商業(yè)街營銷策劃課件(共73頁).ppt

1、麗沙花都商業(yè)麗沙花都商業(yè)營銷策劃營銷策劃 一、項目周邊情況分析一、項目周邊情況分析 目前項目周邊的商業(yè)氛圍不足，人流量較少，已經經營的商鋪主要以品牌服裝、美發(fā)、布藝、精品、茶等。位置：市民中心南，沙井中心路上，臨近107國道。西面是萬豐公園南面是空地和爛尾廠房。東面是工業(yè)廠房、沙井電子城北面是天虹商場商業(yè)層次呈現(xiàn)明顯的格局分化發(fā)展，商業(yè)檔次階梯格局已經初步浮出水面。 一、項目周邊情況分析一、項目周邊情況分析 中心批發(fā)市場沙井電子城商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境經營環(huán)境周邊新的項目正在籌建啟動階段，估計中、高層消費人群將進一步集中在項目周圍，但是仍不能對項目周圍的居民結構形成決定性的改變。周圍居住人群在可預見

2、 時間內將繼續(xù)以低層次、低消費人群為主要居住群體。一、項目周邊情況分析一、項目周邊情況分析居民 以本原居民和工廠工作人員為主,其中低收入階層占絕大多數（二）居住環(huán)境（二）居住環(huán)境項目本身為片區(qū)提供了部分高檔居住人群，初步估計在6000人左右當地原居民的消費意識相對較弱，消費主要集中在低檔次的消費方面。消費情況消費情況 一、項目周邊情況分析一、項目周邊情況分析 周邊低檔次經營為主，消費層次相對較低。餐館經營狀況與低檔服裝經營比較好，低檔消費群體存在以外，還存有一定的中檔消費人群。2、周邊消費群體以低檔次消費群體為主，中高檔次的消、周邊消費群體以低檔次消費群體為主，中高檔次的消費群體相對缺乏，尤其

3、是高檔次消費群體。周圍居民以費群體相對缺乏，尤其是高檔次消費群體。周圍居民以本地原居民和外來工作人員為主，消費意識相對弱，整本地原居民和外來工作人員為主，消費意識相對弱，整體消費能力不夠。體消費能力不夠。 一、項目周邊情況分析一、項目周邊情況分析 1、周邊商業(yè)環(huán)境正在形成之中，商業(yè)格局中在呈現(xiàn)周邊商業(yè)環(huán)境正在形成之中，商業(yè)格局中在呈現(xiàn)明顯的分化，并且都呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。明顯的分化，并且都呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。結論麗沙花都項目主要以住宅為主要經營開發(fā)目標，住宅是本項目的主體部分，商業(yè)的本項目的輔助部分。住宅目前已經基本入伙完畢，對商業(yè)有一定的促進作用。二、項目現(xiàn)狀分析二、項目現(xiàn)狀分析 1、交通情

4、況：項目的主要交通服務系統(tǒng)為中心路，中心路目前交通通暢，車流較大，對項目有經營有一定的帶動作用。2、商業(yè)在項目中的地位3、物業(yè)臨街情況商業(yè)部分主臨街面為中心路，次臨街面為107國道與中心路的聯(lián)系道路，其他為次要聯(lián)系道路，臨街狀況較好。在規(guī)劃形式上，商業(yè)主要以步行街的形式體現(xiàn)，目前剩余商業(yè)處于商業(yè)步行街的內部位置，臨街狀況較差，對外昭示性不強。在推廣設施方面沒有對項目商業(yè)進行獨立的建設，沒有解決商業(yè)需要的昭示或者展示的問題。二、項目現(xiàn)狀分析二、項目現(xiàn)狀分析 4、商業(yè)經營情況根據現(xiàn)場調查整個項目的商業(yè)以返租三年的形式進行銷售，剩余44個單位和G棟二層尚未銷售完畢。從現(xiàn)場獲取的信息得知，項目原來銷售

