房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)分析資料講解

1、房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)業(yè)稅收是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。2014江西省地稅局房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)現(xiàn)征收數(shù)為412.4億元，占地稅全部總收入的比重達(dá)到 33.4%，房地產(chǎn)業(yè)稅收在地方財(cái)政收入中 可謂舉足輕重。而與之同步增長(zhǎng)的是近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù) 違法、違章越來(lái)越多，金額越查越大。究其原因，與很多因 素有關(guān)，既有房開企業(yè)由于銷售不景氣資金緊張，為達(dá)到延遲納稅的目的或企業(yè)為了追求利潤(rùn)最大化而形成的稅收風(fēng) 險(xiǎn)，又有稅務(wù)人員惰于怠政而形成的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。那么房地產(chǎn) 業(yè)到底有哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？ 一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在時(shí) 間流程上主要包括土地獲取、規(guī)則設(shè)計(jì)、融資、建筑施工、 房屋銷售、項(xiàng)目清算六大環(huán)節(jié)，筆者結(jié)合

2、稅收工作實(shí)踐，對(duì) 房地產(chǎn)企業(yè)這六大環(huán)節(jié)之中，主要存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)予以歸納和 分析。一、在土地取得環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、以收購(gòu)股權(quán)方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)評(píng)估價(jià)值 入賬的風(fēng)險(xiǎn)。房開企業(yè)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲取土地使用權(quán)， 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重視收購(gòu)后土地成本的計(jì)量。從賬務(wù)處理來(lái)看， 土地評(píng)估增值部分無(wú)法在股權(quán)交易過(guò)程中得到賬面確認(rèn)，交 易行為屬于股權(quán)投資，而非土地使用權(quán)交易。因此，賬務(wù)處 理上，溢價(jià)支出僅能計(jì)入相關(guān)投資成本，而不能將溢價(jià)支出 計(jì)入土地成本。也就是說(shuō)如果房開企業(yè)按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后的價(jià) 值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本，將無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估增值部分計(jì)入土地 成本，就會(huì)存在少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。2、虛增拆遷

3、安置費(fèi)，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。拆遷款這種不要發(fā)票的成本容易造出來(lái)，正是出 于這種原因，房開企業(yè)多采用虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本的 方法達(dá)到少繳稅款的目的。主要手法是虛增拆遷戶數(shù)，多列 拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額存在較大風(fēng)險(xiǎn)。例如有新聞媒體 報(bào)道，某地百余官員聯(lián)手拆遷戶借全運(yùn)會(huì)套取3億補(bǔ)償款。違規(guī)搶建房屋，“空掛戶”造假，變更用地性質(zhì) 在大規(guī) 模農(nóng)村土地征收拆遷過(guò)程中，一些基層領(lǐng)導(dǎo)干部、公職人員與拆遷戶聯(lián)手造假，非法套取國(guó)家巨額資金。遼寧省多家法 院近日審理的沈陽(yáng)拆遷腐敗窩案揭開了套取國(guó)家征地補(bǔ)償 款黑幕。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沈陽(yáng)在征地拆遷過(guò)程中，共計(jì)3億余元征地補(bǔ)償款被非法套取。二、在規(guī)

4、劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、有的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)會(huì)虛開規(guī)劃設(shè)計(jì) 費(fèi)，主要目的是逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。這些虛 開的發(fā)票由于沒(méi)有真實(shí)的業(yè)務(wù)支撐和資金流水佐證，很容易 被稅務(wù)機(jī)關(guān)查處，給企業(yè)會(huì)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。2、境外的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)沒(méi)有代扣代繳稅金風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)遇到支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)的問(wèn)題，根據(jù)相 關(guān)稅收法規(guī)的規(guī)定，支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)需要代扣所得稅，如果 沒(méi)有約定，又沒(méi)有代扣代繳的，那稅務(wù)機(jī)關(guān)只能把這個(gè)稅款 算到房地產(chǎn)公司頭上，由房地產(chǎn)公司來(lái)承擔(dān)，房地產(chǎn)公司承 擔(dān)的這部分稅款又不能在所得稅前扣除，房地產(chǎn)公司就虧 了。三、在融資環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、房地產(chǎn)企業(yè)向自然人融資的現(xiàn)象很普

