合肥S0609地塊咨詢報(bào)告報(bào)告

1、合肥合肥S0609地塊項(xiàng)目地塊項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告上海和創(chuàng)行2006年11月12日上上 冊(cè)冊(cè)第第0篇篇 結(jié)論篇結(jié)論篇 1、合肥經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)快速上升通道，預(yù)計(jì)到2010年人均GDP達(dá)到4500美元，而國(guó)際公認(rèn)人均GDP3000美元是房地產(chǎn)高速發(fā)展的啟動(dòng)界限； 2、合肥城市化進(jìn)程的加快，將產(chǎn)生每年600萬(wàn)平方米的購(gòu)房需求；但由于有2萬(wàn)套，約200萬(wàn)平方米的合作建房和集體購(gòu)房，一定程度上壓縮了市場(chǎng)化需求。 3、合肥商品房?jī)r(jià)格，近幾年一直處于穩(wěn)中有升的發(fā)展趨勢(shì)，2006年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)穩(wěn)定在3400元左右。 4、合肥市場(chǎng)經(jīng)歷了宏觀調(diào)控以后，市場(chǎng)供需進(jìn)一步平衡，目前控制在1.1：1。 5、合肥市場(chǎng)2

2、005年土地供應(yīng)6670 畝，而2006年只供地2440畝，供地速度明顯放慢。更有利于穩(wěn)定房假。 6、合肥市場(chǎng)市區(qū)在建規(guī)模超過(guò)50000平方米的項(xiàng)目 ，幾乎全是辦公、商業(yè)混合型項(xiàng)目。 7、項(xiàng)目所在包河區(qū)是合肥房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，平均房?jī)r(jià)比全市平均房?jī)r(jià)要高1520%。 8、項(xiàng)目所在馬鞍山路為包河區(qū)高檔住宅的集合地；馬鞍山路也是未來(lái)城市濱湖新城和市區(qū)連接的核心道路，未來(lái)前景看好。 10、項(xiàng)目地塊條件良好，規(guī)劃容易，條件成熟。 9、區(qū)域綠地海頓公館等在建項(xiàng)目，已經(jīng)確立了區(qū)域的一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格，也基本保證了該區(qū)域價(jià)格不會(huì)有大幅度的滑落； 11、項(xiàng)目定位可以參照周邊項(xiàng)目，跟其步伐，但是會(huì)影響資金回籠速度，所以建

3、議差異化定位。將本項(xiàng)目打造成一個(gè)高檔復(fù)合創(chuàng)意地產(chǎn)。 12、本項(xiàng)目定位為君悅國(guó)際廣場(chǎng)，由聯(lián)體別墅、情景花園洋房、螞蟻工坊、創(chuàng)意辦公、創(chuàng)意商業(yè)街等構(gòu)成。 13、本項(xiàng)目建議分兩期開(kāi)發(fā)，先開(kāi)發(fā)沿皖江路（從馬鞍山路開(kāi)始）住宅、商業(yè)街、SOHO空間。再開(kāi)發(fā)東面住宅和西面辦公。 14、本項(xiàng)目住宅房型以90平方米左右兩房和115平方米、135平方米左右的三房，比例各占30%左右。其余為復(fù)式和聯(lián)體別墅。 15、本項(xiàng)目辦公分為兩棟，一棟走小面積路線，以總價(jià)取勝；一棟（后開(kāi)發(fā)），走純辦公路線，以品質(zhì)取勝； 16、本項(xiàng)目商業(yè)以商業(yè)街為主，沿馬鞍山路設(shè)置，其余為一層街鋪。 17、本項(xiàng)目住宅進(jìn)入市場(chǎng)價(jià)格為3800元/平方

4、米。小戶型辦公、聯(lián)體別墅以4800/平方米進(jìn)入市場(chǎng)，商業(yè)以9000元/平方米進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)4年內(nèi)全部去化。 18、通過(guò)合理運(yùn)做，本項(xiàng)目均價(jià)預(yù)計(jì)在5100元以上（含部分車庫(kù)）； 19、本項(xiàng)目在推廣上，全力打造君悅國(guó)際廣場(chǎng)君悅國(guó)際廣場(chǎng) 合肥首席復(fù)合地產(chǎn)合肥首席復(fù)合地產(chǎn)情景花園洋房 君悅國(guó)際花園君悅國(guó)際花園創(chuàng)意辦公空間 君悅國(guó)際大廈君悅國(guó)際大廈創(chuàng)意商業(yè)空間 君悅國(guó)際休閑街君悅國(guó)際休閑街由此來(lái)挖掘項(xiàng)目的潛在價(jià)值，并與其他項(xiàng)目錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。第一篇第一篇 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 合肥市包括長(zhǎng)豐縣、肥東縣、肥西縣和市區(qū)，總面積7266平方公里，其中市區(qū)總面積596.01平方公里，城市建成區(qū)面積120平方公里，總?cè)丝?29

5、.95萬(wàn)人，其中市區(qū)人口142.57萬(wàn)人。 地理位置：地理位置： 合肥位于安徽省中部，地處長(zhǎng)江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部，是安徽省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和交通樞紐。 歷史地位：歷史地位： 合肥是一座具有兩千多年歷史的古城，素有“淮右襟喉，江南唇齒”之稱。在國(guó)內(nèi)穩(wěn)定時(shí)期，合肥是千檣鱗次，商賈輻湊的商業(yè)都會(huì) 。1、合肥市簡(jiǎn)介、合肥市簡(jiǎn)介0、合肥市經(jīng)濟(jì)狀況及規(guī)劃、合肥市經(jīng)濟(jì)狀況及規(guī)劃2、合肥市經(jīng)濟(jì)狀況、合肥市經(jīng)濟(jì)狀況 “十五”末，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到億元，年均增長(zhǎng)； 占全省的比重為，比“九五”末提高個(gè)百分點(diǎn)； 財(cái)政收入億元，年均增長(zhǎng)； 人均生產(chǎn)總值達(dá)到美元，比年翻了一番多。 項(xiàng)目2

6、000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年根據(jù)前9月數(shù)據(jù)GDP總量總量325 363 412 478 590 854 1011 增長(zhǎng)率10.30%11.82%13.48%15.85%23.43%44.75%33.33%人均GDP總量（元）7481 8257 9274 10720 13378 18731 21956 增長(zhǎng)率8.74%10.37%12.32%15.59%24.79%40.01%17.22%全市人口總量（萬(wàn)人）438 442 448 457 445 456 460 增長(zhǎng)率0.91%1.34%1.90%-2.61%2.48%1.00%市區(qū)人口總量（萬(wàn)人）134

