第5講 住房消費(fèi)規(guī)劃

1、消費(fèi)支出規(guī)劃消費(fèi)支出規(guī)劃 住房消費(fèi)規(guī)劃住房消費(fèi)規(guī)劃 授課教師：李幸授課教師：李幸目目 錄錄 作業(yè)回顧，總結(jié)現(xiàn)金規(guī)劃的業(yè)務(wù)流程作業(yè)回顧，總結(jié)現(xiàn)金規(guī)劃的業(yè)務(wù)流程 住房支出的分類(lèi)，租房與住房的比較住房支出的分類(lèi)，租房與住房的比較 購(gòu)房需求分析購(gòu)房需求分析 購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策 住房消費(fèi)信貸住房消費(fèi)信貸 購(gòu)房消費(fèi)計(jì)劃實(shí)施購(gòu)房消費(fèi)計(jì)劃實(shí)施住房支出的分類(lèi)住房支出的分類(lèi) 住房消費(fèi)，是指居民為取得住房提供的庇護(hù)、休息、娛樂(lè)和生活空間住房消費(fèi)，是指居民為取得住房提供的庇護(hù)、休息、娛樂(lè)和生活空間的服務(wù)而進(jìn)行的消費(fèi)，這種消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)形式可以是租房也可以是買(mǎi)房。的服務(wù)而進(jìn)行的消費(fèi)，這種消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)形式可以是租房也

2、可以是買(mǎi)房。住房投資，是指將住房看成投資工具，通過(guò)住房?jī)r(jià)格上升來(lái)應(yīng)對(duì)通貨住房投資，是指將住房看成投資工具，通過(guò)住房?jī)r(jià)格上升來(lái)應(yīng)對(duì)通貨膨脹、獲得投資收益以希望資產(chǎn)保值或增值。膨脹、獲得投資收益以希望資產(chǎn)保值或增值。目前我國(guó)大多數(shù)家庭在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)消費(fèi)目的和投資目的并存。目前我國(guó)大多數(shù)家庭在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)消費(fèi)目的和投資目的并存。住房支出住房投資住房消費(fèi) 租 房 購(gòu) 房租房與購(gòu)房的比較分析租房與購(gòu)房的比較分析 目前，我國(guó)房地產(chǎn)平均購(gòu)房資金成本和月供分別是租金目前，我國(guó)房地產(chǎn)平均購(gòu)房資金成本和月供分別是租金的的1.1倍和倍和1.3倍。即購(gòu)房成本倍。即購(gòu)房成本(或月供或月供)已經(jīng)超過(guò)租房成本，已經(jīng)超過(guò)租房成本

3、，即即“買(mǎi)房不如租房買(mǎi)房不如租房”，但這并不表示所有人都應(yīng)該放棄買(mǎi)，但這并不表示所有人都應(yīng)該放棄買(mǎi)房的打算，轉(zhuǎn)而租房。房的打算，轉(zhuǎn)而租房。租房與購(gòu)房?jī)糍Y產(chǎn)比較器租房與購(gòu)房?jī)糍Y產(chǎn)比較器適宜租房的人群適宜租房的人群剛剛踏入社會(huì)的年輕人。剛剛踏入社會(huì)的年輕人。工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者。工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者。儲(chǔ)蓄不多的家庭。儲(chǔ)蓄不多的家庭。不急需買(mǎi)房且辨不清房?jī)r(jià)走勢(shì)者。不急需買(mǎi)房且辨不清房?jī)r(jià)走勢(shì)者。租房與購(gòu)房的比較分析租房與購(gòu)房的比較分析 租房租房購(gòu)房購(gòu)房?jī)?yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)負(fù)擔(dān)輕，自由性強(qiáng)，節(jié)負(fù)擔(dān)輕，自由性強(qiáng)，節(jié)省交通開(kāi)支和裝修開(kāi)支省交通開(kāi)支和裝修開(kāi)支增值、心理歸屬感、安全感增值、心理歸屬感、安全感缺點(diǎn)

