經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款授信調(diào)查報告模版

1、-銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款授信調(diào)查報告 客戶名稱：申報單位：申報日期：聯(lián)系人：聯(lián)系方式：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款調(diào)查表貸款要素授信額度1.5億流貸+5億經(jīng)營性物業(yè)貸款+8000萬元低風(fēng)險授信期限流貸期限一年；經(jīng)營性物業(yè)貸款十年；低風(fēng)險一年擔保方式抵押利率基準利率上浮10%年度還款方案：先行發(fā)放1.5億元流動資金貸款，期限一年，不可循環(huán)；在企業(yè)歸還1.5億元流動資金貸款并辦出房產(chǎn)證，完成抵押手續(xù)后，發(fā)放5億元經(jīng)營性物業(yè)貸款。經(jīng)營性物業(yè)貸款逐年歸還本息，具體還款方案見后續(xù)還款方案一項。關(guān)聯(lián)授信：我行于2021年批復(fù)2億元的綜合授信，批復(fù)號為ZHPF20210485，后由于股東資金及財政資金的注入，提前還款

2、將授信業(yè)務(wù)結(jié)清；2021年我行使用銀證信產(chǎn)品，為其發(fā)行2億元理財產(chǎn)品，該筆產(chǎn)品將于2021年結(jié)清。開發(fā)商與股東簡況新湖濱商業(yè)開展,暨“湖濱銀泰購物中心，是市西湖綜合保護工程的重要組成局部，是市政府重點支持的“十大工程之一。 該公司成立于2005年11月16日，由上城區(qū)投資控股及銀泰北山企業(yè)管理共同出資組建，持股比例為各50%。市上城區(qū)投資控股集團：上城區(qū)投資控股集團成立于2021年8月。根據(jù)市上城區(qū)人民政府上政函202195號文件批復(fù)。該公司由三塊組成：1原上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營的整體資產(chǎn)2上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道的經(jīng)營性資產(chǎn)房產(chǎn)、對外投資3上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道下屬的國有及國有投資企業(yè)的資產(chǎn)股

3、權(quán)。上城區(qū)政府成立新公司主要是為更好整合政府的資源，構(gòu)建良好經(jīng)營平臺。公司注冊資金5億元，由上城區(qū)財政局國資辦投入。法定代表人盧偉。公司主要經(jīng)營：以授權(quán)經(jīng)營國有資產(chǎn)，通過投資、控股、參股、租賃、轉(zhuǎn)讓等形式從事資本經(jīng)營業(yè)務(wù);提供資產(chǎn)管理、投資咨詢等業(yè)務(wù)；銀泰北山企業(yè)管理：銀泰北山企業(yè)管理是北山控股旗下子公司，主要對國銀泰百貨公司通過投資控股、資產(chǎn)管理等形式來管理國的銀泰百貨。旗下包括中環(huán)銀泰商業(yè)、浙聯(lián)管理、曲江銀泰國際購物中心等。同時，北山控股100%控股銀泰百貨。新湖濱商業(yè)開展的全部管理團隊、財務(wù)團隊均出自銀泰百貨。工程經(jīng)營工程位置 市上城區(qū)路258號產(chǎn)權(quán)面積38229.57層數(shù)：4實際可租面

4、積34100產(chǎn)權(quán)用途商業(yè)土地期限：20年近兩年出租率： 95%開業(yè)時間:2021.6經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨商場經(jīng)營模式：1、自租或委托關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營，整租商業(yè)品牌/散租主力店品牌；上年度運營總收入：其中租金收入財務(wù)分析抵押物年均運營收入扣除運營支出后年均可還款現(xiàn)金流年均本息和還款覆蓋比年均可還款現(xiàn)金流/年均本息和每平米月租金區(qū)間相鄰或同城可比工程月租金區(qū)間每平米月均租金補充還款來源還款方案：抵押擔保抵押物情況抵押面積： 抵押樓層： 是否含底商： 資產(chǎn)保全價格：保全價格與周邊工程市價比照： %資產(chǎn)評估價值：評估單價：抵押率：周邊同類工程售價或二手房價評估單價與周邊工程市價比照： %置換貸款操作風(fēng)險置換還款

5、和抵押操作程序注：我行第一順位抵押能否自動生效其他擔保條件財產(chǎn)保險：注：出租率、每平米收入均按不含車位的可租面積計算。銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款授信調(diào)查報告注：本項模板系授信調(diào)查報告根本要求，各分行可根據(jù)自身風(fēng)險管控要求和具體工程及當?shù)厥袌銮闆r增加相關(guān)容，確保充分了解工程各項信息一、授信申請情況此次貸款申請分為兩局部。其一為1.5億元流動資金貸款，期限一年，由股東上城區(qū)投資控股及銀泰北山企業(yè)管理提供擔保，流動資金貸款用途為支付前期裝修款。并8000萬元低風(fēng)險額度，用于企業(yè)日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)。流貸額度不可循環(huán)使用，在企業(yè)歸還流貸全部敞口額度后，方可使用經(jīng)營性物業(yè)貸款額度。 其二為5億元經(jīng)營性物業(yè)貸款，貸款

6、模式采用銀團貸款。 牽頭行為中國工商銀行朝暉支行，我行為參加行。 貸款期限十年，為保證加抵押。 抵押物為經(jīng)營主體新湖濱商業(yè)開展所有的湖濱銀泰購物中心四層地上四層，地下三層商業(yè)物業(yè)。以下為經(jīng)營性物業(yè)貸款銀團的簡單介紹：借款人：新湖濱商業(yè)開展。該公司成立于2005年11月16日，由上城區(qū)投資控股及銀泰北山企業(yè)管理共同出資組建，持股比例為各50%。公司治理規(guī)，股東實力雄厚。銀團總金額：人民幣15億元；我行額度5億元銀團貸款利率：五年期基準利率上浮10%當前即為7.205%銀團安排費：不低于每年貸款金額的0.5%貸款期限：10年 貸款工程：湖濱銀泰購物中心的10年期經(jīng)營性物業(yè)貸款。貸款用途：用于置換股

