產(chǎn)業(yè)園管理模式與運(yùn)營(yíng)模式07919

1、產(chǎn)業(yè)園管理模式與運(yùn)營(yíng)模式一、管理模式：1、行政主導(dǎo)型管理模式；2、公司治理型管理模式；3、還是混合型管理模式？ 二、運(yùn)營(yíng)模式：1、以工業(yè)廠房出租和銷售為主，以土地出讓為輔；2、以代地方政府招商為主，以商業(yè)開(kāi)發(fā)為輔；3、以入園企業(yè)進(jìn)行全方位服務(wù)為主，以整體物業(yè)管理為輔。三、贏利模式：1、以廠區(qū)建筑物銷售提取利潤(rùn)；2、以廠區(qū)建筑物出租收取費(fèi)用；3、以土地出讓差價(jià)賺取利潤(rùn)；4、以說(shuō)明入園企業(yè)提供平臺(tái)收取服務(wù)費(fèi)用；5、以配套設(shè)施和配套（商業(yè)、住宅）服務(wù)收取合理費(fèi)用；四、建設(shè)模式：產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)模式是：“政府推動(dòng)與管理、企業(yè)開(kāi)發(fā)與招商、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、市場(chǎng)運(yùn)作”。政府推動(dòng)與管理，就是在政府的指導(dǎo)下，由我企業(yè)配合

2、當(dāng)?shù)卣唧w制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的產(chǎn)業(yè)園建設(shè)方案，并利用雙方資源，促進(jìn)方案實(shí)施。企業(yè)開(kāi)發(fā)與招商，就是政府不直接介入產(chǎn)業(yè)園的具體建設(shè)經(jīng)營(yíng)，而是由企業(yè)幫助招商及投資開(kāi)發(fā)物業(yè)，由愿意并有實(shí)力和信譽(yù)的大型公司，或企業(yè)聯(lián)合體負(fù)責(zé)規(guī)劃建設(shè)和經(jīng)營(yíng)等工作。產(chǎn)業(yè)園管理模式與運(yùn)營(yíng)模式調(diào)查一、管理模式 1、產(chǎn)業(yè)園管理模式屬于行政主導(dǎo)型管理模式，公司治理型管理模式， 還是混合型管理模式？ 2、產(chǎn)業(yè)園招商經(jīng)驗(yàn)如何？ 3、產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)如何？ 4、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)如何？ 5、土地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)如何？ 6、項(xiàng)目招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)如何？ 二、運(yùn)營(yíng)贏利模式 1、產(chǎn)業(yè)園怎樣贏利？ （1）產(chǎn)業(yè)園的土地政策（土地來(lái)源、征收、出讓價(jià)

3、格、收費(fèi)、土地 使用稅費(fèi)、土地增值） （2）產(chǎn)業(yè)園的稅收分成政策 （3）產(chǎn)業(yè)園的招商政策 （4）政府有哪些補(bǔ)貼？ （5）土地使用費(fèi)減免、稅收減免 （6）土地使用租金 （7）寫(xiě)字樓和廠房使用租金 （8）配套設(shè)施使用費(fèi) （9）產(chǎn)業(yè)園提供哪些增值服務(wù)？ 產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)：通過(guò)有償提供融資性服務(wù)、咨詢服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)、網(wǎng) 絡(luò)通訊服務(wù)、物流服務(wù)、人力資源、服務(wù)業(yè)外包等獲取收入。 生活配套服務(wù)：有償提供餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、醫(yī)療等。 園區(qū)運(yùn)營(yíng)性服務(wù)：通過(guò)提供物業(yè)管理服務(wù)和園區(qū)公共服務(wù)獲取收益。 （

4、10）產(chǎn)業(yè)園提供哪些金融投資服務(wù)、 產(chǎn)業(yè)投資、 專業(yè)性公司投資、 產(chǎn)業(yè)用地的資本運(yùn)作、 現(xiàn)有物業(yè) （房產(chǎn)） 的資本運(yùn)作等幾項(xiàng)主要內(nèi)容。 產(chǎn)業(yè)投資主要是指園區(qū)建立或控股專業(yè) 性的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)，例如天使基金、VC、PE等投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)，分享 企業(yè)成長(zhǎng)并獲取收益； 專業(yè)性公司投資主要是指園區(qū)投資控股為園區(qū) 提供專業(yè)技術(shù)性服務(wù)和企業(yè)發(fā)展類的公司， 并通過(guò)IPO等形式獲取收 益；產(chǎn)業(yè)用地的資本運(yùn)作主要是指在不允許直接轉(zhuǎn)讓產(chǎn)業(yè)用地的前提 下，探索作價(jià)入股等方式盤(pán)活土地資

