水印江南美食街招商方案

1、水印江南美食街招商方案00九年四月4招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功招商。因而，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說與傳統(tǒng) 的商業(yè)相比，傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)商雖然并不重視策劃（即市場定位和業(yè)態(tài)組合等），但他們還是很在意商業(yè)設(shè)施的招商工作。可見 招商在地產(chǎn)開發(fā)中的重要地位。地產(chǎn)商業(yè)的招商時(shí)間存在很多不確定性， 從業(yè)態(tài)組合確定開始至項(xiàng)目全面營業(yè)， 它可分為主力店群和中小店群兩個(gè)招商階段。就 餐飲、娛樂、休閑行業(yè)業(yè)態(tài)的主力店群招商一般集中在項(xiàng)目施工至正負(fù)零后到項(xiàng)目主體竣工前最佳，而中小店的招商主要集中在項(xiàng)目 主體封頂和項(xiàng)目整體竣工期間，并一直延續(xù)到項(xiàng)目統(tǒng)一開街的整個(gè)過程。招商

2、難度大的主要原因在于主力店群對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)化趨勢(shì)把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟，他的裝修進(jìn)度會(huì)直接影響到中小店群的入駐。商業(yè)項(xiàng)目功能分區(qū)的劃分會(huì)直接影響各類店的進(jìn)駐決策，按照合理的功能分區(qū)計(jì)劃，順利入駐相應(yīng)的主力店及特色店 可使各類店的經(jīng)營互動(dòng)起來，對(duì)于項(xiàng)目和各店經(jīng)營有很大的幫助。反之，則整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)功能可能不盡理想，更是影響了項(xiàng)目整體的 經(jīng)營。在進(jìn)駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點(diǎn)也是考慮的重要因素。合理的招商推廣策略是招商工作順利開展的前提，招商推廣的好壞將直接影響到項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃和招商效果，招商推廣策略應(yīng)符合5策劃內(nèi)容的要求， 并圍繞項(xiàng)目的市場定位、 功能定位和亮點(diǎn)設(shè)計(jì)、

3、項(xiàng)目營銷推廣方案等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制訂和實(shí)施，以 保證招商工作投資少、效率高。7招商總體思路、招商入市時(shí)機(jī)規(guī)劃“良好的開始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)及方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開局。項(xiàng)目招商入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾 個(gè)方面因素：1、項(xiàng)目入市宣傳時(shí)間目前項(xiàng)目的選房權(quán)認(rèn)籌階段已經(jīng)開始，選擇在此階段招商入市，既為項(xiàng)目的銷售造勢(shì)，又為正式招商積累有效客戶。2、宣傳造勢(shì)入市入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示，在前期的招商中對(duì)客戶心理具有較大的影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠 初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為正式招商做市場鋪墊。屆時(shí)將根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度及銷售招商進(jìn)度制定媒體投放計(jì)劃

4、。3、有控制入市根據(jù)選房策略分期、分批、有節(jié)奏地推出市場，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。建議本項(xiàng)目“先行造勢(shì)，租售并舉”，以核心租戶（主力店、品牌商家）的入駐（簽約）來帶動(dòng)銷售。本項(xiàng)目的銷售操作思路是通過核心租戶在各層不同區(qū)域的安置，將相對(duì)位置較差的單位通過“品牌商家”（在當(dāng)?shù)乇容^具有影響力的餐飲、娛樂行業(yè)的經(jīng)營者,8如：舍得粥俯等）的入駐變成相對(duì)較佳的位置，從而帶動(dòng)各套的銷售以及順利完成價(jià)格的初步拉開。綜合以上因素，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的要求確定本項(xiàng)目從2009年4月份開始進(jìn)行主力店的正式招商工作。4、餐飲、娛樂、休閑行業(yè)的招商與項(xiàng)目施工進(jìn)度的緊密結(jié)合（1）主力店與次主力店招商與施工進(jìn)度的

5、關(guān)系：首先，主力店增設(shè)分店主要是考慮宏觀環(huán)境、企業(yè)運(yùn)作、市場占有率、品牌提升、投 資前景等多項(xiàng)因素，所以他對(duì)分店的選址要求是非常嚴(yán)格的。其次，該類分店一次性投資成本相對(duì)較大，尤其是裝修成本、物料準(zhǔn)備、 人員等成本一次性投入較大，從分店裝修節(jié)約成本和避免二次改造的角度來看，主力店的招商一般集中在項(xiàng)目施工至正負(fù)零后到項(xiàng)目主 體竣工前最佳，因該階段客戶可以根據(jù)分店的店面的設(shè)計(jì)要求、裝修風(fēng)格、內(nèi)部空間布局及配備的商業(yè)經(jīng)營設(shè)施等方面，不僅可以提供 自由發(fā)揮的空間，同時(shí)可以及時(shí)與工程部溝通盡量按其特殊性要求在不違背項(xiàng)目大原則的前提下，為其適當(dāng)給予調(diào)整。（2）對(duì)于中小店招商與施工進(jìn)度的關(guān)系：由于中小店則對(duì)形