7、 138 147 156 164 175 186 增長(zhǎng)率2.59%6.21%6.38%4.91%7.21%6.00%在崗職工工資總量（元）7556 10134 11942 13900 16369 19027 22071 增長(zhǎng)率10.60%14.40%17.84%16.40%17.76%16.24%16.00%可支配收入總量（元）6389 6817 7145 7785 8610 9684 10652 增長(zhǎng)率9.90%6.70%10.30%9.00%10.60%12.47%10.00%年末居民存款總量184 226 288 386 429 516 790 增長(zhǎng)率12.40%22.66%27.69%

8、33.84%11.29%20.28%52.99% 合肥近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù) 實(shí)現(xiàn)年全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值比年翻兩番以上。 “十一五”末，全市地區(qū)生產(chǎn)總值確保億元，年均增長(zhǎng)；力爭(zhēng)達(dá)到億元，年均增長(zhǎng) “十一五”末，合肥市區(qū)人口達(dá)到萬(wàn)人，城市建成區(qū)面積達(dá)到平方公里；城鎮(zhèn)化率達(dá)到左右 “十一五”末，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入確保元，年均增長(zhǎng)；力爭(zhēng)達(dá)到元，年均增長(zhǎng) 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)濱湖新區(qū)。通過(guò)“十一五”及更長(zhǎng)時(shí)間的努力，將濱湖新區(qū) 建設(shè)成為行政辦公中心、商務(wù)文化會(huì)展中心、旅游休閑基地，集中展示獨(dú)具魅力的 生態(tài)型現(xiàn)代化新城區(qū) 。3、合肥市發(fā)展規(guī)劃、合肥市發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃中的濱湖新區(qū)位于合肥主城東南，南依巢

9、湖，規(guī)劃總用地面積約190平方公里。濱湖新區(qū)的建設(shè)將使合肥成為真正意義上的全國(guó)惟一的一座濱湖省會(huì)城市。獨(dú)具30平方公里濱湖核心區(qū)的包河，經(jīng)濟(jì)總量等多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位列全省縣區(qū)之首，煙墩的劃入更讓其如虎添翼。有著濱湖水岸線7公里多的煙墩鄉(xiāng)，是合肥建設(shè)濱湖城市的核心區(qū)域，整體劃轉(zhuǎn)包河區(qū)后，為包河區(qū)堅(jiān)持因湖作為，打造“安徽浦東”提供了更寬廣的發(fā)展平臺(tái)、更豐富的資源。到年，合肥到年，合肥到到2010年，合肥年，合肥GDP人均將達(dá)到人均將達(dá)到4萬(wàn)，超過(guò)萬(wàn)，超過(guò)5000美金，經(jīng)濟(jì)美金，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)具備中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。已經(jīng)具備中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。GDP年增長(zhǎng)15.518%市區(qū)人口年增長(zhǎng)市區(qū)人口年增長(zhǎng)10%人均人

10、均GDP年增長(zhǎng)年增長(zhǎng)13%人均人均GDP年達(dá)到年達(dá)到40000元。元。人均可支配收入增長(zhǎng)：人均可支配收入增長(zhǎng)：11%，達(dá)到，達(dá)到18000元。元。1、近幾年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析一、合肥房地產(chǎn)基本動(dòng)態(tài)一、合肥房地產(chǎn)基本動(dòng)態(tài)2005年：商品房銷售面積594.98萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)49.4%；實(shí)現(xiàn)銷售額179.37億元，增長(zhǎng)80.8% 。項(xiàng)目年份2002年2003年2004年2005年2006年全年預(yù)計(jì)商品房?jī)r(jià)格住宅均價(jià)（元/M2）20132341295731893302增長(zhǎng)16.29%26.31%7.85%3.54%開(kāi)發(fā)投資合計(jì)（億元）40 90 138 190 237 增長(zhǎng)56.70%124.14

11、%54.20%37.57%24.46%2006年前年前9個(gè)月個(gè)月商品房銷售均價(jià)超過(guò)3423元/平方米，同比增長(zhǎng)近7%；其中住宅均價(jià)超過(guò)3100元/平方米，同比增長(zhǎng)2%。 全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為近422萬(wàn)平方米，與上年同期相比下降近10%； 其中商品住宅面積近355萬(wàn)平方米，與上年同期相比下降6%。登記銷售面積超過(guò)366萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)近14 %； 其中商品住宅面積近318萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)17%。 實(shí)現(xiàn)了供求基本平衡，市場(chǎng)日益呈現(xiàn)良性發(fā)展趨勢(shì) 合肥房?jī)r(jià)及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況合肥房?jī)r(jià)及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況2002-2006年合肥商品房均價(jià)走勢(shì)年合肥商品房均價(jià)走勢(shì)(單位：元單位：元

12、/平方米平方米) 2006年9月，合肥商品房成交價(jià)為3423元/平方米，環(huán)比上漲7%。從價(jià)格走勢(shì)曲線來(lái)看，自2002年以來(lái)合肥商品房均價(jià)一直呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，五年來(lái)平均銷售價(jià)格分別為2013元/平方米、2341元/平方米、2957元/平方米、3189元/平方米以及 3423元/平方米，同比上漲幅度分別達(dá)16.3%、26.3、7.8%和7%。綜合考察合肥的房?jī)r(jià)，新建商品房銷售均價(jià)在03年9月到04年9月期間上升較快，上漲幅度為36.4,銷售價(jià)格達(dá)到了3147元/平方米；自04年9月份以后，合肥的樓市漲幅放緩，持續(xù)到了2005年5月份時(shí)，房?jī)r(jià)達(dá)到3278元/平方米。2005年6月份后合肥商品房的銷