5、產(chǎn)并獲取收益；現(xiàn)有房產(chǎn)的資本 運(yùn)作主要是指產(chǎn)業(yè)性房產(chǎn)的股權(quán)、信托、證券化等方式資本運(yùn)作，進(jìn) 而盤(pán)活資產(chǎn)獲取收益。園區(qū)模式輸出的盈利模式主要包括生地開(kāi)發(fā)、熟地改造、委托經(jīng)營(yíng)等 幾項(xiàng)主要內(nèi)容。生地開(kāi)發(fā)主要是指沿用成熟園區(qū)的模式，對(duì)新的土地 進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，主要BOT、土地入股等方式；熟地改造主要是指對(duì)原有工業(yè)區(qū)的房產(chǎn)進(jìn)行改造和功能變更，從而為發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)服務(wù)；委托經(jīng)營(yíng)主要是指受地方政府或其他運(yùn)營(yíng)主體委托， 運(yùn)營(yíng)其地域內(nèi)的園區(qū)，并獲得收稅分成或服務(wù)性收益的盈利模式。 2、企業(yè)怎樣贏利？ （） （） 3、政府怎樣贏利？ （）

6、 （） 三、其他問(wèn)題 1、產(chǎn)園區(qū)采用什么樣的管理服務(wù)模式和運(yùn)作模式來(lái)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入 駐園區(qū)？ 2、產(chǎn)業(yè)園與入駐企業(yè)簽署合同的內(nèi)容產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商充分發(fā)揮公司在區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究、城市規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商策劃、龍頭企業(yè)及其上下游企業(yè)的整合招商運(yùn)作、園區(qū)物業(yè)管理、園區(qū)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)及服務(wù)、商業(yè)物業(yè)招商經(jīng)營(yíng)等方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮公司在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資本市場(chǎng)、各行業(yè)管理機(jī)構(gòu)、科研院所、商業(yè)零售領(lǐng)域等社會(huì)各方面的資源優(yōu)勢(shì)，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商投資促進(jìn)提供全方位的支持服務(wù)。 招商服務(wù)類型主要包括： 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 方潤(rùn)認(rèn)為，未來(lái)十年，區(qū)域間產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將是一個(gè)全國(guó)性的趨勢(shì)。方

7、潤(rùn)將為各地政府和園區(qū)開(kāi)發(fā)商提供產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接顧問(wèn)咨詢、提供產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移資源對(duì)接、開(kāi)展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接具體運(yùn)作；方潤(rùn)還將為各行業(yè)企業(yè)客戶提供產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展信息服務(wù)，為他們尋找最合適的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移區(qū)域。 “標(biāo)的式”招商 依賴公司強(qiáng)大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究能力、強(qiáng)大的城市規(guī)劃能力，充分發(fā)揮公司一貫倡導(dǎo)的市場(chǎng)化、專業(yè)化招商及運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，集中優(yōu)勢(shì)招商資源，有針對(duì)性地為園區(qū)進(jìn)行招商。 “龍頭企業(yè)”引進(jìn) 集中公司招商資源，針對(duì)特定行業(yè)的龍頭企業(yè)展開(kāi)招商和合作商談。通過(guò)龍頭企業(yè)的引進(jìn)，將與之相關(guān)的上下游企業(yè)整合起來(lái)，“打包”引入產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 承辦招商推介會(huì)及相關(guān)活動(dòng) 1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商活動(dòng)策劃； 2、承辦產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商推介會(huì)； 3