4、缺點(diǎn)看房東臉色，不穩(wěn)定，看房東臉色，不穩(wěn)定，無(wú)保障無(wú)保障負(fù)擔(dān)重，房貸壓力可能讓生活大打負(fù)擔(dān)重，房貸壓力可能讓生活大打折扣。折扣。所得所得自備款衍生的收入自備款衍生的收入增值增值付出付出月租月租自備款衍生的收入，購(gòu)房相關(guān)稅費(fèi)自備款衍生的收入，購(gòu)房相關(guān)稅費(fèi)購(gòu)房需求分析購(gòu)房需求分析 購(gòu)房需求分析包括客戶(hù)購(gòu)房需求分析包括客戶(hù)家庭計(jì)劃購(gòu)房的時(shí)間、希望的居住面積、屆時(shí)房家庭計(jì)劃購(gòu)房的時(shí)間、希望的居住面積、屆時(shí)房?jī)r(jià)價(jià)三要素。三要素。 房?jī)r(jià)取決因素：區(qū)位、面積。房?jī)r(jià)取決因素：區(qū)位、面積。房子大小主要取決于居住人數(shù)，但區(qū)位的單價(jià)相差很大，理財(cái)規(guī)劃師必須房子大小主要取決于居住人數(shù)，但區(qū)位的單價(jià)相差很大，理財(cái)規(guī)劃師

5、必須綜合考慮客戶(hù)的負(fù)擔(dān)能力，包括居住社區(qū)的生活質(zhì)量、上班的距離、子女綜合考慮客戶(hù)的負(fù)擔(dān)能力，包括居住社區(qū)的生活質(zhì)量、上班的距離、子女上學(xué)、配套設(shè)施等，都是購(gòu)房時(shí)必須考慮的問(wèn)題。上學(xué)、配套設(shè)施等，都是購(gòu)房時(shí)必須考慮的問(wèn)題。 購(gòu)房面積需求應(yīng)把握以下原則：購(gòu)房面積需求應(yīng)把握以下原則： 1 1不必盲目求大。房屋的主要功能太大，勢(shì)必會(huì)有一部分面積閑置，并不必盲目求大。房屋的主要功能太大，勢(shì)必會(huì)有一部分面積閑置，并為其買(mǎi)單。為其買(mǎi)單。 2 2無(wú)需一次到位，一勞永逸。無(wú)需一次到位，一勞永逸。 3 3量力而行。購(gòu)房面積的大小，取決于客戶(hù)的資金及還貸能力。量力而行。購(gòu)房面積的大小，取決于客戶(hù)的資金及還貸能力。對(duì)

6、不同家庭的套型對(duì)不同家庭的套型(面積面積)建議建議單身客戶(hù)。單身客戶(hù)。對(duì)于工作趨于穩(wěn)定的單身一族，選擇對(duì)于工作趨于穩(wěn)定的單身一族，選擇30-6030-60平方米的小戶(hù)型較平方米的小戶(hù)型較為合適。為合適。夫婦兩人。夫婦兩人。夫婦兩人同樣也適用于上述小戶(hù)型。夫婦兩人同樣也適用于上述小戶(hù)型。因此對(duì)于尚沒(méi)有小孩的年輕夫妻來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)市區(qū)一些小戶(hù)型的住宅，以作因此對(duì)于尚沒(méi)有小孩的年輕夫妻來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)市區(qū)一些小戶(hù)型的住宅，以作為過(guò)渡性住所，待日后經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)了再考慮以小換大，以舊換新是一項(xiàng)為過(guò)渡性住所，待日后經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)了再考慮以小換大，以舊換新是一項(xiàng)非常明智的選擇。對(duì)于和子女分開(kāi)居住的老年人夫婦來(lái)說(shuō)，小戶(hù)型

7、住宅也非常明智的選擇。對(duì)于和子女分開(kāi)居住的老年人夫婦來(lái)說(shuō)，小戶(hù)型住宅也是養(yǎng)老的較佳選擇。是養(yǎng)老的較佳選擇。三口之家。三口之家。一對(duì)夫婦帶一個(gè)孩子組成的三口之家，適宜購(gòu)買(mǎi)中戶(hù)型房屋一對(duì)夫婦帶一個(gè)孩子組成的三口之家，適宜購(gòu)買(mǎi)中戶(hù)型房屋即面積在即面積在8012080120平方米之間的套型。平方米之間的套型。三代同堂。三代同堂。這里的三代同堂是指一對(duì)夫婦加一個(gè)孩子再加上夫婦一方的父這里的三代同堂是指一對(duì)夫婦加一個(gè)孩子再加上夫婦一方的父母，總共五口人，年輕人可以照顧老年人，老年人可以照看一下孫輩，互母，總共五口人，年輕人可以照顧老年人，老年人可以照看一下孫輩，互補(bǔ)性強(qiáng)可以選擇補(bǔ)性強(qiáng)可以選擇1101301