6、成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，同時(shí)中小店是否入駐，在很大程度上會(huì)受 國內(nèi)外知名連鎖企業(yè)的入駐直接影響，這是“領(lǐng)袖風(fēng)采”和“蝴蝶效應(yīng)”的直接寫照，所以，中小店的招商主要集中在項(xiàng)目主體封頂和 項(xiàng)目整體竣工期間，并一直延續(xù)到項(xiàng)目統(tǒng)一開街的整個(gè)過程。當(dāng)然項(xiàng)目建設(shè)期間，可同步進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。二、招商對(duì)象特征分析1、業(yè)態(tài)業(yè)種分布9特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，做到資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并凝聚各業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。商業(yè)街必須由優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的業(yè)態(tài)組合而成。其中不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店是商業(yè)街的重要組成部分，比例會(huì)保持上升趨勢(shì)。娛樂、休閑業(yè)在商業(yè)街中的地位也舉足輕重，而且發(fā)展勢(shì)頭很迅猛

7、。2、招商對(duì)象定位因本項(xiàng)目定位于“集餐飲、娛樂、休閑、觀光于一體的新中式文化商業(yè)街區(qū)”，經(jīng)營者應(yīng)定位為:（1）國內(nèi)外餐飲品牌、文化品牌及娛樂品牌（針對(duì)連鎖企業(yè)、加盟或聯(lián)營企業(yè)）；1餐飲1中餐、西餐等|50%|8065 m22688|中餐廳2家、西餐廳1家根本項(xiàng)目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)搭配等進(jìn)行具體的招商細(xì)分（總按約16130/3平方米）10（2）主要以濰坊、昌樂周邊縣市及昌樂本地大中型餐飲、文化、娛樂項(xiàng)目經(jīng)營者。3、招商暫定單位I11因本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合和面積配比均遵循市場原則而定，所以我們所要考慮的意向商家必須也要遵循這個(gè)原則，根據(jù)項(xiàng)目房源狀況及 招商要求，我們暫定招商房位如下：經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)范了

8、本項(xiàng)目的硬件功能，而招商與經(jīng)營模式則完善了本項(xiàng)目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的 軟件支持，本項(xiàng)目才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。在招商與經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了相應(yīng)招商與經(jīng)營模式：多元招商、統(tǒng)一管理、整合市場、 完善政策、合理回報(bào)。多元招商統(tǒng)一管理整合策略完善政策合理回報(bào)I121、多元招商13為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。對(duì)于投資者購買的商鋪，應(yīng)采用返租的形式，進(jìn)行統(tǒng)一招商。本項(xiàng)目的招商可采用聯(lián)營、加盟或租賃等方式展開，其中主力商家和大型品牌商家可考慮采用聯(lián)營或加盟方式展開，中小商戶以租賃為主。2、統(tǒng)一管理（1）本項(xiàng)目應(yīng)采取統(tǒng)一管

9、理的模式，杜絕臟、亂、差現(xiàn)象的出現(xiàn)，由物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，維護(hù)商業(yè)環(huán)境。（2）項(xiàng)目開街前期，聯(lián)合主力商家針對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行全方位包裝，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，廣而告之，讓全昌樂市民都熟知本項(xiàng)目， 吸引其來此消費(fèi)。（3）全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個(gè)輕松的經(jīng)營環(huán)境，給消費(fèi)者一個(gè)享受的娛樂天堂。旨在打造昌樂餐飲、娛樂、休閑行業(yè)新中式食尚文化，即實(shí)現(xiàn)水印江南美食街提出“走進(jìn)寶石城，做客美食街” 的昌樂休閑消費(fèi)理念。3、整合策略整合功能，集購物、餐飲、休閑、觀光等功能于一體。整合空間，進(jìn)行合理業(yè)態(tài)業(yè)種布局。整合招商，與投資者達(dá)成代租意向，進(jìn)行統(tǒng)一招商。整合推廣，整個(gè)項(xiàng)目前期由物業(yè)管理公司聯(lián)合主力店進(jìn)行

10、統(tǒng)一的廣告宣傳推廣。4、完善政策本項(xiàng)目應(yīng)完善經(jīng)營服務(wù)與物業(yè)服務(wù)功能，體現(xiàn)在政策的優(yōu)惠和收益保障上，提升軟環(huán)境的市場核心競爭力，并同時(shí)強(qiáng)化業(yè)主托管 和商戶統(tǒng)管措施，提高物業(yè)管理水平和綜合服務(wù)能力。（1）稅費(fèi)減免政策14向政府及主管部門爭取稅收、工商管理等費(fèi)用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條龍服務(wù)，讓在此經(jīng)營的商戶受益。(2)成立物業(yè)管理公司成立物業(yè)管理公司的主要職能有兩個(gè)方面：一方面是為本項(xiàng)目的后期經(jīng)營及統(tǒng)一管理提供服務(wù)，并為商戶之間搭建有效的溝通平臺(tái)，特別是作為項(xiàng)目招商期的重要成員，積極協(xié)助項(xiàng)目開展招商；另一方面為商戶整合行政上所有的相關(guān)服務(wù)。本項(xiàng)目的商戶就有了更多的服務(wù)保障，經(jīng)營信心自然更加高漲。