8、、承辦其他招商活動(dòng)； 4、產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)場(chǎng)招商營(yíng)銷策劃、產(chǎn)業(yè)物業(yè)樣板間設(shè)計(jì)以及案場(chǎng)組織，并通過(guò)方潤(rùn)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，使得園區(qū)招商常態(tài)化、持續(xù)化。 招商宣傳策劃及實(shí)施 1、招商項(xiàng)目包裝策劃； 2、招商資料的制作； 3、利用報(bào)紙、雜志、電視、互聯(lián)網(wǎng)、DM等渠道，開(kāi)展專業(yè)需求發(fā)布、廣告發(fā)布、企業(yè)名片發(fā)布、項(xiàng)目路演、事件營(yíng)銷等立體組合招商推廣，以最快的速度將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求、區(qū)域優(yōu)勢(shì)投遞給對(duì)口的潛在客戶資源，從而極大地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商需求的實(shí)現(xiàn)； 4、 口碑傳播：利用政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、開(kāi)發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、資本市場(chǎng)的多方面資源，以口碑傳播的方式，將必要的信息送達(dá)客戶。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)策劃根據(jù)政府要求，圍繞園區(qū)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，

9、通過(guò)專業(yè)策劃，確保園區(qū)市場(chǎng)準(zhǔn)確定位，確保招商有的放矢；同時(shí)，為園區(qū)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)制定周密的計(jì)劃，強(qiáng)化市場(chǎng)化的招商手段，想客戶所想，急客戶所急，推動(dòng)招商目標(biāo)企業(yè)的決策速度。 在園區(qū)的規(guī)劃規(guī)劃和開(kāi)發(fā)過(guò)程中，引入現(xiàn)代高效的產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理理念和超前的運(yùn)營(yíng)策略，不僅可以直接提高招商工作效率，同時(shí)將大幅度提升園區(qū)的運(yùn)營(yíng)水平，提高園區(qū)運(yùn)營(yíng)效益，在國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)方面獨(dú)樹(shù)一幟。這將極大強(qiáng)化本園區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體運(yùn)營(yíng)策劃，是大幅度實(shí)質(zhì)性提升入園企業(yè)滿意度的重要一步。 園區(qū)整體策劃 產(chǎn)業(yè)遷移及產(chǎn)能擴(kuò)張研究 園區(qū)區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)研究 園區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境調(diào)查及研究 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域研究 目標(biāo)客戶研究（調(diào)查及訪談） 典型案例研究 可選

10、擇的產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體方案（結(jié)論）提交園區(qū)規(guī)劃部門(mén) 開(kāi)發(fā)建設(shè)模式研究設(shè)計(jì) 開(kāi)發(fā)模式建議 開(kāi)發(fā)資金安排建議 開(kāi)發(fā)周期安排建議 投入產(chǎn)出預(yù)警體系研究設(shè)計(jì) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)及其周邊配套服務(wù)是一個(gè)整體，不可分割；園區(qū)開(kāi)發(fā)和園區(qū)運(yùn)營(yíng)體系是一個(gè)整體，也不可分割。 方潤(rùn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全新模型將采取全新的投入產(chǎn)出體系，從原先依賴廠房、辦公樓租金收入的簡(jiǎn)單粗放模式，迅速過(guò)渡到“廠區(qū)物業(yè)租金收入+配套設(shè)施租金收入+專業(yè)物業(yè)管理收入+園區(qū)多種服務(wù)收入+商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入+配套物業(yè)開(kāi)發(fā)收入等”的組合收入模式，大幅度提升園區(qū)的收益水平。 為了維護(hù)園區(qū)收入體系的穩(wěn)定，方潤(rùn)有充分的動(dòng)力做好以下工作： 1、通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)幫助當(dāng)?shù)卣糇∑髽I(yè)； 2、

11、通過(guò)提高配套水平、提升園區(qū)生活質(zhì)量，幫助入園企業(yè)一起提高員工的勞動(dòng)生產(chǎn)率； 3、通過(guò)持續(xù)的招商和對(duì)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)組合進(jìn)行優(yōu)化，提高園區(qū)整體產(chǎn)出。 管理模式與運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)設(shè)計(jì) 方潤(rùn)新型的園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理模式，融合了原先政府權(quán)威管理的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，引入了更多的市場(chǎng)機(jī)制，大幅度提高了園區(qū)的運(yùn)營(yíng)效能，更保證園區(qū)“長(zhǎng)治久安”，是運(yùn)用市場(chǎng)化手段落實(shí)“和諧社會(huì)”思想的全新嘗試。 1、引入發(fā)達(dá)國(guó)家園區(qū)分工合作的理念，讓入園企業(yè)能夠集中精力于生產(chǎn)、提高產(chǎn)出； 2、拋棄落后的園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式，遵行全球化思路，專注于長(zhǎng)期收益的穩(wěn)步提升（十?dāng)?shù)年甚至數(shù)十年）； 3、為了保證運(yùn)營(yíng)模式可以真正落地，需要建立科學(xué)的企業(yè)激勵(lì)機(jī)制，幫助當(dāng)?shù)匾?/p>