8、10130平方米的中戶(hù)型。平方米的中戶(hù)型。 從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的角度考慮，對(duì)于高層住宅來(lái)說(shuō)，從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的角度考慮，對(duì)于高層住宅來(lái)說(shuō)，130130平方米以上的房子其平方米以上的房子其實(shí)都存在不同程度的浪費(fèi)。實(shí)都存在不同程度的浪費(fèi)。購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策1. 以?xún)?chǔ)蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)。以?xún)?chǔ)蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)。2. 按想購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。按想購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，貸款購(gòu)房房?jī)r(jià)最好控制在年收入的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，貸款購(gòu)房房?jī)r(jià)最好控制在年收入的6倍以下倍以下，貸款期，貸款期限在限在815年之間。因?yàn)樵谶@個(gè)范圍內(nèi)，月均還款額下

9、降較快，每月年之間。因?yàn)樵谶@個(gè)范圍內(nèi)，月均還款額下降較快，每月還款壓力較小，而且承擔(dān)的壓力也比較合理。還款壓力較小，而且承擔(dān)的壓力也比較合理。3. 契稅。契稅。普通住宅按房屋成交價(jià)的普通住宅按房屋成交價(jià)的15繳納契稅。繳納契稅。4. 評(píng)估費(fèi)。評(píng)估費(fèi)。商業(yè)銀行對(duì)不同類(lèi)型的住房貸款抵押品是否需要評(píng)估有不同商業(yè)銀行對(duì)不同類(lèi)型的住房貸款抵押品是否需要評(píng)估有不同規(guī)定。規(guī)定。5. 律師費(fèi)。律師費(fèi)。辦理商業(yè)貸款時(shí)，銀行委托律師事務(wù)所或公證部門(mén)對(duì)借款個(gè)辦理商業(yè)貸款時(shí)，銀行委托律師事務(wù)所或公證部門(mén)對(duì)借款個(gè)人進(jìn)行資格認(rèn)證，買(mǎi)房貸款人需按每單申請(qǐng)貸款額人進(jìn)行資格認(rèn)證，買(mǎi)房貸款人需按每單申請(qǐng)貸款額0.003支付律師費(fèi)

10、支付律師費(fèi)或公證費(fèi)。或公證費(fèi)。6.保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)貿(mào)是貸款貿(mào)用中的額度最大的一筆費(fèi)用，貸款銀行一般保險(xiǎn)貿(mào)是貸款貿(mào)用中的額度最大的一筆費(fèi)用，貸款銀行一般都要求進(jìn)行抵押擔(dān)保的買(mǎi)房貸款人到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理抵押物財(cái)都要求進(jìn)行抵押擔(dān)保的買(mǎi)房貸款人到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及貸款信用保險(xiǎn)。產(chǎn)保險(xiǎn)及貸款信用保險(xiǎn)。7.抵押登記費(fèi)、印花稅抵押登記費(fèi)、印花稅8.裝修費(fèi)用。裝修費(fèi)用。購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策 理財(cái)規(guī)劃師應(yīng)使用一些支付比率指標(biāo)來(lái)估算最佳的住房理財(cái)規(guī)劃師應(yīng)使用一些支付比率指標(biāo)來(lái)估算最佳的住房貸款額度，其中最重要的兩個(gè)指標(biāo)是：貸款額度，其中最重要的兩個(gè)指標(biāo)是： 1房屋月供款與稅前月總