11、項(xiàng)目管物業(yè)理公司的成立為本項(xiàng)目誠信經(jīng)營的軟環(huán)境添加了一個(gè)重要的砝碼。(3)建立行業(yè)同盟通過與政府部門，消費(fèi)者協(xié)會(huì)、餐飲、娛樂行業(yè)協(xié)會(huì)、銀行等機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，積極提升經(jīng)營者對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營信心。 建立行業(yè)同盟，為水印江南美食街的長期發(fā)展提供戰(zhàn)略保障。(4)倡導(dǎo)聯(lián)合營銷理念，統(tǒng)一推廣，品牌化運(yùn)作建議本項(xiàng)目聯(lián)合主力商家，多途徑、多方式地推廣本項(xiàng)目，同時(shí)推廣商業(yè)經(jīng)營品牌，目標(biāo)是不但打造項(xiàng)目的品牌，更重視打造經(jīng)營者的品牌，令經(jīng)營者感受到本項(xiàng)目與其利益捆綁，同舟共濟(jì)，從而增強(qiáng)經(jīng)營者對(duì)本項(xiàng)目的歸屬感與信任感。5、合理回報(bào)(1)保證發(fā)展商和商家合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏。(2)通過項(xiàng)目招商成功，達(dá)到整體機(jī)能的

12、完善，帶動(dòng)租賃價(jià)格的提升，使本項(xiàng)目大、小業(yè)主和經(jīng)營者均獲得良好的回報(bào)。(3)通過主力商家的不斷進(jìn)駐，促進(jìn)剩余房源的銷售和價(jià)格持續(xù)提升。15四、招商核心策略1、主力商戶優(yōu)先招商本項(xiàng)目應(yīng)采取先確定主力店，再全面招商”的基本策略。在執(zhí)行過程中，主力店、國際、國內(nèi)名店要提前招商，其他隨后進(jìn)行。主力店是商業(yè)項(xiàng)目吸納客源的錨固釘，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較大的影響，在商業(yè)項(xiàng)目中處于核心地位。主力店優(yōu)先招商，主要有兩個(gè)原因:第一：主力店在商業(yè)項(xiàng)目中發(fā)揮著領(lǐng)袖風(fēng)采的作用，對(duì)項(xiàng)目的形象、銷售會(huì)產(chǎn)生一定的影響力，可在較大程度上促進(jìn)項(xiàng)目其他商 戶的招商，同時(shí)主力店的簽約（入駐）將大大提升整條商業(yè)街的附加值和投

13、資者信心。第二：與主力店的招商談判通常需要一個(gè)較長的時(shí)間，需要應(yīng)付繁瑣漫長的拉鋸式談判。因此，本項(xiàng)目的主力商戶應(yīng)該優(yōu)先招商，應(yīng)該以大帶小，即核心主力店來帶動(dòng)次主力店和中小商家。核心主力店對(duì)本項(xiàng)目的成敗 起著決定性的作用，它決定了本項(xiàng)目的品牌形象，主力客戶群、經(jīng)營前景、人流量和人流動(dòng)線等。2、品牌商戶帶動(dòng)招商大型知名品牌的主力商戶可以為商業(yè)項(xiàng)目帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶經(jīng)營的信心，促進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的招商工作。每個(gè)行業(yè)的龍頭商家、品牌商家都是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營的典范和楷模，他們的行為活動(dòng)對(duì)行內(nèi)其他商家的經(jīng)營會(huì)產(chǎn)生較大的影響，具有重要的帶動(dòng)效應(yīng)。本項(xiàng)目可通過采取豐厚的優(yōu)惠措施，重點(diǎn)

14、引入知名品牌餐飲、品牌娛樂行業(yè)的商戶進(jìn)場經(jīng)營，以帶動(dòng)其他商戶的招商工作。 在項(xiàng)目的招商廣告宣傳活動(dòng)中，可以將引入的品牌商家作為一個(gè)重要的賣點(diǎn)信息，及時(shí)傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶，以刺激其他商戶的經(jīng)營需求，促進(jìn)本項(xiàng)目的招商工作。3、分區(qū)域招商16本項(xiàng)目市場定位為集餐飲、 娛樂、休閑、觀光于一體的新中式文化商業(yè)街區(qū)，是以餐飲、娛樂為主題的商業(yè)街，從昌樂目前餐飲、娛樂行業(yè)經(jīng)營環(huán)境及檔次，兩極化相對(duì)比較嚴(yán)重，本項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行區(qū)域招商，同時(shí)濰坊、壽光由于距離上的優(yōu)勢(shì)，也是本項(xiàng)目的重點(diǎn)招商區(qū)域，屆時(shí)將根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際招商情況適當(dāng)放大招商區(qū)域（例：濟(jì)南、青島）。主力招商區(qū)域：濰坊次主力招商區(qū)域：昌樂、壽光邊緣招商區(qū)域：