12、進(jìn)園區(qū)管理和經(jīng)營(yíng)人才，并通過(guò)培訓(xùn)等方法提升當(dāng)?shù)厝瞬诺倪\(yùn)營(yíng)和管理能力。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體運(yùn)營(yíng)方潤(rùn)認(rèn)為，任何產(chǎn)業(yè)園區(qū)都不能孤立地存在，新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)際上和周邊的生活環(huán)境、社區(qū)形成一個(gè)共同體。簡(jiǎn)單說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是中國(guó)特色城市化道路的一種表現(xiàn)形式。 基于這個(gè)運(yùn)營(yíng)思路，方潤(rùn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)模型和傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模型有較大區(qū)別，其投入產(chǎn)出的規(guī)模均遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 方潤(rùn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模型 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)模型和方潤(rùn)特色的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模型對(duì)比：    方潤(rùn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)，是中國(guó)特色的產(chǎn)業(yè)園區(qū)城市化模式發(fā)展的必然結(jié)果。 1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的引入，是建設(shè)和

13、諧社會(huì)的有效途徑。 最近30年的改革開(kāi)放，雖然各地政府運(yùn)用產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式，大幅度提高了城市化速度，大幅度改善了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況，但是，由于過(guò)度關(guān)注經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，使得產(chǎn)業(yè)新區(qū)的城市化發(fā)展僅僅初步滿足了人口聚集的需要，而不能為新區(qū)人口和當(dāng)?shù)厝丝诠餐l(fā)展提供良好的平臺(tái)，加劇了社會(huì)不公平的狀況。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商致力于新區(qū)人口生活狀況的改變，為他們提供適合的生活配套、提供社會(huì)交往空間，滿足這部分人的社會(huì)屬性的需要，使他們更快融入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)，促進(jìn)社會(huì)和諧。 2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運(yùn)營(yíng)商模式，是地方政府招商的利器。 由于80后、90后勞動(dòng)力占據(jù)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)勞動(dòng)力的大部分，大多數(shù)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，在提高薪酬的同時(shí)，需要加倍關(guān)注員

14、工的生活狀況、心理狀況。 以前，企業(yè)試圖通過(guò)強(qiáng)有力的管理制度來(lái)提高員工勞動(dòng)效率，現(xiàn)在，以人為本的管理思路正在深入人心。 另外，由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，各地政府也在思考，除了政策優(yōu)惠之外，是否有更先進(jìn)的模式來(lái)吸引企業(yè)到當(dāng)?shù)匕l(fā)展。 基于以上理由，也基于專業(yè)分工的需要的不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)運(yùn)而生。 方潤(rùn)商業(yè)就是國(guó)內(nèi)第一個(gè)真正意識(shí)到并積極整合合這塊業(yè)務(wù)的企業(yè)。方潤(rùn)商業(yè)在各地政府受歡迎的程度正好說(shuō)明了，擁有運(yùn)營(yíng)商的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將是最有吸引力的。 3、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商模式是產(chǎn)業(yè)新區(qū)城市化快速發(fā)展的保證。 現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)新區(qū)的發(fā)展，往往和原有城區(qū)有較大差距。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商運(yùn)用市場(chǎng)化手段，整合市場(chǎng)里一切可以運(yùn)用

15、的力量，有力推動(dòng)新區(qū)城市化快速進(jìn)步。 4、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商模式是產(chǎn)業(yè)新區(qū)（產(chǎn)業(yè)新城）能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的可靠保證。 園區(qū)運(yùn)營(yíng)商不僅負(fù)責(zé)物業(yè)管理，還將在日常工作中協(xié)助企業(yè)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣彤?dāng)?shù)厣鐣?huì)各層面的溝通，除此之外，運(yùn)營(yíng)商通過(guò)日常的服務(wù)，可以協(xié)助企業(yè)發(fā)現(xiàn)提高生產(chǎn)效率的方法并在現(xiàn)實(shí)中為企業(yè)提供必要的服務(wù)，使企業(yè)更加安心于扎根當(dāng)?shù)?，穩(wěn)步發(fā)展。 方潤(rùn)商業(yè)成立伊始，已經(jīng)收到珠三角和長(zhǎng)三角優(yōu)秀企業(yè)的關(guān)注和鼎力支持，這正說(shuō)明了企業(yè)在此方面的需求是十分強(qiáng)烈的。 方潤(rùn)將逐步和各地企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，一起為園區(qū)所在地的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)方潤(rùn)所理解的產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)是指: 1、生產(chǎn)環(huán)境包

