房地產項目開發(fā)周期基準

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上房地產項目開發(fā)周期基準（試行）一、說明（一）周期基準計算起點：自取得房地產開發(fā)項目、簽署用地合同時間開始計算，極個別項目（如城中村改造項目）需完成拆遷才能啟動的拿地時間可適當放寬。（二）基準周期是指典型項目的周期上限，特殊項目參照執(zhí)行。（三）基準周期先試行，到一定階段在總結優(yōu)秀項目的管理經驗，豐富完善，更新調整。二、前期策劃與設計周期基準（一）住宅設計周期表款項階段基準時間（單位：月）備注初步定位1.5(1) 新進入城市 15天(2) 可復制項目 15天(3) 大盤 15天規(guī) 劃2(1) 設計競賽 30天(2) 爭取規(guī)劃條件可適當延長方 案 2.5(1) 產品復制 3

2、045天(2) 中小盤項目的“規(guī)劃方案”合并基準時間為3.5個月；可復制項目為3個月。初步設計（報審深度）2(1) 復制項目 -15天(2) 精裝 +15天施工圖設計（含施工圖審查）2(1) 施工需要，可分批出圖（二）商業(yè)設計周期款項階段基準時間（單位：月）備注初步定位2（1）新進入城市 15天規(guī) 劃3（1）爭取規(guī)劃條件可適當延長方 案4.5初步設計（報審深度）4(1) 產品類型復雜 30天(2) 爭取消防設計條件 15天施工圖設計3.5（1）不含幕墻、租戶配合等施工深化設計專心-專注-專業(yè)三、工程量清單編制與總包招標周期基準（以100,000M2項目為例）施工許可施工許可證55天 工程量清單

3、編制總包發(fā)標-開標35天55天施工圖同時在報審，假定15天審查完畢。發(fā)標發(fā)標總包開標-定標20天其間需安排至少一次投標單位答疑。開標25天定標簽署合同10天n 清單編制的前提Ø 用于招標的施工圖質量有保障；Ø 因報批而返工可能性低。n 工程量清單編制與總包招標周期基準說明Ø 原則上要求項目采用“工程量清單招標”，簽定“總價包干”合同，優(yōu)點是：l 保證成本可控、可預測，不出現(xiàn)大的偏差；l 合同簽定前，可爭取談判降低造價；l 減少結算中與承包商的糾紛。Ø 當圖紙質量及深度不滿足完全包干條件的，可以采用至少結構部分包干，其余部分暫定數(shù)量的方式。 四、典型物業(yè)施

4、工周期基準（一）住宅類物業(yè)1.物業(yè)類型：別墅（4層）區(qū)域施工準備基礎施工主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武漢、長沙等203050306019090280上海、蘇州等1530452550165702352.物業(yè)類型：多層（6層+1層地下室）區(qū)域施工準備基礎施工主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武漢、長沙等204550308022590315上海、蘇州等1530603070205602653.物業(yè)類型：小高層11層+1層地下室

5、區(qū)域施工準備基礎施工主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武漢、長沙等2045905010030590395上海、蘇州等1545904590285603454.物業(yè)類型：高層24層+1層地下室區(qū)域施工準備基礎施工主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武漢、長沙等20602105016050090590上海、蘇州等156020050150475605355.物業(yè)類型：高層33層+1層地下室區(qū)域施工準備基礎施工主體框架封頂后屋面砌筑

6、外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武漢、長沙等20602605018057090660上海、蘇州等15602405018054560605參照24+1修改。6.物業(yè)類型：高層33層（2層裙房+轉換層）+1層地下室區(qū)域施工準備基礎施工裙房轉換層主體框架封頂后屋面砌筑外架拆除單體合理工期室外工程施工綜合工期深圳等珠三角城市156030202005016053560595成都、武漢、長沙等206030202605020064090730上海、蘇州等156030202405018059560655參照24+1修改。住宅類物業(yè)施工周期基

7、準的編制說明：1) 北方地區(qū)增加1-2個月的冬季施工時間，如果跨二個冬季施工增加2-4個月；2) 各地區(qū)綜合驗收的時間差別比較大，可根據(jù)實際情況進行調整，未包括辦理房產證的時間；3) 綜合工期是以單體建筑工期為準；4) 以上工期指標沒有考慮標段劃分因素，同一標段內的項目以同時開工為準；5) 整個小區(qū)的工期以各個標段工期累加和外總體、景觀及竣工綜合驗收、辦證時間匯總；6) 基礎施工中從土方開挖算起，如果有樁基，將根據(jù)不同的樁基形式另行考慮；7) 外架撤除包括了內外粉刷、外保溫和外飾面施工的時間；8) 室內精裝修工期另外考慮；9) 因為各地的差異較大，工期指標內沒有列出銷售節(jié)點時間。（二）“都市綜

8、合體”施工周期基準1.物業(yè)類型：商場（地上6層 地下3層 建筑面積1520萬m2 ）項 目施工準備土方支護基礎施工地下室施工±0以上主體結構施工封頂后屋面及砌筑外裝及拆架室內精裝室外工程竣工驗收綜合工期時間30270110120150150110150459302.物業(yè)類型：寫字樓（地上30層 地下3層 建筑面積510萬m2）項 目施工準備土方支護基礎施工地下室施工±0以上主體結構施工封頂后屋面及砌筑外裝及拆架室內精裝室外工程竣工驗收綜合工期時 間30200902509020018090459513.物業(yè)類型：酒店（地上40層 地下3層 建筑面積710萬m2）項 目施工準備土方支護基礎施工地下室施工±0以上主體結構施工封頂后屋面及砌筑外裝及拆架室內精裝室外工程竣工驗收綜合工期時間30200903009028024090451079“都市綜合體”施工周期基準的編制說明：1) 此工期未考慮設計及招標時間、沒有考慮標段劃分因素；主體結構施工包括群房、轉換層