13、售均價(jià)出現(xiàn)窄幅震蕩的局面，一直徘徊在31003300元/平方米附近；至2006年5月，商品房成交均價(jià)升至3302.7元/平方米。到2006年9月份，商品房成交均價(jià)3423元/平方米。總體來(lái)看，合肥住宅成交均價(jià)走勢(shì)呈穩(wěn)中有小幅上升的趨勢(shì)。2、2006年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析2005年以來(lái)，經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控，合肥住宅成交價(jià)格呈穩(wěn)中有小幅上升的趨勢(shì)，其價(jià)格趨勢(shì)呈現(xiàn)以下兩個(gè)特點(diǎn)：價(jià)格窄幅震蕩的趨向非常明顯，從2005年至今，雖然房?jī)r(jià)起落波動(dòng)較頻繁，但一直穩(wěn)定在3100-3300元/平方米的窄箱內(nèi)，并無(wú)更大的突破，也無(wú)顯著的下跌。因此，整個(gè)合肥住宅價(jià)格運(yùn)行平穩(wěn)。從空間上來(lái)看，包河區(qū)一直穩(wěn)居成交均價(jià)最高，該區(qū)

14、也是房?jī)r(jià)上漲較為穩(wěn)定的區(qū)域，相比全市的平均價(jià)格在3100-3300元/平方米之間，包河區(qū)的平均房?jī)r(jià)在37004000元/平方米之間。時(shí)間10月30日10月9日9月25日9月18日9月4日包河區(qū)銷售均價(jià)3934 3795 3974 3847 4006 合肥市銷售均價(jià)3266 3211 3218 3075 3245 9月份以后，周平均價(jià)格變化情況從2005年至2008年，安徽省及合肥市一些單位合作建房和集體購(gòu)房至少2萬(wàn)套（總面積約在200萬(wàn)平方米左右），由于合肥收入相對(duì)較高的人群大多在這些單位，對(duì)樓市銷量造成了較大的沖擊。充足的供應(yīng)量與并不強(qiáng)勁的需求造成了房?jī)r(jià)無(wú)法持續(xù)高攀的局面。項(xiàng)目本月均價(jià)可售套

15、數(shù)商業(yè)套數(shù)辦公套數(shù)合計(jì)套數(shù)全市3179 3488010352221247444包河區(qū)3470 33407012314272高新區(qū)3088 2014249602323經(jīng)濟(jì)區(qū)2602 34481118614627廬陽(yáng)區(qū)3637 31369032684307蜀山區(qū)3351 846817238410275新站區(qū)2983 80482574129311915瑤海區(qū)2992 337920661885633政務(wù)區(qū)3309 30471018274092合肥房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)（2006年11月16日）2006年上半年平均成交套建筑面積117.63M2。2006年上半年平均成交套建筑面積比2005年減少10.86M2

16、。2006年上半年相比于2005年，小面積段的成交明顯增加，其中小于80平方米的增加6.32%，而套面積超過(guò)150M2的購(gòu)房量，明顯降低，合計(jì)下降達(dá)12.27%，這說(shuō)明：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，購(gòu)房呈現(xiàn)年輕化；同時(shí)小戶型項(xiàng)目在市場(chǎng)供應(yīng)量也越來(lái)越多；隨著房?jī)r(jià)的升高，購(gòu)房者越來(lái)越關(guān)注總價(jià)控制；2006年上半年平均成交價(jià)格3170元元/M2。2006年上半年平均成交價(jià)格比2005年增加2.39%，即74元/M2。2006年上半年相比于2005年：中價(jià)位段（20004000）的成交比例明顯增加，達(dá)7.92%；低總價(jià)段（低于2500）的成交比例明顯下降，達(dá)11.56%；這說(shuō)明：合肥房?jī)r(jià)還是處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)；隨

17、著戶型面積的減少，房?jī)r(jià)也在增加；40005000元之間的公寓是成交變化最少的，說(shuō)明高檔公寓的需求基本保持不變，而5000元以上需求的增加，也反映別墅市場(chǎng)的需求在增加。2005年111月，共有421.7萬(wàn)平方米商品住宅的供應(yīng)量，與上年相比增長(zhǎng)48.9%；而實(shí)際登記銷售面積比上年同期下降6.93%，約為270萬(wàn)平方米，供求比1.56：1。3、供求關(guān)系分析、供求關(guān)系分析全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為近422萬(wàn)平方米，與上年同期相比下降近10%； 其中商品住宅面積近355萬(wàn)平方米，與上年同期相比下降6%。登記銷售面積超過(guò)366萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)近14 %； 其中商品住宅面積近318萬(wàn)平方米，與上年

18、同期相比增長(zhǎng)17%。 供求比例，商品房全部為：1.15：1； 其中商品住宅為：1.12：1。從供求關(guān)系上看，有明顯的改善。4、宏觀調(diào)空對(duì)于合肥房市、宏觀調(diào)空對(duì)于合肥房市宏觀調(diào)控為抑制合肥房?jī)r(jià)上漲提供支持宏觀調(diào)控為抑制合肥房?jī)r(jià)上漲提供支持當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的核心目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，所采取的措施概括起來(lái)是“兩大閘門，雙向擠壓”。所謂“兩大閘門”，是指嚴(yán)格規(guī)范土地市場(chǎng)的土地政策和緊縮銀根的信貸政策；所謂“雙向擠壓”，是指調(diào)控政策既打壓供給，又抑制需求。合肥住宅成交價(jià)格在2004年9月之前上漲較快，此后開(kāi)始趨緩，在政府實(shí)施的一系列包括土地、金融、稅收、房地產(chǎn)銷售管理政策的影響下，合肥市房地產(chǎn)投資增幅

19、理性穩(wěn)速增長(zhǎng)；商品房供求基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，市場(chǎng)消費(fèi)趨于理性，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升；市場(chǎng)運(yùn)行更加穩(wěn)健理性，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落。(1) 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和居民收入的提高促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲 從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，合肥經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。合肥市“十一五”規(guī)劃以及141“城市空間發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想”到2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值總量超過(guò)1900億，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到18000元，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到28平方米，城區(qū)人口增加到300萬(wàn)，建成區(qū)面積在2010年達(dá)到240平方公里。而目前全市地區(qū)生產(chǎn)總值為854億；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為9684元；城鎮(zhèn)居民人均居住面積為24.3平方米；