16、括園區(qū)道路、水電、互聯(lián)網(wǎng)、廠房、研發(fā)中心、寫(xiě)字樓建設(shè)以及綠化、建筑及環(huán)境維護(hù)等； 2、生活環(huán)境包括商場(chǎng)、公寓、休閑娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)，也包括幼兒園、中小學(xué)教育及醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)； 3、文化環(huán)境包括產(chǎn)業(yè)社區(qū)或產(chǎn)業(yè)新城的文化場(chǎng)館建設(shè)、職業(yè)培訓(xùn)、文化活動(dòng)的策劃組織等；還包括運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)向政府主管部門(mén)提出合理化建議，積極推動(dòng)入園企業(yè)與政府之間的溝通交流，協(xié)助政府創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。 方潤(rùn)將和政府、園區(qū)投資商和開(kāi)發(fā)商積極協(xié)商，靈活機(jī)動(dòng)地參與以上工作。 需要方潤(rùn)參與開(kāi)發(fā)的，我們將組織資金投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；對(duì)于政府或其他投資商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，我們也愿意積極參與策劃以及后期的招商及運(yùn)營(yíng)管理，以求整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的共同繁榮

17、，使園區(qū)投資者進(jìn)得來(lái)、干得成、留得住，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)與效益雙贏。開(kāi)發(fā)應(yīng)著力營(yíng)造便捷發(fā)達(dá)的交通環(huán)境，敢于創(chuàng)新的政策環(huán)境，舒適溫馨的生活環(huán)境，誠(chéng)信有序的市場(chǎng)環(huán)境，健康向上的文化環(huán)境，優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)環(huán)境。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)園區(qū)在功能形態(tài)上應(yīng)包括兩大部分： 第一，包括在一定區(qū)域內(nèi)建造的，以產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)用房、辦公樓為主的生產(chǎn)功能區(qū)； 第二，包括宿舍（公寓）、商業(yè)服務(wù)設(shè)施（商場(chǎng)、餐飲、銀行、郵局）、醫(yī)療教育服務(wù)設(shè)施、娛樂(lè)休閑設(shè)施在內(nèi)的生活功能區(qū)； 按照方潤(rùn)對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的理解，產(chǎn)業(yè)園區(qū)分為兩個(gè)級(jí)別： 產(chǎn)業(yè)社區(qū)較小規(guī)模，人口在2-5萬(wàn)人的園區(qū)； 產(chǎn)業(yè)新城較大規(guī)模，人口在5萬(wàn)人以上的園區(qū)； 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理是方潤(rùn)產(chǎn)業(yè)園

18、區(qū)運(yùn)營(yíng)模式的重要基礎(chǔ)。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理原則 市場(chǎng)化 在很多地區(qū)，園區(qū)物業(yè)管理實(shí)際上還沒(méi)有完全市場(chǎng)化，政府部門(mén)承擔(dān)了很多本可以市場(chǎng)化的工作。 方潤(rùn)集合了長(zhǎng)三角和珠三角在產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理方面的精英人才，通過(guò)將沿海地區(qū)先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管模式的引入，通過(guò)人才培訓(xùn)，建立優(yōu)良的激勵(lì)機(jī)制，迅速實(shí)現(xiàn)本地化。 方潤(rùn)的園區(qū)物業(yè)管理通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)手段，為當(dāng)?shù)卣謶n解愁，使政府脫離開(kāi)園區(qū)管理的瑣碎事務(wù)，更集中精力于園區(qū)的發(fā)展大計(jì)。 經(jīng)營(yíng)化 隨著社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度不斷加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的要求不斷提高，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展提出了更高的要求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)由簡(jiǎn)單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型、