11、收入的比率，一般不應(yīng)超過(guò)房屋月供款與稅前月總收入的比率，一般不應(yīng)超過(guò)2530。 2所有貸款月供款與稅前月總收入的比率。所有貸款月供款與稅前月總收入的比率。 房屋月供款加上其他房屋月供款加上其他10個(gè)月以上貸款的月供款得到的總個(gè)月以上貸款的月供款得到的總額占借款人稅前月總收入的比率，一般應(yīng)控制在額占借款人稅前月總收入的比率，一般應(yīng)控制在3338之間。之間。住房消費(fèi)信貸的種類(lèi)住房消費(fèi)信貸的種類(lèi)1.1.個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款特點(diǎn)？特點(diǎn)？2.2.個(gè)人住房商業(yè)性貸款個(gè)人住房商業(yè)性貸款借款人資格，貸款方式？借款人資格，貸款方式？ 住房組合貸款住房組合貸款還款方式和還款金額還款方式和還款金額等

12、額本息還款法等額本息還款法等額本金還款法等額本金還款法等額遞增還款法等額遞增還款法等額遞減還款法等額遞減還款法實(shí)施購(gòu)房消費(fèi)計(jì)劃實(shí)施購(gòu)房消費(fèi)計(jì)劃 客戶(hù)小王在一家客戶(hù)小王在一家IT公司工作，公司工作，25歲，月薪歲，月薪1萬(wàn)元萬(wàn)元(稅后稅后)，女友在一臺(tái)資企業(yè)工作，月薪女友在一臺(tái)資企業(yè)工作，月薪2500元元(稅后稅后)。兩人每月的。兩人每月的日常開(kāi)銷(xiāo)在日常開(kāi)銷(xiāo)在3000元左右，元左右，2009年年10月時(shí)共有存款月時(shí)共有存款12萬(wàn)，萬(wàn)，還有還有15000元的基金，沒(méi)有負(fù)債。小王和女友準(zhǔn)備元的基金，沒(méi)有負(fù)債。小王和女友準(zhǔn)備2011年年6月買(mǎi)房，總房款大概在月買(mǎi)房，總房款大概在50萬(wàn)萬(wàn)(含相關(guān)稅費(fèi)含相

13、關(guān)稅費(fèi))，裝修估計(jì)，裝修估計(jì)10萬(wàn)。萬(wàn)。2012年小王和女友計(jì)劃結(jié)婚并搬入新居。年小王和女友計(jì)劃結(jié)婚并搬入新居。實(shí)施購(gòu)房消費(fèi)計(jì)劃實(shí)施購(gòu)房消費(fèi)計(jì)劃 商業(yè)住房貸款商業(yè)住房貸款 五年以下：五年以下：4.9% 五年以上：五年以上：5.04% 住房公積金貸款：住房公積金貸款： 5年以下年以下 （含（含5年）年） 3.6% 5年以上年以上 4.05% 實(shí)施購(gòu)房消費(fèi)計(jì)劃實(shí)施購(gòu)房消費(fèi)計(jì)劃 項(xiàng)目年利率（項(xiàng)目年利率（%）一、城鄉(xiāng)居民及單位存款）一、城鄉(xiāng)居民及單位存款 （一）活期存（一）活期存款款0.36（二）定期存款（二）定期存款 1.整存整取整存整取 三個(gè)月三個(gè)月1.71六個(gè)月六個(gè)月1.98一年一年2.25二年

14、二年2.79三年三年3.33五年五年3.602.零存整取、整零存整取、整存零取、存本取息存零取、存本取息 一年一年1.71三年三年1.98五年五年2.253.定活兩便定活兩便按一年以?xún)?nèi)定期整存整取同檔次利率打按一年以?xún)?nèi)定期整存整取同檔次利率打6折二、協(xié)定存款折二、協(xié)定存款1.17三、通知存款三、通知存款 一天一天0.81七天七天1.35案例練習(xí)案例練習(xí) 客戶(hù)情況：客戶(hù)情況： 王先生在成都一家外資獵頭公司的王先生在成都一家外資獵頭公司的IT部門(mén)擔(dān)任主管，所獲年部門(mén)擔(dān)任主管，所獲年薪加紅利約為薪加紅利約為11萬(wàn)元左右（稅后）。與他相戀數(shù)年的女友供萬(wàn)元左右（稅后）。與他相戀數(shù)年的女友供職于一臺(tái)資企業(yè)