20、城區(qū)人口增加到180萬(wàn)左右；城區(qū)面積為150平方公里。目前離發(fā)展目標(biāo)的差距預(yù)示著巨大的發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)隨著近年來(lái)居民收入平均水平的逐步提高，居民住宅消費(fèi)能力進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的承受力增強(qiáng)。 (2) 投資預(yù)期促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲 由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在住房市場(chǎng)化改革之后的快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)成為利潤(rùn)率相當(dāng)高的一個(gè)行業(yè)，從而吸引了眾多企業(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)。同時(shí)在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的大背景下，人民幣面臨較大的升值壓力，市場(chǎng)預(yù)期升值時(shí)，大量短期的國(guó)際投機(jī)性資金將涌入中國(guó)，而與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)銀行實(shí)際存款利率較低，再綜合利息稅和物價(jià)指數(shù)，基本上接近于零利率；具備保值增值功能的房地產(chǎn)自然成為這些資金的投機(jī)對(duì)象。作

21、為安徽省的省會(huì)城市，合肥房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)性較好，因此投資的擴(kuò)張加大需求將促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。5、合肥房地產(chǎn)后市觀點(diǎn)(3)需求不夠旺盛令房?jī)r(jià)很難大幅上漲。合肥住宅需求主要為以下七類：一是每年不斷增長(zhǎng)的首次置業(yè)者的主動(dòng)性購(gòu)房需求；二是改善居住條件與居住環(huán)境的二次購(gòu)房需求；三是新區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城改造、市政工程建設(shè)實(shí)施拆遷帶來(lái)的拆遷戶被動(dòng)性購(gòu)房需求；四是以收取租金或出售轉(zhuǎn)手獲利的中長(zhǎng)期投資置業(yè)的需求；五是外來(lái)人口進(jìn)城購(gòu)房落戶的需求；六是為子女教育遷居購(gòu)房需求；七是年輕人結(jié)婚購(gòu)房需求。由于目前合肥城鎮(zhèn)居民人均居住面積已經(jīng)達(dá)到24.3平方米，同時(shí)宏觀調(diào)控后的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房消費(fèi)者逐漸成熟，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理

22、性認(rèn)知，因而這七類需求發(fā)展都較為平穩(wěn)。許多機(jī)關(guān)及企業(yè)單位推行團(tuán)購(gòu)（集資）購(gòu)房的行為對(duì)中高端商品住宅市場(chǎng)的影響又較大，因此并未構(gòu)成供不應(yīng)求的緊張局面，房?jī)r(jià)因而不會(huì)大幅上漲。（4）整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展與熱點(diǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)令房?jī)r(jià)穩(wěn)中向上。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和居民收入不斷提高，人們對(duì)住宅質(zhì)量要求越發(fā)提高，合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期看好毋容置疑。綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展前景與當(dāng)下的充足供應(yīng)量令合肥市商品住宅價(jià)格在今后幾年年內(nèi)持續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)，不會(huì)瘋狂上漲，也不會(huì)有較大幅度的下調(diào)。 （5）城市化的需求目前中國(guó)的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設(shè)用地115平方米，城鎮(zhèn)化水平達(dá)60%。合肥市目前的城市人口約180萬(wàn)，城市用地約

23、170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。 數(shù)字的差距意味著在近6年內(nèi)，城市將擴(kuò)大一倍，人口要增加一倍。近兩年，合肥市人口增量將以每年20萬(wàn)人口的速度增加，這些人群形成了龐大的住房需求。按照人均建筑面積35平方米計(jì)算，每年需建新住宅70000套，近700萬(wàn)平方米。按國(guó)家2010年戶均一套、人均一室、平均每戶120平方米的住宅建設(shè)目標(biāo)，合肥市300萬(wàn)人口以城市每個(gè)家庭3.2人計(jì)算，人均需增加近10平方米，預(yù)測(cè)需3000萬(wàn)平方米的住宅建設(shè)，才能滿足合肥市居民的住房實(shí)際需求。年均600萬(wàn)平方米。附：近幾年土地出讓情況附：近幾年土地出讓情況2005年累計(jì)出讓93宗土地，合計(jì)7026畝，金額571134萬(wàn)

24、元，每畝單價(jià)81萬(wàn)元。2006年累計(jì)出讓（含計(jì)劃）35宗土地，合計(jì)3401畝。從推地量看受宏觀調(diào)空的影響，推地速度明顯減慢。年份用途出讓面積（畝）土地平均單價(jià)（萬(wàn)/畝）土地總價(jià)（萬(wàn)元）可建建筑面積（M2）2005年住宅6247 80 497991 9583004 辦公76 146 11015 156420 商業(yè)704 88 62129 1079637 小計(jì)7026 81 571134 10819061 2006年住宅2162 66 141817 3400413 辦公216 84 18191 450794 商業(yè)1023 37 38201 1569440 小計(jì)3401 58 198209 5420

25、647 累計(jì)出讓住宅8409 76 639808 12983418 辦公292 100 29206 607214 商業(yè)1726 58 100330 2649077 小計(jì)10427 74 769343 16239709 2006年地價(jià)按報(bào)價(jià)估算，實(shí)際情況預(yù)計(jì)在1.11.2倍之間。從出讓土地情況看，可建面積中80%為住宅，16%為商業(yè)，4%為辦公。根據(jù)項(xiàng)目周期判斷，預(yù)計(jì)完成上述總計(jì)1600多萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)面積需要4年，年平均供應(yīng)量為400萬(wàn)平方米。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、區(qū)域重大規(guī)劃條件及發(fā)展預(yù)測(cè)、區(qū)域重大規(guī)劃條件及發(fā)展預(yù)測(cè)包河區(qū)的行政中心遷致新辦公樓，意味包河區(qū)的中心南移

26、，有利于本項(xiàng)目的銜接作用。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)濱湖新區(qū)。通過(guò)“十一五”及更長(zhǎng)時(shí)間的努力，將濱湖新區(qū) 建設(shè)成為行政辦公中心、商務(wù)文化會(huì)展中心、旅游休閑基地，集中展示獨(dú)具魅力的 生態(tài)型現(xiàn)代化新城區(qū) 。 總投資將達(dá)100億，極大刺激包河區(qū)的經(jīng)濟(jì)和提高包河區(qū)在合肥的地位。規(guī)劃中的濱湖新區(qū)位于合肥主城東南，南依巢湖，規(guī)劃總用地面積約190平方公里。濱湖新區(qū)的建設(shè)將使合肥成為真正意義上的全國(guó)惟一的一座濱湖省會(huì)城市。獨(dú)具30平方公里濱湖核心區(qū)的包河，經(jīng)濟(jì)總量等多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位列全省縣區(qū)之首，煙墩的劃入更讓其如虎添翼。有著濱湖水岸線7公里多的煙墩鄉(xiāng)，是合肥建設(shè)濱湖城市的核心區(qū)域，整體劃轉(zhuǎn)包河區(qū)后，為包河區(qū)堅(jiān)持