5、遍，因此而產(chǎn) 生的高息利息支出，一般都無(wú)法取得正規(guī)發(fā)票，在向自然人 支付利息時(shí)會(huì)存在未代扣代繳個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)。2、房地產(chǎn)企業(yè)與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)未支付利 息，或利息畸低，這也不符合獨(dú)立交易原則。存在將開發(fā)房 地產(chǎn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目低利潤(rùn)或微利和逃避利 息收入營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定或在 該業(yè)務(wù)發(fā)生的納稅年度起 10年內(nèi)調(diào)整其利息收入，補(bǔ)征稅 款并加收滯納金。3、企業(yè)借給自然人股東超過(guò) 1年以上的借款，根據(jù)財(cái) 政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知（財(cái)稅2003158號(hào)）的規(guī)定，其適用條件并沒(méi)有 企業(yè)必須盈利這一前提。因此，凡納稅年度終了后

6、，股東向 企業(yè)的借款既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，其未歸還 的借款即可視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，并依據(jù)“利 息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。存在被認(rèn)定為股息、紅利分配需要繳納 20%的個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)四、在工程建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1、虛開建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和 企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)成本構(gòu)成中，排第一位的是建安成本， 有些房開企業(yè)為達(dá)到偷逃土地增值稅的企業(yè)所得稅的目的 虛開建安發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個(gè)項(xiàng)目 的開發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋 銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企 業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、

7、成本核算也容易混亂， 也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來(lái)了可乘之機(jī)。利用建安發(fā)票虛 列成本，簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本 費(fèi)用。簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，提高建安工程費(fèi) 用；利用關(guān)聯(lián)關(guān)系虛增成本轉(zhuǎn)移利潤(rùn)， 從關(guān)聯(lián)企業(yè)購(gòu)進(jìn)材料， 向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價(jià)格或建安費(fèi) 用；采取包工不包料方式發(fā)包工程，并在開發(fā)企業(yè)提供的材 料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下，讓施 工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并負(fù) 擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。房地產(chǎn)公司只要 支付少量的營(yíng)業(yè)稅及附加，便可偷逃25%的企業(yè)所得稅和土地增值稅。這樣的所謂的“籌劃方案”表

8、面看起來(lái)操作簡(jiǎn) 單，效果明顯。但實(shí)際上，這不是真正的稅務(wù)籌劃，這就是 典型的打著籌劃之名行偷稅漏稅之實(shí)。這樣的“籌劃”方案 給企業(yè)埋下了偷稅的潛在定時(shí)炸彈，會(huì)把企業(yè)和老板帶進(jìn) “陰溝”里 , 存在較大風(fēng)險(xiǎn)。2、納稅人不繳納或者不足額、或不按規(guī)定時(shí)間繳納城 鎮(zhèn)土地使用稅和建安合同印花稅存在風(fēng)險(xiǎn)。五、在銷售環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、取得預(yù)售收入 （ 包括定金、誠(chéng)意金 ） 沒(méi)有按規(guī)定及時(shí) 申報(bào)納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過(guò)程中，以 各種名目收取的認(rèn)籌款、誠(chéng)意金、意向金、訂金、看房費(fèi)等 以及銷售購(gòu)房卡、選房卡、 VIP 卡等取得的款項(xiàng)，都是為了 購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)獲得房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者在房?jī)r(jià)上享受

9、一 定的優(yōu)惠，其性質(zhì)均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)。部分納稅人在申 報(bào)環(huán)節(jié)未將上述收入及時(shí)申報(bào)納稅，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)中華 人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十四條和第二十五 條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收 款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。2、沒(méi)有按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。江西省土地增值稅按銷售收入附征，附征率為：普通住房1%非普通住房3%商鋪5%,納稅人利用稅務(wù)人員的惰于怠政，在銷售 非普通住房和商鋪時(shí)都按普通住房1%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，或少申報(bào)非普通住房和商鋪，多申報(bào)普通住房。為了達(dá)到延遲納稅或少繳稅款的目的，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使盡 渾身解數(shù)，各出“高招”