5、價格在12000-18000/平方米之間，銷售價格較高，租金在5080元/平方米之間，租金價格以近嚴重超出市場的預期。在經營定位方面，項目定位為品牌專營一條街的形式經營中高檔產品。二、項目現(xiàn)狀分析二、項目現(xiàn)狀分析 目前的經營狀況比較蕭條，能否維持持續(xù)經營仍然是值得懷疑。二、項目現(xiàn)狀分析二、項目現(xiàn)狀分析 5、經營效果在此一年以前，項目由于具有較高的預期經營效果，獲得了大量的經營者支持，進駐了一大批品牌經營者經營但由于市場中、高檔消費群體嚴重不足，無法支撐經營者經營，導致目前除很少一部分經營者仍然在經營以外，大部分經營者都已經撤離經營現(xiàn)場租金情況1、項目的交通情況良好，能夠很好的為商業(yè)提供、項目的

6、交通情況良好，能夠很好的為商業(yè)提供足夠的服務功能；足夠的服務功能；二、項目現(xiàn)狀分析二、項目現(xiàn)狀分析 總結總結3 3、目前商業(yè)經營效果比較差，商業(yè)氛圍和人流環(huán)、目前商業(yè)經營效果比較差，商業(yè)氛圍和人流環(huán)境比較差。境比較差。2、項目周邊中高檔消費能力不足，低檔消費比較、項目周邊中高檔消費能力不足，低檔消費比較集中，消費能力相對較強；集中，消費能力相對較強；調查目的：調查目的：為重新定位而進行本次調查調查概要調查概要三、商業(yè)問卷調查分析三、商業(yè)問卷調查分析 調查情況：調查情況：發(fā)放問卷115份，收回104份 ， 其中3份無效，有效問卷101份。調查對象：調查對象：周圍商業(yè)經營者調查時間：調查時間：20

7、05年12月5星期一調查形式：調查形式：問卷調查分析：從經營方向的認可程度來看，經營中低檔服裝經營和其他經營的占據了主要部分，因此項目目前的地位出現(xiàn)了一定的偏差，需要對項目重新進行經營定位。（1）調查結果統(tǒng)計與分析1、在選擇經營方向方面品牌經營12%中低檔服裝27%裝飾建材17%餐飲10%其他34%三、商業(yè)問卷調查分析三、商業(yè)問卷調查分析 2、在關于經營面積需求方面分析：從經營面積的需要方面來看，市場對4070和7090平方米的需求比較大，物業(yè)面積對經營有一定的影響，但不構成嚴重影響。40平方米以下16%4070平米38%7090平米34%更大面積12%三、商業(yè)問卷調查分析三、商業(yè)問卷調查分析

8、 3、在租金承受能力方面分析：從租金承受能力方面來看，市場能夠承受的租金主要在20003000元區(qū)間之內，從項目整體租金水平來看，項目租金整體過高，需要重新調整。1000元以下27%20003000元47%30004000元9%無所謂17%三、商業(yè)問卷調查分析三、商業(yè)問卷調查分析 4、在是否準備換地經營的問題上沒有36%不確定51%有準備13%分析：從本項調查結果顯示，周邊經營者對周圍商業(yè)狀況的認同情況一般，能給項目提供一定的市場運作空間。三、商業(yè)問卷調查分析三、商業(yè)問卷調查分析 5、在對本項目的選擇意愿假設中分析：從經營者對項目是否選擇和認可的情況來看，主要因素在于租金決定，對項目的位置沒有

9、明顯的抗性。有15%不 愿 意33%根 據 租 金決 定52%三、商業(yè)問卷調查分析三、商業(yè)問卷調查分析 6、在項目存在問題的調查中租金原因7%位置原因17%經營方向4%三者結合41%其他31%分析：從本問題的調查結果顯示，本項目以前市場經營方面的問題來看，認為主要原因在于綜合原因和其他原因，反映項目運營操作有待改善，經營方向有待調整。三、商業(yè)問卷調查分析三、商業(yè)問卷調查分析 7、商鋪銷售價格方面的調查中分析：從調查結果顯示，市場對項目的銷售價格認可程度比較低，反映本項目的市場價值沒有得到完整的體現(xiàn)。8000元56%800010000元33%1000012000元5%其他6%三、商業(yè)問卷調查分析

10、三、商業(yè)問卷調查分析 8、假設計劃投資的面積需要調查中分析：從本項假設計劃投資調查結果顯示，市場需要的經營面積基本集中在5090平方米之間。50平米24%5070平米36%7090平米26%90以上14% 三、商業(yè)問卷調查分析三、商業(yè)問卷調查分析 （2）綜合結論1、項目已經擁有一定的知名度；2、項目的經營方向有待調整、經營管理力度應該加大；3、項目的銷售價格和租賃價格有待調整；4、決定項目市場運營情況的關鍵因素在于租金和經營管理能力；5、周邊有一定的市場消化潛力，推廣應針對周邊的經營者為主體而展開；6、銷售付款方式應該采用以按揭為主要付款方式。三、商業(yè)問卷調查分析三、商業(yè)問卷調查分析 （一）優(yōu)