27、因湖作為，打造“安徽浦東”提供了更寬廣的發(fā)展平臺(tái)、更豐富的資源。投資商：香港力高集團(tuán) 力高（中國(guó)）地產(chǎn)有限公司開(kāi) 發(fā) 商：合肥富泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)地址：馬鞍山南路望江路口西南占地面積：100畝容 積 率：2.4建筑面積：160000M2綠 化 率：50%樓層狀況：6層、11層、18層停 車 位：880項(xiàng)目進(jìn)度：一期多層結(jié)構(gòu)封頂,二期主體結(jié)構(gòu)施工,共8棟高層。整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到16萬(wàn)平方米，其中在馬鞍山路上建造約1萬(wàn)多平米步行街，小區(qū)中央1萬(wàn)平米集中綠化。住宅中有建筑面積為78-90的兩房，也有100-157的舒適三房四房。物業(yè)管理費(fèi)：1.18元/平方米.月售價(jià)：3300-3800元/

28、平方米。優(yōu)惠措施：開(kāi)盤單價(jià)減100元，目前單價(jià)減80元。A、柏林春天、柏林春天2、區(qū)域住宅市場(chǎng)調(diào)查分析、區(qū)域住宅市場(chǎng)調(diào)查分析交付標(biāo)準(zhǔn)：交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房配套設(shè)施：配套設(shè)施： 社區(qū)雙語(yǔ)幼兒園，獨(dú)立泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，豪華會(huì)所。 納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 778 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 94678.21 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 262套 住宅類：218套 商業(yè)類：44套 辦公類：0套, 其它類：0套 現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 33862.98 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 4套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 516套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.05 % 網(wǎng)上

29、銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積住宅成交均價(jià)778套262套4套516套60815.23m23471元/m2銷售狀況銷售狀況開(kāi)盤日期:2005-12-13 投資商：上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司 開(kāi) 發(fā) 商：合肥建鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)地址：馬鞍山路太湖路口合家福太湖店對(duì)面占地面積：500畝容 積 率：2.4建筑面積：600000M2 住宅戶數(shù):3044綠 化 率：40%樓層狀況：18、20層、30層、32層停 車 位：3000項(xiàng)目進(jìn)度：一期主體結(jié)構(gòu)施工,共9棟高層。整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到60萬(wàn)平方米，其中商業(yè)約20萬(wàn)多平米,幼兒園4500平方米,中學(xué)1.2萬(wàn)平方米。住宅主力

30、房型為120-130平方米，也有65的一房和170的景觀四房。部分180平方米頂層復(fù)式。室內(nèi)采用市政集中供暖。物業(yè)管理費(fèi)：1.2元/平方米.月售價(jià)：開(kāi)盤均價(jià)3600元/平方米，目前4400元/平方米。優(yōu)惠措施：總價(jià)優(yōu)惠10000元，簽約優(yōu)惠3000元，免2年物業(yè)管理費(fèi)B、綠地、綠地.海頓公館海頓公館交付標(biāo)準(zhǔn)：交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯配套設(shè)施：配套設(shè)施： 幼稚園，九年制學(xué)校，主題俱樂(lè)部，公建設(shè)施，公寓式酒店，寫(xiě)字樓 納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 268 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 35991.57 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 154套 住宅類：147套 商業(yè)類：7套 辦公

31、類：0套 其它類：0套 現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 20744.81 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 0套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 114套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.04 % 網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積住宅成交均價(jià)住宅擬售均價(jià)268套154套0套114套15246.76m23877元/m24386元/m2開(kāi)盤日期:2006-09-28,價(jià)格35154260元/平方米 銷售狀況銷售狀況開(kāi) 發(fā) 商：安徽合肥萬(wàn)振房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)地址：太湖路馬鞍山路占地面積：200畝容 積 率：2建筑面積：290000M2 住宅戶數(shù):2700綠 化 率：50%樓層狀況：6、

32、11層、18層、32層停 車 位：2000項(xiàng)目進(jìn)度：前三期全部竣工入住,現(xiàn)第四期建設(shè),主體結(jié)構(gòu)施工。整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積29萬(wàn)平方米，分四期開(kāi)發(fā)，前三期全部完成,并保持90%的入住率。住宅有95-110平方米的二房，也有125平方米的三房，有150平方米的景觀四房,190平方米的豪華五房。另外四期項(xiàng)目還在房間內(nèi)鋪設(shè)地?zé)峁芫€。物業(yè)管理費(fèi)：1元/平方米.月售價(jià)：均價(jià)4000元/平方米。優(yōu)惠措施：貸款99折，一次性付款98折。C、萬(wàn)振、萬(wàn)振.逍遙苑逍遙苑IV期期 金色年華金色年華納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 328 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 40483.27 m2 現(xiàn)可

33、售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 144套 住宅類：144套現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 18731.38 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 0套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 184套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.02 % 網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積住宅成交均價(jià)住宅擬售均價(jià)328套144套0套184套21751.89m23599元/m23870元/m2開(kāi)盤日期:2006-01-11 ,價(jià)格32503780銷售狀況銷售狀況開(kāi) 發(fā) 商：合肥城建發(fā)展股份有限公司物業(yè)地址：太湖路馬鞍山路占地面積：840畝建筑面積：560000M2綠 化 率：41%樓層狀況：6、11層、18層項(xiàng)目進(jìn)度：前四期

34、全部竣工入住,現(xiàn)第五期建設(shè),主體結(jié)構(gòu)封頂。整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積56萬(wàn)平方米，前幾期全部完成,并保持很高的入住率和良好的市場(chǎng)口碑。住宅面積從82-200平方米，適合不同的客戶需求。物業(yè)管理費(fèi)：1.1元/平方米.月售價(jià)：3500-4300元/平方米。優(yōu)惠措施：無(wú)D、世紀(jì)陽(yáng)光花園、世紀(jì)陽(yáng)光花園 5期綠陽(yáng)苑期綠陽(yáng)苑交付標(biāo)準(zhǔn)：交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯配套設(shè)施：配套設(shè)施： 兩所幼兒園，小學(xué)，中學(xué)，會(huì)所內(nèi)游泳池，健身房，棋牌室，社區(qū)中心網(wǎng)球場(chǎng)，大型廣場(chǎng)，林蔭步行道。納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 816 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 98475.33 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 507套