7、東借款，置換前期銀行貸款及融資，并局部用于支付前期工程款等。還款安排：分批歸還本金，利息逐年收取，每年本息收取兩次。具體還款方案詳見第五項借款還本付息表。提款時間：擬于2021年12月底首次提款。 我行首次放款金額3億元，在企業(yè)2021年11月歸還我行銀證信產(chǎn)品借款后，再行放款2億元。 還款來源：企業(yè)未來銷售收入及利潤。擔保：企業(yè)將工程所處湖濱二期的A、B區(qū)房產(chǎn)及C區(qū)扣除拆遷安置局部的房產(chǎn)作為抵押。 銀團構(gòu)造安排：牽頭行：中國工商銀行 朝暉支行。該行意向貸款金額10億元。參加行：銀行 支行。 我行擬參與授信額度5億元。利率執(zhí)行五年期基準上浮10%，并收取不低于每年貸款金額的0.5%作為銀團安排

8、費。 二、申請人情況一申請人根本情況1. 企業(yè)概況企業(yè)名稱：新湖濱商業(yè)開展注冊時間：2005年11月16日經(jīng)營期限：20年法定地址：上城區(qū)白傅路6號企業(yè)類型：*公司法定代表人：國軍注冊資金：8000萬元人民幣。貸款卡號：23354 主要經(jīng)營：湖濱地區(qū)商貿(mào)旅游特設(shè)街的管理、開發(fā)、效勞；企業(yè)管理咨詢；批發(fā)零售、日用百貨、工藝美術(shù)品；貨物進出口等。政府融資平臺監(jiān)管：新湖濱商業(yè)開展因股東之一是上城區(qū)投資控股，導(dǎo)致當初被劃入政府融資平臺，實際該公司所經(jīng)營完全按市場化商業(yè)模式運作，不存在財政兜底的情況，實質(zhì)非政府融資平臺。新湖濱已于2021年1季度調(diào)出銀監(jiān)會政府融資平臺監(jiān)管名錄，現(xiàn)為監(jiān)測類。2. 歷史沿革

9、公司股權(quán)經(jīng)過四次變更：12005年由三家單位出資成立該公司，其中市上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營出資2800萬元，占總股份的35%，林廬房地產(chǎn)開發(fā)出資2640萬元，占總股份的33%，長源旅游開展出資2560萬元，占總股份的32%。22006年9月林廬房地產(chǎn)開發(fā)將持有的股權(quán)2640萬元轉(zhuǎn)讓給南都集團控股。長源旅游開展將持有的股權(quán)2560萬元轉(zhuǎn)讓給五環(huán)實業(yè)。32007年1月南都集團控股將持有的股權(quán)2640萬元及五環(huán)實業(yè)持有的股權(quán)2560萬元全部轉(zhuǎn)讓給上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營。2021年9月市上城區(qū)國有資產(chǎn)管理委員會辦公室?關(guān)于同意國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的函?，將上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營所持有的公司股權(quán)全部無償轉(zhuǎn)入上城區(qū)投資控股集團。 4根

10、據(jù)上城區(qū)投資控股集團和銀泰北山企業(yè)管理所簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的要求，變更后上城區(qū)投資控股集團和銀泰北山企業(yè)管理各占公司股份50%，法定代表人為：國軍。設(shè)董事會及五名成員銀泰方三名、上投方兩名。3. 公司股東情況新湖濱商業(yè)開展由上城區(qū)投資控股及銀泰北山企業(yè)管理共同出資組建，持股比例為各50% 。1市上城區(qū)投資控股集團：上城區(qū)投資控股集團成立于2021年8月。根據(jù)市上城區(qū)人民政府上政函202195號文件批復(fù)。該公司由三塊組成：1原上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營的整體資產(chǎn)2上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道的經(jīng)營性資產(chǎn)房產(chǎn)、對外投資3上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道下屬的國有及國有投資企業(yè)的資產(chǎn)股權(quán)。上城區(qū)政府成立新公司主要是為更

11、好整合政府的資源，構(gòu)建良好經(jīng)營平臺。 公司注冊資金5億元，由上城區(qū)財政局國資辦投入。法定代表人盧偉。公司主要經(jīng)營：以授權(quán)經(jīng)營國有資產(chǎn)，通過投資、控股、參股、租賃、轉(zhuǎn)讓等形式從事資本經(jīng)營業(yè)務(wù);提供資產(chǎn)管理、投資咨詢等業(yè)務(wù)。2)銀泰北山企業(yè)管理：銀泰北山企業(yè)管理是北山控股旗下子公司，主要對國銀泰百貨公司通過投資控股、資產(chǎn)管理等形式來管理國的銀泰百貨。旗下包括中環(huán)銀泰商業(yè)、浙聯(lián)管理、曲江銀泰國際購物中心等。同時，北山控股100%控股銀泰百貨。新湖濱商業(yè)開展的全部管理團隊、財務(wù)團隊均出自銀泰百貨。 以上北山系、銀泰系，統(tǒng)稱為銀泰方。銀泰百貨是以青年人和新型家庭為主要客群，以“傳遞新的生活美學(xué)為經(jīng)營理念

12、，商品定位時尚、中高擋。公司力求走在潮流的尖端，及時展示流行時尚，樹立年輕富有活力、時尚更具品位的百貨店形象。先后獲得“省納稅百強企業(yè)，“社會治安綜合治理先進單位，“市消費者信得過單位，“市百強企業(yè)，“省消費者信得過單位，“市物價信得過單位，“下城區(qū)重點骨干企業(yè)“企業(yè)銀行資信AAA級等榮譽稱號，樹立了良好的社會形象，具有較高的知名度與美譽度。4. 公司法定代表人簡介法人代表、實際控制人國軍，男，生于1962年8月，學(xué)歷碩士。曾在水產(chǎn)學(xué)院科研處，建立銀行分行方案處工作，任建立銀行分行辦公室副主任，建立銀行建立開發(fā)總公司總經(jīng)理，1997年至今任中國銀泰投資董事長兼總裁。5. 企業(yè)現(xiàn)狀及行業(yè)地位 此

13、次授信主體“湖濱銀泰購物中心于西湖邊湖濱商圈核心地段，是目前城區(qū)最好最具稀缺的商業(yè)工程。工程同比市場租金高，地塊商業(yè)價值高，評估價值約30億元。工程周邊商場林立。其中，湖濱一期國際名品街，定位奢侈品、國際名牌旗艦店等，裝潢高檔，且其緊鄰西子湖畔，風(fēng)光宜人，開業(yè)以來已形成穩(wěn)定的客流量。而“湖濱銀泰購物中心工程開發(fā)定位中高端，以潮流服飾、精品百貨為主，目標客戶群涵蓋大局部都市白領(lǐng)、中產(chǎn)階層，是受眾面最為廣泛的一個消費群體?！昂I銀泰購物中心，整體風(fēng)格追求潮流，清新典雅，且及購物、餐飲、娛樂于一身，開業(yè)短短幾個月，已吸引了大量客流。隔街相望的解百新元華店，裝修改建后，突出中檔消費，但是受到“湖濱銀泰