19、知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 因此，方潤(rùn)的物業(yè)管理一方面要提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價(jià)的回報(bào)，同時(shí)，還要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)一業(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)的發(fā)展格局。在物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、配套項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融為一體的同時(shí)，不斷拓展新的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。 方潤(rùn)的園區(qū)物業(yè)管理將積極參與園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、園區(qū)物業(yè)持續(xù)招商、園區(qū)配套設(shè)施投資開(kāi)發(fā)及管理、配套設(shè)施招商、園區(qū)配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)等活動(dòng)，開(kāi)發(fā)物業(yè)的整體功能，提高園區(qū)物業(yè)的增值潛力，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁，實(shí)現(xiàn)園區(qū)規(guī)模效益。 生態(tài)化 產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的基點(diǎn)是合理利用環(huán)境容量（環(huán)境承載力），這在物業(yè)管理“可持續(xù)發(fā)展”中顯得尤為重要。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)是按照生

20、態(tài)學(xué)原理，以空間的合理利用為目標(biāo)，以建立科學(xué)的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關(guān)系，協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境關(guān)系，使園區(qū)中活動(dòng)的個(gè)人在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng)，為大家創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、美麗、舒適的生活、生產(chǎn)環(huán)境。這是在對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境質(zhì)量變異規(guī)律深化認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，有計(jì)劃、有系統(tǒng)、有組織地安排產(chǎn)業(yè)園區(qū)人類活動(dòng)的強(qiáng)度、廣度和深度的行為。 社區(qū)化 隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的不斷發(fā)展，建立社區(qū)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已成為一種必然趨勢(shì)。 有人聚居的區(qū)域就會(huì)成為社區(qū)。產(chǎn)業(yè)社區(qū)的擴(kuò)大化就是產(chǎn)業(yè)新城。 產(chǎn)業(yè)社區(qū)-產(chǎn)業(yè)新城是中國(guó)特色的城市化模式。 園區(qū)物業(yè)管理要跳出簡(jiǎn)單的保安、保潔、

21、綠化等傳統(tǒng)模式，按照人類社區(qū)的模式來(lái)進(jìn)行管理。 首先，人的需求是多方面的，不僅有生產(chǎn)的需求，還有生活的需求。衣食住行是必須考慮的因素。 其次，人類具有社會(huì)性特征。除了生產(chǎn)和基本的生活需要，人們通過(guò)各類活動(dòng)進(jìn)行社會(huì)交往的需求絕不能忽視。 園區(qū)是人群集中的區(qū)域，必然會(huì)產(chǎn)生文化需求。在建設(shè)適合的文化娛樂(lè)實(shí)施的基礎(chǔ)上，通過(guò)有計(jì)劃地開(kāi)展各項(xiàng)文化活動(dòng)，提供學(xué)習(xí)交流和人際交往空間，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)社區(qū)人群的歸屬感。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)框架 一、 產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的四大服務(wù)對(duì)象 1、業(yè)主（政府或產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商） 2、入園企業(yè) 3、投資者 4、在園區(qū)內(nèi)工作的人群。 二、建筑物管理 對(duì)園區(qū)內(nèi)及周邊的廠房、辦公樓以及配

22、套的公寓、餐廳、商鋪、娛樂(lè)設(shè)施等進(jìn)行管理； 三、 配套設(shè)施設(shè)備管理 1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)功能區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備主要有配電設(shè)施、電梯、消防設(shè)施、停車場(chǎng)、垃圾和污水處理設(shè)施設(shè)備、消防設(shè)施等。 2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)生活功能區(qū)的配套設(shè)施設(shè)備管理。 四、 特色物業(yè)服務(wù)： 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)，包括公共秩序維護(hù)、清潔、綠化、公共設(shè)施設(shè)備維保、客戶服務(wù)、園區(qū)文化建設(shè)、持續(xù)性招商等。方潤(rùn)認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)以安全管理為重點(diǎn)，社會(huì)和諧、增強(qiáng)員工歸屬感為主要目標(biāo)。 方潤(rùn)特色的園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)不僅包括持續(xù)性的招商，還涉及很多政府和政策業(yè)務(wù)，如工商證照、消防證照、甚至報(bào)關(guān)等服務(wù)，以幫助投資者為先； 方潤(rùn)特色的園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)還將為園區(qū)工作的人群持續(xù)提供教育培訓(xùn)、健康醫(yī)療、心理顧問(wèn)及診療等全方位的服務(wù)； 五、科學(xué)、專業(yè)的考核體系，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任 方潤(rùn)將對(duì)所轄的園區(qū)物業(yè)管理公司使用“入園企業(yè)滿意度調(diào)查”、“