35、住宅類：479套 商業(yè)類：22套 辦公類：5套 其它類：1套 現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 61457.56 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 0套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 309套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.02 % 網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積住宅成交均價(jià)住宅擬售均價(jià)816套507套0套309套37017.77m23880元/m23820元/m2銷售狀況銷售狀況開(kāi)發(fā)商名稱：開(kāi)發(fā)商名稱：安徽金大地房屋開(kāi)發(fā)有限公司 納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 2045 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 145420.50 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 40

36、3套 住宅類：288套 商業(yè)類：115套 現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 35410.01 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 0套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 1642套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.04 % 網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積住宅成交均價(jià)住宅擬售均價(jià)2045套403套0套1642套110010.49m24577元/m24552元/m2開(kāi)盤日期:2005-09-19 開(kāi)盤價(jià)格：3500 2005-10-10開(kāi)盤價(jià)格：3700 E、金地國(guó)際、金地國(guó)際1、2#樓小戶型：5280、5830元/平方米。其他樓公寓：35003900元/平方米。投 資 商：新鴻藝地產(chǎn)開(kāi) 發(fā) 商

37、：安徽國(guó)圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)地址：一環(huán)路馬鞍山路口家樂(lè)福環(huán)球廣場(chǎng)南側(cè)建筑面積：49733M2綠 化 率：40%樓層狀況：11層、16層、32層項(xiàng)目進(jìn)度：主體結(jié)構(gòu)施工，其中32層高層為40多平方米小戶型公寓，其余為高層住宅。有90平方米兩房、130-140平方米三房。物業(yè)管理費(fèi)：1元/平方米.月售價(jià)：均價(jià)4500元/平方米。優(yōu)惠措施：貸款98折，一次性付款97折。F、新都會(huì)、新都會(huì).國(guó)貿(mào)公寓國(guó)貿(mào)公寓交付標(biāo)準(zhǔn)：交付標(biāo)準(zhǔn)：交付時(shí)水、電、道路通，天然氣管通到戶、交付時(shí)室內(nèi)電話、寬帶網(wǎng)、有線電視接口到位。配套設(shè)施：配套設(shè)施： 會(huì)所、幼兒園 納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 405 套 納入網(wǎng)

38、上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 49733.33 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 60套 住宅類：52套 商業(yè)類：8套現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 8410.89 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 0套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 345套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.04 % 網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積住宅成交均價(jià)住宅擬售均價(jià)405套60套0套345套41322.44m24076元/m24349元/m2開(kāi)盤日期:2005-08-15，價(jià)格39004300 開(kāi)盤日期:2006-06-13 價(jià)格4300 銷售狀況銷售狀況投資商：柏莊控股集團(tuán) 香港元一集團(tuán)開(kāi) 發(fā) 商：安徽

39、新益置業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)地址：巢湖南路88號(hào) 銅陵南路99號(hào)占地面積：353畝容 積 率：2.35建筑面積：630659M2綠 化 率：42%停 車 位：2290個(gè),其中地下車庫(kù)2056個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度：主體結(jié)構(gòu)施工。整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積63萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)，。物業(yè)管理費(fèi)：1元/平方米.月售價(jià)：均價(jià)4000元/平方米。優(yōu)惠措施：貸款99折，一次性付款98折。G、元一、元一.柏莊柏莊1期期交付標(biāo)準(zhǔn)：交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房配套設(shè)施：配套設(shè)施： 24班小學(xué)、9班幼兒園、約5萬(wàn)平方米商業(yè)、地下集中停車庫(kù)、社區(qū)服務(wù)管理用房等納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 1345 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總

40、面積： 161965.04 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 340套 住宅類：268套,商業(yè)類：72套現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 37328.75 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 1套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 1005套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.02 % 銷售狀況銷售狀況開(kāi)盤日期:2005-12-13。開(kāi)盤價(jià)格：31003300 網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積住宅成交均價(jià)住宅擬售均價(jià)1345套340套1套1005套124636.29m23227元/m23554元/m22期 2900元/平方米起06年9月9日起，公開(kāi)認(rèn)籌，推出1360套，面積97平方米252平方米計(jì)

41、50余種戶型H、城市華庭、城市華庭 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：合肥市蕪湖路與桐城路交口東南角（合肥市蕪湖路347號(hào)）開(kāi)發(fā)商名稱：開(kāi)發(fā)商名稱：安徽省恒興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 508 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 49157.71 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 342套 住宅類：243套,商業(yè)類：3套,辦公類：96套,其它類：0套 現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 37677.44 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 0套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 166套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.05 % 交付標(biāo)準(zhǔn)：交付標(biāo)準(zhǔn)：1、水電開(kāi)通，道路到戶。2、電梯投入使用

42、。3、電話，有線電視，寬帶網(wǎng)絡(luò)布線到戶，自行開(kāi)通。4、交付半年內(nèi)，天然氣達(dá)到使用條件。 配套設(shè)施：配套設(shè)施： 該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，水，電，氣均已到位。 網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積住宅成交均價(jià)住宅擬售均價(jià)508套342套0套166套11480.27m24407元/m24745元/m2開(kāi)盤日期:2006-09-19 ，價(jià)格43005300銷售狀況銷售狀況開(kāi) 發(fā) 商：合肥明佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)地址：屯溪路巢湖路建筑面積：75331M2綠 化 率：40%停 車 位：502個(gè) 住宅戶數(shù):589樓層狀況：33層項(xiàng)目進(jìn)度：基礎(chǔ)施工。其中住宅總面積59169平方米,商業(yè)

43、4200平方米;2006年底開(kāi)始預(yù)售。2007年底交房。該項(xiàng)目受90平方米以下房型占總建筑面積的70%規(guī)定的影響，有52平方米的一房和71平方米的二房，還有97-116平方米的三房。物業(yè)管理費(fèi)：未定售價(jià)：目前參考價(jià)36005500元/平方米。優(yōu)惠措施：無(wú)。I、圣大國(guó)際、圣大國(guó)際交付標(biāo)準(zhǔn)：交付標(biāo)準(zhǔn)：（住宅）陽(yáng)臺(tái)：敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)。電梯：西子OTIS電梯。其他：贈(zèng)送家用燃?xì)忮仩t。（公寓）陽(yáng)臺(tái)：裝修時(shí)可隔陽(yáng)臺(tái)。電梯：富士達(dá)電梯 配套設(shè)施：配套設(shè)施： 易初蓮花大賣場(chǎng)、賓館、會(huì)所、空中花園、KFC等納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 914 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 91401.93