14、及“西湖銀泰的雙面夾擊，客流量及銷售額并不突出。 而緊靠購物中心的龍翔服飾城區(qū)塊，是老牌的服裝、飾品銷售集散地，定位在經(jīng)濟、群眾的服飾消費，每日客流量巨大，會聚了大量人氣。 從湖濱區(qū)塊整體來看，湖濱地區(qū)已成為不可多得的消費、休閑綜合區(qū)。“湖濱銀泰購物中心定位恰到好處，既凸顯其品牌商場的專業(yè)管理，品牌銷售的中高端定位，又可以切合實際的躲避湖濱名品街高端大牌奢侈品的影響，同時借助龍翔服飾城的客流優(yōu)勢，增加自己的潛在客戶積累。授信企業(yè)管理方，銀泰百貨，持續(xù)積極探索和實踐百貨業(yè)連鎖開展，多年居百貨業(yè)第一，2006年已完成在省四大區(qū)域中心城市、的布點。銀泰百貨將憑借品牌優(yōu)勢及成熟的異地連鎖經(jīng)歷和實力，包

15、括現(xiàn)代企業(yè)靈活的機制、雄厚的資金、充足的人才儲藏以及合理、有效的管理模式和先進的電腦管理系統(tǒng)和優(yōu)秀的企業(yè)文化在省開展11家門店，成為擁有絕對區(qū)域優(yōu)勢及管理運營經(jīng)歷的百貨連鎖企業(yè)。二集團實際控制人經(jīng)營和財務(wù)簡況1、控股股東或?qū)嶋H控制人控制的集團的主營板塊業(yè)務(wù)開展情況，各板塊在當?shù)鼗蛐袠I(yè)排名情況，列示前三個年度和本年主營收入各板塊構(gòu)成。如有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，說明所有已完工工程、在建和儲藏工程情況，持有運營面積、房企銷售排名等，判斷集團整體資金鏈是否緊、擴是否過快等。2、集團財務(wù)狀況，主要財務(wù)指標列表，對重點科目包括存貨、預(yù)付帳款、剛性負債、預(yù)收帳款等進展說明，剛性負債須說明銀行、信托、理財?shù)雀黜椚谫Y

16、簡況，分析各項指標和科目的異?；蛑卮笞儎釉?，對審計報告提示的重點事項進展說明分析，對集團整體的財務(wù)狀況、經(jīng)營情況、資金鏈、負債率等做根本分析和評價。三申請人經(jīng)營情況1. 運營模式新湖濱商業(yè)開展，暨“湖濱銀泰購物中心，主營業(yè)務(wù)圍涵蓋商鋪出租、百貨零售及物業(yè)管理。商鋪出租模式，即新湖濱商業(yè)開展公司與租戶簽訂租賃協(xié)議，企業(yè)以租金形式獲取利潤，同時每年收取物業(yè)管理費；聯(lián)營合營局部，即百貨零售局部，為“銀泰百貨與各大品牌聯(lián)合經(jīng)營的商場、專賣店等。 結(jié)算統(tǒng)一計算在“湖濱銀泰的銷售系統(tǒng)，由銀泰百貨統(tǒng)一收款，再由銀泰百貨，以銷售費用的形式，劃轉(zhuǎn)70%左右的銷售額給合作商家，銀泰留取25%-30%作為自身盈利

17、。物業(yè)管理收入主要包括停車費，及物業(yè)管理費等。注：商場分為A/B/C三個區(qū)，總建筑面積3.98萬平方米，實際可經(jīng)營面積3.41萬平方米，其中：A/B區(qū)實際商鋪出租面積：1.52萬平方米，聯(lián)營合營面積：1.31萬平方米，C區(qū)聯(lián)營合營面積0.58萬平方米。 其中，百貨局部，主要經(jīng)營中高端服裝、日用品、化裝品等。主營品牌包括MCM、GAP、ARMANI JEANS、Calvin Klein、歐舒丹、施丹蘭、Longines浪琴、EQ：IQ、Mass Concrete、PIERRE BALMAIN等。出租的商鋪，以世界著名品牌、奢侈品、國知名餐飲連鎖企業(yè)、知名IT產(chǎn)品經(jīng)銷商為主， 包括豐和日麗、弄堂里

18、、西堤牛排、第二樂章、必勝客、太興等。2. 試營業(yè)期間銷售情況湖濱銀泰購物中心已于2021年6月起試運營。目前經(jīng)營情況良好，顧客流量及現(xiàn)金流量每月都有大幅度攀升。截止2021年6月，進場商戶數(shù)量約500余個，另有局部精品旗艦店正在裝修中，預(yù)計于2021年春節(jié)期間開場正式營業(yè)。2021年10月 損益表 單位：人民幣元編制單位:新湖濱商業(yè)開展 10 月單位:元項 目本期數(shù)本年累計數(shù)一、營業(yè)收入27,954,350.28118,283,541.04 減：營業(yè)本錢15,760,252.0955,351,541.34 營業(yè)稅金538,963.983,110,151.12 銷售費用788,383.025,

19、552,546.10 管理費用4,268,786.8928,189,606.72 財務(wù)費用收益以“-號填列163,190.99545,914.27 資產(chǎn)減值損失 加：公允價值變動收益凈損失以“-號填列 投資收益凈損失以“-號填列 其中:對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益二、營業(yè)利潤虧損以“-號填列 6,434,773.3125，533，781.49 加：營業(yè)外收入5,789.19300,663.82 減：營業(yè)外支出1,155.00其中：非流動資產(chǎn)處置損失三、利潤總額虧損總額以“-號填列6,440,562.5025,833,290.31 減：所得稅費用四、凈利潤凈虧損以“-號填列6,440,562.

