房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上目錄專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)一.項(xiàng)目概況 （一）.項(xiàng)目的地理位置： 項(xiàng)目位于西部新城核心居住區(qū)(CLD)的臘山片區(qū)，西臨黨楊路，東至臘山東路，北臨劉長(zhǎng)山路。 （二）.項(xiàng)目的環(huán)境現(xiàn)狀： 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積約12.13公頃，地上容積率不大于2.6，規(guī)劃建設(shè)高層住宅，并配建菜市場(chǎng)、物業(yè)管理、居委會(huì)、商業(yè)、18班幼托等配套設(shè)施。二項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)背景1隨著西客站、長(zhǎng)途客運(yùn)站、商務(wù)金融區(qū)、濟(jì)南文化中心、西區(qū)會(huì)展中心等大型片區(qū)配套設(shè)置的開(kāi)拔建設(shè)，濟(jì)南西部CBD和城市文化中心的雛形即將呈現(xiàn)，項(xiàng)目升值潛力將得到最大釋放，西部第一潛力大盤(pán)地位無(wú)可撼動(dòng)。2項(xiàng)目位于西部新城核心居住區(qū)（CLD）的臘山片

2、區(qū)，西臨黨楊路，東至臘山東路，北臨劉長(zhǎng)山路，南至克朗山南路，距高鐵西客站3分鐘車(chē)程。乘坐61路公交車(chē)，到黨楊路劉長(zhǎng)山路站下車(chē)即是。濟(jì)南輕軌1號(hào)線站點(diǎn)“王府莊”距國(guó)際花都僅200米，交通便利。3隨著大型片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及交通設(shè)施的完善，使?jié)系淖》坑辛吮匾默F(xiàn)實(shí)需求與潛在需求。三項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案（一）項(xiàng)目定位：1市場(chǎng)定位：*8是繼新里盧浮宮館之后，綠地集團(tuán)入主濟(jì)南的第二個(gè)住宅項(xiàng)目。50-140平米豐富的戶型選擇，主力戶型以85平米全明兩居和110平米通透三居為主，是成長(zhǎng)菁英的置業(yè)首選。2消費(fèi)群體定位將消費(fèi)群體定位為項(xiàng)目周?chē)闹懈叨?，?jīng)濟(jì)收入較為穩(wěn)定，有一定的住房需求且具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力的消費(fèi)群體。

3、3價(jià)格定位價(jià)格定位于周?chē)膬r(jià)格相差不大，一般定在左右。4分析項(xiàng)目位于西部新城核心居住區(qū)（CLD）的臘山片，交通便利，配套設(shè)施完善。距離市區(qū)相對(duì)較晚，交通配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善。隨著西客站、長(zhǎng)途客運(yùn)站、商務(wù)金融區(qū)、濟(jì)南文化中心、西區(qū)會(huì)展中心等大型片區(qū)配套設(shè)置的開(kāi)拔建設(shè)，濟(jì)南西部CBD和城市文化中心的雛形即將呈現(xiàn)，項(xiàng)目升值潛力將得到最大釋放，西部第一潛力大盤(pán)地位無(wú)可撼動(dòng)。未來(lái)未來(lái)周邊項(xiàng)目的上市，使競(jìng)爭(zhēng)會(huì)不斷加劇，項(xiàng)目體量較大，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，增加了風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)長(zhǎng)具有不確定的波動(dòng)性。（二）實(shí)施方案建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目名稱(chēng)*8項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積12.13公頃建筑面積平方米綠化率41容積率2.60裝修狀況毛胚產(chǎn)權(quán)年限

4、年停車(chē)位：供水市政供水（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期安排開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期大約為四年，其中建設(shè)周期大約為三年。項(xiàng)目橫道圖（四）.項(xiàng)目投資估算與投資1. 分項(xiàng)投資估算表分項(xiàng)項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算基礎(chǔ)（萬(wàn)平方米）計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）金額（萬(wàn)元）備注開(kāi)發(fā)成本1土地費(fèi)用66692.251.1土地出讓金12.3164750350萬(wàn)/畝，共185畝1.2契稅1942.52前期工程費(fèi)12607202.1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)12455402.2地質(zhì)勘探費(fèi)1291082.3三通一平費(fèi)122242.4項(xiàng)目可行性研究124483基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)916014403.1供電工程9403603.2供氣工程9302703.3供水工程96054