11、勢1、項目交通狀況良好；2、項目住宅具有一定的市場影響力；3、項目臨界狀況比較好；4、項目周圍中高檔次消費人群正在形成；5、周圍低檔次消費群體密集；6、周圍商業(yè)層次經營格局正在形成；7、周圍的建設開發(fā)帶來一定的市場等等。四、四、SWOT分析分析 （二）劣勢1、項目周邊商業(yè)氛圍沒有完全形成；2、項目經營定位偏差；3、項目周圍高檔消費能力不強，中高檔次消費沒有形成市場效應；4、項目周圍環(huán)境混雜，經營管理受到一定限制；5、商業(yè)受到原來經營影響，在市場中造成了一定的負面影響；6、項目周圍的消費意識比較淡薄。四、四、SWOT分析分析 （三）機會1、周邊專業(yè)化服務市場沒有完全形成（只有專業(yè)的電子市場、生活

12、服務市場和為中擋消費層次的商場）；2、項目周邊的居住環(huán)境在不斷提高；3、項目低層次消費比較集中，低層次消費需求空間較大，消費支撐比較強；4、市場商業(yè)氛圍在逐步濃厚；5、可以利用較多的活動機會推廣銷售。四、四、SWOT分析分析 （四）威脅1、來自于周邊新興中高當經營商業(yè)的競爭；2、來自于周邊原有低檔經營商業(yè)的競爭；3、來自于項目價值預期的降低。四、四、SWOT分析分析 二、項目主要矛盾與策劃思路（一）集中主要矛盾1、商業(yè)經營氛圍嚴重不足，商業(yè)人流嚴重缺失與物業(yè)體量較大的矛盾；2、原來經營定位與市場消費能力之間的矛盾；3、目前經營狀況與原來經營預期收益之間的矛盾；4、項目昭示性不強、商業(yè)設施不完善

13、與商業(yè)經營之間的矛盾；5、項目物業(yè)價值與項目經營者承受能力之間的矛盾；6、項目信息發(fā)布與經營者、消費者的信息接收之間的矛盾。五、集中矛盾與策劃思路五、集中矛盾與策劃思路 （二） 策劃思路1、根據周圍的消費能力和消費群體的構成情況，調整項目商業(yè)的整體經營定位，尤其是內部步行街的經營定位，需要由原來的中高檔品牌經營調整為中低檔大眾化產品經營，以適應周邊消費群體的需求。2、通過對租金的調整和前期讓利重新招攬經營者，解決商業(yè)經營者不足的問題3、通過與經營者聯(lián)合造勢的方法，利用活動的機會以及實在優(yōu)惠的形式用利益誘惑的辦法重新營造商業(yè)氛圍，解決消費嚴重缺失和物業(yè)市場形象的問題。4、通過營造商業(yè)氛圍提升物業(yè)

14、應有的價值，使物業(yè)價值回升到預期水平。5、通過改變單一的信息傳播方式，采用與經營者聯(lián)合推廣和發(fā)布信息的辦法，定點有效的將信息發(fā)布到消費者的手中。五、集中矛盾與策劃思路五、集中矛盾與策劃思路 （一）整體定位（一）整體定位我司認為走平民化、大眾化的經營路線，有利于聚集人氣，我司認為走平民化、大眾化的經營路線，有利于聚集人氣，營造商業(yè)氛圍，更加適合項目的發(fā)展。營造商業(yè)氛圍，更加適合項目的發(fā)展。六、商業(yè)定位六、商業(yè)定位 時尚休閑娛樂美食購物街時尚休閑娛樂美食購物街圖片圖片定位詮釋：定位詮釋：時尚：時尚：體現(xiàn)商業(yè)經營的方向以青春時尚的、引領潮流的產品為主的特點。休閑、娛樂：休閑、娛樂：在項目附近沒有大型