15、濟(jì)南、青島、華東區(qū)域4、分行業(yè)招商根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位主要包含餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)，結(jié)合項(xiàng)目銷售過程中經(jīng)營業(yè)主的意向店面類型及經(jīng)營業(yè)種，在招商中應(yīng)該按行業(yè)分類集中招商。避免行業(yè)撞車現(xiàn)象，盡量按本項(xiàng)目招商業(yè)態(tài)配比50:35:15的比例進(jìn)行招商。5、加盟招商方式國內(nèi)外品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟或聯(lián)營，而昌樂及濰坊地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場上立足并打開市 場，更是其長遠(yuǎn)發(fā)展的保證，建議可設(shè)立品牌加盟數(shù)據(jù)庫，提供品牌推介及解答投資者咨詢交流洽談會(huì)等服務(wù)，為知名品牌與投資者 之間搭建一座橋梁，從而達(dá)到滿足雙方需求以至雙贏的目的。6、定向招商由于目前本項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍尚未濃厚，但本項(xiàng)目的

16、主題性較強(qiáng)，對(duì)商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現(xiàn)場招商將難以滿足本項(xiàng)目定位的要求，所以定向招商是項(xiàng)目招商活動(dòng)的必要方式。定向招商是指招商人員主動(dòng)上門與目標(biāo)商戶聯(lián)系，向目標(biāo)商戶推介本項(xiàng)目，并說服其進(jìn)場經(jīng)營的招商方式。定向招商通常首先需要大量搜集商戶信息資料，然后選擇確定適應(yīng)本項(xiàng)17目經(jīng)營需要的目標(biāo)商戶，再與之聯(lián)系，說服其進(jìn)場經(jīng)營。本項(xiàng)目的主力商戶，重點(diǎn)商戶都需要通過定向招商的方式才能將其引進(jìn)本項(xiàng)目經(jīng)營。7、總量控制原則在本項(xiàng)目的招商中，實(shí)現(xiàn)有效的招商控制將成為項(xiàng)目關(guān)鍵。在市場發(fā)布信息，從而控制前期招商總量，首期推出的招商面積貨量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)計(jì)的供應(yīng)量，制造供不應(yīng)求的局面。并

17、在項(xiàng)目招商過程中，通過分批推出商鋪的控制，引起市場轟動(dòng)，促使商家進(jìn)駐再通過經(jīng)營大戶先行建立經(jīng)營示范區(qū)域，提升本地與外地高端經(jīng)營戶的經(jīng)營預(yù)期值，心理防線受到商鋪數(shù)量有限和確保經(jīng)營旺場的雙重?cái)D壓，徹底排除他們對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營的顧慮，從而使招商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。&以外壓內(nèi)原則以外壓內(nèi)，以外地成功招商促進(jìn)本地招商。本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立示范經(jīng)營區(qū)，這將對(duì)項(xiàng)目的整體經(jīng)營起到關(guān)鍵的示范作用。示范經(jīng)營區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營者的信心示范經(jīng)營區(qū)主力引進(jìn)外地的知名品牌商家，通過示范經(jīng)營區(qū)的招商和經(jīng)營促進(jìn)項(xiàng)目本地的招商。建議與濰坊區(qū)域的餐飲、娛樂行業(yè)協(xié)會(huì)結(jié)成聯(lián)盟，在行業(yè)中奠定權(quán)威地位，通過行業(yè)協(xié)會(huì)的積極引導(dǎo)，為項(xiàng)目招

18、商造勢(shì)。9、優(yōu)惠招商優(yōu)惠招商是指在招商條件方面給予承租戶適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以降低承租戶的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)其經(jīng)營信心，促進(jìn)招商工作，這是最常用 的傳統(tǒng)招商策略。招商條件優(yōu)惠的方式有免租期、折扣租金、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。對(duì)主力商戶、重點(diǎn)商戶，招商條件的優(yōu)惠幅 度要大，以吸引其進(jìn)場經(jīng)營。18優(yōu)惠招商是一種放水養(yǎng)魚形式的招商策略，在本項(xiàng)目目前的環(huán)境條件下，其作用較為明顯10、網(wǎng)絡(luò)招商充分利用網(wǎng)絡(luò)資源,搜集省內(nèi)知名品牌企業(yè)信息,結(jié)合我們項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行篩選，并根據(jù)昌樂縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展、 消費(fèi)者消費(fèi)能力及主力商戶開店的特殊性要求等各個(gè)因素鎖定目標(biāo)招商客戶。屆時(shí)將通過電話預(yù)約、郵寄信函、 登門拜訪等策略促進(jìn)我們項(xiàng)目的