20、5025,833,290.31從2021年10月?lián)p益表中，我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然商場僅開門營業(yè)不到四個月，累計營業(yè)收入已有1.18億元，其中營業(yè)本錢為5535萬元，管理費用2819萬元，銷售費用555萬元，毛利潤2553萬元。 加上物業(yè)管理所得30萬元，扣除其他開支，累計凈利潤已達2583萬元。營業(yè)收入中，有7380萬為合營局部的銷售收入，4420萬元為租金收入。 而十月份當期銷售收入已達2795.4萬元含合營銷售收入2100萬，租金收入與695.4萬，當期凈利潤644萬元。據(jù)統(tǒng)計，僅2021年十一黃金周，累計客流量到達13萬人次。在考慮到后續(xù)的雙11購物節(jié)，銀泰百貨15周年店慶，12月份圣誕節(jié)，

21、年底迎新年等促銷時機，保守估算，2021年度當年銷售收入可到達1.78億元以上。 3. 近年建立情況由于購物中心前幾年一直為持續(xù)建立狀態(tài)，并未投入經(jīng)營。 財務(wù)數(shù)據(jù)上較成熟的商業(yè)地產(chǎn)有很大出入。具體財務(wù)數(shù)據(jù)如下：一資產(chǎn)負債分析資產(chǎn)類科目：借款人資產(chǎn)構(gòu)成情況 單位：萬元工程2021年10月31日2021年12月31日2021年12月31日金額比重金額比重金額比重流動資產(chǎn)合計45,006.0719.26%38856.1129.06%38,002.3221.21%其中:貨幣資金6,350.262.72%1396.530.68%415.640.23%應(yīng)收賬款00.00%00.00%00.00%應(yīng)收票據(jù)0

22、0.00%00.00%00.00%預(yù)付款項37,901.6416.22%37,385.9418.34%37,522.7820.94%其他應(yīng)收款728.470.31%63.650.04%63.890.04%存貨25.680.01%00.00%00.00%非流動資產(chǎn)合計188,676.1980.74%165,024.6880.94%141,181.5678.79%固定資產(chǎn)552.200.24%20.320.01%24.220.01%在建工程187,705.6580.33%164,580.4180.72%140,858.3878.61%無形資產(chǎn)12.870.01%00.00%00.00%資產(chǎn)總計23

23、3,682.27100.00%203,880.79100.00%179,183.88100.00%公司2021、2021年末及2021年10月末總資產(chǎn)分別為179,183.88萬元、203，880.79萬元及233682.27萬元。其中2021年末較2021年末增加13,791.82 萬元，增長9.46%。2021年末較2021年末增加19,557.22萬元，增長12.26%。2021年末總資產(chǎn)203,880.79萬元，增幅13.78%。2021年截至十月底，增幅14.6%。公司2021、2021年末及2021年10月末的流動資產(chǎn)總額分別為38,002.32 萬元、38，856.11及4500

24、6.07萬元。流動資產(chǎn)逐年上漲，由于企業(yè)已于今年6月份啟營業(yè)，貨幣資金增加了約5000萬元。流動資產(chǎn)較為穩(wěn)定且有明顯增多跡象。公司2021年10月末較上年度年終流動資金共增加了6150萬元，主要為貨幣資金的增長。預(yù)付款項方面，公司2021、2021年末及2021年10月底分別為 37,522.78萬元、37，385.94萬元及37901.64萬元。整體變化不大。主要為非經(jīng)營往來款，剩余局部為待攤費用。主要包括：湖濱指揮部3.61億元，該資金是工程建立初期新湖濱支付給指揮部的拆遷安置款，因為拆遷安置是由湖濱指揮部來操作的。該款項將在工程完成并取得房產(chǎn)證并開具發(fā)票后，和長期應(yīng)付款抵沖?？傎Y產(chǎn)中占較

25、大比重的局部為非流動資產(chǎn)，其中主要局部為在建工程。負債類科目：借款人負債構(gòu)造 單位：萬元工程2021年10月31日2021年12月31日2021年12月31日金額比重金額比重金額比重流動負債合計16,846.747.49%31,118.615.73%33,157.5619.22%其中:短期借款00.00%00.00%9,700.005.62%應(yīng)付票據(jù)0.00%00.00%00.00%應(yīng)付賬款2,289.641.02%00.00%50.00%預(yù)收賬款00.00%00.00%00.00%其他應(yīng)付款13,103.245.82%3,175.41.61%3,175.401.84%一年到期長期負債00.0

26、0%00.00%20,000.0011.59%非流動負債合計208,165.0092.51%166,67584.27%139,364.0080.78%其中：長期借款103,740.0046.10%82,25041.58%51,000.0029.56%長期應(yīng)付款104,425.0046.41%84,42542.68%88,364.0051.22%負債合計225,011.74100.00%197,793.6100%172,521.56100%負債方面，總負債呈逐年上升趨勢， 2021年末、2021年末及2021年10月底的負債總額為172，521.56萬元、197793.60萬元及225011.7

27、4萬元。其中流動負債主要由短期借款，應(yīng)付賬款及其他應(yīng)收款組成。截止2021年底，該公司已經(jīng)結(jié)清短期借款及應(yīng)付賬款。其中，比例較高的一年到期的長期負債，為企業(yè)在一年需要歸還的從長期負債中調(diào)整而來的銀行貸款本金，并非新增的負債。根據(jù)企業(yè)最新的財務(wù)數(shù)據(jù)，該筆負債目前已結(jié)清。財務(wù)數(shù)據(jù)中，2021年10月底的其他應(yīng)付款一項，較2021年底增加了近1億元，權(quán)重比例從上年度的1.61%上升至5.82%。主要是其與關(guān)聯(lián)企業(yè)，特別是股的資金往來，其中主要包括上城投方面的1908萬元，銀泰北山企業(yè)管理公司2211萬元，銀泰百貨2748萬元，銀泰投資管理公司112萬元，慧豐擔保3662萬元等。長期應(yīng)付款主要是建立需

28、要向股東的借款。另外，在工程開發(fā)階段時，開發(fā)資金來源共有二個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款。該工程自有資金到位有3.8億元，其中實收資本金8000萬元，股東投入建立資金3億元，該資金包含在報表中長期應(yīng)付款6.3億元中。公司沒有把上城區(qū)投資控股集團的3億元作為資本金投入而是作為建立資金投入，主要是當初就有方案引入上投股東，如果把資本金做大，可能對引入股東合作不利。由于該公司以建筑工程為主，非流動負債較多，主要有長期借款借及長期應(yīng)付款。2021年、2021年末及2021年10月底的非流動負債分別為13.93億元、16.67億元及20.82億元。占總負債比重依次為80.78%、84.27%及9

