2015年下半年貴州房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：最高最佳利用分析試題復(fù)習(xí)課程

1、2015年下半年貴州房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：最高最佳利用分析試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來(lái)收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般采用的收益估計(jì)值。A:較高B:較低C:最高D:最低E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、在某商業(yè)街，有一塊矩形街角地，其正街路線(xiàn)價(jià)（土地單價(jià)）為3000元/川，旁街路線(xiàn)價(jià)為2000元/此其臨正街深度為22.86m（即75英尺），臨旁街深度為15.24m（即50英尺）.根據(jù)下表中的深度價(jià)格修正率，另假設(shè)旁

2、街影響加價(jià)率為10，那么該宗地的總價(jià)為.A:158.35萬(wàn)元B:135.17萬(wàn)元C:123.45萬(wàn)元D:126.38萬(wàn)元E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為20，則成本利潤(rùn)率為。A:17.13B:18.30C:18.61D:21.47E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬(wàn)元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為

3、（）萬(wàn)元。A. 65.4B. 81.8C. 87.2D. 109.05、某幢寫(xiě)字樓，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫(xiě)字樓的物質(zhì)折舊額為萬(wàn)元。A：400B：628C：656D：700E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容中，對(duì)于需求分析中的_是第一步。A需求影響因素分析B吸納率分析C. 需求預(yù)測(cè)分析D. 市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的產(chǎn)品功能需求7、在市場(chǎng)調(diào)查的

4、確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)階段，調(diào)查項(xiàng)目可以分為不同類(lèi)別。其中，_是指通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)，來(lái)揭示問(wèn)題的真實(shí)性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法。A試探性調(diào)查B描述性調(diào)查C因果性調(diào)查D假設(shè)性調(diào)查8、某住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，其土地面積為10000卅，規(guī)劃容積率為1.2,樓面地價(jià)為1500元/卅。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6,樓面地價(jià)不變，則該住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為萬(wàn)元。A:375B:450C:500D:600E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法可以說(shuō)是以為基礎(chǔ)的。A:均衡原理B:適合原理C:收益遞減遞增原理D:替代原理E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、2008年1月21日，

5、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)拍賣(mài)出讓方式取得一幅土地的使用權(quán)，并交納土地使用權(quán)出讓金1000萬(wàn)元，該土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定此項(xiàng)目于2008年3月1日動(dòng)工開(kāi)發(fā)。后因建設(shè)資金未到位，直到2009年10月20日仍未進(jìn)行。這時(shí)土地出讓者。A:可以無(wú)償收回土地使用權(quán)B:可以征收200萬(wàn)元以下的土地閑置費(fèi)C:可以對(duì)B公司處以相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%的罰款D:既不能收回土地使用權(quán)，也不能征收土地閑置費(fèi)，更不能罰款E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章11、預(yù)計(jì)某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)的需求不變，但開(kāi)發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)_。A上升B下降C. 不變D. 升降難定12、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難了解購(gòu)買(mǎi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)本企業(yè)

6、產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用（）。A挑戰(zhàn)定價(jià)法B. 領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C. 目標(biāo)定價(jià)法D. 隨行就市定價(jià)法13、如果是無(wú)期限的土地所有權(quán)，就無(wú)需計(jì)提_。A時(shí)限問(wèn)題B附加值C利率D折舊14、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式中，包干制是指。A:由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式B:由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式C:在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式D:在預(yù)收

7、的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其系全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為年。（說(shuō)明:題干中假設(shè)土地出讓合同未約定不可續(xù)期）A:45B:50C:52D:55E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、依法不能免征房產(chǎn)稅的房屋是。A:政府機(jī)關(guān)的辦公樓B:武警部隊(duì)的營(yíng)房C:個(gè)人自住的住房D:百貨公司

8、的商場(chǎng)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、某宗土地的面積為1000川，其上建筑物的建筑面積為5000川，建筑物的基底面積為700川，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為。A:80B:56C:50D:07E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行。A:一級(jí)審批制度B:逐級(jí)審批制度C:分級(jí)審批制度D:分別審批制度E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計(jì)劃投資額分別為:第一年5600萬(wàn)元、第二年6800萬(wàn)元和第三年3400萬(wàn)元，年均價(jià)格上漲率為10%，該項(xiàng)目建設(shè)期間漲價(jià)預(yù)備費(fèi)為_(kāi)萬(wàn)元。A31.134B311.34C3113.4D3113420、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為2

9、600萬(wàn)元，竣工后的銷(xiāo)售收入為4500萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加為248萬(wàn)元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為。A:45.05B:49.31C:58.86D:63.6E:借款合同21、假設(shè)開(kāi)發(fā)法精確的地價(jià)評(píng)估，通常需要考慮_。A最佳利用方式B. 貨幣時(shí)間價(jià)值C投資的風(fēng)險(xiǎn)D投資利息22、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷(xiāo)售均價(jià)為3000元/tf,已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/tf,開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/tf,開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售價(jià)格的2，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售價(jià)格的5.5

