商業(yè)購物廣場定位及營銷策劃報告(共43頁).ppt

1、喜來東商業(yè)購物廣場定位及營銷策劃報告二一二一五五年年一一月月 長沙同道行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)長沙同道行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈：喜來東投資有限公司喜來東投資有限公司報告體系PART1 市場分析市場分析PART2 項目定位項目定位PART4 經(jīng)經(jīng)濟(jì)估算濟(jì)估算PART3 招商及運(yùn)營招商及運(yùn)營PART1 市 場 分 析市場概況項目概況 市場概況 資陽商圈桃花侖商圈康富商圈赫山商圈 根據(jù)益陽市區(qū)消費(fèi)習(xí)慣及商業(yè)分布，主要劃分為四個商圈，分別為桃花侖商圈、赫山商圈、資陽商圈、和康富商圈。商業(yè)市場格局四大商圈概況租金水平益陽商業(yè)特征l 三四線城市，消費(fèi)力有限三四線城市，消費(fèi)力有限 作為三四線城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，本地居民多

2、為基礎(chǔ)生活需求，消費(fèi)能力有限，高端消費(fèi)人群較少。l 組團(tuán)組團(tuán)分區(qū)較為明顯分區(qū)較為明顯 益陽大致可以劃分為桃花侖、康復(fù)、赫山、資陽四大組團(tuán)。l 商圈的業(yè)態(tài)商圈的業(yè)態(tài)趨同趨同 基本上以購物中心、超市為核心形成新的商圈，如沃爾瑪、步步高等。l 商業(yè)整體形象欠佳，檔次低，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。商業(yè)整體形象欠佳，檔次低，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。 益陽市主要兩大購物中心有沃爾瑪、步步高百貨經(jīng)營較為規(guī)范，形象及展示較好，其他區(qū)域如金嘉利、萬木春、女人街、銀城春天等管理欠規(guī)范，消費(fèi)群體偏向中低端。l 南部商圈呈上升趨勢。南部商圈呈上升趨勢。 隨著城市東拓南移的發(fā)展，南部新區(qū)居住人流逐年上升，因而康復(fù)路步步高百貨及福中福商圈

3、發(fā)展較快，南部商業(yè)業(yè)態(tài)主要以ktv、酒店、餐飲、足浴、休閑等場所為主。 項目概況 項目位置本案本案桃花侖商圈 項目地處益陽中心城區(qū)大桃北路，北接桃花侖路，緊靠桃花侖商圈，緊鄰益陽市核心商圈桃花侖商圈。區(qū)域商業(yè)概況l桃花侖路與大桃路交匯路口，業(yè)態(tài)有生活超市、菜市場、鞋服等商業(yè)，形成人流較為集中消費(fèi)區(qū)；l沿大桃路商業(yè)主要以生活配套、服裝、飾品及特色小吃、餐飲為主；區(qū)域商業(yè)特征l街鋪為主，路面較窄；l業(yè)態(tài)雜、門面小，形象較差，資源整合較難；l商品缺乏特色、精品，檔次偏中低端；項目概況項目分析優(yōu)勢l緊連桃花侖商圈，周邊商業(yè)成熟，l周邊居住人群量大，有固定消費(fèi)人群。劣勢威脅點(diǎn)機(jī)會點(diǎn)l物業(yè)與主干道存在一定

4、距離，展示面受限。l配套停車位較少。l周邊商業(yè)不成規(guī)模，檔次低。l改造工程量大l公交線路少l市場競爭激烈l周邊商業(yè)檔次低，形象差，同質(zhì)化嚴(yán)重；l商業(yè)輻射人群面較廣?？偸觯毫⒆阒苓呉延猩虡I(yè)形態(tài)，以專業(yè)、特色取勝 項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)已基本成形，本案體量4000，體量較小，難獨(dú)立形成核心聚合力，故定位總策略應(yīng)更側(cè)重“借力使力”，立足已有商業(yè)形態(tài)之上，通過項目的專業(yè)運(yùn)營及主題形象打造、特色商品經(jīng)營吸引人群駐足消費(fèi)。 PART2 項 目 定 位主題定位業(yè)態(tài)規(guī)劃主題營造主題定位 通過對項目區(qū)位、商圈環(huán)境和競爭環(huán)境的分析以易于快速變現(xiàn)和提升項目價值為出發(fā)點(diǎn)，兼顧開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營業(yè)主三方利益，抓住區(qū)域發(fā)展

5、的未來趨勢和人群消費(fèi)特征，規(guī)避與其他項目直接競爭，進(jìn)行差異化的市場定位，做“精”做“?！?。 定位思考區(qū)位方面：本項目所在位置大桃路，位于城市核心，周邊居住人群密，人流、車流量大，且緊鄰桃花侖核心商業(yè)圈，易與商業(yè)中心融合。交通方面：交通暢達(dá)，公交網(wǎng)絡(luò)稍有欠缺。體量方面：本項目體量較小，4000集中體量，進(jìn)深長。定位思考定位思考我們的消費(fèi)人群：1、有車，且對生活品質(zhì)要求較高的人群；2、對新鮮事物愿意接觸的年輕人群；3、對生活有格調(diào)要求的小資人群。4、喜歡精致、時尚潮流的人群。 與周邊商業(yè)融為一體又獨(dú)樹一幟，將項目打造成以時尚服裝、鞋包、快時尚餐飲、清吧為主導(dǎo)的商業(yè)業(yè)態(tài)，以融世界潮流、時尚名品、異國

