房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略剖析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略剖析 摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)被納入“營(yíng)改增”的試點(diǎn)范圍，既帶來(lái)了機(jī)遇，又面臨著挑戰(zhàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變革有著深刻的影響。企業(yè)可以通過(guò)加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的管理和開(kāi)發(fā)成本的控制，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，充分利用“營(yíng)改增”的稅收優(yōu)惠政策，通過(guò)科學(xué)合理的稅收籌劃來(lái)調(diào)整企業(yè)的納稅成本，規(guī)避不利影響，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)、健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。鑒于此，本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略。 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 中圖分類(lèi)號(hào)：TU723 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 一、“營(yíng)改增”對(duì)于企業(yè)的現(xiàn)實(shí)意義 國(guó)家制定的將營(yíng)業(yè)稅更改為增值稅的政策就是所謂的“營(yíng)改增”

2、。增值稅只是將企業(yè)的增值額作為依據(jù)計(jì)算征收稅額的稅種，不同于營(yíng)業(yè)稅是將營(yíng)業(yè)收入作為計(jì)算依據(jù)。“營(yíng)改增”的目的是國(guó)家進(jìn)行結(jié)構(gòu)性減稅，為了避免企業(yè)的重復(fù)征稅，同時(shí)解決企業(yè)不能退稅和抵扣的稅務(wù)弊端，以有效降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。不僅如此，營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀惖恼咄ㄟ^(guò)進(jìn)項(xiàng)和銷(xiāo)項(xiàng)之間的抵扣，能更深層的優(yōu)化企業(yè)和行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?！盃I(yíng)改增”政策不僅僅于此，同時(shí)能夠?yàn)楦髌髽I(yè)的納稅環(huán)境更加寬松，稅制結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化合理，最重要的將企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)進(jìn)行減輕。政策的實(shí)施，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，給企業(yè)提供了更多的機(jī)會(huì)發(fā)展，納稅體制也將更加公平合理。 二、全面實(shí)施“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響 1.有利影響 （1）在計(jì)算銷(xiāo)

3、售額時(shí)允許扣除土地價(jià)款，有望降低稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)新政規(guī)定，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，其銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）。而上述提到的“允許扣除的土地價(jià)款”，必須要按照規(guī)定取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)，目前符合條件能在銷(xiāo)售額中扣除的土地價(jià)款只有土地出讓金。 （2）預(yù)繳稅款的變化，有利于加快房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通。在營(yíng)業(yè)稅的政策下，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，并按照預(yù)收款×5%稅率來(lái)預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅，而“營(yíng)改增”之后，依照相關(guān)規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)預(yù)收款×3%預(yù)征率來(lái)預(yù)繳增值稅。 （3）購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣，激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)需求。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）第二條規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第1年抵扣比例為60%，第2年抵扣比例為40%。盡管新政規(guī)定購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額需要分兩年來(lái)抵扣，但對(duì)于企業(yè)減稅來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大利好，這將有可能激發(fā)一些企業(yè)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)需求，由原先的租賃商鋪、廠房，轉(zhuǎn)向于

5、購(gòu)買(mǎi)商鋪、廠房，從而將購(gòu)進(jìn)商鋪、廠房發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額來(lái)分期抵扣當(dāng)期的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，以減輕稅收負(fù)擔(dān)。 2.不利影響 （1）無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額不足，導(dǎo)致稅負(fù)增加?！盃I(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人當(dāng)期應(yīng)納增值稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，由此可見(jiàn)，進(jìn)項(xiàng)稅額的多少，將會(huì)影響當(dāng)期應(yīng)納稅額的高低。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本可能會(huì)增加。根據(jù)“營(yíng)改增”的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)可以從中扣除土地價(jià)款，而地方政府可能會(huì)借這一改革利好，從而提高地價(jià)，這樣無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。 三、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略 1.強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的培訓(xùn)及財(cái)務(wù)核算能力 “營(yíng)改增”政策實(shí)施

6、后，會(huì)進(jìn)一步加大房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的工作難度，對(duì)此財(cái)務(wù)人員需要加強(qiáng)有關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí)，深入了解“營(yíng)改增”稅收政策的基本原理，時(shí)刻關(guān)注稅收政策的變化，與國(guó)家稅務(wù)部門(mén)保持積極聯(lián)系。進(jìn)一步通過(guò)開(kāi)展各類(lèi)稅務(wù)相關(guān)的知識(shí)技能培訓(xùn)提升財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)核算能力，從而轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作思路。 2.提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃水平 首先由于企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣發(fā)票一般是從供應(yīng)商處取得，對(duì)此需仔細(xì)確認(rèn)供應(yīng)商的身份，明確其是否是增值稅的一般?稅人，只有在選擇供應(yīng)商為一般納稅人時(shí)，才能確保企業(yè)的稅額進(jìn)行了最大額度的抵扣；其次，供應(yīng)商在通常情況下不給企業(yè)提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，往往這時(shí)會(huì)以降低價(jià)格為條件來(lái)達(dá)到目的，在此情形下，

7、房地產(chǎn)企業(yè)為避免受到損失，應(yīng)當(dāng)權(quán)衡利弊為長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮；最后，“營(yíng)改增”實(shí)施后，要進(jìn)一步加大對(duì)企業(yè)人員的稅務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)力度，對(duì)于何種項(xiàng)目可以抵扣，何種項(xiàng)目不可以抵扣，都必須能夠區(qū)分開(kāi)，如此才能夠避免低稅基、低稅率抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。 3.提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì) 改征增值稅以后，由于增值稅的財(cái)務(wù)核算相對(duì)復(fù)雜，并且涉及的業(yè)務(wù)面較廣，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員由于之前很少接觸增值稅業(yè)務(wù)，對(duì)其較為陌生，難免在實(shí)際業(yè)務(wù)處理過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)一定的工作失誤，這是客觀存在的，也是難以避免的，這就很容易使得企業(yè)遭受不應(yīng)有的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因而，這就要求財(cái)務(wù)人員從自身做起，著力提升增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)水平，針對(duì)營(yíng)改增后的應(yīng)稅服務(wù)范圍界定、房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)業(yè)務(wù)流程收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)、營(yíng)改增對(duì)稅務(wù)崗位和財(cái)務(wù)核算的要求，納稅申報(bào)和稅款繳納的變化、發(fā)票取得和開(kāi)具、發(fā)票管理的變化等實(shí)操關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行培訓(xùn)。 總之，全面推行“營(yíng)改增”制度，可謂是我國(guó)在2016年稅制改革的“重頭戲”。營(yíng)改增的全面實(shí)施，使得在我國(guó)征收了67年的營(yíng)業(yè)稅徹底退出了歷史的舞臺(tái)。此次稅制改革是我國(guó)政府公平企業(yè)稅負(fù)、降低企業(yè)稅負(fù)的一次重要改革，其重要程度不亞于1994年實(shí)行的“分稅制”改革。營(yíng)改增對(duì)于這種房地產(chǎn)行業(yè)作為原先以征收營(yíng)業(yè)稅為主的行業(yè)，稅收征管方面的影響還是較大的。因此，本文的研究也