44、 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 403套 住宅類：403套現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 43623.58 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 0套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 511套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.03 % 網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積住宅成交均價(jià)住宅擬售均價(jià)914套403套0套511套47778.35m24580元/m24844元/m2銷售狀況銷售狀況投資商：錢塘集團(tuán)開(kāi) 發(fā) 商：合肥塘利安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)地址：勝利路瑯琊山路口建筑面積：120000M2綠 化 率：%停 車 位：個(gè) 住宅戶數(shù):589樓層狀況：層項(xiàng)目進(jìn)度：主體施工。40-60平方米單身公

45、寓,60-100平方米時(shí)尚公寓和120平方米躍層公寓。2.5萬(wàn)平方米商業(yè)街,部分商務(wù)樓.物業(yè)管理費(fèi)：未定售價(jià)：4360元/平方米。優(yōu)惠措施：無(wú)。交付標(biāo)準(zhǔn)：1號(hào)樓以精裝修交付/其余為毛坯交付配套設(shè)施： 獨(dú)立會(huì)所（乒乓球 健身館 臺(tái)球 兒童樂(lè)園）地下兩層停車場(chǎng)時(shí)尚商街 J、金色地帶、金色地帶UTOWNU TOWN金色地帶商業(yè)面積約21236平米，為四層裙樓，匯聚時(shí)尚前沿品牌，一條獨(dú)特的風(fēng)情商業(yè)內(nèi)街穿行在建筑中，使得U TOWN金色地帶的商鋪店店臨街，開(kāi)設(shè)咖啡、茶社、快餐等各式時(shí)尚休閑業(yè)態(tài)，營(yíng)造年輕時(shí)尚人士工作、閑適的絕佳去處。休閑內(nèi)街與勝利路主干道的名品店相連，成為項(xiàng)目的獨(dú)有魅力，復(fù)合大型健身、運(yùn)

46、動(dòng)會(huì)所、大型餐飲，為街區(qū)平添無(wú)限的動(dòng)感樂(lè)趣。 U TOWN金色地帶公寓27層共52496萬(wàn)平米，以中小戶型為主，單身公寓、一房一廳以及部分二房、三房，平層、復(fù)式戶型多樣，空中花園、架空層泛會(huì)所設(shè)計(jì)，創(chuàng)新居住體驗(yàn)，繁華與靜謐、閑適相伴，為生活平添無(wú)限樂(lè)趣。納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 1095 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 123181.21 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 946套 住宅類：643套,商業(yè)類：62套,辦公類：208套,其它類：33套 現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 114703.71 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 1套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 149套

47、 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.01 % 網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積住宅成交均價(jià)住宅擬售均價(jià)1095套946套1套149套8477.50m23996元/m20元/m2開(kāi)盤時(shí)間2006-5-30小戶型420套銷售狀況銷售狀況項(xiàng)目編號(hào)ABCDD1E基本信息項(xiàng)目名稱柏林春天綠地.海頓公館萬(wàn)振逍遙苑4世紀(jì)陽(yáng)光碧湖云溪金地國(guó)際開(kāi)發(fā)商富態(tài)房產(chǎn)綠地集團(tuán)萬(wàn)振房產(chǎn)城建股份金大地房屋總面積160000 600000 290000 560000 30551 300000 已建面積94678 35992 249518 455394 30551 145420 已售情況開(kāi)盤時(shí)間2005-12-

48、132006-9-282006-1-112003-9-12005-10-10面積60815 15247 21751 37018 12195 110010 套數(shù)516114184309511642價(jià)格（元/M2）347138773599388049514577總金額（萬(wàn)元）21109 5911 7828 14363 6038 50352 套總價(jià)409088 518524 425445 464819 1183871 306649 剩余面積未售面積33863 20745 18731 67589 2600 35410 套數(shù)26215414455112763待建面積65321.79564008.4300

49、0154580合計(jì)面積99185 584753 18731 67589 2600 189990 主要項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查匯總表主要項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查匯總表面積單位：M2主要項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查匯總表主要項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查匯總表面積單位：M2項(xiàng)目編號(hào)FGHIJ住宅小計(jì)基本信息項(xiàng)目名稱國(guó)貿(mào)公寓元一.柏莊城市華庭圣大國(guó)際金色地帶開(kāi)發(fā)商新鴻意元一.柏莊恒興房產(chǎn)明佳房產(chǎn)錢塘集團(tuán)總面積49733 630659 29363 91402 120000 286已建面積49733 161965 29363 91402 123181 147已售情況開(kāi)盤時(shí)間2005-8-152005-12-132006-9-192005-11-162006-5

50、-30面積41322 124636 11480 47778 8478 49套數(shù)34510051665111494992 價(jià)格（元/M2）407632274407458039663932 總金額（萬(wàn)元）16843 40220 5059 21882 3362 192968 套總價(jià)（萬(wàn)元）488204 400200 304780 428229 225649 386554 剩余面積未售面積8411 37329 37677 43624 114704 40 套數(shù)603403424039463977 待建面積0468693.96000125合計(jì)面積8411 506023 37677 43624 114704

51、 165本項(xiàng)目周邊區(qū)域，有一定規(guī)模的項(xiàng)目合計(jì)有11個(gè)。合計(jì)規(guī)劃建筑面積： 286萬(wàn)平方米； 其中已開(kāi)工建設(shè)：149萬(wàn)平方米； 待建設(shè)面積：125萬(wàn)平方米；在已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的面積中，已經(jīng)出售建筑面積：49萬(wàn)平方米； 未出售建筑面積： 40萬(wàn)平方米； 合計(jì)未來(lái)供應(yīng)建筑面積：165萬(wàn)平方米。不包括上海城投、馬鞍山花園、S0609等項(xiàng)目預(yù)計(jì)500000平方米的供應(yīng)量；如包括，則未來(lái)區(qū)域供應(yīng)量將達(dá)到210250萬(wàn)平方米之間。按5年開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，每年約50萬(wàn)平方米，區(qū)域住宅市場(chǎng)調(diào)查匯總分析區(qū)域住宅市場(chǎng)調(diào)查匯總分析供應(yīng)量和去化分析供應(yīng)量和去化分析區(qū)域項(xiàng)目累計(jì)平均價(jià)格3932元/平方米；均價(jià)3500元/以下，只