15、的休閑娛樂場所，可填補市場空白，適應年輕消費群體的需求。美食：美食：美食能起到聚集人氣的作用，尤其對年輕人具有很強的吸引力，而項目周邊沒有大型美食街，因此美食因素的加入能幫助項目很好的營造商業(yè)氛圍。購物街：購物街：體現(xiàn)整個步行街以消費者休閑購物的主題，彰顯商業(yè)的經營功能，同時，體現(xiàn)步行街專門性和區(qū)域特點。（二）（二）G棟二層經營方向定位：棟二層經營方向定位：餐飲或休閑娛樂中心餐飲或休閑娛樂中心從項目本身的居住群體出發(fā)，對餐飲和休閑娛樂有很大的消費需求。從項目的周邊市場情況看，餐廳、桑拿等休閑娛樂的商業(yè)經營比較很少，市場空白比較大。從片區(qū)的發(fā)展態(tài)勢看，隨著天虹商場的經營成熟和桑達棕櫚堡的建成，將

16、大大增強片區(qū)消費需求，同時也起到片區(qū)規(guī)模效應的作用，對餐飲、休閑娛樂的消費需求將進一步增強。（三）案名：麗沙花都商業(yè)街（三）案名：麗沙花都商業(yè)街案名詮釋：案名詮釋：麗沙花都：麗沙花都：麗沙花都是沙井影響力極大的生活社區(qū)，在作為麗沙花都的商業(yè)部分，直接以麗沙花都命名，既可以說明商業(yè)街所處位置，又可以借助麗沙花都此前的形象推廣的影響，為商業(yè)街在沙井的形象傳播起到事半功倍的效果。 第二章第二章 商鋪預計價格與業(yè)態(tài)分布商鋪預計價格與業(yè)態(tài)分布一、價格一、價格定價原則交易時間修正原則市場變化修正原則功能替代原則建筑結構修正原則使用修正原則物業(yè)狀況修正原則二、建議租金價格范圍二、建議租金價格范圍3050元/

17、平方米/月二、業(yè)態(tài)分類及招商對象二、業(yè)態(tài)分類及招商對象一層： 服裝箱包小商品類：小精品店、服飾店、童裝店、女裝店、皮包店、女性內衣店、花店、鞋帽店等；美食街：風味小吃、熟食店、快餐店、桂林米粉店、西餅屋、甜品屋等；生活配套類：華潤超市、糖煙酒批發(fā)店、干洗店、書店、柯達沖印、百果店、小超市、文具店、電器維修店、藥店、診所、窗簾、布藝等；品牌類：精品服飾、通訊器材店、移動通訊營業(yè)廳、地產公司、影音店、茶具茶葉店、眼鏡店、體育用品店、家用電器、機票商務等；美容美發(fā)類：美容店、美發(fā)店、纖體、健身、康復、理療等；五金裝飾材料類：裝飾材料店、燈飾店、五金店、小建材店等；主入口一層：游戲電玩類：網吧、電子游

18、戲廳等；G棟二層：餐廳、桑拿、足浴、休閑吧等三、功能分布圖三、功能分布圖二層品牌區(qū)餐飲休閑區(qū)主入口一層游戲電玩區(qū)美食生活配套區(qū)服裝精品美發(fā)區(qū)第三章第三章 營銷策略營銷策略一、營銷總體思路根據麗沙花都商業(yè)現(xiàn)實經營情況，主要解決當前整體氛圍不足，空置面較大的問題，所以啟動整體商業(yè)先以租賃為主，在經營狀況良好的商業(yè)氛圍下，再帶動銷售。租賃先導，營造氛圍，帶動銷售一、租賃部分：（一）租賃時間：1、租期以一年零6個月為主，期約在2007年6月30日截止。另外可以進行銷售的44套鋪（具體參見商鋪明細），租期可以簽訂三年。2、初步以2006年2月1日為記期時間，此前進駐商鋪屬于免租時間。（二）優(yōu)惠方式：免租

19、46個月。（三）租賃細節(jié)內容：1、租賃一年6個月者免租4個月，一次交齊四個月的租金，含三個月的押金和一個月的租金，如若違約，只退一個月的租金。第八個月再次交租。2、租賃一年的另一種交租方式，一次交完一年租金，免租4個月，租期到2007年6月。3、租期主要以一年零6個月為期，第二年續(xù)約，租金上浮5。4、作為可銷售的44套鋪（參見商鋪明細表），租期可以簽訂三年，免租6個月，先交半年租金，其中三個月押金，三個月租金。三年內租金保持原價，不上浮。5、租賃只開收據，不開發(fā)票。如客戶需收發(fā)票，發(fā)票的稅費自出。6、開發(fā)商不辦理營業(yè)執(zhí)照及相關證件。7、開發(fā)商負責辦理租賃證，租賃稅費由開發(fā)商負責。8、租方使用商