29、2.51%。長期借款中，2021年10月底較2021年底增加了約2億元，此筆資金，主要是由于我行在2021年上半年為其發(fā)行了18個月的2億元銀證信理財產(chǎn)品。 長期應(yīng)付款在2021年10月底較上一年底增加了約2億元，主要是股東借款。 增加局部主要是上城區(qū)投資控股集團及銀泰百貨各追加的1億元股東借款。 三、工程情況 一工程地理位置調(diào)查了解工程地理位置，交通配套及所屬商圈情況附比例尺適中的地圖。二當?shù)厥袌銮闆r多年來的百貨業(yè)，以四大集團為主。包括大廈、銀泰百貨、百貨大樓及解百。2007年起隨著銀泰百貨的強勢加速擴加之接收百貨大樓，百貨業(yè)轉(zhuǎn)入了三國之三分天下的格局。2021年全國百貨單店銷售排名前20位

30、中，的“四大商場大廈、銀泰、百大、解百全部上榜。商場經(jīng)營業(yè)績突出，大量消費者的購物熱情集中在4大商場上。據(jù)統(tǒng)計，的人均收入和人均GDP總體上僅次于、，指標水平大大高于其他城市，現(xiàn)有大型百貨商場數(shù)量遠少于人口數(shù)量相似的、甚至、等城市。目前城區(qū)代表性的大型商場是大廈、銀泰武林店、解百、銀泰西湖店和百貨大樓5大商場，個性化中小型商場有利星廣場、國大GDA PLAZA、衣之家等；主城區(qū)外的中小型商場百貨商場包括銀泰百貨臨平利群店、解百蕭山商廈、蕭山匯德隆百貨、景文百貨桐廬店、富陽百大、中都百貨臨平店等。銀泰百貨曾經(jīng)對擁有786萬常住人口的與擁有830萬常住人口的做過比較，兩者的百貨經(jīng)營規(guī)模都為80億元

31、：前者的人均GDP為52638元，比后者的21017元高出1.5倍。2021年1月，銀泰百貨與百大簽署20年托管經(jīng)營協(xié)議，百大與銀泰武林店毗鄰。根據(jù)早些年數(shù)據(jù)，銀泰武林店和百大的銷售額就有40億。銀泰總店為未來訂下年銷售額10億美元的目標國樂天百貨首爾總店就是三幢建筑，年銷售額100億人民幣。銀泰于2021年開設(shè)了單體最大店-西湖店，建筑面積約10萬平方米；2021年慶春廣場銀泰百貨慶春店開業(yè)。同年，銀泰啟動祥符鎮(zhèn)阮家橋20萬平方米的銀泰新天地建立，此工程已于近年10月份開場營業(yè)。加上臨平的銀泰利群店，銀泰在的網(wǎng)點已達8家其中百貨店6家。銀泰有個密布方案，方案在近期總共要布14個點。據(jù)分析蕭山

32、和錢江新城以及地鐵交通樞紐中心都可能成為銀泰選址的下一站，此外傳聞銀泰百貨正研究開設(shè)濱江區(qū)新店的可行性銀泰母公司此前已經(jīng)在濱江區(qū)收購了海威房產(chǎn)的地產(chǎn)工程。大廈則就地擴展方案與母公司商貿(mào)旅游集團通過新建物業(yè)和收購、租賃周邊物業(yè)等途徑,使大廈綜合體開展成為總營業(yè)面積達60萬平方米的超級巨無霸，其中3.5萬平方米C館華浙廣場于2021年投入營業(yè)，坤和廣場和省展覽館也采用租憑的方式，成為大廈的一局部。另外還有地鐵武林總站地下6萬平方米的地下商城將全部由大廈經(jīng)營管理，目前方案在地鐵商鋪架設(shè)中檔品牌。而在錢江新城，大廈也在研究是否開設(shè)新商場。GDA國大目前正對物業(yè)進展改造擴建為7.5萬平方米的國大城市廣場

33、，蕭山也有望出現(xiàn)巨型商場由匯德隆百貨投資的8萬平方米的世貿(mào)中心另有多家國百貨業(yè)集團考察蕭山*商業(yè)工程，中都百貨踏上市中心開展慶春店，特色商場天工藝苑擴建后也整裝待發(fā)即將重出江湖。從商圈來看，擁有大廈、杭百大、銀泰總店三大商場的武林商圈無論商業(yè)面積還是總業(yè)績都是最大的。但湖濱商圈已悄然崛起，幾乎是銀泰武林店二倍大的銀泰西湖店，改建后的解百，銀泰百貨控制的湖濱國際名品街及湖濱銀泰購物中心工程等都盤踞于此。湖濱商圈的商業(yè)面積已接近于武林商圈。-分行調(diào)查均需了解行業(yè)媒體網(wǎng)絡(luò)或?qū)I(yè)機構(gòu)行業(yè)協(xié)會對該城市同類工程供應(yīng)量運營規(guī)模和在建規(guī)模是否合理、過剩的研究分析，分析評價同類工程的商業(yè)飽和度，本工程所屬商圈街

34、在當?shù)厥袌龅匚?。注：即使無法取得較全面的行業(yè)分析報告，分行調(diào)查審查也需對主要商圈新建在建工程特別是本工程3公里以工程進展調(diào)查了解。三工程產(chǎn)權(quán)情況1、整體工程建立情況工程分為：地上四層、局部三層，地下三層。其中從地下一層到地上四層均作為商業(yè)使用，地下二層及地下三層為配建車庫及設(shè)備機房用途?？罩凶呃?SKY-WALK)的設(shè)計：n 平面設(shè)計以中間空中連廊聯(lián)系三個地塊，形成連貫的室步行街；n 步行街屋頂設(shè)置玻璃頂棚，以創(chuàng)造處于自然光中、接近室外的購物體驗。n 從平海路到解放路的空中走廊全長約330米，從平面的曲線形到直線型、從頂光斷面形式的變化、從節(jié)點空間的變化，空中走廊以不斷變化的形式塑造了體驗豐富