15、，任人力資源助理，目前全年的所有收入總職于一臺(tái)資企業(yè)，任人力資源助理，目前全年的所有收入總計(jì)約為計(jì)約為5萬(wàn)元（稅后）。隨著二人感情的逐漸深入，他們決萬(wàn)元（稅后）。隨著二人感情的逐漸深入，他們決定共建美好家園。為了給以后購(gòu)房結(jié)婚做積累，二人開(kāi)始學(xué)定共建美好家園。為了給以后購(gòu)房結(jié)婚做積累，二人開(kāi)始學(xué)習(xí)理財(cái)，并將目前每月的房租、飲食、衣物、交通、通訊、習(xí)理財(cái)，并將目前每月的房租、飲食、衣物、交通、通訊、交際等日常開(kāi)銷(xiāo)控制在交際等日常開(kāi)銷(xiāo)控制在4000元左右。資產(chǎn)方面，已經(jīng)擁有元左右。資產(chǎn)方面，已經(jīng)擁有25萬(wàn)元存款，另外還有萬(wàn)元存款，另外還有15000元的股票基金，沒(méi)有負(fù)債。王元的股票基金，沒(méi)有負(fù)債。

16、王先生和女友的目標(biāo)是近期領(lǐng)取結(jié)婚證，在先生和女友的目標(biāo)是近期領(lǐng)取結(jié)婚證，在 2011年上半年買(mǎi)年上半年買(mǎi)房，房，2012年正式舉行婚禮。他們希望購(gòu)買(mǎi)一處位于光華村年正式舉行婚禮。他們希望購(gòu)買(mǎi)一處位于光華村附近的房子作為婚房，根據(jù)以上情況，王先生希望理財(cái)顧問(wèn)附近的房子作為婚房，根據(jù)以上情況，王先生希望理財(cái)顧問(wèn)能幫助他在較短的時(shí)間內(nèi)迅速實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的積累和增值，以實(shí)能幫助他在較短的時(shí)間內(nèi)迅速實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的積累和增值，以實(shí)現(xiàn)他購(gòu)房成家的愿望?，F(xiàn)他購(gòu)房成家的愿望。案例練習(xí)案例練習(xí) 基本信息確認(rèn)：基本信息確認(rèn)： 股票基金收益率股票基金收益率50% 成都光華村周邊房均價(jià)成都光華村周邊房均價(jià)10000元元/平米平米

17、 年總收入年總收入16萬(wàn)，貸款應(yīng)在萬(wàn)，貸款應(yīng)在96萬(wàn)以下，月供應(yīng)不超過(guò)萬(wàn)以下，月供應(yīng)不超過(guò)13000*25%=3250元。元。 現(xiàn)有定期存款現(xiàn)有定期存款25萬(wàn)元，活期存款萬(wàn)元，活期存款42000元，假設(shè)裝修和家具元，假設(shè)裝修和家具家、電費(fèi)用控制在家、電費(fèi)用控制在10萬(wàn)元。萬(wàn)元。 假設(shè)二人欲購(gòu)買(mǎi)假設(shè)二人欲購(gòu)買(mǎi)60平米的房屋。平米的房屋。 每年物業(yè)管理、清潔費(fèi)支出假設(shè)是每年物業(yè)管理、清潔費(fèi)支出假設(shè)是1500元。元。案例練習(xí)案例練習(xí)2 客戶(hù)情況：客戶(hù)情況： 北京鐘女士北京鐘女士:我們夫妻兩人今年都是我們夫妻兩人今年都是38歲，兩人年總收入大歲，兩人年總收入大概概10萬(wàn)元。萬(wàn)元。 目前有兩套住房目前有兩套住房,一套價(jià)值一套價(jià)值40萬(wàn)元萬(wàn)元,現(xiàn)在公婆住現(xiàn)在公婆住,貸款已還清貸款已還清;一套自住一套自住,值值92萬(wàn)元萬(wàn)元,還有還有30萬(wàn)元貸款萬(wàn)元貸款,每月用公積金還每月用公積金還4000元元,還有還有8年還請(qǐng)。年還請(qǐng)。 現(xiàn)在