6、美食、藝術(shù)經(jīng)典為一體，形成極具特色的時尚購物中心。我們的定位方向：項目推廣案名建議潮流MALL匯聚世界潮流 注解：注解：1、點(diǎn)明項目定位，主打時尚理念；、點(diǎn)明項目定位，主打時尚理念；2、MALL如如shopping mall，為購物中心、廣場、林蔭道之意，較利于傳播。，為購物中心、廣場、林蔭道之意，較利于傳播。案名1：備選案名建議u桃6街取自大桃路406號。umini街mini意為小型、微型，主要因項目體量較小。u時尚邦點(diǎn)明時尚理念，對接目標(biāo)消費(fèi)人群。u悅匯廣場悅：愉悅，開心；體現(xiàn)項目個性主張。業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃方案1：因商場停車位不足，建議負(fù)一層規(guī)劃停車位，可增加停車位20余個，且需電梯直達(dá)

7、。方案2：沿用前期方案，規(guī)劃小型生活商超。業(yè)態(tài)規(guī)劃鞋包、女裝、化妝、美甲鞋包、女裝、化妝、美甲情境布置、櫥窗展示情境布置、櫥窗展示規(guī)劃方案調(diào)整：1、增加櫥窗展示，以吸引人流；2、進(jìn)入商城開闊區(qū)域，可做情境布置，營造氛圍，增強(qiáng)體驗。3、增加觀光電梯，可增加2、3F商業(yè)消費(fèi)的便捷性。4、過道規(guī)劃現(xiàn)為2.4米，建議更改為1.8米。5、鋪面規(guī)劃面積10-20為主。增加觀光天梯一臺1F：精品鞋包、女裝、化妝、美甲業(yè)態(tài)規(guī)劃特色小吃特色小吃飲料甜品飲料甜品2F：精品鞋包、女裝，輔以特色小吃、飲料甜品外圍業(yè)態(tài)與一樓保持一致，以形成整體氛圍。業(yè)態(tài)規(guī)劃3F：餐飲、清吧，分區(qū)建議根據(jù)商家需求劃分。主題營造 導(dǎo)視系統(tǒng)

8、導(dǎo)視系統(tǒng)建議：1、在廣場前坪設(shè)立主形象標(biāo)識物；2、建議樓體做大型發(fā)光字；3、靠近馬路處設(shè)中型標(biāo)識牌，引導(dǎo)及吸引客戶消費(fèi)。導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)建議2：1、設(shè)停車導(dǎo)視牌；2、電梯口設(shè)購物中心內(nèi)商家導(dǎo)視；3、其他各項配套導(dǎo)視系統(tǒng)等。32主題元素廣場標(biāo)志性雕塑33主題元素樓體亮化PART3 招 商 運(yùn) 營1、品牌餐飲中西餐廳、茶藝會所、快時尚餐廳；2、主力形象店中高端女裝、鞋包、飾品等形象店 ；3、輔助甜品、飲料店、特色食品類如臺灣芋圓、絕味鴨脖、醬板鴨等； 重點(diǎn)招商對象招商思路購鋪?zhàn)誀I 首選實力品牌商家，通過給予品牌商家巨額優(yōu)惠，吸引 品牌商家出資購鋪經(jīng)營。品牌租賃 鼓勵品牌商家租賃商鋪，有效篩選機(jī)控制

9、招商品牌及品類。合作經(jīng)營 因前期招商難度相對較大，對于某些大品牌主力商家，可 采取合作經(jīng)營的方式，建議以提供場地或其他吸引力政策， 有力的吸引大品牌商家入駐。招商方式 統(tǒng)一定位：主題、業(yè)態(tài)、功能的統(tǒng)一。 統(tǒng)一招商：完成前期主力商家招商，通過業(yè)態(tài)限制及優(yōu)惠引導(dǎo)實力商家自購自營。 統(tǒng)一形象：在相應(yīng)的區(qū)域，進(jìn)行風(fēng)情營造，對各自區(qū)域的門頭設(shè)計，展示形象進(jìn)行統(tǒng)一裝修設(shè)計風(fēng)格，保持統(tǒng)一調(diào)性。 統(tǒng)一管理：成立商業(yè)運(yùn)營公司，由商業(yè)運(yùn)營公司專業(yè)運(yùn)營管理。運(yùn)營團(tuán)隊建議以3-5人，對時尚搭配有一定了解，善于生意經(jīng)營。 成立商業(yè)運(yùn)營公司，對項目進(jìn)行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式，進(jìn)行前期市場的培育及打造。運(yùn)營思路專業(yè)打造1、建立“潮流mall”微信平臺，以微信為項目推廣及造勢，后期可聯(lián)合商家推廣，并定期推送商家優(yōu)惠信息；2、建立專業(yè)網(wǎng)站，可實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)下單，并定期推送商家團(tuán)購及優(yōu)惠，實現(xiàn)線上、線下相結(jié)合。 運(yùn)營思路建立完善的網(wǎng)絡(luò)及微信宣傳平臺招商進(jìn)度規(guī)劃1、定位確定，2、主題形象廣告出街；2、招商團(tuán)隊搭建完畢；3、商家資源挖掘；4、投資客戶積累；5、主形象工程完成并展示；階段階段1：1月月4月月 前期蓄客前期蓄客1、蓄客達(dá)到一定量；2、火爆認(rèn)租及開盤；3、工程改造7月份全部完成