10、。3、銷售合同（發(fā)票）為陰陽(yáng)合同（發(fā)票），未如實(shí)申報(bào)收 入。這部分風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)部分小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，打著為 購(gòu)房戶節(jié)稅的幌子，進(jìn)行所謂的納稅籌劃，簽訂陰陽(yáng)合同， 少申報(bào)收入以達(dá)到偷逃國(guó)家稅收的目的。4、銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付 款后，銀行按揭到賬款未按規(guī)定時(shí)間計(jì)入收入申報(bào)繳稅。將 收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入往來(lái)賬戶，不計(jì)收 入，以達(dá)到延遲納稅的目的。5、委托代理銷售。采取委托方式銷售不動(dòng)產(chǎn)主要有以下四種方式（1）支付手續(xù)費(fèi)方式；（2）視同買斷方式；（3） 基價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式；（4）包銷方式。上述四種方式，前三種是代銷，屬于代理的范圍。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要看 代銷

11、是否按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)，關(guān)鍵是看簽訂合同的銷售主 體是誰(shuí)，有的房地產(chǎn)企業(yè)把代理傭金沖減計(jì)稅收入，造成少 繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅等風(fēng)險(xiǎn)。6、以房抵工程款和分房給股東存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際 操作中房地產(chǎn)開發(fā)公司為彌補(bǔ)資金短缺，通常以部分商品房 抵付施工單位工程款。在賬務(wù)處理上，將售房收入直接計(jì)入“應(yīng)付賬款”等往來(lái)科目，抵減應(yīng)付工程款；分房給內(nèi)部股 東個(gè)人的業(yè)務(wù)在申報(bào)納稅的時(shí)候計(jì)稅依據(jù)往往又會(huì)偏低，沒(méi) 有按市場(chǎng)公允價(jià)格申報(bào)納稅，產(chǎn)生少繳營(yíng)業(yè)稅金及附加、企 業(yè)所得稅、土地增值稅等及未代扣代繳個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)。7、裝修收入沒(méi)有申報(bào)納稅。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)以“居住” 為購(gòu)買目的的購(gòu)房者所占比例越來(lái)越大，這部分人不

12、但關(guān)注 房?jī)r(jià)，也關(guān)心住宅的舒適程度，于是精裝修小區(qū)越來(lái)越受到 青睞。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝房時(shí)將房屋銷售行為分解為房 屋銷售與房屋裝修兩項(xiàng)行為，分別與購(gòu)房人簽訂房屋銷售和 裝修合同，分別收取價(jià)款，以達(dá)到少繳 稅款的目的。對(duì)于這種銷售精裝房行為，只要房屋裝修行為發(fā)生在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶 前，其取得的裝修收入應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅、土 地增值稅等地方各稅。其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成 本。&銷售人員和企業(yè)高管的個(gè)人收入沒(méi)有全額繳納個(gè)人 所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)為獎(jiǎng)勵(lì)員工，以研討會(huì)、工作考察、出 外培訓(xùn)等多種形式，組織員工進(jìn)行國(guó)內(nèi)、國(guó)外旅游，也就是 平時(shí)所稱的“獎(jiǎng)勵(lì)旅游”。這一塊收入在扣繳個(gè)人所得

13、稅時(shí) 企業(yè)往往不會(huì)統(tǒng)計(jì)進(jìn)工資薪金所得計(jì)稅。按照現(xiàn)行個(gè)人所得 稅法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定：企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷業(yè)績(jī)突出人員以培 訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過(guò)免收差 旅費(fèi)、旅游費(fèi)等對(duì)個(gè)人實(shí)行的獎(jiǎng)勵(lì) （包括實(shí)物、有價(jià)證券等）， 應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷人員應(yīng)稅所得，依法征收個(gè) 人所得稅，并由提供上述費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。其中，對(duì)企業(yè)雇員享受的此類獎(jiǎng)勵(lì)，應(yīng)與當(dāng)期的工資薪金合并，按 照“工資、薪金所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅；對(duì)其他人員享 受的此類獎(jiǎng)勵(lì)，應(yīng)作為當(dāng)期的勞務(wù)收入，按照“勞務(wù)報(bào)酬所 得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。9、售后回租（包租）業(yè)務(wù)存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)。這種方式 比較隱蔽，稅務(wù)人員關(guān)鍵要看納

14、稅人是否按銷售價(jià)格全額申 報(bào)納稅，有無(wú)將回租（包租）租金沖減收入或直接扣除租金 簽訂合同價(jià)款，少計(jì)售房款，逃避納稅現(xiàn)象。六、在清算環(huán)節(jié)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、完工項(xiàng)目長(zhǎng)期不進(jìn)行完工稅款清算。房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法明確規(guī)定了清算繳納企業(yè)所 得稅應(yīng)視為已完工項(xiàng)目的三種情形，土地增值稅清算管理 規(guī)程也明確了土地增值稅清算管理規(guī)程的條件，但大部分 房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆政策的“空子”，遲遲不進(jìn)行決 算，或留下一兩套“尾房”致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，不按要 求辦理申報(bào)清算企業(yè)所得稅和土地增值稅款，以達(dá)到延遲納 稅的目的。2、在清算環(huán)節(jié)會(huì)發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)取得的發(fā)票不合規(guī)， 如發(fā)票出具方與合同方、收