20、鋪頂層或門前位置（統(tǒng)一規(guī)定面積，鋪面前伸1米，與鋪面同寬），須交納使用面積租金的50。租金價格按商鋪租金價格計算。9、建議管理費用6元/，（其中含管理費2元，公共水電雜費2元，推廣費用2元。）管理公司只負責商鋪的外圍保潔。10、房屋水電按管理處規(guī)定。11、空調方面開發(fā)商只提供位置。12、各商鋪統(tǒng)一廣告牌。門頭廣告牌的高、寬、厚統(tǒng)一尺寸。13、公共管理時間：早8：00晚12：00 （一）推廣策略總體思路：（一）推廣策略總體思路：針對物業(yè)體量大、投資者分散且信心不足、空置嚴重等具體情況結合周邊消費者相對集中和趨眾心理的特點，我司認為必須進行強勢的推廣，并利用我司的優(yōu)勢，進行針對性的實效宣傳推廣方式

21、：強勢推廣和聯(lián)合推廣相結合，強勢推廣和聯(lián)合推廣相結合，建立重點轟炸與覆蓋全市的營銷推廣網絡建立重點轟炸與覆蓋全市的營銷推廣網絡五、推廣策略與實施五、推廣策略與實施詮釋：詮釋：1、強勢推廣：、強勢推廣：針對目前商業(yè)的空置情況比較嚴重，形象損害較大，要解決目前的困境需要進行強勢推廣，再塑項目形象和市場知名度。2、聯(lián)合推廣：、聯(lián)合推廣：利用世華二、三級聯(lián)動的強大優(yōu)勢，發(fā)掘項目目標客戶群體。以及組織商鋪經營業(yè)主出資出力，進行定點定向推廣。3、重點轟炸：、重點轟炸：以沙井中心路一帶為重點，集中在一定時間段內，對項目進行強勢的廣告推廣，在片區(qū)內形成廣泛的市場影響力。4、展開全方位推廣面：、展開全方位推廣面

22、：整合各種媒體及組建符合項目的覆蓋推廣網絡，以達到全方位的推廣。通過信息發(fā)布，使經營者了解項目通過免租，吸引經營者經營通過信息定點發(fā)布，引導消費，形成商業(yè)氛圍通過與經營者共同讓利形式，吸引消費。使物業(yè)升值，使投資者和消費者認同通過完善設施，使物業(yè)醒目，形成消費標志。通過活動的進行口頭傳播。（二）營銷推廣示意圖（二）營銷推廣示意圖 一、招商時間節(jié)點安排一、招商時間節(jié)點安排招商時間：招商時間：2006年年2月月26日日2006年年10月月2006年2月26日準備階段正式招商階段2006年10月1日正式銷售階段第四章第四章 招商組織與實施招商組織與實施二、招商執(zhí)行細節(jié)二、招商執(zhí)行細節(jié)（一）前期準備階

23、段（一）前期準備階段根據麗沙花都商業(yè)街商業(yè)目前的經營情況，在推廣方面必須有一個強勢推廣，各種媒體資源在招商推廣之時，全面推出，進行強有力的造勢。因此，必須做好充分的準備，打好開市之戰(zhàn)。1 1、時間、時間2006年2月15日2月26日 2、宣傳推廣（1）世華媒體資源信息發(fā)布。A、建立麗沙花都商業(yè)街資料庫制作詳細的項目資料庫，通過世華電腦網絡傳遞到每間分行每位置業(yè)顧問的電腦中，一方面方便置業(yè)顧問及時查詢，另一方面可利用基本資料向客戶進行直觀推介。資料庫內容如下；項目基本情況說明房號表（含面積、鋪位說明、價格）項目區(qū)域位置圖項目規(guī)劃圖交通狀況B、互聯(lián)網一方面充分利用互聯(lián)網信息量大、圖文并茂的特點，通