35、、興趣盎然的購物空間。中央大廳的設(shè)計：n 22*地塊中部設(shè)置為主入口，以電扶梯上至二層八角型中央大廳，從入口大廳到中央大廳均設(shè)置玻璃天光，塑造明媚、大氣通透的主廳形象。n 中央大廳上設(shè)玻璃穹頂，以圖案化的裝飾到達美輪美奐的效果，并且設(shè)置夢幻穹型天幕成為提升商業(yè)氣氛的室景觀點。n 二樓八角形大廳設(shè)置表演舞臺以滿足商業(yè)展示宣傳的要求。n 位于八角大廳一邊的景觀電梯在透過穹頂玻璃的中上下穿行，在觀景的同時也成為一道中庭風(fēng)景線。垂直交通的設(shè)計：n 在地下一層到地上三層的主要商業(yè)層面，以電扶梯作為聯(lián)系上下層的主要交通工具。n 電扶梯主要布置在主要出入口，方便地引導(dǎo)人流。電扶梯的間距大約60米，適宜購物人

36、群的行走特征。n 在每個地塊均設(shè)置客用電梯，上至四樓、下至地下三層地下車庫，并在首層設(shè)置管制門廳以便于分層管制。其中：商業(yè)店鋪位于室步行街兩旁，貨運通道及疏散樓梯置于店鋪前方以到達“客貨分流。2、產(chǎn)權(quán)情況：目前房產(chǎn)證正在辦理，預(yù)計2021年10月可以辦出。 湖濱銀泰購物中心屬于市上城區(qū)湖濱地區(qū)二期，工程共分為：39、13、27三個地塊，統(tǒng)稱吳山路地塊。三塊地產(chǎn)權(quán)清晰。三個地塊性質(zhì)均為商業(yè)用地，位于郵電路、仁和路、吳山路，路合圍體，主要建筑分為地上4層，地下3層，其中地上4層，地下1層為商業(yè)用途，除去27號地塊中拆遷安置局部的3619.87平方米外，其余均用于出租、自營及聯(lián)營，地下2、3層為地下

37、停車。39號地塊地上建筑面積15205.82m2，占地面積6268m2。13號地塊地上建筑面積18725.19m2，占地面積6699m2 。27號地塊，地上建筑面積9529.42m2，占地面積4784m2，拆遷安置局部面積3619.87平方米，剩余自營局部5909.55平方米。根據(jù)眾誠房地產(chǎn)評估評估出具的：浙眾誠預(yù)評字20212201-A號，A區(qū)初步估算抵押價格為人民幣106488.77萬元，折合單價111742元/平方米；浙眾誠預(yù)評字20212201-B號，B區(qū)初步估算抵押價格為人民幣129396.57萬元，折合單價95890元/平方米;浙眾誠預(yù)評字20212201-C號，C區(qū)除去拆遷安置局

38、部，初步估算抵押價格為24721.45萬元，折合單價41833元/平方米。而根據(jù)三個地塊的總體情況，目前總共可抵押面積為39867.56平方米，總價值估算為26.06億元不算地下面積，不算回遷安置出售局部四經(jīng)營模式：開業(yè)時間，1自主經(jīng)營或委托關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營；2委托非關(guān)聯(lián)方經(jīng)營，非關(guān)聯(lián)方招商運營經(jīng)歷；調(diào)查了解工程的整租或散租模式，包括是否中央收銀和收入分成等租金模式。如為整租，調(diào)查了解承租方的商業(yè)品牌、已運營商業(yè)規(guī)模、行業(yè)排名等情況；如為散租，調(diào)查了解本工程品牌或受托經(jīng)營方的行業(yè)招商運營經(jīng)歷、商業(yè)品牌、已運營商業(yè)規(guī)模等情況；如為全部自營或自營為主、局部出租的模式，需說明收入結(jié)算和租金模式、整體的商

39、業(yè)品牌、借款人或股東其他工程運營經(jīng)歷和規(guī)模、行業(yè)或當?shù)嘏琶惹闆r。五經(jīng)營情況1、商業(yè)業(yè)態(tài)和租約運營情況：詳細調(diào)查了解工程整體的商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營情況，各類工程均需列示整租或幾大主力店租約期限、面積及占比、租金和物業(yè)管理費單價、年度收入列表；A、寫字樓：主要租戶名稱、面積、樓層、租金價格、租約期間、年租金，整體已租面積、近三年出租率、年租金總額及物業(yè)管理費、停車場、廣告位等收入；B：購物中心類一般由百貨零售企業(yè)整租，或百貨、超市、大賣場、影院等租賃大局部：工程商業(yè)定位，近三年實際出租面積、出租率、年租金及物業(yè)管理費、停車場、廣告位等收入，本工程購物中心前三年度銷售額，在當?shù)赝愂袌雠琶龋籆:城市綜

40、合體一般由業(yè)主或商業(yè)管理公司負責散租給各門店、影院等：城市綜合體的的商業(yè)品牌和定位，近三年實際出租面積、出租率，年租金及物業(yè)管理費、停車場、廣告位等收入，本工程整體前三年度商戶銷售額，在當?shù)赝惞こ淌袌雠琶龋?、工程經(jīng)營分析：詳細調(diào)查分析工程的商業(yè)成熟度，分析本工程與同業(yè)競爭優(yōu)勢、劣勢，分析評價工程是否具備長期穩(wěn)定經(jīng)營并產(chǎn)生穩(wěn)定收入的可行性。主要依據(jù)：當?shù)赝惞こ痰纳虡I(yè)飽和度，在當?shù)厥袌雠琶?，本工程區(qū)域輻射力和影響力，工程人氣情況和當?shù)鼐用窨诒?、媒體評價等。3、其他運營模式和業(yè)態(tài)的商業(yè)運營工程應(yīng)參照上述1、2容調(diào)查分析。六授信用途1、置換他行貸款：是開發(fā)貸款還是經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款等，他行名稱

41、，授信額度，放款額和時間，余額，擔保方式。工程運營收入監(jiān)管賬戶是否在他行開立，他行是否同意置換貸款，租金運營收入監(jiān)管賬戶能否轉(zhuǎn)至我行唯一監(jiān)管。2、工程裝修改造方案：預(yù)計投資，改造完成后房產(chǎn)用途和對工程運營收入的影響。3、歸還股東和關(guān)聯(lián)借款：有無借款協(xié)議，核實借款形成過程包括資金收付往來憑證和抵消記錄等。4、其他。七還款來源測算湖濱銀泰購物中心分為A/B/C三個區(qū)，總建筑面積3.98萬平方米，實際可經(jīng)營面積3.41萬平方米，其中：A/B區(qū)實際商鋪出租面積：1.52萬平方米，聯(lián)營合營面積：1.31萬平方米，C區(qū)聯(lián)營合營面積0.58萬平方米。該筆經(jīng)營性物業(yè)貸款，依靠企業(yè)未來的經(jīng)營和銷售收入進展歸還。