5、03.4其它市政設(shè)施建設(shè)9302704建筑安裝工程費(fèi)9.2294724.1地上建安費(fèi)8240004.1.1安裝工程費(fèi)81800144004.1.2裝飾工程費(fèi)840032004.1.3土建工程費(fèi)88064004.2地下建安費(fèi)1.254724.2.1安裝工程費(fèi)1.2150030004.2.2裝飾工程費(fèi)1.2120024004.2.3土建工程費(fèi)1.26007205公共配套設(shè)施費(fèi)0.748065.1物業(yè)管理0.0716001125.2健身會(huì)所0.1314001825.3公共廁所0.210002005.4地上簡(jiǎn)易停車(chē)設(shè)施0.112001205.5其它建筑0.248001926開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1297.52（2

6、.15.5）*4%7其它費(fèi)用2008開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)52800銷(xiāo)售收入*5%+營(yíng)業(yè)稅收*7%+營(yíng)業(yè)稅*3%9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3013期間費(fèi)用1管理費(fèi)用2973.9（15）*3%2財(cái)務(wù)費(fèi)用74002.1土地費(fèi)用及相應(yīng)管理費(fèi)利息6252.2開(kāi)發(fā)成本與相應(yīng)管理費(fèi)利息42122.3融資費(fèi)用25633銷(xiāo)售費(fèi)用38400估計(jì)銷(xiāo)售收入為2.總投資估算表總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)費(fèi)用金額（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資.71.1土地費(fèi)用66692.251.2前期工程費(fèi)7201.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)14401.4建筑安裝工程費(fèi)294721.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)8061.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1297.521.7其它費(fèi)用2001.8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3013

7、1.9開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)528002.1管理費(fèi)用2973.92.2財(cái)務(wù)費(fèi)用74002.3銷(xiāo)售費(fèi)用384003經(jīng)營(yíng)費(fèi)用04項(xiàng)目總投資.74.1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本.74.2固定資產(chǎn)投資03.投資使用計(jì)劃與資金籌措表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源的相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措通常有資本金，預(yù)售收入及借貸資金三種主要方式。本項(xiàng)目資本金90000萬(wàn)元，銀行貸款萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)第一年第二年第三年第四年一項(xiàng)目總投資.781512.0457788.9555427.4810486.21項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資.781512.0457788.9555427.481048

8、6.21.1土地費(fèi)用66692.2566692.250001.2前期工程費(fèi)7207200001.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1440069574501.4建筑安裝工程費(fèi)294723200126221365001.5公共配套設(shè)施費(fèi)806040240401.6管理費(fèi)用2973.9827.17863.83853.86429.041.7銷(xiāo)售費(fèi)用384000192001920001.8開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)528007342.519448173368673.51.9其它費(fèi)用20057.1257.1257.1228.641.1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)30132732072621.546.51.11財(cái)務(wù)費(fèi)用7400207521042236985

9、1.12開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1297.52325325324323.522經(jīng)營(yíng)資金00000二資金籌措.781512.0457788.9555427.4810486.21資本金9000081512.04840087.9602借貸資金04000050000100003預(yù)售收入15214.709388.955339.52486.24.銷(xiāo)售收入及稅金估算表在整個(gè)的銷(xiāo)售計(jì)劃中，商業(yè)地塊是8000/平方米，住宅的價(jià)格為6000/平方米。地下車(chē)庫(kù)的價(jià)格為2500/平方米。其他建筑的為4000/平方米。銷(xiāo)售收入及稅金估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)第一年第二年第三年第四年1銷(xiāo)售收入093100927001.1商業(yè)銷(xiāo)售收入800

