房地產(chǎn)中介公司五種運營模式的探討

1、房地產(chǎn)中介公司五種運營模式的探討伴隨2007年北京二手房市場交易的放量，2007年二手市場又迎 來了更大的利好消息。3月1日北京市正式取消了房改房上市交易的 收益分成，粗略估計僅此一項就能為買房人節(jié)省萬元以上，平均單價下降200元/平方米。例如在東、北、西三環(huán)附近的房改房地交易價 格都超過5000元/平方米，一套60平米的房改房以5000元/平方米成 交，收益分成達到120000元。伴隨著市區(qū)房改房費用的降低，也勢 必壓低外圍的房價。該政策實施后，北京市二手房交易明顯放量，據(jù) 各大中介公司反映，房改房過戶量較去年同期上漲了50%到一倍。伴隨著房改制度的推行而逐步建立起來的北京二手房市場，盡管現(xiàn)

2、在仍無法和一手市場年1500萬平方米的交易量相抗衡，但是已經(jīng) 逐步的確立了自己在房地產(chǎn)市場中的地位。 眾多的投資者也看中這個 市場，紛紛將目光投入到北京的二手房市場。 地產(chǎn)商有萬通集團的萬 通東方策略公司；首創(chuàng)投資的金豐易居等。一手代理行中，05年年中金網(wǎng)絡(luò)二手業(yè)務(wù)正式成立；2007年年初中原進軍二手市場。在大 家紛紛投入兵力爭奪二手市場的同時，有必要對比分析一下二手公司 的運作模式。現(xiàn)在北京市二手公司運作模式大致有 5種模式，分別是單店業(yè)務(wù) 模式；連鎖店模式；中心店模式；區(qū)域中心店模式；區(qū)域中心點加信息店模式，和連鎖加盟擴張模式。單店業(yè)務(wù)模式是小中介公司的運作模式。 因為小中介公司的資金 實

3、力有限，人員較少，低成本運行，所以一般采用單店模式。小公司 的店面一般較小， 選址一般接近自身業(yè)務(wù)比較熟悉的區(qū)域， 因為規(guī)模 小，所以人員的分工并不明顯。一般是老板和員工齊上陣，公司一切 工作都圍繞業(yè)務(wù)展開， 公司的業(yè)務(wù)范圍非常靈活， 要求從業(yè)人員是多 面手，買賣、租賃等樣樣行?，F(xiàn)在北京市很多的小中介的業(yè)務(wù)并不規(guī) 范，存在著大量的非法交易現(xiàn)象，也存在很多欺瞞消費者的行為，例 如公房買賣等業(yè)務(wù)。中心店模式是北京市比較傳統(tǒng)的二手經(jīng)營模式， 例如成立較早的 鑫尊地產(chǎn)和置業(yè)家園都是采用的這種經(jīng)營模式。 中心店模式一般是在 市區(qū)選擇 23 家中心店，一般會選擇在寫字樓中辦公，公司所有得 業(yè)務(wù)都是中心店來

4、控制， 員工也集中在中心店。 這種經(jīng)營模式因為距 離廣大的消費者較遠， 所以必須配備相應(yīng)的業(yè)務(wù)廣告， 不論房源還是 客戶都依賴于廣告，尤其是客戶信息。這種經(jīng)營模式 連鎖店模式，北京連鎖店模式運用的比較成功也比較徹底的是我愛我 家公司。這種模式是利用遍布全城的連鎖店將整個業(yè)務(wù)連接成一體， 業(yè)務(wù)直接在連鎖店中展開，房源和客戶信息都依靠連鎖店的到店來 訪。區(qū)域中心店的模式， 這種模式應(yīng)該說是連鎖店模式的變形。 由于 北京市現(xiàn)在的二手房市場規(guī)模小，業(yè)務(wù)量少，如果布店過多，就會造成資源浪費， 于是產(chǎn)生了區(qū)域中心店模式， 這種模式將業(yè)務(wù)劃分為大 的區(qū)域， 由區(qū)域中心店負責業(yè)務(wù)的拓展。 這種模式因為店面數(shù)量

5、仍有 不足，所以不能夠完全依賴到店來訪，一般需要配備一定量的廣告。 現(xiàn)在一些新上的公司采用這種模式， 例如新開的中原公司， 金豐易居 等。區(qū)域中心店加信息店模式， 這種模式是為克服區(qū)域中心店信息量不足 和連鎖店費用過高的另一種權(quán)衡之計，這種方式將買賣業(yè)務(wù)集中管 理，而將租賃業(yè)務(wù)直接在信息店開展。 利用這種模式的例如鏈家寶業(yè) 公司等。特許加盟模式，這種模式主要是 21 世紀帶來的一種業(yè)務(wù)模式， 應(yīng)該說也算是一種連鎖店模式。只是投資方不同，產(chǎn)權(quán)方不同而已。 但是從業(yè)務(wù)操作的角度看， 這種模式更像是單店模式。 一般的運作模 式是授權(quán)公司擁有成熟的品牌和管理模式， 加盟者在交納了加盟費和 保證金后，

6、可以用授權(quán)公司的品牌開展業(yè)務(wù)。 這種模式可以克服單店 模式的品牌劣勢， 能夠增加客戶的信任度， 授權(quán)公司僅對加盟公司進 行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理支持，一般不提供信息資源支持。幾種經(jīng)營模式的優(yōu)劣分析首先從成本分析：中介公司運營的主要成本來自于人員成本和信息采集成本。 其中 人員成本給公司的規(guī)模直接相關(guān)，在此我們主要考慮信息采集成本。信息采集成本主要分為三種形式， 一是店面信息采集， 一是廣告信息 采集，還有一種是集合了上述兩種方式的結(jié)合方式。首先說店面采集方式，店面采集方式是指僅利用店面采集信息的方 式，典型的例子是我愛我家公司， 這種模式相對應(yīng)的是上述連鎖店經(jīng) 營模式。這種信息采集模式，需要大量的店面維持公司的信息點數(shù)， 北京最多的我愛我家公司擁有將近 50 家連鎖店；而上海最大的金豐 易居在整個上海市有 200 家連鎖店。連鎖店模式的成本較高。 一般情 況下，在北京維持一家連鎖店保守估計平均費用為 3 5 萬元。包括 房租、水電費等。這樣維持一個擁有 50 家店面的公司的成本高達 150 250萬元。廣告采集模式是北京最傳統(tǒng)的中介公司信息采集模式， 早年成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司大多采用這種模式， 例如鑫尊地產(chǎn)和置業(yè) 家園等，這種模式相對應(yīng)