42、 下面，根據(jù)商場的A/B/C三個區(qū)塊的經(jīng)營性現(xiàn)金流情況，對企業(yè)未來十年的經(jīng)營、銷售及支出、負債情況進展分析。1、A/B區(qū)未來十年現(xiàn)金流量分析租金收入：租金收入樓層該層總營業(yè)面積出租面積平方米出租局部占比單位租金元/平方米·天累計租金萬元負一層7714.12625681.10%16.003653.50一層5211.72180034.54%24.001576.80二層5418.09192035.44%22.001541.76三層6313.5164526.06%18.001080.77四層3718363597.77%16.002122.84合計28375.431525653.76%17.9

43、19975.67周邊商場解百解百元華店西湖銀泰龍翔服飾城湖濱銀泰商場定位中端中端中高端群眾中高端平均租金16.8元/·天18.7元/·天21.9元/·天15.5元/·天17.90元/·天湖濱銀泰購物中心地上建筑共四層，地下建筑三層，其中地下二層、三層為車庫及倉庫，不對外出租，故在收入計算中僅作為停車位收入，計入車位租金一項。 湖濱銀泰正式投入運營的地下一層及地上四層，每層均有商鋪以出租模式經(jīng)營。 其中地下一層及地上第四層可用于出租的局部較多，主要客戶為餐飲、效勞類公司。 地下一層可出租面積有6256平方米，占該樓層全部可使用面積的81.1%。

44、平均租金16元每平方米每天；地面一層、二層、三層主要用于湖濱銀泰與進場商家的聯(lián)營，可租賃局部較少，共計有5365平方米用于出租，租金按樓層上下，分別為24元，22元及18元；地上四層主要進駐餐飲企業(yè)，全部用于出租，出租面積3635平方米，平均租金為16元每平方米每天。同時企業(yè)與局部租戶簽訂協(xié)議，在承租企業(yè)銷售額到達一定數(shù)額的前提下，湖濱銀泰將按事先商定比例，以承租方銷售收入的15%作為其進場收入，并不再收取租金。故可預(yù)測，湖濱銀泰在商鋪出租科目，年收入最低為9975.67萬元。 參考周邊定位相近的解百、西湖銀泰及龍翔服飾城的租金情況，我們可以得出，解百及解百元華店，由于其中端的品牌定位，平均租

45、金在16.8元及18.7元，而龍翔服飾城，由于其集散地性的群眾定位，平均租金在15.5元上下。 同品牌的西湖銀泰，由于一度是銀泰百貨在最大的單體店，且開業(yè)時間較長，積累了大量人氣，故租金較高，到達21.9元以上。此次修建的湖濱銀泰購物中心，營業(yè)面積更大，地理位置更為優(yōu)越，而出于對新開商場聚集人氣、厚積薄發(fā)的管理要求，租金價格十分合理且相對較低。 A/B區(qū)租金變動情況： 租金方面，2021年出租率按照85%，租金按照95%計算，2021年即按照100%計算，租金漲幅按照年漲幅5.6%計算約為每年每平方米漲1元，考慮到該工程6月開幕，2021年只營業(yè)兩個季度，因此2021年租金即為9716*85%

46、*95%*0.5=3922.8萬元，以后每年收入也按照5.6%增長，2021年租金為測算基數(shù)9716萬元。具體未來十年的租金收入預(yù)期如下：A/B/C區(qū)車位租金收入：物業(yè)總共包含臨時車位725個，按每小時計費5元，平均每天停車5小時，利用率70%，即每個車位每小時1/3車次，雙休日、節(jié)假日按平時的2.25倍計算。2021年預(yù)期車位租金收入為：平日，5元*725*5小時*70%=1.27萬元/天，節(jié)假日收入1.27萬元*2.25=2.86萬元/天。雙休日、節(jié)假日按國家法定計算，約為125天，全年總計停車收入約660萬。 停車收費按每3年增加10%計算。年份20212021 202120212021

47、20212021202120222023增幅0%0%10%0%0%10%0%0%10%0%收入660660726726726799799799878878出售給拆遷指揮部用于回遷安置的收入：湖濱地區(qū)二期工程包括：39、13、27號三個地塊、統(tǒng)稱湖濱二期工程地塊，27號地塊作為回遷戶的安置用地，27號地塊總建筑面積22192平方米，方案2021年6月建成后公司直接出售給拆遷指揮部門，由拆遷指揮部統(tǒng)一協(xié)調(diào)安置。具體為：建成后把27號地塊13層約3000平方米商業(yè)用房出售給市湖濱地區(qū)商貿(mào)旅游特色街居建立整治指揮部，由指揮部統(tǒng)一對回遷戶安置。指揮部支付給新湖濱商業(yè)開展購房款2.36億元，預(yù)期五年完成支

48、付。具體支付方式如下： 單位：人民幣萬元 年份20212021 202120212021金額30004000553055305540經(jīng)營性收入1)A.B區(qū)13號及39號地塊目前已建成，并于2021年6月份開場營業(yè)。 兩地塊所建商場，被稱為A、B區(qū)。2021年6月份開業(yè)后，根據(jù)公司保守測算，銷售收入平均每月2500萬元左右，2021年實現(xiàn)銷售收入1.60億元，2021年預(yù)計實現(xiàn)銷售收入2.86億元，經(jīng)營本錢按照商業(yè)購物中心的一般情況占到銷售收入的75%，所得稅按凈利潤的25%計算，年度增幅在5%每年。具體測算結(jié)果如下表：2C區(qū)該物業(yè)27號地塊，除去回遷安置需要的3000平米出售給拆遷指揮部外，還