52、有柏林春天和元一柏莊兩個(gè)項(xiàng)目， 分別是3471元和3277元/M2。均價(jià)35004000元，有四個(gè)項(xiàng)目，均沿馬鞍山路分布，分別為： 綠地海頓公寓3877元/M2； 萬(wàn)振逍遙苑3599元/M2； 世紀(jì)陽(yáng)光3880元/M2； 金地國(guó)際35003900元/M2（不含小戶型） 價(jià)格及總價(jià)分析價(jià)格及總價(jià)分析區(qū)域累計(jì)成交套數(shù)：4992套； 套均面積：98M2， 套 總 價(jià)：386554元。值得注意的是金地國(guó)際小戶型價(jià)格為4250、5280、5830元。馬鞍山路沿線小戶型均價(jià)在45006000元元/M2之之間； 公寓均價(jià)在35004100元元/M2之間；之間；國(guó)貿(mào)公寓、城市華庭成交價(jià)格為4078、4407元

53、/M2。開(kāi)發(fā)商名稱：開(kāi)發(fā)商名稱：安徽國(guó)圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 572 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 79598.01 m2 ,辦公面積26607 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 191套 住宅類：0套,商業(yè)類：187套,辦公類：4套現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 43857.21 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 0套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 381套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0 % K、新都會(huì)國(guó)貿(mào)大廈、新都會(huì)國(guó)貿(mào)大廈交付標(biāo)準(zhǔn)：交付標(biāo)準(zhǔn)：普通裝修配套設(shè)施：配套設(shè)施： 多功能商務(wù)中心 3、區(qū)域辦公市場(chǎng)調(diào)查分析、區(qū)域辦公市場(chǎng)調(diào)查分析價(jià)格6層到26

54、層：43807500元/M2辦公面積合計(jì)：26607M2；合計(jì)套數(shù)：132套；已經(jīng)銷售：129套；已銷售面積：25907M2；網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積成交均價(jià)擬售均價(jià)96套14套0套82套17627.86m24996元/m25105元/m2M、CBD中央廣場(chǎng)中央廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址：合肥市長(zhǎng)江中路369號(hào)開(kāi)發(fā)商名稱：開(kāi)發(fā)商名稱：安徽安興發(fā)展股份有限公司 納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 96 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 85838.04 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 14套 住宅類：3套 辦公類：11套現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 68210.1

55、8 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 0套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 82套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.10 % N、財(cái)富廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：合肥市廬陽(yáng)區(qū)濉溪路278號(hào)開(kāi)發(fā)商名稱：開(kāi)發(fā)商名稱：安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 440 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 121918.68 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 233套 商業(yè)類：16套,辦公類：214套,其它類：3套 現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 87880.19 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 0套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 207套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.01

56、 %交付標(biāo)準(zhǔn)：交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯配套設(shè)施：配套設(shè)施： 地下車庫(kù)、配電房、會(huì)議室 網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積辦公成交均價(jià)擬售均價(jià)440套233套0套207套34038.49m25300元/m20元/m2財(cái)富廣場(chǎng)幢累計(jì)成交狀況 網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積已成交辦公均價(jià)擬售均價(jià)316套41套0套52套12226.21m24600元/m20元/m2財(cái)富廣場(chǎng)1期開(kāi)盤日期:2003-06-24 網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積已成交均價(jià)擬售均價(jià)302套248套0套54套6604.22m20元/m20元/m2財(cái)富廣場(chǎng)2期開(kāi)盤日期:20

57、06-05-24 網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積已成交均價(jià)擬售均價(jià)205套104套0套101套15208.06m20元/m20元/m2O、徽商、徽商國(guó)際大廈國(guó)際大廈 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：合肥市壽春路356號(hào)開(kāi)發(fā)商名稱：開(kāi)發(fā)商名稱：合肥綠地置業(yè)有限公司 納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 253 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 45987.03 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 75套 住宅類：64套,商業(yè)類：6套,辦公類：5套,其它類：0套 現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 20215.24 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 0套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 17

58、8套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.02 % 交付標(biāo)準(zhǔn)：交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯配套設(shè)施： 市政供暖、24小時(shí)熱水、部分中央空調(diào)、寬帶、有線電視網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積成交均價(jià)擬售均價(jià)253套75套0套178套25771.79m24619元/m25698元/m2開(kāi)盤日期:2005-06-15 報(bào)價(jià)：辦公：51006200商業(yè)：1層35000，兩層合在一起18500。車位：3200元/米，10萬(wàn)左右一個(gè)。P、中環(huán)匯景大廈、中環(huán)匯景大廈 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：安慶西路與大眾巷交口 開(kāi)發(fā)商名稱：開(kāi)發(fā)商名稱： 合肥興泰置業(yè)發(fā)展有限公司 納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 124

59、 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 19798.04 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 28套 住宅類：1套,商業(yè)類：12套,辦公類：8套,其它類：7套 現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 3322.26 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 0套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 96套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.12 % 交付標(biāo)準(zhǔn)：交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房配套設(shè)施： 防盜門、單元對(duì)講系統(tǒng)、公共自行車停車庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)（位）、電力、自來(lái)水、燃?xì)狻⒂芯€電視、寬帶、供暖、供熱水。網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積 成交均價(jià) 擬售均價(jià)124套28套0套96套16475.78m24901元/m253

60、28元/m2開(kāi)盤日期:2005-05-23 報(bào)價(jià)：辦公：45005500商業(yè)：14層600020000。Q、香港廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址：合肥市淮河路288號(hào)開(kāi)發(fā)商名稱：開(kāi)發(fā)商名稱：合肥合邦房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)：納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)： 403 套 納入網(wǎng)上銷售總面積：納入網(wǎng)上銷售總面積： 35876.54 m2 現(xiàn)可售套數(shù)：現(xiàn)可售套數(shù)： 155套 住宅類：107套,商業(yè)類：48套,辦公類：0套,其它類：0套 現(xiàn)可售面積：現(xiàn)可售面積： 16043.75 m2 已簽約套數(shù)：已簽約套數(shù)： 0套 已備案套數(shù)：已備案套數(shù)： 248套 樓盤換手率：樓盤換手率： 0.01 % 全小戶型交付標(biāo)