10、，開(kāi)發(fā)期為1.5年，年利率為10。該幢寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售利潤(rùn)率為。A:7.90B:11.08C:11.83D:13.73E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于_階段的工作。A風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)B風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)C風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)D.風(fēng)險(xiǎn)決策24、從房地產(chǎn)投資的對(duì)象上來(lái)分，投資可以分為_(kāi)。A.固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資B. 不動(dòng)產(chǎn)投資和動(dòng)產(chǎn)投資C. 長(zhǎng)期投資和短期投資D. 境內(nèi)投資和境外投資25、橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的。A:質(zhì)量控制B:進(jìn)度控制C:成本控制D:合同管理E:借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少

11、選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）的_。A.開(kāi)工日期B. 取得估價(jià)對(duì)象的日期C. 取得待開(kāi)發(fā)土地的日期D. 開(kāi)始出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期2、有了資金的時(shí)間價(jià)值觀念后，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于。A:未來(lái)凈收益的大小B:獲得凈收益的報(bào)酬率的大小C:獲得凈收益期限的長(zhǎng)短D:市場(chǎng)年利率的大小E:獲得凈收益的可靠性3、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線(xiàn)法計(jì)算2001年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則_。A. 甲大于乙B. 甲小于

12、乙C. 甲等于乙D. 難以判斷4、房地產(chǎn)所有權(quán)登記發(fā)證的法定機(jī)關(guān)是_。A.國(guó)家房地產(chǎn)管理部門(mén)B. 國(guó)家土地管理部門(mén)C. 市、縣土地管理部門(mén)D. 市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)5、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房地權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則_。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況B估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況D. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去狀況6、根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和估計(jì)的銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是。(2007年試題)A:目標(biāo)定價(jià)法B:成本加成定價(jià)法C:隨行就市定價(jià)法D:價(jià)值定價(jià)法E:借款合同7、經(jīng)濟(jì)折舊是指建筑

13、物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括。A:消費(fèi)觀念變更B:設(shè)備陳舊C:建筑式樣過(guò)時(shí)D:政府政策變化E:環(huán)境污染8、消費(fèi)信用有兩種類(lèi)型。A:類(lèi)似商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者B:屬于民間信用，由企業(yè)以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者C:類(lèi)似國(guó)家信用，由政府以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者D:屬于商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者E:屬于銀行信用，由銀行等金融機(jī)構(gòu)以抵押貸款方式向消費(fèi)者提供資金9、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察沒(méi)計(jì)約需6個(gè)月；建成前半年

14、開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售期為1年，下列選項(xiàng)中，正確的有。A:利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日B:利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日C:開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2009年10月18日至2011年10月18日D:建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日E:銷(xiāo)售期為2011年4月18日至2012年4月18日10、根據(jù)城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GB501372011)，下列不屬于城市建設(shè)用地分類(lèi)中“大類(lèi)”的有。A:廣場(chǎng)用地B:公用設(shè)施用地C:道路與交通設(shè)施用地D:商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地E:公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地11、對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變

15、化進(jìn)行分析的常用方法是A保本點(diǎn)分析B敏感性分析C. 現(xiàn)金流量分析D. 統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析12、物業(yè)管理的基本特征不包括_。A.社會(huì)化B. 專(zhuān)業(yè)化C. 市場(chǎng)化D. 職能化13、市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的。A:區(qū)位相近B:權(quán)利性質(zhì)相同C:面積相等D:檔次相當(dāng)E:建成年份相同14、建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的作用包括。A:為各級(jí)政府部門(mén)和社會(huì)公眾監(jiān)督房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員市場(chǎng)行為提供依據(jù)B:為社會(huì)公眾查詢(xún)企業(yè)和個(gè)人信用、信息提供服務(wù)C:為社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域違法、違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)D:減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費(fèi)者合法利益等行為的發(fā)

16、生E:不能減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害消費(fèi)者合法利益等行為的發(fā)生15、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是。A:增加抵押貸款B:抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C:抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D:處置抵押房地產(chǎn)E:租賃抵押房地產(chǎn)16、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循_原則。A.安全性B. 保本性C. 流動(dòng)性D. 穩(wěn)定性E. 盈利性17、在進(jìn)行供給分析時(shí)，主要的內(nèi)容有:_。A.分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目B. 調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過(guò)去的走勢(shì)和未來(lái)可能的供給C. 分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃D. 分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況

17、E. 分析未來(lái)相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供給之間的數(shù)量差異18、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計(jì)算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括。A:潛在毛租金收入B:空置和收租損失C:準(zhǔn)備金D:經(jīng)營(yíng)費(fèi)用E:抵押貸款還本付息19、一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經(jīng)商，所以現(xiàn)在翻建房屋使其面積擴(kuò)大，那么他應(yīng)當(dāng)進(jìn)行_登記。A. 轉(zhuǎn)移登記B. 變更登記C. 先進(jìn)行變更登記再進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記D. 先進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記再進(jìn)行變更登記20、收集資料的形式是指采集信息資源的統(tǒng)計(jì)調(diào)查的組織形式，主要包括。A:統(tǒng)計(jì)報(bào)表B:社會(huì)調(diào)查C:普查D:重點(diǎn)調(diào)查E:典型調(diào)查和抽樣調(diào)查21、我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)主要有等。A:使用物權(quán)B:他物權(quán)C:所有權(quán)D:擔(dān)保物權(quán)E:用益物權(quán)22、商品房的建筑面積由組成。A:套內(nèi)建筑面積B:套外建筑面積C:套內(nèi)使用面積D:套外使用面積E:分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e23、下列屬于普通股股東權(quán)利的