19、招商工作。19五、招商價(jià)格策|廳 紜 ZI 業(yè)即論I略20根據(jù)前期市場分析報(bào)告中提供的數(shù)據(jù)，目前餐飲、娛樂比較集中的街道是方山路、永康路、寶昌路。_寶昌路多為自建房，租金相對(duì)偏低，大約 0.1 0.4 元/天*億 但是介于本項(xiàng)目所處地理位置毗鄰建西湖公園，周邊環(huán)境優(yōu)美；本項(xiàng)目功能定位比較明確水21印江南美食街，且量身式定做、訂單式開發(fā)，結(jié)合市場調(diào)研及餐飲行業(yè)的特點(diǎn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、內(nèi)部配套等因素，現(xiàn) 將項(xiàng)目招商租賃價(jià)格表如下：1、招商租賃底價(jià)匯總表層價(jià)格（元方月局部樓層租賃價(jià)1-層46900.9元/平方米/天*30天=27元/平方米/月一層0.1二層46900.6元/平方米/天*3

20、0天=18元/平方米/月二層0.61三層46900.42元/平方米/天*30天=12.6元/平方米/月三層0.1四層20600.33元/平方米/天*30天=9.9元/平方米/月1-3|1-4層平均單面積租金0.6元/平方米/每天0.62、招商租賃報(bào)價(jià)系數(shù)確定為便于體現(xiàn)不同招商階段租賃價(jià)格的差異性以及對(duì)品牌商家的區(qū)別政策，A區(qū)基準(zhǔn)低價(jià)上浮50%D區(qū)基準(zhǔn)根據(jù)區(qū)位不同建議在上述基準(zhǔn)租賃價(jià)格的基礎(chǔ)上以區(qū)域形式調(diào)高25%50%，作為對(duì)外公開招商的面價(jià)，在招商過程中視具體情況在面價(jià)的基礎(chǔ)上給予商戶25%50%的折扣。22B區(qū)基準(zhǔn)低價(jià)上浮40%E區(qū)基準(zhǔn)C區(qū)基準(zhǔn)低價(jià)上浮30%F區(qū)基準(zhǔn)低233、招商租賃報(bào)價(jià)表各

21、區(qū)域分布位置差異調(diào)整租賃價(jià)格具體明細(xì)如下:244、暫定招商房位報(bào)價(jià)明細(xì)表1-層121.061.35元/平方米/天0.73元/平方米/天D3一層304.611.13元/平方米/天0.71元二層121.060.9元/平方米/天二層304.610.75元/平方米/天1三層121.060.63元/平方米/天三層304.610.53元/平方米/天1四層382.330.5元/平方米/天四層276.080.42元/平方米/天一層1161.27元/平方米/天0.85元/平方一層931.17元/平方米/天0.8二層106.40.85元/平方米/天米/天C3二層930.78元/平方米/天米/三層1240.6元/平

22、方米/天三層81.60.55元/平方米/天一層128.651.22元/平方米/天0.77元/平方一層1241.31元/平方米/天0.二層128.650.81元/平方米/天米/天F5二層1240.87元/平方米/天/天三層128.650.57元/平方米/天三層1240.61元/平方米/天四層128.650.45元/平方米/天四層393.40.48元/平方米/天A2B4E81、針對(duì)業(yè)態(tài)招商價(jià)格策略2526業(yè)態(tài)地位1主力店整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)，維系項(xiàng)目整體招商成功率的前提，項(xiàng)目整體策劃定位的支持點(diǎn)與項(xiàng)目形成獨(dú)特經(jīng)營特色的保障。局部區(qū)域品牌店項(xiàng)目整體租金與經(jīng)營業(yè)績的主要來源以接散戶項(xiàng)目整體租金的重要

23、補(bǔ)充以接專業(yè)店、服務(wù)業(yè)態(tài)項(xiàng)目整體經(jīng)營必要補(bǔ)充依據(jù)2、針對(duì)不同因素差異招商價(jià)格策略本項(xiàng)目應(yīng)該根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果差異、門面數(shù)量差異、門面尺寸大小差異、交通組織差異等因素來制定各商鋪的具體 租金價(jià)格。（2）視覺效果：消費(fèi)者可直接注意到商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于其他商鋪，差價(jià)比例控制在10%15%；（3）門面數(shù)量： 一般多門面的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于少門面的，但還要考慮其租賃面積大小、經(jīng)營業(yè)態(tài)回報(bào)等因素另行屆定；（4） 門面尺寸：門面長度大的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于門面長度小的商鋪，差價(jià)比例控制在4%8%。（5） 流通情況： 人流疏導(dǎo)良好的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格高于其他商鋪，差價(jià)比例控制在3%5%。3、保證金策略： 建議向經(jīng)