10、0002400024000320001.1.1銷(xiāo)售面積1003341.2住宅銷(xiāo)售收入06000060000900001.2.1銷(xiāo)售面積3501010151.3地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入1750007500750025001.3.1銷(xiāo)售面積703311.4其他建筑400001600120011.4.1銷(xiāo)售面積100.40.30.32銷(xiāo)售稅金及附加17132.505120.55098.58673.52.1營(yíng)業(yè)稅1557504655463578852.2城市維護(hù)建設(shè)稅1090.250325.85324.45551.952.3地方教育費(fèi)附加467.250139.65139.05236.555.利潤(rùn)表 利潤(rùn)表序號(hào)

11、項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)第一年第二年第三年第四年1銷(xiāo)售收入093100927002總成本費(fèi)用.781512.0457788.9555427.4810486.22.2銷(xiāo)售成本.879419.8735621.1233137.629072.162.2期間費(fèi)用48773.92092.1722167.8322289.861414.043經(jīng)營(yíng)稅金及附加17132.505120.55098.58673.54土地增值稅3200001066710666106675利潤(rùn)總額57152.8-8151219523.5521508.02.3625%稅率應(yīng)交所得稅14288.2-203784880.8885377.00531968.

12、337稅后利潤(rùn)42864.6-6113414642.6616131.0295904.98 6.資本金現(xiàn)金流量表 資本金現(xiàn)金流量表 序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)第一年第二年第三年第四年1現(xiàn)金流入093100927001.1銷(xiāo)售流入093100927001.2回收經(jīng)營(yíng)資金02現(xiàn)金流出.761134.0333868.3932029.47.82.1資本金9000081512.04840087.962.2經(jīng)營(yíng)資金02.3經(jīng)營(yíng)稅金及附加17132.505120.55098.58673.52.4土地增值稅3200001066710666106672.5所得稅14288.2-203784880.8885377.00531

13、968.332.6長(zhǎng)期借款本息償還04800108003凈現(xiàn)金流量30479.3-6113459231.6160670.54-5608.834累計(jì)凈現(xiàn)金流量-81512-1902.4258768.1253159.29指標(biāo)內(nèi)部收益率年度收益率為60.02%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值32046.98按年基準(zhǔn)收益率=12%靜態(tài)投資回收期2年7.全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)第一年第二年第三年第四年1現(xiàn)金流入093100927001.1銷(xiāo)售流入093100927001.2回收經(jīng)營(yíng)資金02現(xiàn)金流出.461134.0378457.3476568.9961795.032.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資.78151

14、2.0457788.9555427.4810486.22.2經(jīng)營(yíng)資金02.3經(jīng)營(yíng)稅金及附加17132.505120.55098.58673.52.4土地增值稅3200001066710666106672.4所得稅14288.2-203784880.8885377.00531968.333凈現(xiàn)金流量42864.6-6113414642.6616131.0295904.984累計(jì)凈現(xiàn)金流量-61134-46491-30360.6265544.66計(jì)算指標(biāo)內(nèi)部收益率年度收益率為35.01%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值33073.03萬(wàn)元按年基準(zhǔn)收益率12%計(jì)算靜態(tài)投資回收期3.31年五.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告分析1.靜態(tài)評(píng)價(jià)指

15、標(biāo)與分析（1）投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/總投資*100% = 12246/.7=5.9% （2） 資本金利潤(rùn)率 資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/資本金*100%=12246/90000=13.6%2.動(dòng)態(tài)指標(biāo)及分析當(dāng)全部投資的收益率為12%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為33073.03萬(wàn)元為正值。當(dāng)資本金內(nèi)部收益率為15%時(shí)，財(cái)務(wù)的凈現(xiàn)值為28080.02萬(wàn)元為正值。在上面求出的內(nèi)部收益率中均大于給出的基準(zhǔn)收益率。所以該方案是可行的。3.項(xiàng)目的不確定性分析項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，由于多來(lái)自預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，以論證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合論證，從而確定是否開(kāi)發(fā)運(yùn)行本地產(chǎn)項(xiàng)目。 影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、貸款利率、建筑容積率等。這些因