24、過世華地產網站（http:/www.48DC.com）將各類營銷活動及優(yōu)惠措施第一時間內于網絡發(fā)布。項目基本情況說明房號表（含面積、鋪位說明、價格）項目區(qū)域位置圖項目規(guī)劃圖交通狀況（2 2）世華地產各聯(lián)動分行人員推廣）世華地產各聯(lián)動分行人員推廣深入挖掘世華地產客戶數據庫內的意向客戶，進行一對一推介。（3 3）組建直銷組：）組建直銷組：A A、中心路直銷組：、中心路直銷組：負責區(qū)域：中心路一帶；成員：3人B B、新沙路直銷組：、新沙路直銷組：負責區(qū)域：新沙路、沙井街道辦一帶；成員：2人C C、新橋直銷組：、新橋直銷組：負責區(qū)域：新橋一帶；成員：3人注：直銷組成員可以適當的交叉。注：直銷組成員可以

25、適當的交叉。（4）宣傳單張的制作與印刷。世華直銷組組成聯(lián)合推廣小組，定向定期到項目周邊的商場、街鋪、老城及市內進行派發(fā)宣傳單張。派發(fā)對象：（1）周邊經營者；（2）工廠管理者；（3）市內商業(yè)區(qū)經營者數量：20000份規(guī)格：8開形式：雙面版式：橫版和豎版由廣告公司設計而定內容： A、正面項目名稱推廣語基本資料介紹實景圖B、反面區(qū)域位置、配套設施及交通區(qū)域升值（5）報紙夾頁準備運用報紙媒體，能很好地擴大推廣面，對項目的形象重塑有很好的作用。夾頁的形式及內容與單張相同數量：50000份（6）電視廣告拍攝、文字及平面設計準備針對沙井人接觸媒體習慣，電視是沙井人主要接觸的媒體，在電視上打廣告有很好的傳播面

26、。沙井電視臺插播廣告：30秒60秒設計制作：由電視臺制作（7）2006年2月25日前后布幅設計、制作與安裝。懸掛位置：（1）項目本身樓體；面向中心路2塊，南面1塊。 數量：3個懸掛位置：（2）萬佳百貨； 面中心路1塊數量：1個懸掛位置：（3）107國道上，沙井電子城1塊，沙井車站1塊。數量：12個內容：麗沙花都商業(yè)街隆重招商新年慶典，大獎酬謝招商電話地址創(chuàng) 新 路中 心 路1 0 7 國 道南 環(huán) 路麗沙花都商業(yè)街天虹商場沙井電子城永一電子城（8 8）20062006年年2 2月月2525日前后導示牌設計、制作與安裝。日前后導示牌設計、制作與安裝。創(chuàng)新路中 心 路1 0 7 國 道南環(huán)路麗沙花

27、都商業(yè)街天虹商場沙井電子城位置：創(chuàng)新路位置：創(chuàng)新路1塊、南環(huán)路塊、南環(huán)路1塊塊 數量：數量：2塊規(guī)格：規(guī)格：具體另定（9 9）20062006年年2 2月月2525日前后廣告牌設計、制作與安裝。日前后廣告牌設計、制作與安裝。在整個商業(yè)步行街的正入口處設置商業(yè)街的廣告牌，要求質量好，設計簡潔大氣，能彰顯商業(yè)街形象。 外墻美化樓層環(huán)境衛(wèi)生整潔，各種影響形象的雜物清除小區(qū)指示牌(各路口)制作及展示保安人員進駐并維護秩序指示牌制作及展示綠化及周邊美化音響設置燈光照明整改主入口設置霓虹燈字：“麗沙花都商業(yè)街”?，F(xiàn)場包裝4、招商中心安排（啟用現(xiàn)成的招商中心，設備增添，環(huán)境整改）招商中心形象展板、電話4線。

28、接洽處、洽談桌椅飲水機及水、杯室內清潔，美化，盆景臨時用水，電，衛(wèi)生間等刷卡機辦公用品音響（二）正式招商階段（二）正式招商階段正式招商時間以元旦為時間節(jié)點，利用節(jié)日的熱鬧喜氣，吸引眾多的人員聚集，最大程度地向沙井推廣麗沙花都商業(yè)街。1、時間：、時間：2006年年2月月26日正式啟動日正式啟動2、地點：、地點：麗沙花都商業(yè)街廣場3、宣傳推廣、宣傳推廣現(xiàn)場銷售人員、各展點推廣人員通過派發(fā)宣傳單張廣告牌展示導示牌展示布幅展示電視廣告發(fā)布報紙夾頁發(fā)布4、活動推廣、活動推廣（1）主題：）主題：新年慶典曁麗沙花都商業(yè)街招商活動（2）內容：）內容：歌舞表演及有獎問答（3）地點：）地點：麗沙花都商業(yè)街（4）時