24、營者收取三個(gè)月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同同期滿退場時(shí)給予退還。4、租金遞增策略經(jīng)歷了頭兩三年的經(jīng)營期后，隨著商業(yè)街的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在第四至第六年續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為10%20%27六、招商優(yōu)惠條件（一）內(nèi)在優(yōu)惠條件會(huì)員制一一可免費(fèi)參加項(xiàng)目舉辦的各種活動(dòng)租賃合同期多樣化，暫定3或5年管理費(fèi)酌情優(yōu)惠或給予1年和2年期的減免客戶介紹新客戶給予租金優(yōu)惠或贈(zèng)送管理費(fèi) 特定時(shí)間簽約給予一定優(yōu)惠前期免費(fèi)宣傳推廣（美食報(bào)或信息海報(bào)）贈(zèng)送312個(gè)月的廣告位1、免租三-六個(gè)月本項(xiàng)目所處的區(qū)域目前屬于初始開發(fā)階段，人口數(shù)量偏低，商業(yè)氣氛缺乏，要吸引商家特別

25、是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，降低其進(jìn)駐門檻。經(jīng)營者在此站穩(wěn)腳跟需要一定的時(shí)間，本項(xiàng)目要做強(qiáng)做旺，首先必須使經(jīng)營者能夠生存并持續(xù)發(fā)展，因此在項(xiàng)目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。建議本項(xiàng)目免租期為三一一六個(gè)月2、 會(huì)員制可免費(fèi)參加本項(xiàng)目舉辦的各種活動(dòng)免租三一六個(gè)月28建議本項(xiàng)目推出會(huì)員制，進(jìn)駐商戶可辦理會(huì)員卡，可以免費(fèi)參加本項(xiàng)目舉辦的各種商業(yè)活動(dòng)，如：座談會(huì)、商業(yè)交流會(huì)、外出考 察等。一方面可以增加經(jīng)營商戶的歸屬感，另一方面是為后期項(xiàng)目的項(xiàng)目銷售及客帶客做鋪墊，同時(shí)形成口碑宣傳。3、租賃合同期多樣化建議本項(xiàng)目的主力店和餐飲、娛樂主力店簽訂5年合約；與次

26、主力店簽訂3-5年合約，與其他商家雙方商議而定。4、管理費(fèi)酌情優(yōu)惠根據(jù)濰坊寶庭物業(yè)公司所提供的服務(wù)內(nèi)容，進(jìn)行合理化、公開化的項(xiàng)目服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，此費(fèi)用不僅包括清潔費(fèi)、保安費(fèi)、商務(wù)維 護(hù)費(fèi)等費(fèi)用，按實(shí)際運(yùn)營管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。為了更好的吸引商家入駐，建議屆時(shí)將服務(wù)管理收費(fèi)中的部分收費(fèi)條款作為協(xié)商合作的優(yōu)惠條件，業(yè)主統(tǒng)一減免1年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，對(duì)于主力商家可考慮給予減免1年和2年期的物業(yè)管理費(fèi)5、老客戶介紹新客戶給予租金折扣優(yōu)惠對(duì)于已承租的客戶介紹新客戶入駐商業(yè)街的激勵(lì)策略：在招商推介會(huì)或其他特定推廣時(shí)段，可給予前若干位簽約客戶一定的優(yōu)或?qū)Ψ餐ㄟ^招商承租該項(xiàng)目的A:新客戶租賃面積在500貳

27、以內(nèi)的，給予已承租客戶免除新承租客戶等值的B:新客戶租賃面積在500川以上的，給予已承租客戶免除新承租客戶等值的6、特定時(shí)間簽約給予一定優(yōu)惠1個(gè)月房租或增加減免3個(gè)月房租或增加減免6 個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策;12 個(gè)月物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠政策;如租金折扣。屆時(shí)優(yōu)惠策略將在具體活動(dòng)方案中體現(xiàn)29惠,前期免費(fèi)宣傳推廣（美食報(bào)或信息海報(bào)）本項(xiàng)目要?jiǎng)?chuàng)造和保持濃厚的商業(yè)氛圍，宣傳推廣是必不可少的， 建議本項(xiàng)目結(jié)合當(dāng)?shù)匕l(fā)行量較大的平面直郵媒體聯(lián)合成立美食報(bào)（例如：中郵、晨鴻），在宣傳本項(xiàng)目的同時(shí)，可以給入駐商戶進(jìn)行免費(fèi)宣傳廣告，一是增加經(jīng)營者的信心，二是促進(jìn)招商的進(jìn)程及30銷售速度。8、贈(zèng)送廣告位待項(xiàng)目交工后，

