房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額案例分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額案例分析一、政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第9條特別規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額?！鳖A(yù)計(jì)毛利額=銷售未完工產(chǎn)品的收入X當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的 計(jì)稅毛利率（分開發(fā)項(xiàng)目分別計(jì)算）第12條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。”二、填報(bào)說明表A105010第25行“ 3.實(shí)際發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地 增值稅”一欄，填報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的營(yíng) 業(yè)稅金及附加、土地增值稅，且在會(huì)

2、計(jì)核算中 未計(jì)入當(dāng)期損益 的 金額。這里需要注意的是，由于會(huì)計(jì)核算時(shí)當(dāng)年預(yù)售收入不符合 收入確認(rèn)條件，按照預(yù)售收入計(jì)算的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅，也不得確認(rèn)當(dāng)年的營(yíng)業(yè)稅金及附加科目，只能暫時(shí)保留在應(yīng)交稅費(fèi)科目。因此在會(huì)計(jì)核算中未將應(yīng)交稅金計(jì)入當(dāng)期損益的金 額，才在此欄填報(bào)。假如會(huì)計(jì)核算中將應(yīng)交稅金已結(jié)轉(zhuǎn)到營(yíng)業(yè)稅 金及附加科目，計(jì)入當(dāng)期損益，則本行不填報(bào)，否則會(huì)造成稅金 的重復(fù)扣除。三、案例詳解例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生 2 個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)項(xiàng)目 A： 2012、 2013 年預(yù)售收入 7000 萬(wàn)元， 2014 年結(jié) 轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入 7000 萬(wàn)元、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本 5000 萬(wàn)元，實(shí)際 發(fā)

3、生營(yíng)業(yè)稅金及附加 525 萬(wàn)元，并在 2014 年轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。開發(fā)項(xiàng)目 B：2014 年新開發(fā)項(xiàng)目， 當(dāng)年預(yù)售收入 8000 萬(wàn)元， 實(shí)際發(fā)生營(yíng)業(yè)稅金及附加 600 萬(wàn)元，并在 2014 年計(jì)入當(dāng)期損益。 （假定： A、B 開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)毛利額均為 20%，不考慮土地增值 稅因素。）1、會(huì)計(jì)處理開發(fā)項(xiàng)目 A：2014 年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入、成本時(shí)借：預(yù)收賬款 7000 萬(wàn)貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 7000 萬(wàn)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本5000 萬(wàn)貸：開發(fā)產(chǎn)品5000 萬(wàn)借：營(yíng)業(yè)稅金及附加525 萬(wàn)貸：應(yīng)交稅費(fèi)525 萬(wàn)開發(fā)項(xiàng)目 B：2014 年預(yù)售收入 借：銀行存款 8000 萬(wàn)貸：預(yù)收賬款 8000 萬(wàn)借：應(yīng)

4、交稅費(fèi) 600 萬(wàn)貸：銀行存款600 萬(wàn)借：營(yíng)業(yè)稅金及附加600 萬(wàn)貸：應(yīng)交稅費(fèi)600 萬(wàn)2、稅務(wù)處理開發(fā)項(xiàng)目A,2014年結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入、 成本，對(duì)原已進(jìn)行納 稅調(diào)整增加的預(yù)計(jì)毛利額 7000*20%=1400萬(wàn)元進(jìn)行納稅調(diào)減，對(duì) 已轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益的營(yíng)業(yè)稅金及附加525萬(wàn)元進(jìn)行納稅調(diào)增。開發(fā)項(xiàng)目B，2014年銷售未完工產(chǎn)品，應(yīng)按稅收規(guī)定計(jì)算預(yù) 計(jì)毛利額8000*20%=1600萬(wàn)元進(jìn)行納稅調(diào)增，其繳納的600萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金及附加，已計(jì)入當(dāng)期損益，不再進(jìn)行納稅調(diào)整。3、填表示范視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表單位：萬(wàn)元行次項(xiàng)目稅收金 額納稅調(diào)整金額12121三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（22-26）72572522（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（24-25）16001600231.銷售未完工產(chǎn)品的收入8000*242.銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額16001600253.實(shí)際發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅26（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的 納稅調(diào)整額（28-29）875875271.銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入7000*282.轉(zhuǎn)回的銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利轉(zhuǎn)回實(shí)際發(fā)生的