29、間：）時間：2006年2月26日（5）目的：）目的：A.制造現(xiàn)場熱鬧火爆氣氛，對商鋪的招商和免租優(yōu)惠等一系列信息進行宣傳，推介。刺激潛在客戶的情緒。B.可以充分展示發(fā)展商關心經營業(yè)主，樹立起發(fā)展商良好的市場形象。（6）宣傳）宣傳A.在活動前幾天在利用單張、布幅、報紙、電視廣告發(fā)布信息，并發(fā)布活動相關信息，引起市場關注。B.在世華互聯(lián)網（WWW.48DC.COM）上發(fā)布相關信息。（7）操作）操作A.廣告信息發(fā)布完畢。B.有獎問答的初步設計。C.活動現(xiàn)場安排妥當（包括音響、表演臺、活動程序及有關事項說明牌，禮品擺放等）。D.人員調配妥當（每個人的職責分工明確）E.活動正常進行。每進行兩個節(jié)目就進行

30、有獎問答，以及觀眾互動。（8）人員組織和管理）人員組織和管理A.人員組成：全體銷售人員及富通公司若干人員。B.人員管理：由銷售人員承擔相關任務，銷售經理管理。須特別注明：加強保安員人數，維持現(xiàn)場秩序。招商中心和活動現(xiàn)場分工合作，各司其職，富通公司應派一有關人員協(xié)調工作。5、招商工作要點、招商工作要點（1）資料：）資料：證書的準備商鋪資料的制定和準備宣傳單張的準備租賃須知、價格表、付款方式的制定和準備租賃合同等資料的制定和準備其他所需資料的確定和準備（2）物料：）物料：看板、展板的物料準備售樓處的辦公用品準備售樓處其他所需物料的設定和準備（3）銷售員管理及培訓）銷售員管理及培訓客戶100問定稿并

31、發(fā)放給售樓員實地參觀培訓全面招商培訓銷售人員管理及安排確定資料發(fā)放及準備利用手上客戶推薦收款人員及租賃程序確定一、營造時機選擇：一、營造時機選擇：在整個招商工作開展之后，選取節(jié)假日作為營造經營氛圍的時機，以活動為主，輔以適當的廣告推廣。二、廣告推廣二、廣告推廣在招商已經開始進行之后，營造商業(yè)氛圍成為階段性的工作重點，通過廣告宣傳和大量活動吸引人流聚集，使消費群體形成消費習慣，從而使商業(yè)環(huán)境不斷營造起來，招商情況必然越來越好。第五章第五章 經營氛圍營造階段經營氛圍營造階段（一）促銷單張：（一）促銷單張：世華直銷組組成聯(lián)合推廣小組，定向定期到項目周邊的商業(yè)集中區(qū)，人流聚集區(qū)域進行派發(fā)宣傳單張。地點

32、地點：天虹商場、萬佳百貨、沙井車站、工業(yè)區(qū)（下班時間派發(fā)）數量：數量：本期先行印制10000份規(guī)格：規(guī)格：16開形式：形式：雙面內容：內容：促銷活動信息 （二）布幅廣告：（二）布幅廣告：在物業(yè)樓體及沙井周邊具有很強昭示性物業(yè)懸掛布幅，吸引消費者注意力。懸掛位置：懸掛位置：（1）項目本身；面向中心路2塊，南面1塊，北面1塊。數量：數量：3個內容：內容：促銷活動信息創(chuàng) 新 路中 心 路1 0 7 國 道南 環(huán) 路麗沙花都商業(yè)街天虹商場沙井電子城永一電子城二、活動推廣二、活動推廣（一）具體活動安排（一）具體活動安排項目目前最根本的問題是人氣不足，活動方式是聚集人氣的很好方式，對周邊的年輕消費群體有很好的吸引作用。通過大量地、持續(xù)的活動，必然能吸引大量的人流、帶動消費，同時長期的活動使消費者形成消費習慣，因此活動推廣是針對消費者非常有效重要手段。1、婦女節(jié)拔河比賽（暫略）、婦女節(jié)拔河比