28、建議發(fā)展商設(shè)立項(xiàng)目公用收費(fèi)廣告位（例如：外立面、沿街燈箱、樓頂看板、入街牌坊等） ，屆時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的知名品牌商家、主力店贈(zèng)送312個(gè)月部分廣告位廣告使用權(quán)（廣告發(fā)布費(fèi)、制作費(fèi)、電費(fèi)等直接費(fèi)用租戶自行承擔(dān)）。 發(fā)展商設(shè)立的項(xiàng)目公用收費(fèi)廣告位除為更好的為進(jìn)駐的商家服務(wù)外，還可以增加額外的收益，為項(xiàng)目長期運(yùn)營管理提供大力支持。（二）外在優(yōu)惠條件1、自經(jīng)營之日起，試營業(yè)（啟動(dòng)期）五年；自項(xiàng)目開街之日起五年內(nèi)給予營業(yè)稅、企業(yè)所得稅縣內(nèi)留成部分同等數(shù)額的減免或獎(jiǎng)勵(lì)；2、辦理相關(guān)手續(xù)和各種證照除收取工本費(fèi)外，免收其他行政性事業(yè)收費(fèi)，經(jīng)營性收費(fèi)按最低標(biāo)準(zhǔn)收??；3、優(yōu)先解決投資者戶籍落戶昌樂縣城及其子女入托、入學(xué)

29、問題，有關(guān)規(guī)費(fèi)與城鎮(zhèn)居民同等待遇；4、國稅局、地稅局實(shí)行聯(lián)合辦理稅務(wù)登記辦法，為納稅人共同核發(fā)一個(gè)稅務(wù)登記證；5、工商管理部門為經(jīng)營業(yè)主辦理營業(yè)執(zhí)照免收工本費(fèi)及相應(yīng)變更手續(xù)費(fèi)用，并免收相關(guān)管理費(fèi)用；6、對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營場所的消防安檢審查及經(jīng)營業(yè)主二次裝修后的消防安檢驗(yàn)收給予開辟綠色通道；7、對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)主免費(fèi)辦理衛(wèi)生許可證及從業(yè)人員的健康證；318、聯(lián)合轄區(qū)公安部門建立綠色保護(hù)區(qū)；9、公務(wù)員購房優(yōu)惠政策落實(shí)；備注：根據(jù)昌樂目前餐飲、娛樂、休閑行業(yè)所涉及的工商管理、稅費(fèi)登記、行政審批、衛(wèi)生管理、消防安檢等特定事項(xiàng)的具體情況給 予及時(shí)調(diào)整。（建議發(fā)展商盡快落實(shí)以上政策）O充分展示策略23一、招商推廣

30、實(shí)施策略本項(xiàng)目的招商推廣， 是一個(gè)目標(biāo)商戶對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營不斷提升信心的過程。這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須建立在項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)之上并使目標(biāo)商戶有充分的理由相信本項(xiàng)目是一個(gè)引領(lǐng)市場的好項(xiàng)目，并能夠在短期內(nèi)做旺，后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮?。目?biāo)商戶心理期望不斷提升，形成勢(shì)能，在能量積蓄到一定程度的時(shí)候，再開閘泄洪，集中引爆市場，實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)。1、點(diǎn)滲透式策略本項(xiàng)目的招商應(yīng)采用點(diǎn)滲透式策略，這是招商的重點(diǎn)策略，主要體現(xiàn)為點(diǎn)對(duì)點(diǎn)和重點(diǎn)深入攻破，是直接面對(duì)客戶的滲透式策略。（1） 直接上門拜訪通過招商人員直接電話聯(lián)系，上門拜訪或邀請(qǐng)面談等方式，直接面向客戶推介項(xiàng)目和洽談項(xiàng)目定位、招商政策、租金優(yōu)惠條件、經(jīng)營優(yōu)勢(shì)、消費(fèi)潛力和發(fā)展前

31、景等事宜。（2）DM直郵24采用DM直郵，直接向目標(biāo)商家客戶發(fā)送郵件，尤其是對(duì)大型主力店等商家，要求有更為詳盡的DM 郵件（含項(xiàng)目宣傳折頁及邀請(qǐng)函等)，并且有專人聯(lián)系、跟進(jìn)、全程跟蹤服務(wù)。(3) 重點(diǎn)商家突破： 重點(diǎn)商家，特別是針對(duì)主力店商戶必須重點(diǎn)突破，要求有專門的招商小組負(fù)責(zé)洽談并展開招商工作(4)事件營銷事件營銷是通過某些特殊事件促進(jìn)銷售，事件營銷逐漸成為現(xiàn)代銷售的重要措施，事件營銷的目的是配合每次廣告投放，它可以在預(yù)熱、開盤強(qiáng)銷等時(shí)期根據(jù)銷售需求策劃、炒作，來提高銷售現(xiàn)場人氣，促進(jìn)銷售；同時(shí)“事件”可作為新聞點(diǎn)等等用來炒作，加速招商與銷售。2、充分展示策略項(xiàng)目包裝是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵，由于