49、有5800平方米營業(yè)面積用于自營，被稱為C區(qū)。 由于27號地塊剩余局部的商業(yè)定位與湖濱銀泰購物中心規(guī)劃略有不同，全部聯(lián)營合營模式，收入統(tǒng)一計入公司報表。 此區(qū)域?qū)⒂?021年正式啟用，預(yù)期首年銷售額在7000萬元左右，經(jīng)營本錢及銷售費用占70%，所得稅按扣除本錢后的25%計算，以后每年銷售額按5%幅度遞增。 具體情況如下表：未來十年負債情況分析通過此次銀團貸款將建立期的全部借款償清。 在貸款投放后，企業(yè)全部負債為15億元，根據(jù)貸款協(xié)議，將從2021年后逐年償清。具體還款方法參見后文還款安排一項。物業(yè)收入及修繕維護費用根據(jù)企業(yè)與入駐商家簽訂的租賃/合營合同，企業(yè)將按使用面積，對所有入場商家收取物

50、業(yè)管理費，按每平方米每月65元收取局部優(yōu)勢地段按75元收取。取收費下限65元/平方米·月計算，共計每年收取物業(yè)管理費65*28375*12=2213.25萬元。物業(yè)管理每年所需支付的人力、物力本錢，按起始年500萬元計算。在測算未來十年收入的時候，我們充分考慮到人力本錢的增加及市場環(huán)境的變化，擬按照每年收入及支出各增加5%計算。根據(jù)協(xié)議約定，新湖濱商業(yè)開展將負責商場公共區(qū)域的日常維護及翻新改造等。 參照西湖銀泰、武林銀泰的歷史經(jīng)營情況，商場一般每5年左右進展一次較大的改造，初次改造為開業(yè)五年后，改造本錢按9000萬元計算，由前幾年累計的物業(yè)管理費承擔。二次改造在十年后，預(yù)計支出在12

51、000萬元左右。此項收入/支出可由物業(yè)管理費一項收支平衡，故不再計算入流量測算總表。未來十年企業(yè)還款來源/現(xiàn)金流量總體測算此筆貸款的第一還款來源為企業(yè)未來的銷售收入及銷售利潤。根據(jù)前期財務(wù)數(shù)據(jù)及對企業(yè)原有類似物業(yè)的經(jīng)營情況，我們做如下測算：1. 由于銀泰百貨在百貨業(yè)的主導(dǎo)地位，市場認可度極高，商場6月份至10月份的營業(yè)數(shù)據(jù)也可佐證，企業(yè)銷售頗為旺盛。根據(jù)行業(yè)常態(tài)分析，我們認定其年銷售額增長率保守估計在5%左右。 2. 根據(jù)商場物業(yè)租賃市場的宏觀情況，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)分析，考慮到湖濱銀泰購物中心所處的稀缺地理位置及湖濱銀泰在百貨業(yè)的品牌影響力，同時參考企業(yè)提供的租賃合同，其商鋪的租金增值率保守

52、估計在每年5.6%以上。 3. 參考稅務(wù)局的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們擬定商場的所得稅稅率為其凈利潤的17%。4. 考慮到企業(yè)的經(jīng)營形式，其經(jīng)營本錢主要包括電費、水費、保潔費等，占其銷售額的百分之二。 5. 根據(jù)合作商家與企業(yè)達成的合作協(xié)議，及對同業(yè)類似業(yè)態(tài)的市場調(diào)研，我們認為，企業(yè)的銷售本錢占其銷售額的75%左右。 同時，C區(qū)由于是自營且擬引入的合作企業(yè)相對弱勢，暫定C區(qū)銷售本錢占其銷售額的70%。 根據(jù)下頁所列表格，我們分析得出，除個別年份外，其余大局部年限凈現(xiàn)金流及累計現(xiàn)金流均為正值。我們的企業(yè)現(xiàn)金流估計，是在最保守的情況下計算得出的。而通過與企業(yè)屢次接觸，屢次詢問財務(wù)、銷售人員等，湖濱銀泰購物中心

53、從開業(yè)至今，銷售額連續(xù)增高，客流量持續(xù)增大，包括企業(yè)基層員工在的所有相關(guān)人員，均對企業(yè)的未來開展充滿信心。 而同時參考相似的湖濱銀泰、西湖銀泰等工程，銷售收入也是連年增高。而從企業(yè)2021年10月的資產(chǎn)負債表中，我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)目前有貨幣資金6300余萬，足以覆蓋當年支出。 八封閉管理和還款方案1、借款人和商業(yè)運營管理公司從工程出租取得的全部收入租金、物業(yè)管理費、廣告、停車場等收入是否全部由我行監(jiān)管，制訂詳細的封閉管理方案如放款前能否落實相關(guān)租戶簽訂補充協(xié)議約定我行賬戶為唯一租金收款賬戶等。注：如物業(yè)管理費由非關(guān)聯(lián)的第三方物業(yè)管理公司收取且自負盈虧，可不納入還款來源，但須核實相關(guān)物管委托代理

54、合同、實際執(zhí)行情況并予以調(diào)查說明。2、還款方案：根據(jù)現(xiàn)金流測算設(shè)計合理的分年度還款方案。四、擔保和保險1、工程抵押本次銀團貸款15億元由13號地塊、39號地塊及27號地塊扣除安置局部的房產(chǎn)作為抵押。目前房產(chǎn)證正在辦理，預(yù)計2021年12月可以辦出。 湖濱銀泰購物中心屬于市上城區(qū)湖濱地區(qū)二期，工程共分為：39、13、27三個地塊，統(tǒng)稱吳山路地塊。三塊地產(chǎn)權(quán)清晰。三個地塊性質(zhì)均為商業(yè)用地，位于郵電路、仁和路、吳山路，路合圍體，主要建筑分為地上4層，地下3層，其中地上4層，地下1層為商業(yè)用途，除去27號地塊中拆遷安置局部的3619.87平方米外，其余均用于出租、自營及聯(lián)營，地下2、3層為地下停車。39號地塊地上建筑面積15205.82m2，占地面積6268m2。13號地塊地上建筑面積18725.19m2，占地面積6699m2 。27號地塊，地上建筑面積9529.42m2，占地面積4784m2，拆遷安置局部面積3619.87平方米，剩余自營局部5909.55平方米。根據(jù)眾誠房地產(chǎn)評估評估出具的：浙眾誠預(yù)評字20212201-A號，A區(qū)初步估算抵押價格為人民幣106488.77萬元，折合單價111742元/平方米；浙眾誠預(yù)評字20212201-B號，B區(qū)初步估算抵押價格為人民幣129396.57萬元，折合單價95890元/平方米;浙眾誠預(yù)評字20212201-C號，C區(qū)除去拆遷安置局部，