房開企業(yè)項目內(nèi)配建的保障性住房或廉租房法律屬性及涉稅分析

1、一、廉租房、公租房等保障性住房產(chǎn)權(quán)的法律權(quán)屬分析 為改善城市中低收入住房困難家庭等群體的住房條件，政府 保障性住房管理中心與房開企業(yè)簽訂保障性住房配建合同， 房開企業(yè)將保障性住房的建安成本報住房管理中心，保障性 住房管理中心按經(jīng)認(rèn)定的建安成本回購或者由財政部門支 付房開企業(yè)建安成本。房開企業(yè)在辦理權(quán)屬的時候，分開辦 理保障性住房和其他商品房的權(quán)屬，直接將保障性住房辦理 在房管局或者指定的單位名下，此時保障性房產(chǎn)屬性為國有 直管的房產(chǎn)。二、項目內(nèi)配建的保障性住房的法務(wù)處理：1、 土地供應(yīng)方面：在經(jīng)適房或者普通商品房項目的土 地上配建，廉租房保障辦理規(guī)定，廉租房的來源主 要有：政府新建、收購的住房

2、；騰退的公有住房、 社會 捐贈的住房、 其他渠道取得的住房等； 對于新建的廉租 房，主要在經(jīng)適房或者普通商品房項目中配建。 在土地 規(guī)劃中或者出讓合同明確廉租房的總建筑面積、套數(shù)、 布局、戶型及移交或回購等事項。2、 配套保障性住房資金來源：土地出讓金的部分（屬 于財政資金） 國務(wù)院辦公廳關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦 法規(guī)定，土地出讓金使用范圍如下：1）征地和拆遷補(bǔ)償支出2）土地開發(fā)支出3）支農(nóng)支出4）城市建設(shè)支出5）其他支出（如：城市保障性住房支出等）三、配建保障性住房的財務(wù)處理 在會計上，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第 16 號政府補(bǔ)助 （財會 201715 號）第三條的規(guī)定， 政府補(bǔ)助具有兩個

3、特征： 一是政府補(bǔ)助是來源于政府的經(jīng)濟(jì)資源。 對于企業(yè)收到的 來源于其他方的補(bǔ)助， 有確鑿證據(jù)表明政府是補(bǔ)助的實際 撥付者， 其他方只起到代收代付作用的， 該項補(bǔ)助也屬于 來源于政府的經(jīng)濟(jì)資源。二是政府補(bǔ)助是無償性。 即企業(yè)取得來源于政府的經(jīng)濟(jì)資 源，不需要向政府交付商品或服務(wù)等對價?；诖艘?guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)在項目內(nèi)配建的保障性住房， 從財政部門獲得 保障性住房建設(shè)成本資金， 是保障性住房的對價， 不具有 無償性，從而不是政府補(bǔ)助，實質(zhì)上是政府購買服務(wù)。 根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第 16 號政府補(bǔ)助（財會 201715 號）第五條第（一）項的規(guī)定，企業(yè)從政府取得的經(jīng)濟(jì)資 源，如果與企業(yè)銷售商品或提供服

4、務(wù)等活動密切相關(guān)， 且 是企業(yè)商品或服務(wù)的對價或者是對價的組成部分，適用企業(yè)會計準(zhǔn)則第 14 號收入等相關(guān)會計準(zhǔn)則。因 此，基于此規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)在項目內(nèi)配建的保障性住房， 從財政部門獲得保障性住房建設(shè)成本資金必須按照 “銷售 不動產(chǎn)”稅目的收入處理。賬務(wù)處理如下：借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）四、配建保障性住房的稅務(wù)處理：依法繳納增值稅、企業(yè)所 得稅和土地增值稅 根據(jù)增值稅暫行條例 （國務(wù)院令第 691 號）第一條的規(guī) 定，在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞 務(wù)（以下簡稱勞務(wù)） ，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進(jìn) 口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例 繳納增值稅?；诖艘?guī)定，政府要求房企在項目內(nèi)配建保障 性住房，建成后將產(chǎn)權(quán)登記與政府保障房管理中心，并從財 政部門獲得保障性住房的建設(shè)成本資金（政府回購款） ，根 據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第 16 號 政府補(bǔ)助（財會 201715 號） 第五條第（一）項的規(guī)定，實質(zhì)上是 房地產(chǎn)企業(yè)獲得銷售保 障性住房的價格，構(gòu)成增值稅納稅義務(wù)，必須依法繳納增值 稅、企業(yè)所得