32、項(xiàng)目區(qū)位并無商業(yè)基礎(chǔ)，通過現(xiàn)場的包裝，營造強(qiáng)烈商業(yè)氛圍，有力塑造項(xiàng)目商業(yè)財(cái)富形象。3、渠道策略以主力店商戶的簽約、裝修等契機(jī)作為媒體宣傳的主要訴求點(diǎn)，結(jié)合主力店商戶的雄厚實(shí)力、強(qiáng)大背景、 品牌的美譽(yù)度、知名度、信譽(yù)度，展開招商推廣的宣傳工作，并通過專業(yè)雜志、報(bào)紙、電視、網(wǎng)站等媒體進(jìn)行專題報(bào)道，塑造項(xiàng)目品牌，打造項(xiàng)目知名度。4、咼調(diào)入市策略根據(jù)項(xiàng)目定位， 入市時(shí)必須與權(quán)威人士及權(quán)威部門(政府)聯(lián)合舉辦相關(guān)SP活動(dòng)，并結(jié)合項(xiàng)目招商優(yōu)惠政策，突出政府打造“昌樂唯一美食街“昌樂城市名片的決心，并奠定項(xiàng)目絕對(duì)權(quán)威的市場地位，搶占市場的制高點(diǎn)。255、造勢(shì)策略在媒體以上高姿態(tài)發(fā)布廣告宣傳和進(jìn)行軟文炒作，強(qiáng)

33、勢(shì)炒作項(xiàng)目由“唯一美食街”上升到“走進(jìn)寶石城，做客美食街”，通過系列剖析“走進(jìn)寶石城，做客美食街”這一倡導(dǎo)消費(fèi)理念，形成對(duì)投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者等區(qū)域經(jīng)濟(jì)主體的影響，展開城市餐飲、娛樂、休閑消費(fèi)的必去之處的熱點(diǎn)話題議論。26美國營銷大師湯姆布朗說項(xiàng)目為什么賣不好，主要沒有制造有效的熱點(diǎn)!創(chuàng)新性的熱點(diǎn)！爆炸式的熱點(diǎn)!：、招商推廣步驟1、第一執(zhí)行階段:2009年4月16日濰坊2、第二執(zhí)行階段:2009年5月15日 （項(xiàng)目部分主體封頂階段）1、通過招商帶動(dòng)銷售，為項(xiàng)目的正式推出（開盤）做鋪墊;2、通過新聞深度報(bào)道的形式制造新聞熱點(diǎn)，建立輿論導(dǎo)向和宣傳陣地;3、初步完成主力商戶積累及入駐意向簽約事宜。

34、走進(jìn)寶石城做客美食街1、通過網(wǎng)絡(luò)營銷f電話營銷fDM直郵f邀請(qǐng)函派發(fā)f登門拜訪等直復(fù)營銷的方式，進(jìn)行目標(biāo)招商客戶的收集f篩選f鎖定工作，達(dá)到完成主力商戶積累目的;2、通過聚集國內(nèi)外知名餐飲、娛樂、休閑連鎖企業(yè)及投資經(jīng)營業(yè)主，聯(lián)合權(quán)威人士及權(quán)威部門（政府）以業(yè)加盟或聯(lián)營洽談會(huì)和產(chǎn)品推介會(huì)的形式舉辦SP活動(dòng)，形成市場熱點(diǎn)，一舉奠定項(xiàng)目在餐飲、娛樂行業(yè)中的地位，并達(dá)到主力商戶入駐意向簽約的目的（活動(dòng)內(nèi)容見執(zhí)行附件）連鎖企業(yè)洽談會(huì)、行業(yè)雜志（濰坊美食期刊、拍客）、信息海報(bào)、濰坊晚報(bào)、DMDM、短信、網(wǎng)絡(luò)H20091、通過主力店的招商簽約集中引爆項(xiàng)目銷售選房認(rèn)購工作，為項(xiàng)目開盤積累足夠數(shù)量的投資客戶；2

35、、通過走進(jìn)濰坊1、結(jié)合產(chǎn)品推介會(huì)的成功舉辦，擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響力，吸引中小型經(jīng)營業(yè)主的注意力，冋時(shí)增加投資者、 經(jīng)營者、消費(fèi)者對(duì)水印江南美食街項(xiàng)目的投資信心、經(jīng)營信心、消費(fèi)導(dǎo)向；2、結(jié)合主力店的簽約、裝修、入駐等時(shí)間節(jié)點(diǎn)，展開“領(lǐng)袖風(fēng)采”“蝴蝶效應(yīng)”的宣傳攻勢(shì)，以此展開對(duì)中小型 經(jīng)營業(yè)主的招商工作，達(dá)到完成中小型商戶的積累及入駐意向簽約的目的；3、通過組織項(xiàng)目投資者、經(jīng)營者及關(guān)注本項(xiàng)目的消費(fèi)者前赴濟(jì)南中華名優(yōu)小吃城、濟(jì)丁江南春美食街進(jìn)行 商務(wù)考察、旅游等SP公關(guān)活動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目開盤前積累足夠數(shù)量的投資客戶的目的；4、開盤選房活動(dòng)并提出“帶租約銷售模式”。商務(wù)26273、第三執(zhí)行階段:根據(jù)實(shí)際招商情況，展開項(xiàng)目的第二輪