15、款方不相符或購(gòu)買虛假發(fā)票虛增 成本。這就需要稅務(wù)人員利用互聯(lián)網(wǎng)仔細(xì)甄別，并核對(duì)企業(yè) 是否有點(diǎn)對(duì)點(diǎn)支付款項(xiàng)憑證。房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的存在，是稅務(wù)機(jī)關(guān)做到應(yīng)收盡收與 企業(yè)納稅籌劃的博弈過(guò)程。企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的利益主體 其目標(biāo)是追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。因此，企業(yè)自然希望能少納稅甚至不納稅，總是想方設(shè)法減輕自己的稅收負(fù)擔(dān)。 而稅務(wù)機(jī)關(guān)則盡可能保證國(guó)家稅款的應(yīng)收盡收和及時(shí)征繳 入庫(kù)。因此，企業(yè)納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收征納的博弈客觀存 在。在這個(gè)過(guò)程中對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō) ，由于二者之間的信息 不對(duì)稱，稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法準(zhǔn)確掌握企業(yè)所有真實(shí)的納稅信息。 因此稅務(wù)機(jī)關(guān)在博弈中處于不利地位。那么稅務(wù)機(jī)關(guān)怎樣才 能化解房地產(chǎn)

16、業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，做到應(yīng)收盡收呢？筆者認(rèn)為主要 應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：一、將風(fēng)險(xiǎn)管理理念引入我國(guó)稅收管理中，變事后打擊 為事前監(jiān)控，變被動(dòng)管理為主動(dòng)服務(wù)，使有限的稅務(wù)管理資 源得到最大限度的發(fā)揮。稅務(wù)部門應(yīng)進(jìn)一步深化征管改革， 構(gòu)建以明晰征納雙方權(quán)利和義務(wù)為前提，以風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo) 向，以專業(yè)化管理為基礎(chǔ)，以重點(diǎn)稅源管理為著力點(diǎn)，以信 息化為支撐，以健全有力的綜合治稅體系和專業(yè)化人才隊(duì)伍 為保障的現(xiàn)代化稅收征管體系。二、建立社會(huì)信用體系，還權(quán)還責(zé)于納稅人，取消和簡(jiǎn) 化稅務(wù)行政審批事項(xiàng)，明晰征納雙方權(quán)利義務(wù)。由納稅人自 行申報(bào)并對(duì)真實(shí)性負(fù)責(zé)，由以前的納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)躲貓 貓，演變成權(quán)利與責(zé)任由納稅人自行負(fù)

17、責(zé)，對(duì)稅收違法行為 從嚴(yán)打擊，并進(jìn)入信用檔案。在一定程度上可以促進(jìn)納稅人 納稅遵從度的提升。三、構(gòu)建信息共享平臺(tái)，充分運(yùn)用第三方信息消除風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)部門應(yīng)積極爭(zhēng)取地方黨政支持，部門配合、運(yùn)行協(xié)調(diào)的 第三方涉稅信息采集交換機(jī)制。構(gòu)建“政府領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)政支持，地稅主導(dǎo)、部門協(xié)作，技術(shù)支撐、法制保障”的社會(huì)綜合治 稅體系。俗話說(shuō)得好“巧婦難為無(wú)米之炊”，在這個(gè)大數(shù)據(jù) 時(shí)代，信息高速發(fā)達(dá)的今天。稅務(wù)部門只有充分掌握納稅人 的納稅數(shù)據(jù)資料，才能更好的發(fā)現(xiàn)和防范風(fēng)險(xiǎn)。四、稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，大力開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)和競(jìng) 賽，重點(diǎn)培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理、納稅評(píng)估和大企業(yè)管理等復(fù)合型、 專業(yè)化人才，俗話說(shuō)得好“打鐵還需自身硬”，大數(shù)據(jù)時(shí)代 下的稅務(wù)人員要有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，敏銳的識(shí)別能力，讓